Gå til innhold Globalmeny Forsiden
syd_innsvann_030812

Plan og samfunn 13.09.2016 - PS 53/16 Detaljregulering Vektargata 3 og 5 - 1721/21/4, 7 og 61

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref : 2013/3861 - /L12

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 13.09.2016 53/16
Kommunestyret    

 

Rådmannens innstilling:
Det gjøres følgende endring i reguleringsbestemmelsene:

  • § 4.3 suppleres med: «Området er felles for hele planområdet.»
     

Detaljregulering for Vektargata 3 og 5, datert 26.08.2016, med overnevnte endring, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.
 

Vedlegg: 

  1. Planbeskrivelse rev. august 2016
  2. Plankart sist rev. 26.08.2016
  3. Reguleringsbestemmelser sist rev. 26.08.2016
  4. 2016 08 23 Vektargt solstudie, redusert bakgård
  5. 2016 08 24 SE Illustrasjoner til plansak, redusert bakgård
  6. Vurderingsnotat Delineo 22. aug. 2016
  7. 2016 05 27 Vektergata, Ren bakgård Foreløpig utomhusplan
  8. 2016 05 27 Vektergata, Ren bakgård P.anlegg
  9. Sakspapir andre gangs behandling 12.04.2016 - KPS-sak 28/16
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ny første gangs behandling 07.06.2016, KPS-sak 41/16 (gjengitt nederst i saken).

Saksopplysninger:
Planområdet er på ca. 1,8 daa og omfatter Vektargata 3 og 5 i Verdal sentrum.
Planforslaget legger til rette for at eksisterende bebyggelse (Holmengården og Melvoldgården) kan erstattes av et bygg i 4-5 etasjer med parkeringskjeller, og benyttes til bolig, forretning, kontor og tjenesteyting. Da er bebyggelsen i bakgården (felt BK2 og BK3 i plankartet) senket fra 5 til 4 etasjer (minus 2,5 meter) etter offentlig ettersyn i 2016 og reguleringsbestemmelsene er supplert mht. HC-parkering og sykkelparkering. Parkeringsarealet er redusert med en plass. En oversikt over endringene er gitt i saken. Stiklestad Eiendom har samtidig skaffet en uttalelse fra Delineo, som svar på kommunens spørsmål om å skaffe arkitektfaglig vurdering. Planforslaget er utarbeidet av Norconsult AS for Stiklestad Eiendom AS.

Saksgang
Et tidligere planforslag (med garasjer og boder i bakgård) lå ute til offentlig ettersyn i 2015, iht. Komité plan og samfunn (KPS) sitt vedtak i møte den 27. oktober 2015, sak 69/15. Høringsfristen var 12. desember 2015. På bakgrunn av høringsuttalelser ble planen revidert og sendt på begrenset høring til naboer, gjenboere og berørte øvrige instanser med uttalefrist 22. mars 2016. Åtte parter uttalte seg. Ved andre gangs behandling av planforslaget i KPS den 4. april 2016, sak 28/16, ble saken sendt tilbake med ønske om vurdering av følgende:

  • Kjellerareal utvides for plassering av boder og eget garasjebehov
  • Parkeringsbehov for øvrig inndekkes på eget område og i parkeringskjeller
  • Frigjort uteareal disponeres f.eks. til leke- fritids- og grøntareal
     

Nytt offentlig ettersyn 2016
Revidert planforslag har ligget ute til nytt offentlig ettersyn iht. Komité plan og samfunn sitt vedtak i møte den 7. juni 2016, sak 41/16. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 18. juni 2016 og berørte parter ble tilskrevet med brev datert 9. juni 2016. Frist for uttalelse var 13. august 2016.
Planforslaget var vesentlig endret siden forrige høring.

  • Boder og utvendige garasjer var tatt ut fra planen og erstattet med boder integrert i bebyggelsen og kjellerparkering / parkering i 1. etasje.
  • Nye byggeområder (BK2 og BK3) var tatt inn nordøst på tomta, med 5 etasjer, og antall boenheter hadde dermed økt fra 15-20 til 24-33.
  • Mindre justeringer på utearealer og parkeringsarealer, uteoppholdsarealet har blitt større
     

Det er mottatt følgende høringsuttalelser ifb. nytt offentlig ettersyn i 2016:

  1. Jernbaneverket, 16.06.2016 - viser til tidligere uttalelse vedr. planovergang
  2. Sametinget, 29.06.2016 - foreslår bestemmelse
  3. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 06.07.2016 - frarår planen sterkt slik den foreligger
  4. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 11.08.2016 - positiv
  5. Vektertunet sameie, 01.08.2016 - innvendinger mot høyere bebyggelse i bakgård
  6. Thomsen Eiendom AS, 21.06.2016 - påpeker utfordringer med varetransport for bakeriet
  7. Rådet for likestilling av funksjonshemmede, 16.06.2016 - HC-parkering
     

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert:

  1. Jernbaneverket, 16.06.2016
    Jernbaneverket viser til sin uttalelse 20.11.2015 og har ingen ytterligere merknader.
     
    Kommentar:
    Jernbaneverkets uttalelse 20.11.2015, som tar opp stenging av planovergangen i Nordgata, er kommentert slik av kommunen i KPS-sak 28/2016:
    «Planovergangen er foreslått stengt for alle trafikanter i forslag til ny kommunedelplan for Verdal by, og den er forutsatt stengt for kjørende i gjeldende kommunedelplan fra 2007. I forslag til ny kommunedelplan er det foreslått krav om detaljregulering før stenging av planovergangen. Kommunen arbeider også med gatebruksplan for Verdal sentrum.»
     
    Situasjonen er fortsatt slik at stenging av planovergangen i Nordgata kan vurderes uavhengig av utbyggingen i Vektargata 3 og 5. Jernbaneverkets innsigelse til kommunedelplan Verdal by, om at det må innarbeides unntak for jernbanetiltak i kommuneplanbestemmelse pkt. 2.1 (unntak fra plankrav), vurderes ved behandling av kommunedelplanen.
     
  2. Sametinget, 19.11.2015 og 29.06.2016
    Sametinget ser det som lite sannsynlig at det finnes automatisk freda, samiske kulturminner i tiltaksområdet. De har derfor ingen spesielle kulturminnefaglige innvendinger til planforslaget, men minner om den generelle aktsomhetsplikten og foreslår følgende bestemmelse:
    «Kulturminner og aktsomhetsplikten
    Arbeidet må stanses dersom noen oppdager spor etter eldre aktivitet. Gi umiddelbart beskjed til Sametinget og fylkeskommunen. jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner § 8 annet ledd. Vi krever at alle som deltar i arbeidet får beskjed om dette.»
     
    Sametinget minner for øvrig om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda ifølge kml. § 4 annet ledd. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme et freda kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kml. §§ 3 og 6.
     
    Kommentar:
    Sametinget har tidligere foreslått en annen bestemmelse. Bestemmelsenes § 2.6 Kulturminner er ved tidligere behandling av planforslag vurdert av kommunen som dekkende mht. innhold. Dette er fortsatt kommunens vurdering.
     
  3. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 06.07.2016
     
    Planfaglig uttalelse:
    Siste endring innebærer en vesentlig utvidelse av antall enheter og areal til bolig og næringsformål. Det innebærer at også bakgården ut mot nabogrense i nordøst blir utbygd i 5 etasjer. For BK2 tillates det også boliger i 1.etasje. Lekeplassen er litt utvidet. Samtidig er en større del av parkeringsbehovet dekket på kjellerplanet. All boligparkering er nå flyttet til kjellerplanet.
    Ved å tillate en utvidet utbygging i bakgården slik det nå foreslås, er det pånytt grunnlag for å vurdere en reduksjon av byggehøyde og dermed etasjetall ut mot gata, uten at det går ut over opprinnelig planlagt utnyttelse av eiendommen. Vi vil sterkt oppfordre planmyndigheten til å vurdere dette.
    Vi vil og etterlyse vurderinger av å endre utforming av bebyggelsen, for å oppnå en bedre helhetsløsning for strøket. Flere virkemidler kan benyttes, eksempelvis, tilbaketrukket øvre etasje, øvre etasje kombinert med skråtak, fasade der balkonger er integrert m.v. Prosjektets arkitekt vil være den rette til å finne den optimale løsning, dersom det blir stilt krav fra planmyndighetens side.
    For øvrig vil vi vise til våre tidligere uttalelser i saken. Siste endring innebærer en forbedring av parkeringsløsningen. For byggets utforming og høyde mot gate innebærer det ingen endring. Med økt utbygging i 5 etasjer mot bakgård/nabo i nordøst innebærer det totalt sett at bygget blir enda med dominerende og i strid med bygningsmiljøet i Vektargata. Vi vil derfor sterkt fraråde at planforslaget blir vedtatt slik det foreligger.
     
    Kulturminnefaglig uttalelse:
    Vi viser til tidligere uttalelse i saken. Verdal sentrum er under utvikling. Planområdet ligger i et attraktivt område i sentrum, og utbyggingen her vil ha stor betydning for den videre sentrumsutviklingen i Verdal. Selv om Vektergata 3-5 ikke er verneverdig i seg selv, ligger den i et bygningsmiljø med høye miljøverdier. Om en tillater at det oppføres et bygg på 5 etasjer her, som i tillegg bryter arkitektonisk med bygningene rundt, vil dette miljøet endre fullstendig karakter.
    Ny kommunedelplan er nå lagt frem på høring. Maksimal høyde er her foreslått (15 - 3) m.
    Dvs. 12 m gesimshøyde for bygg med flate tak (pkt. 2.5.5). I tillegg skal Snøhettas høydestudie være veiledende, den anbefaler (15 - inntil 6) m. Det skal og legges vekt på at ny bebyggelse skal tilpasse seg strøkets karakter med hensyn til blant annet: høyde og takform (pkt 1.7.4.). Dette betyr at forslaget for Vektergata med flatt tak og gesimshøyde 16 m også er sterkt i strid med forslaget til ny kommunedelplan for Verdal by. Av kulturminnefaglige hensyn vil vi derfor sterkt fraråde at framlagte planforslag vedtas.
     
    Eldre tid:
    Vi viser til vår uttalelse til varsel om oppstart av planarbeidet datert 03.12.2015. Vi har ingen merknader til planen utover å minne om det generelle aktsomhetsprinsippet som er nedfelt i kulturminnelovens § 8 annet ledd – dersom man under arbeidets gang oppdager hittil ukjente kulturminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunen varsles.
     
    Kommentar:
    Kommunen har bedt utbygger sørge for en arkitektfaglig vurdering av planforslaget. Stiklestad Eiendom har skaffet uttalelse fra Delineo, se vedlegg. Kommunen kan ikke se at den svarer spesielt godt på de innspill fylkeskommunen har kommet med. Fagkompetansen både hos fylkeskommunen og Snøhetta bør veie tungt, og kommunen er på bakgrunn av nye innspill fra fylkeskommunen nå noe i tvil mht. bygningsvolum og utkragede balkonger over fortau. Illustrert fasade i første etasje mot Vektargata virker også noe lukket.
     
    Det vises til vurdering av byggehøyde, takform, plassering m.m. ved tidligere behandlinger, hvor det er redegjort for bestemmelser og retningslinjer i gjeldende kommunedelplan, vedtatt naboplan (sentrumsgården II), dagens situasjon, 3D-modell, estetikk, pågående kommunedelplanlegging, Snøhettas høydestudie m.m. Kommunedelplan Verdal by 2016-2030 er ikke sluttbehandlet ennå. Den legger opp til at byggehøyde skal vurderes for de enkelte tiltak ifb. detaljregulering, innenfor noen ytre rammer (§ 2.5.5), og hvor Snøhettas høydestudie er veiledende.
     
    Forslagsstillers reduksjon av byggehøyden i bakgården (felt BK2 og BK3) fra 5 til 4 etasjer (fra 16 til 13,5 meter) etter høring anses som positivt. Dette vil harmonere bedre med boligblokken «Vektertunet», som har tre etasjer og saltak mot sørvest. Utbygger har imidlertid gjort oppmerksom på at dette heller ikke aksepteres av sameiet i Vektertunet.
     
    Redusert høyde i bakgård vil gi færre leiligheter (minus 3 stk.) og dermed mindre parkeringsbehov (eller mer plass til parkering dersom parkeringsløsning beholdes som illustrert). Dette anses også uproblematisk ift. uteoppholdsareal.
     
    Gjensidigebygget inkludert Vektertunet, ilustrasjon
     
    Mot Vektargata har Gjensidigebygget gesims- og møtehøyde på hhv. ca. 6,3 og ca. 11,3 m (målt på byggetegninger) eller ca. 12 m (kote +18,6 m minus kote +6,5 til 7 m langs fortauskant). Foreslått ny bebyggelse med gesims-/totalhøyde på 16 meter vil bli ca. 4-4,7 m høyere. Den bevaringsverdige Thomsengården like ved har ca. 7,7 meter mønehøyde.
     
    Eventuell reduksjon av antall etasjer også mot Vektargata vil gi ennå færre leiligheter å fordele kostnader til parkeringskjeller og heis på, men økonomiske, forhold skal ikke legge føringer for byutviklingen. I felt BK1 er det planlagt 5 leiligheter pr. etasje. Det bør trekkes fra ca. 3 m høyde pr. etasje, og her bør en få til minst 3 etasjer. Eventuelt inntrukket toppetasje burde være mulig å få til når byggets bredde ekskl. svalgang ser ut til å være ca. 13,5 m. Sannsynligvis ville tre-fire etasjer (ca. 10-13 m gesimshøyde) + eventuelt tilbaketrukket toppetasje mot Vektargata harmonert bedre med bygde omgivelser, men kommunen har tidligere vært positiv til fem etasjer og flatt tak. Til sammenligning er Gjensidigebyggets tredje etasje nesten lukket mot Vektargata, da den har skråtak (uten takvinduer) og dermed mindre bruksareal i toppetasjen. Kommunen er åpen for en annen form på tilliggende bebyggelse, som også skal romme boliger, men både Gjensidigebygget og Vektertunet er eksempler på bygg med ulik gesimshøyde på for- og bakside. Dvs. at det er mulig å finne andre løsninger som er bedre tilpasset naboskapet.
     
    Tidligere utarbeidet fotomontasje 04.06.2016, som viste forholdet til nabobebyggelsen i Vektargata, følger ikke planen lenger da prosjektet er omarbeidet. Den tas likevel med her for å vise planlagt byggehøyde i Vektargata, sett sammen med nabobebyggelsen:
     
    Diverse illustrasjoner
     
    Utkragede balkonger gir variasjon i fasaden, det samme gjør inntrekking ift. fasaden. Her er det illustrert en kombinasjon. Kortere utkraging kombinert med inntrekking ville gitt en mer skjermet uteplass med mindre innsyn. Stor grad av innsyn til private uteplasser kan også oppfattes som sjenerende for trafikanter i gata, og dermed gi den offentlige gaten et mer privat preg. Materialbruk i rekkverk har også betydning for grad av innsyn, og hvordan bygget oppfattes. Egen romslig terrasse gir bokvalitet, men hvor mye den bør tillates utkraget over fortau har vi ikke noe fasitsvar på.
     
    Kommunen er nå mer i tvil om løsningen mot Vektargata, se vurdering til slutt i saken.
     
    Kulturminner: Bestemmelsenes § 2.6 anses dekkende.
     
  4. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 11.08.2016
     
    Landbruksavdelingen:
    Ut fra Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (SPRBATP), regionale og nasjonale jordvernhensyn, herunder nylig vedtatt nasjonal jordvernstrategi, vurderes det som klart positivt at utnyttingen gjennom planendringen er økt ytterligere. Landbruksavdelingen har ut over dette ingen ytterligere merknader til planforslaget.
     
    Miljøvernavdelingen:
    Vi viser til Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (SPR-BATP) som skal legges til grunn for planleggingen. Planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform, bl.a. ved å sette av tilstrekkelig areal for sykkelparkering. Reguleringsbestemmelsen § 2.7 har bestemmelse om 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet, men mangler minimum krav til sykkelparkering for forretning, kontor og tjenesteyting. Vi vil sterkt tilrå at det tas inn minimumskrav i tråd med Statens vegvesens norm (Sykkelhåndbok V122) i bestemmelsene. Miljøvernavdelingen har ut fra regionale og nasjonale miljøhensyn ikke øvrige merknader til framlagte planforslag.
     
    Kommentar:
    Reguleringsbestemmelsenes § 2.7 er supplert med 2 sykkelplasser pr. 50 m2 forretning, kontor og tjenesteyting.
     
  5. Vektertunet sameie, 01.08.2016
    Vi har gjennomgått høringsutkastet oktober 2015 hvor det framgår at den eksisterende bebyggelsen i Vektergt. 3 og 5 (Holmengården og Melvoldgården) rives, og at det planlegges et leilighetsbygg i 5 etg. med garasje i kjeller, samt boder og utvendige garasjer.
    Dette var en plan vi i Vektertunet Sameie kunne slutte oss til uten innsigelser.
     
    På bakgrunn av kommentarer etter ny behandling i Komitéen for Plan og Samfunn, foreligger det nå et endret utkast hvor det bl.a. planlegges et nytt bygg (BK2 og BK3) som inneholder bebyggelse i inntil 5 etg. Ifølge de tegningene og beskrivelsene vi har, vil dette nye bygget bli stående ca. 15 m fra oss og rage 2 etg. høyere. Dette vil bety at vi vil være totalt avskåret fra sola i store deler av året. I tillegg vil utsikten fra våre leiligheter være begrenset av høye bygg på så å si alle kanter til stor forandring fra slik det er i dag. Vi vil også med stor sannsynlighet erfare en negativ endring i verdien på våre leiligheter. Vi kan heller ikke se at et 5 etasjes bygg ivaretar noen av komiteens ønsker. Det vil man etter vår oppfatning kunne gjøre med et langt lavere bygg, hvilket ikke vil endre verdien på eller trivselen i våre leiligheter. Vi vil derfor protestere mot at et 5 etg. høyt nytt bygg settes opp slik høringsutkastet av mai 2016 tilsier.
     
    Kommentar:
    Det vises til utførte endringer etter offentlig ettersyn i 2016 og revidert solstudie. Det må påregnes endrede sol- og utsiktsforhold ved utbygging/fortetting, spesielt i sentrum hvor det bør legges til rette for bedre utnytting av arealene. Se også vår kommentar til fylkeskommunens uttalelse. Maks gesimshøyde 13,5 m i bakgård er ca. 1,5 m høyere enn mønet på Vektertunet. Planlagt bebyggelse har høyde i samsvar med pbl § 29-4 mht. avstand til nabogrense, selv om det kan bestemmes noe annet i en reguleringsplan. Dvs. at avstanden minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Bygget vil imidlertid påvirke sol- og utsiktsforhold for Vektertunet.
     
    Husbankens veileder «Gode boligområder» fra 2000 anbefaler at uteoppholdsareal har sol ved jevndøgn (20. eller 21. mars og 22. eller 23. september) kl. 1500 på minst 50 % av arealet.
    I vedlagte solstudie er konklusjonen som før, selv om bygget i bakgården er senket fra 5 til 4 etasjer. Det må påregnes noe dårligere solforhold. Nederste/innerste leilighet i Vektertunet vil bli mest berørt. Vektertunet har lite egnet felles uteoppholdsareal på bakken, så for dem er solforholdene på privat uteplass viktig. Skilleparken ligger ca. 100 m unna.
     
  6. Thomsen Eiendom AS, 21.06.2016
    Vi har etter samtaler med Finn Solheim (eier av gnr. 20 bnr. 182), og hørt på de planer han har med å snu hele Sentrumsgården II, og kanskje stenge av for gjennomkjøring mellom Vektergata og Teltburgata, kommet fram til en konklusjon som sier at vi må ha godt om plass for å drive vår næringsvirksomhet, Innherredsbakeriet AS.
    Vi forstår plantegningen slik at ytterveggen i det nye bygget til Stiklestad Eiendom AS vil være identisk med dagens yttervegg.
    Det er plassert 4 biler på plantegningen for å markere 4 parkeringsplasser.
    Plassen mellom husene er ikke all verden, og vi ser for oss store problemer med varetransport inn og ut til Innherredsbakeriet AS, som til dels får varer levert fra store lastebiler/trailere. I tillegg går vår egen bil inn og ut flere ganger om dagen.
    Blir gjennomkjøringen stengt, og all varetransport må gå inn og ut fra Vektergata, vil det kunne skape problemer med parkeringsplasser langs med veggen som plantegningen viser.
    Så fremt det er mulig ber vi om at disse parkeringsplassene blir tatt bort og erstattet med et parkering forbudt skilt for å sikre god adkomst til vår næringsvirksomhet.
     
    Utsnitt av utomhusplan
    Kommentar:
    Parkeringsformålet er redusert med en plass. Bakgrunnen for dette har Stiklestad eiendom gitt i e-post 17.08.2016: «Videre ser vi argumentene til Thomsen eiendom. Problemet er vel at Solheim eiendom legger opp til stenging av «veita» slik at dette skaper problemer for Thomsen eiendom, og oss. Vi ønsker å løse dette på best mulig måte og ser for oss å redusere med den innerste parkeringsplassen i veita. Vi antar også at det da skal være mulig å kjøre gjennom eiendommene og inn i den nye adkomst veien, slik at veita får gjennomkjøring.»
     
    Kommunen finner at plangrensen følger eiendomsgrensen mellom 20/7 (Thomsengården) og 21/4 (Holmengården). Grensen går omtrent midt i eksisterende «veit». Kommunen antar at det i dag er noe sambruk av arealene i veita, og at det fortsatt vil være behov for det. Vi kunne bedt utbygger illustrere aktuelle sporingskurver for lastebil/trailer, men det parkeres inntil veggen også i dag, så situasjonen antas å ikke bli vesentlig endret.
     
    Parkeringsformålet på plankartet er på det smaleste ca. 4 m bredt, og kjørevegen er på det smaleste ca. 2 m bred. Kun 4 m bredde er noe knapt dersom det både skal parkeres langs veggen og kjøres forbi disse plassene innenfor egen eiendom. Kun 2 m bredde er vel smalt med tanke på ev. gjennomkjøring, men tilgrensende areal er regulert til parkering i sentrumsgården II, med følgende bestemmelse:
    Område P2 omfatter eksisterende forbindelse mellom Teltburgata og Vektergata. Området skal benyttes som nedkjørsel til parkeringskjeller, privat utendørs parkering for lielighetsbygget og adkomst til bakeri i naboeiendom.
     
    Dersom overnevnte tas i betraktning vil gjennomkjøring være mulig. Nabo Christina Tomt AS har imidlertid signalisert at de ønsker å endre sin plan, og bruke hele eiendommen selv. Det er også grunnen til at Stiklestad Eiendom AS har lagt adkomstvegen på egen og kommunens eiendom. Det bør gå fram av bestemmelsene om parkeringsformålet er felles eller offentlig.
    § 4.3 suppleres med: «Området er felles for hele planområdet.» Eventuell sambruk med bakeriet kan likevel ordnes privatrettslig.
     
  7. Rådet for likestilling av funksjonshemmede, 16.06.2016
    Rådet kan ikke se at saken inneholder noe om parkering for bevegelseshemmede og ber om at dette blir ivaretatt.
     
    Kommentar:
    Utomhusplan viser 2 HC-plasser, men denne blir ikke juridisk bindende.
    Bestemmelsenes § 2.7 er supplert med krav om minst 10 % parkeringsplasser for forflytningshemmede, for hele prosjektet. Gjeldende kommunedelplan fra 2007 anbefaler minst 5 % HC-plasser for virksomheter med allment publikumsbesøk. Forslag til ny kommunedelplan for Verdal by anbefaler minimum 5 % HC-plasser. Byggteknisk forskrift TEK 10 § 8-9 nr. 3) gjelder pr. i dag, og anses tilstrekkelig ift. lokalisering av plassene:
    «(3) Bygning med boenhet med krav om heis og byggverk med krav om universell utforming skal ha tilstrekkelig antall parkeringsplasser for forflytningshemmede og tilstrekkelig annen oppstillingsplass for rullestol, barnevogn mv. For parkeringsplassene gjelder følgende:
     
    a) Parkeringsplass skal være nær hovedinngang.
     
    b) I byggverk med parkeringsplasser skal disse være plassert nær heis.
     
    c) Parkeringsplass skal ha tilfredsstillende belysning og være tydelig skiltet og merket.»
     
    Se også veiledning og preaksepterte ytelser: http://dibk.no/no/byggeregler/tek/2/8/8-9/
     

Endringer av planen etter offentlig ettersyn i 2016
Forslagsstiller har revidert planen basert på innspill i høringen, samt etter møte med styret i Vektertunet. Stiklestad Eiendom skriver:

  • «Bakgården er senket fra 5. til 4. etg. Dette blir jo betydelig bedre iht. solstudiet, men styret i Vektertunet ønsker ingen utbygging i bakgården og var fornøyd med vårt første reguleringsforslag (kun boder i bakgården) som ble avvist. Uansett så prøver vi å imøtekomme dem noe med å senke BK2 og BK3 ned til 4.etg, men fortsatt opprettholder utnyttelsen og potensialet en slik sentrumstomt har.
  • Plankart: Parkeringsarealet er redusert med 1 plass.
  • I bestemmelsenes § 2.7 er det tatt inn krav til sykkelparkering for forretning/kontor og tjenesteyting (2 plasser pr. 50 m2) i tillegg til at det er tatt inn krav om minimum andel av plasser for forflytningshemmede (5 % av samlet antall). Mulig den siste burde vært supplert med en bestemmelse om lokalisering av plassene nærme inngang? Hva tror dere?
  • I bestemmelsenes §§ 3.2 og 3.3 er etasjetallet redusert til 4 og gesimshøyden redusert til 13,5 m.
  • Solstudio endret mht. redusert etasje i BK2 og BK3
  • Illustrasjoner oppdatert mht. nye etasjer.»
     

Vurdering:
Det er mottatt syv uttalelser ifb. nytt offentlig ettersyn, hvorav fylkeskommunen frarår planen sterkt. Naboer i Vektertunet sameie er imot høyere bebyggelse i bakgården og nabo Thomsengården Eiendom påpeker utfordringer som kan vanskeliggjøre varelevering til Innherredsbakeriet. Fylkesmannen er naturlig nok positiv til høyere utnytting i sentrum, da dette er i samsvar med nasjonale føringer for jordvern samt samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. De har sammen med Sametinget og Rådet for likestilling av funksjonshemmede innspill ift. bestemmelser, som delvis er imøtekommet. Jernbaneverket tar opp dette med stenging av planovergangen i Nordgata, som Rådmannen mener det kan tas stilling til uavhengig av planlagt utbygging i Vektargata 3 og 5. Innvendinger fra naboer er delvis hensyntatt, ved redusert høyde i bakgården og redusert parkeringsformål.

Redusert byggehøyde i bakgård medfører ikke behov for justering av parkeringskrav og uteoppholdsareal. Bestemmelsene bør suppleres ift. parkeringsformålet, som foreslått i saken.
I bestemmelsenes § 3.5 går det fram at område BLK er på 190 m2 og dekker kravet til uteopphold for 38 boenheter. Antall boenheter blir sannsynligvis mindre når 5. etasje i bakgård er fjernet, men utbygger har ikke oppgitt nytt antall. Bestemmelsen kan stå, da den ikke gir rett til oppføring av så mange boenheter med mindre det også kan skaffes tilstrekkelig parkering.

Bygningsvolum m.m.
Fylkeskommunen har fortsatt sterke innvendinger til planforslaget, og deres sterke fraråding, både planfaglig og kulturminnefaglig, er «nummeret» før innsigelse. Kommunen har tidligere ikke tatt fylkeskommunens sterke fraråding til etterretning.

Ved offentlig ettersyn i 2015 frarådet Nord-Trøndelag fylkeskommune sterkt deler av planens grep mht. bl.a. byggehøyde, takform, plassering av bygget mot Vektargata samt utkragede balkonger over fortau. De hadde også innvendinger ift. nyere tids kulturminner i nærområdet. Planforslaget avviker fortsatt fra overordna plan mht. både grad av utnytting, byggehøyde og minimum parkeringskrav samt fra Snøhettas høydestudie (ikke juridisk bindende). Foreslått bygg i fem etasjer ligger nært bevaringsverdig nabobebyggelse (Thomsengården). På bakgrunn av en helhetsvurdering så likevel Rådmannen positivt på foreslått blokkbebyggelse i fem etasjer her med forretning på gatenivå mot Vektargata, da det vil styrke områdets bymessige karakter. Planforslaget er også i samsvar med forutsetninger knyttet til miljø- og samfunnsforhold.

Da fylkeskommunen ifb. offentlig ettersyn i 2016 igjen har kraftige innvendinger, og mener bygget nå blir enda mer dominerende og i strid med bygningsmiljøet i Vektargata, bør kommunen tenke seg grundig om før den eventuelt tillater en så massiv utbygging i en gate med 2-3 etasjer og ett bevaringsverdig nabobygg.

Uttalelsen fra Delineo har ikke overbevist Rådmannen om at dette er riktig grep. Ønsket om optimal utnyttelse av tomta bør ikke gå på bekostning av andre hensyn, og her bør hensynet til omliggende bygningsmiljø veie tungt. Ifølge plan- og bygningslovens § 12-3 siste ledd skal reguleringsplan utarbeides av fagkyndige. Det er imidlertid ingen kompetansekrav til utarbeidelse av illustrasjoner. På byggesaksnivå vil det for aktuell blokkbebyggelse stilles krav til søker om sentral godkjenning for tiltak i tiltaksklasse 2. Sentral godkjenning viser bl.a. at foretaket har riktig kompetanse til å utføre oppdrag i byggesaker. Hverken Stiklestad Eiendom eller Delineo har sentral godkjenning for prosjektering av et slikt bygg, men det er heller ikke nødvendig i plansammenheng hvor det «kun» tas stilling til rammene for framtidig bebyggelse. Disse rammene er likevel svært avgjørende for byutviklingen. Det kan f.eks. gis sentral godkjenning for prosjekterende, på fagområdet arkitektur, noe som innebærer følgende:

Prosjekterende, tiltaksklasse 2
Arkitekturprosjektering av bygninger, anlegg eller konstruksjoner omfatter arkitektonisk utforming av nytt eller endring av eksisterende tiltak, hvor krav til visuelle kvaliteter, funksjonelle og miljømessige forhold, samt byggverkets kompleksitet og/eller tilpasningsbehov til omgivelser er avgjørende for fastsettelse av tiltaksklasse. Oppgaven omfatter også utarbeidelse av situasjonsplan med plassering av tiltaket på tomta, og prosjektering av utomhusarealer herunder veg og parkeringsplass, samt universell utforming (UU) av utomhusområder og planløsning i bygget. ...
Kilde: Direktoratet for byggkvalitet

Norconsult AS har bl.a. sentral godkjenning for prosjektering av fagområdet arkitektur i tiltaksklasse 3, men om slik kompetanse er benyttet her vites ikke. Norconsults vurdering av byggehøyde i planbeskrivelsens punkt 5.1 er vel enkel. Den viser heller ikke til høydestudien.

Kommunen har tidligere vært positiv til planforslaget, selv om sakspapir ved første førstegangsbehandling belyste flere utfordringer og avvik fra gjeldende kommunedelplan. Kommunedelplan Verdal by 2016-2030 er ikke sluttbehandlet ennå, og planforslaget avviker fra denne, slik fylkeskommunen påpeker. De antyder også at nytt bygningsvolum i bakgården bør åpne for ny vurdering av høyden mot Vektargata. I media har også fagkyndige uttalt seg negativt om høyden. Rådmannen ser ikke behov for krav om minimum antall etasjer. Sannsynligvis ville 3-4 etasjer med tilbaketrukket toppetasje vært mindre dramatisk mot Vektargata. Tre etasjer med flatt tak kan imidlertid bli lavere enn Gjensidigebygget, men en må ta i betraktning at det kreves større romhøyde i nederste etasje(r) med forretning, kontor, tjenesteyting. Gjentatte sterke faglige innvendinger gjør at Rådmannen er noe mer i tvil om høyden mot Vektargata. Det kan virke urimelig overfor utbygger å endre standpunkt sent i planprosessen, men poenget med offentlig ettersyn er nettopp å få belyst saken best mulig før eventuelt planvedtak. Rådmannen ser svært positivt på ny bymessig bebyggelse på denne sentrale tomta, men er nå usikker på om det bør tillates mer enn tre til fire etasjer ut mot Vektargata. Foreslått 5 etasjer mot Vektargata kan bli ca.4 - 4,7 meter høyere enn mønet på Gjensidigegården, og vesentlig høyere enn den bevaringsverdige Thomsengården.

Konklusjon:
Under sterk tvil tilrår Rådmannen planforslaget.
 
 
 
FØRSTE GANGS BEHANDLING AV REVIDERT PLANFORSLAG

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 07.06.2016 41/16

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Vedlagte detaljregulering for Vektargata 3 og 5, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.


Saksprotokoll i Komité plan og samfunn i Verdal - 07.06.2016

BEHANDLING:
Ved votering ble rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Vedlagte detaljregulering for Vektargata 3 og 5, sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg: 

  1. Planbeskrivelse rev. mai 2016
  2. T-reg-revC (plankart sist rev. 03.05.2016)
  3. Reguleringsplan Vektargata-best 20160526 (bestemmelser sist rev. 26.05.2016)
  4. 2016 05 27 Vektergata, Ren bakgård Foreløpig utomhusplan
  5. 2016 04 28 Vektargt solstudie
  6. 2016 04 28 Vektargt, Ren Bakgård, illustrasjoner
  7. 2016 05 27 Vektergata, Ren bakgård P.anlegg
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Saksopplysninger:
Et tidligere planforslag har vært på offentlig ettersyn i 2015, iht. Komité plan og samfunn i Verdal sitt vedtak i møte den 27. oktober 2015, sak 69/15. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 31.10.2015 og berørte parter ble tilskrevet med brev datert 29.10.2015.
Frist for uttalelse var 12. desember 2015.

På bakgrunn av høringsuttalelser ble planen revidert og sendt på begrenset høring våren 2016, med uttalefrist 22. mars 2016.

Ved andre gangs behandling ble planen sendt tilbake med følgende vedtak i Komité plan og samfunn i Verdal 12.04.2016, sak 28/16:
«Saken sendes tilbake med ønsker om vurdering av følgende punkt:

  • Kjellerareal utvides for plassering av boder og eget garasjebehov
  • Parkeringsbehov for øvrig inndekkes på eget område og i parkeringskjeller
  • Frigjort uteareal disponeres f.eks. til leke- fritids- og grøntareal»
     

Stiklestad Eiendom har etter møtet bearbeidet planen, og utført følgende endringer:

  • Boder og utvendige garasjer er tatt ut fra planen og erstattet med boder integrert i bebyggelsen og kjellerparkering / parkering i 1. etasje.
  • Nye byggeområder (BK2 og BK3) er tatt inn nordøst på tomta. Her planlegges bebyggelse i inntil 5 etasjer. Antall boenheter har økt fra 15-20 til 24-33.
  • Mindre justeringer på utearealer og parkeringsarealer, uteoppholdsarealet har blitt større
     

Planområdet er på ca. 1,8 daa og omfatter Vektargata 3 og 5 i Verdal sentrum.
Revidert planforslag legger til rette for at eksisterende bebyggelse (Holmengården og Melvoldgården) kan erstattes av blokkbebyggelse i 5 etasjer med flatt tak og parkeringskjeller. Bebyggelsen kan benyttes til bolig, forretning, kontor og tjenesteyting. Det planlegges uteopphold og gatetun i bakgård mot sørøst, samt tre parkeringsplasser og varelevering i privat sidegate/parkeringsareal. Prosjektet er også planlagt med noe innlukket parkering i første etasje mot bakgård. Renovasjon foreslås plassert langs Teltburgata. Fasaden i første etasje mot Vektargata skal forbeholdes forretning, men kontor og tjenesteyting kan også tillates i første etasje. Det tillates boliger i kun en begrenset del av første etasje (i felt BK2). I andre etasje tillates både forretning/kontor/tjenesteyting og boliger, mens i 3. til 5. etasje tillates kun boliger.
Planforslaget er utarbeidet av Norconsult AS for Stiklestad Eiendom AS.

Planstatus
Planområdet omfattes ikke av noen reguleringsplan eller bebyggelsesplan.
I gjeldende overordna plan (kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt 26.03.07), er området avsatt til sentrumsformål (bolig, forretning, kontor).
Planområdet grenser til vedtatt detaljregulering for Sentrumsgården II, vedtatt 26.08.2013.

Forhold til KU-forskriften
Planarbeidet er vurdert å ikke utløse krav om konsekvensutredning.

Planforslaget
Generelt
Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (renovasjonsanlegg, lekeplass, bolig/forretning/kontor/tjenesteyting), samferdselsanlegg (kjøreveg, fortau, gatetun, parkering) samt hensynssone sikringssone frisikt. Omriss av planlagt bebyggelse er illustrasjonslinjer som kan justeres med inntil 2 meter. Byggegrenser følger formålsgrenser.

Bebyggelsen

Eksisterende bebyggelse på tomta er i delvis dårlig forfatning, og planlegges revet.
Det planlegges blokkbebyggelse i 5 etasjer (maks gesimshøyde 16 m) med flatt tak og parkeringskjeller. Trappehus, heishus og andre nødvendige tekniske installasjoner kan etableres over maks gesimshøyde. Bebyggelsen planlegges benyttet til forretning/kontor/tjenesteyting og boliger. Bebyggelsen planlegges med fasade langs Vektargata og langs naboeiendom i nord. Området for bebyggelse er delt i tre med hensyn til innhold. I tredje til femte etasje tillates kun leiligheter med nødvendige boder. I andre etasje tillates forretning, kontor, tjenesteyting samt boliger med nødvendige boder. I første etasje mot Vektargata (BK1) tillates forretning, kontor, tjenesteyting samt tekniske rom og boder tilhørende leiligheter i øvrige etasjer, men fasaden mot Vektargata skal forbeholdes forretning. I første etasje i felt BK2 (midtre del av bebyggelsen) tillates leiligheter, forretning, kontor, tjenesteyting. I første etasje i felt BK3 (nærmest Teltburgata) tillates parkeringsarealer, boder og tekniske rom. I alle områdene tillates det parkeringskjeller med boder og tekniske rom. I foreløpig utomhusplan har bygget to innganger fra Vektargata, en for næring og en for boligene.

Planlagt bebyggelse er på ca. 1000 m2 i grunnflate, i tillegg til nedkjøringsrampe, svalgang og trapperom / heissjakt. Alle etasjene vil få tilgang til heis. Antall leiligheter vil bli mellom 24 og 33, avhengig av hvor stor andel av 2. etasje som benyttes til bolig.
Illustrert bebyggelse i 5 etasjer har fasade med balkonger mot Vektargata og svalgang på motsatt side. Resten av bygget har balkonger mot uteoppholdsarealet i sørvest og trolig svalganger mot naboeiendom. Bebyggelsen i L-form danner en bakgård med uteoppholdsareal, nedkjøringsrampe og gatetun. Veita mot vest planlegges benyttet til parkering og varelevering. Bebyggelsen foreslås plassert inntil eksisterende nabobebyggelse og eiendomsgrense.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Adkomst til planområdet blir via Vektargata, alternativt fra Teltburgata via Rådhusgata. Adkomstveg fra Teltburgata, over kommunal parkeringsplass, er vist som offentlig. Ifølge Teknisk drift i kommunen vil dette trolig bli løst med vegrett over kommunal grunn. Det foreslås fortau langs Vektargata (eksisterende) og Teltburgata (framtidig). Det er ikke foreslått krav om opparbeidelse av den korte strekningen med fortau langs Teltburgata.

Skoleveg: Aktuell barneskole er ifølge kart over skolekretser Ørmelen skole, og ikke Verdalsøra slik det sto i svar til barnerepresentanten ved andre gangs behandling. Ungdomsskolen ligger imidlertid på Verdalsøra. De minste barna er følgelig ikke nødt til å krysse Nordgata på veg til skolen, men de må krysse Fv. 173 på veg til skolen. Den har flere krysningspunkter.

Parkering
Kommunedelplanen er under revisjon, og detaljreguleringen legger til rette for parkeringsdekning for boliger, forretning og kontor iht. minstekrav i foreslått ny kommunedelplan (ikke sluttbehandlet).

Planforslaget legger til rette for følgende parkeringsdekning:

  • Leiligheter: 1 bilplass + 2 sykkelplasser pr. leilighet
  • Forretning/kontor/tjenesteyting: 1 bilplass pr. 50 m2 bruksareal
     

Sitat fra planbeskrivelsen: «Avhengig av hvor stor andel av 2. etasje som benyttes til bolig, vil parkeringskravet for prosjektet være 43 til 48 bilplasser og 48 til 66 sykkelplasser.»

Foreløpig utomhusplan og p-kjeller viser tilsammen 44 private biloppstillingsplasser:

  • 2 p-plasser i gatetun
  • 4 p-plasser i lukket parkering mot bakgård, hvorav 1 HC-plass
  • 3 p-plasser i parkeringsområde/sidegate mot sør
  • 35 p-plasser i parkeringskjeller, hvorav 1 HC-plass
     

Plass for varelevering er da ikke regnet med i parkeringsdekningen.
Langsgående gateparkering i Vektargata (4 p-plasser) er offentlig parkering.
Eventuelt manglende parkering må behandles gjennom kommunens frikjøpsordning (fastsatt i vedtekt, som videreføres i forslag til ny kommunedelplan).
Nedkjøringsrampen har ikke bredde for møtende biler, men virker oversiktlig.
Utbygger har opplyst at det planlegges 52 sykkelplasser i 1. etg. + ​48 i p-anlegg. Dette løses dels med sykkelstativ i 2 etasjer.

Lek og uteopphold
I gjeldende kommunedelplan er det krav om 5 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet. Det foreslås 190 m2 lek innenfor felt BLK. Dette er tilstrekkelig for 38 boenheter og her planlegges det 24-33 boenheter. Området blir flatt, og godt egnet som uteoppholdsareal og sannsynligvis med noe sol ved høst- og vårjevndøgn kl. 15 (solstudien viser full sol kl. 13 og full skygge kl. 18 ved vårjevndøgn). Veiledere anbefaler 50 % sol på uteoppholdsarealet på dette tidspunktet.

Av foreløpig utomhusplan er det vanskelig å se gangforbindelse mellom innganger og uteoppholdsareal og parkering i øst, men utbygger har opplyst følgende: «Gangforbindelse til leiligheter via heis har to innganger, en fra Vektargata med ringepanel, postkasser mv. samt inngang via tunet på baksiden.»​

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Det er foreslått bestemmelser om følgende:
«Bygninger og anlegg skal gis universell utforming, slik at de er tilgjengelige og kan nyttes uten spesielle innretninger av brukere.»
«Alle boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig bolig.»
«Lekeplassen skal være universelt utformet.».

Foreløpig utomhusplan og p-kjeller viser 2 HC biloppstillingsplasser, begge innomhus.

Støy
Miljøverndepartementets «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging» T-1442/2012, er lagt til grunn for vurdering av vegtrafikkstøy.

Planområdet ligger godt utenfor alle støysoner som er vist i støyvarselkart fra Statens vegvesen (datert 2010). Støyvarselkartene viser imidlertid kun støysituasjonen i forhold til fylkes- og riksveger, og viser således ikke hele bildet. De potensielt største støykildene til planområdet vil nok være Nordgata (ca. 75 m fra bygget) og Jernbanegata (ca. 40 m fra bygget). Disse gatene er vesentlig mer trafikkert enn de andre gatene i nærområdet. I forbindelse med arbeidet med gatebruksplanen for Verdal sentrum er det gjort trafikktellinger i disse gatene. Disse vil kunne framskrives til en framtidig situasjon, og kunne legges til grunn for en enkel vurdering. Trafikkmengder lagt til grunn i en enkel støyvurdering er oppgitt i planbeskrivelsen.

Avstanden mellom planlagt bygg og Nordgata tilsier at trafikken herfra ikke vil medføre støy over grenseverdiene.
På grunn av effektiv skjerming med eksisterende bebyggelse vil heller ikke trafikken fra Jernbanegata medføre støy over de gitte grenseverdiene.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Sjekklister for vurdering av sikkerhet og sårbarhet (dsb.no) er gjennomgått og det er i forbindelse med reguleringsplanen ikke vurdert å være behov for spesielle undersøkelser eller beredskapstiltak for å unngå naturkatastrofer som ras, flom e.l. Relevante tema er vurdert.

Flere forhold er nærmere omtalt i planbeskrivelsen, men kan oppsummeres slik:

  • Det er ikke kjente kvikkleiresoner i nærheten. Det er heller ikke fare for at ras fra kjente kvikkleireforekomster vil kunne treffe planområdet.
  • Planområdet ligger ikke så lavt at det er utsatt for flomfare. Da planområdet ligger på ca. kote +7 vil en 200-årsflom i Verdalselva og Kvisla ikke kunne nå opp til dette nivået.
  • Overflatevann tenkes håndtert med lokale avløpsløsninger og ledet ut i elva.
  • Området er ikke spesielt utsatt for vind.
  • Tiltakshaver er ikke kjent med at det har vært ulykker i nærområdet. Lav hastighet (30-sone) tilsier at de fleste hendelsene kun vil gi lettere skade.
  • Sannsynligheten for omfattende brann er moderat, dvs. i gjennomsnitt en hending pr. 100 – 1000 år. Kommunen har god brannberedskap. Området har ei lokalisering som gjør at en raskt vil komme i gang med slokking og skadebegrensning.
     

Som anbefalt av NVE er bestemmelsenes § 6 a) supplert med skredfarevurdering.

Kulturminner
Planen berører ikke kjente automatisk freda kulturminner. En del eldre bebyggelse i nærområdet. Vektargata 1 med Thomsengården er ifølge kommunedelplanen et bevaringsverdig bygningsmiljø, hvor det bl.a. er gitt bestemmelser ift. fortetting innenfor bevaringsområdet.

Forholdet til naturmangfoldloven / biologisk mangfold
Det er i Miljødirektoratets Naturbase og Artsdatabanken ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet, eller i umiddelbar nærhet.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Vann- og avløp forutsettes tilkoblet nærliggende kommunale anlegg.
I planbeskrivelsen er det opplyst at de kommunale ledningsanleggene i Vektargata er moderne og tidsriktige med god kapasitet. Verdal kommune la nytt ledningsanlegg for vannforsyning, spillvann og overvann ca. i 2000. Videre finnes det strømforsyning i rimelig nærhet.
Foreløpig utomhusplan viser laddestasjoner i lukket parkeringsareal.
Planområdet ligger ikke i noe konsesjonsområde for fjernvarmeanlegg.

Utbyggingsavtale
Det ble opprinnelig signalisert behov for utbyggingsavtale, men Teknisk drift i kommunen har senere gått tilbake på dette.

Renovasjon
Det foreslås areal for renovasjonsanlegg på kommunens parkeringsplass ved inn-/utkjøring til gatetun. Område for renovasjonsanlegg er felles for planområdet. Ifølge bestemmelsenes § 3.4 skal det benyttes nedgravde containere.

Konsekvenser av planforslaget
I planbeskrivelsen er følgende vurdert:

Landskapsbilde / bymiljø

  • Bebyggelsen i nærområdet er hovedsakelig i 2 eller 3 etasjer. I Snøhettas mulighetsstudie for Verdal sentrum (Snøhetta, 2011), er det pekt på at Verdal sentrum har et stort fortettings-potensiale i høyden, og at den generelle byggehøyden kan løftes mye. Ut fra dette mener tiltakshaver det vil være forsvarlig å bygge 5 etasjer på en såpass sentrumsnær og attraktiv tomt.
  • Eksisterende bygg på tomta framstår i dag som lite estetisk. Ny bebyggelse vil medføre en standardheving på tomta.
  • Planlagte leilighetsbygg vil komme på nord- og vestside i forhold til nærmest bebodde bebyggelse. Noe forringelse av sol- og utsiktsforhold må påregnes for noen av de nærmeste leilighetene.
     

Veg- og vegtekniske forhold
Tomta ligger inntil Vektargata med god adkomst. Trafikken vil ikke bli vesentlig påvirket av ny bebyggelse.

Grunnforhold
Planområdet ligger, i likhet med resten av Verdal sentrum, på elveavsetninger fra Verdalselva. Dette er løsmasseavsetninger med hovedsakelig sand. Generelt er dette god byggegrunn. Det er ikke kjente kvikkleireforekomster i umiddelbar nærhet. Når det nå skal bygges nytt bygg i 5 etasjer inntil eksisterende bebyggelse vil det bli behov for geoteknisk bistand. Dette vil bli ivaretatt i forbindelse med byggesaken.

Miljø / teknisk infrastruktur
Området er sentrumsnært med gode gang- og sykkelforbindelser til aktuelle mål. Dette sammen med godt utbygd infrastruktur gjør at tiltaket ikke vil ha særlig påvirkning på det ytre miljø.

Folkehelse
De planlagte leilighetene har 1 til 3 soverom, og varierer i størrelse fra 70 – 95 m2. Alle leilighetene planlegges bygd som tilgjengelig boenhet. De dekker således et vidt spekter av behov og potensielle kjøpere. Området er sentrumsnært, og de fleste sentrumsfunksjonene er i gang- eller sykkelavstand. Gode og trafikksikre forbindelser er allerede etablert.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse med Innherred samkommune for Holmengården (Vektargata 3) ble gjennomført 28.05.2013. Melvoldgården har kommet til i ettertid. Planarbeidene ble kunngjort på kommunens hjemmeside og annonsert i Verdalingen 07.11.2013. Berørte grunneiere, naboer og gjenboere samt offentlige myndigheter ble varslet i brev 09.06.2013. Etter avtale med Innherred samkommune ble utvidelse av planområdet varslet pr. brev datert 17.12.2014.
Det er mottatt 2 forhåndsuttalelser; fra Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. Det vises til første gangs behandling for nærmere informasjon.

Ved intern høring i kommuneadministrasjonen før første gangs behandling ga barne-representanten en generell uttalelse som var gjengitt i saken ved første gangs behandling.

Et tidligere planforslag har vært på offentlig ettersyn i 2015, iht. Komité plan og samfunn i Verdal sitt vedtak i møte den 27. oktober 2015, sak 69/15. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 31.10.2015 og berørte parter ble tilskrevet med brev datert 29.10.2015. Frist for uttalelse var 12. desember 2015. Det er mottatt åtte uttalelser, som er oppsummert og kommentert i KPS-sak 28/16. På bakgrunn av høringsuttalelser ble revidert planforslag sendt på begrenset høring våren 2016, med uttalefrist 22. mars 2016. Det ble mottatt to uttalelser som også er kommentert i KPS-sak 28/16.

Ved andre gangs behandling 12.04.2016 ble planen sendt tilbake.

I kommuneadministrasjonen er Teknisk drift og barnerepresentanten gitt anledning til uttalelse.
Det er ikke mottatt uttalelser. 

Vurdering:
Arealformål
Foreslått arealformål vurderes fortsatt å være i samsvar med overordnet kommunedelplan.

Grad av utnytting
Gjeldende kommunedelplan sier maks 66 % BYA (bebygd areal) av netto tomt. I planforslaget har bebyggbare arealformål egen grad av utnytting, og det er ikke regnet på bebygd areal ift. netto tomt. Foreslått 100 %-BYA av bebyggbart blandet arealformål er akseptabelt, forutsatt at det også sikres tilstrekkelig og egnet parkering og uteoppholdsareal. Minstekrav til parkering og uteopphold pr. boenhet er sikret med bestemmelser (§§ 2.7 og 3.5).

Byggehøyde, takform, plassering, solforhold
Det vises til kommunens vurdering ved første og andre gangs behandling samt Nord-Trøndelag fylkeskommunes kraftige innvendinger i høringsuttalelse 03.12.2015 (oppsummert i KPS-sak 28/16) til tidligere planforslag med 5 etasjer.

Høyde er fortsatt i strid med gjeldende kommunedelplan og Snøhettas høydestudie. Maks gesimshøyde på 16 meter (5 etasjer) er som ved forrige høring, men en større del av tomta foreslås nå med 5 etasjer høy bebyggelse.

I forslag til ny kommunedelplan (ikke sluttbehandlet) er følgende bestemmelse foreslått:
2.5.5 Maksimal mønehøyde fastsettes for de enkelte tiltak i forbindelse med detaljregulering, men skal som hovedregel ikke overskride 15 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Dersom det gjennom detaljregulering utføres vurderinger av virkninger for omgivelsene som minimum innbefatter et sol-/skyggediagram, endrede utsiktsforhold og estetisk harmoni med omkringliggende bebyggelse kan maksimal mønehøyde på inntil 21 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng tillates dersom vurderingene finner det tilrådelig. Maksimal gesimshøyde for bebyggelse med flatt tak eller pulttak vurderes ca. 3 meter lavere.
Snøhettas høydestudie 27.04.2012 er veiledende, se figurer i punkt 9.

I vedlagte solstudie konkluderes det med følgende:
«Fra slutten av november til slutten av januar vil skygge fra planlagte boliger komme inn på fasadevegg på nabotomta nord/løst for området fra ca. kl. 13.00.
Fra slutten av januar til slutten av mars vil skygge fra planlagte boliger komme inn på vegg fasade nivå på 3. etg på nabotomta nord/løst for området fra ca. kl. 15.00.
På sommerhalvåret viser solstudien at nabobebyggelse er i liten eller ingen grad berørt på veggfasaden i sør og balkong nivå.»

På bakgrunn av overnevnte er kommunen positiv til 5 etasjer også mot leilighetsbygget i tre etasjer nord for planområdet (Teltburgata 4). Videre gir kommunens parkeringsplass litt avstand til eneboligbebyggelsen øst for Vektargata, som også vil få leilighetsbebyggelse øst for seg når detaljregulering for Amfi Verdal realiseres.

Bebyggelsens takform og plassering ift. Vektargata er som ved forrige høring, bortsett fra at bebyggelse i 5 etasjer med flatt tak nå dekker en større del av eiendommen.

Det er positivt at det nå er illustrert innganger fra Vektargata, da det kan bidra til mer liv i gata. Det er positivt at fasaden mot Vektargata skal forbeholdes forretningsvirksomhet.

Parkering og varelevering
Det foreslås lavere minimum parkeringskrav for både boliger og detaljhandel enn i retningslinjene i gjeldende kommunedelplan. Det foreslås 1 p-plass pr. boenhet i stedet for 1,2 og det foreslås 1 p-plass pr. 50 m2 forretning i stedet for 1 p-plass pr. 25 m2 BRA detaljhandel.

Foreslått min. parkeringskrav er fortsatt i strid med gjeldende kommunedelplan, men er i samsvar med forslag til ny kommunedelplan. Se nærmere vurdering ved første gangs behandling. Det sier seg selv at areal til varelevering kommer i tillegg.

Foreslått 1 p-plass pr. 50 m2 BRA tjenesteyting er enkelt å forholde seg til ved utbygging, og virker ikke urimelig. Gjeldende kommunedelplan har imidlertid ikke minimum parkeringskrav for tjenesteyting, men en retningslinje som viser til at parkering for institusjoner m.m. skal ha oppstillingsplasser som planutvalget i hvert tilfelle krever. I forslag til ny kommunedelplan er det ikke foreslått noe enhetlig parkeringskrav for tjenesteyting, da dette er splittet opp på flere grupper og gitt ift. bruksareal (BRA), ansatt, elev, sitteplass eller tilskuer, både for bil og sykkel.

Minimum krav til sykkelparkering for forretning, kontor og tjenesteyting mangler, men er illustrert/planlagt.
Foreslått parkeringskjeller er i tråd med retningslinje i gjeldende kommunedelplan.

Statens vegvesens Sykkelhåndbok V122 anbefaler følgende parkeringsnorm:
Tabell over minimum sykkelparkering
Renovasjon – husholdningsavfall og næringsavfall
Det foreslås krav om nedgravd renovasjonsløsning ved Teltburgata, noe som normalt brukes for husholdningsavfall. I møte med bl.a. Retura fikk kommunen inntrykk av at dette ikke er særlig aktuelt for næringsavfall. Christina Eiendom har også påpekt at bakeriets avfallsconteinere må flyttes når deres boligprosjekt skal realiseres, og at de tenker å benytte hele sin eiendom. Dvs. at dagens «gate» mellom Vektargata og Teltburgata trolig ikke blir gjennomkjørbar. Plass for næringsavfall er ikke løst i detaljreguleringen, og det er lite tilgjengelig areal igjen på egen tomt. Dette skal imidlertid vises i situasjonsplan (§ 2.1).

Uteopphold/lek
Størrelse og egnethet av uteoppholdsarealet er i samsvar med bestemmelse 4.4. i gjeldende kommunedelplan, slik det også er redegjort for i planbeskrivelsen. Arealets størrelse er tilstrekkelig for flere boenheter enn det som planlegges bygd. Det er gitt bestemmelse om inngjerding og utstyr på lekeplass (§ 3.5) samt rekkefølge for opparbeidelse (§ 6c).

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Overnevnte er sikret med bestemmelser og gjennom Byggteknisk forskrift.

Vurdering ift. Naturmangfoldloven
Det foreligger ikke forhold som må hensyntas, se vurdering ved første gangs behandling.

Støy
Kommunen har nylig mottatt støyvarselkart langs jernbanen, som bl.a. viser gul støysone noe inn i Vektargata. Det planlegges balkonger i Vektargata, men planområdet ligger like utenfor denne gule sonen.

Konklusjon/tilråding
Ved offentlig ettersyn i 2015 frarådet Nord-Trøndelag fylkeskommune sterkt deler av planens grep mht. bl.a. byggehøyde, takform, plassering av bygget mot Vektargata samt utkragede balkonger over fortau. De hadde også innvendinger ift. nyere tids kulturminner i nærområdet. Planforslaget avviker fortsatt fra overordna plan mht. både grad av utnytting, byggehøyde og minimum parkeringskrav samt fra Snøhettas høydestudie (ikke juridisk bindende). Foreslått bygg i fem etasjer ligger også nært bevaringsverdig nabobebyggelse (Thomsengården). På bakgrunn av en helhetsvurdering ser likevel Rådmannen positivt på foreslått blokkbebyggelse i fem etasjer her med forretning på gatenivå mot Vektargata, da det vil styrke områdets bymessige karakter. Planforslaget er også i samsvar med forutsetninger knyttet til miljø- og samfunnsforhold. Rådmannen tilrår at det reviderte planforslag sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn. 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 11.10.2016 12:21
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS