Gå til innhold Globalmeny Forsiden
lundselva1_topp

Plan og samfunn 13.09.2016 - PS 55/16 Områderegulering Nestvoldjordet

Saksbehandler : Per Anders Røstad

Arkivref : 2012/8103 - /1721/16/1

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 13.09.2016 55/16

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Det legges til et nytt punkt 6 g) i reguleringsbestemmelsene:
Før ny bebyggelse tas i bruk, skal det være planfri kryssing av jernbanen på vegen nedover mot Kausmo.

Deretter vedtas at forslag til områderegulering for Nestvoldjordet, datert 14.07.2016, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.
 

Vedlegg: 

  1. Planbeskrivelse, datert 14.07.2016
  2. Plankart, datert 14.07.2016
  3. Planbestemmelser, datert 16.07.2016
  4. Geoteknisk rapport, datert 27.01.2016
  5. Støyrapport, datert 12.01.2015
  6. Rapport fra arkeologiske utgravninger, datert 31.05.2016
  7. Sjekkliste ROS
  8. Uttalelse fra riksantikvaren
  9. Solstudie
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Forhåndsutttalelser.

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Arcon Prosjekt AS fremmer på vegne av Stiklestad Eiendom AS forslag til områderegulering for Nestvoldjordet. Områdereguleringen legger til rette for utbygging av 180 nye boenheter, med en blanding av eneboligbebyggelse, rekkehus og leilighetsbygg.

Området er avsatt til fremtidig boligområde i kommunedelplan for Verdal byområde. I kommunedelplanen er området betegnet som «Nestvold øst» med krav om en samlet reguleringsplan som tilrettelegger for minimum 180 boenheter.

Forholdet til forskrift om konsekvensutredning
Dette er en områderegulering som er i samsvar med overordnet plan (kommunedelplan). Planforslaget faller da ikke inn under forskriftens virkeområde og skal derfor ikke konskvensutredes.

Planområdet
Planområdet er på ca. 78 daa og ligger nord for Verdal sentrum, ved Nestvoll, mellom fylkesveg 173 og jernbanen.

Planområdet består av dyrket mark, samt noe skogsvegetasjon langs Ysseelva i nord og øst for 2 eksisterende eneboliger som ligger innenfor planområdet. Tord Folessons gate går gjennom planområdet.
Kart og skisser over planområdet
Området sør for Tord Folessons gate er for det meste flatt. Nord for Tord Folessons gate heller terrenget ned mot jernbanen i øst og Ysseelva i nord.

Planstatus
Området er i all hovedsak regulert gjennom kommunedelplan for Verdal byområde. I denne planen er det meste av området avsatt til fremtidig boligbebyggelse. I tilhørende reguleringsbestemmelser (punkt 3.7) er det satt krav til minimum 180 boenheter innenfor området avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Bestemmelsene til kommunedelplanen inneholder også et rekkefølgekrav (punkt 2.7), om at det skal være bygget bru over jernbanen på vegen til Kausmo før ny boligbebyggelse tas i bruk på Nestvold øst. Langs Ysseelva i nord er det avsatt friområde.
Illutsrasjoner etc.

Planområdet berører også to eldre reguleringsplaner, «Ydsedalen» i nord, og reguleringsplan for «Ydsedalen – skolekrysset» i vest, uten at disse to reguleringsplanene har betydning for innholdet i planforslaget.

Planforslaget
Generelt
Planforslaget er delt i tre hovedområder:

  • Del 1, den største del av området, sør på kartet. Dette området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse og lekeplasser), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (veg, gang-/sykkelveg, annen veggrunn). Denne delen av planområdet er detaljert ferdig slik at utbygger kan gå rett fra områdereguleringen til byggesak og utbygging.
  • Del 2, nord på kartet, er regulert til boligbebyggelse (B1) med krav om detaljregulering før utbygging kan starte.
  • Del 3, vegetasjonsbelte langs Ysseelva og tilsgrensende dyrket mark. Disse reguleres til friområde.
     

Bebyggelsen
Innenfor området som er detaljert ferdig (del 1) legges det opp til en variasjon i boligbebyggelsen mellom frittliggende småhusbebyggelse, kjedehusbebyggelse og blokkbebyggelse. Alle boligene tillates oppført i 2 etasjer med maksimal gesims- og mønehøyde på 10 meter.

Illustrasjon

Antall boenheter innenfor del 1:

  • Frittliggende småhusbebyggelse (BFS 1, BFS 2): 24 boenheter
  • Kjedehusbebyggelse (BKS 1, BKS 2):                  21 boenheter
  • Blokkbebyggelse (BBB1, BBB2, BBB3)              68 boenheter
  • I ALT:                                                                 113 boenheter
     

Dette betyr at hvis kravet om 180 boenheter skal oppfylles så må det reguleres og bygges 67 boenheter innenfor området som ikke er regulert (B2).

Del 1 har et areal på ca. 33 daa, mens gjenstående boligareal (B1) har et areal på ca. 20 daa. Dette betyr at det legges opp til samme utnytting på arealet som detaljreguleres nå og området som gjenstår å detaljregulere, ca. 3,5 boenhet pr. daa.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Det etableres nye bilveier og gangveier innenfor planområdet. Ny adkomstvei vil bli etablert fra Rikvsvei 173/ Sjøbygdveien. Den vil fortsette på en forlengelse av eksisterende Arnljots gate, parallelt med dagens gangsti, og fortsette på Tord Folesonsgate. Man kan kjøre gjennom feltet fra Tord Folesonsgate, via ny utkjørsel, og ut på Riksvei 173/Sjøbygdveien.

Parkering
Parkering for beboerne er løst med garasjer/carporter og p-plasser.
I tillegg er det gjesteparkering. Det er i reguleringsbestemmelsene angitt et parkeringskrav på 1,2 bil pr. boenhet for blokkbebyggelsen, 2 plasser pr. boenhet for villabebyggelsen og 1,5 plass pr. enhet for den konsentrerte småhusbebyggelsen (rekkehusene). 5% av disse skal være tilrettelagt for bruk av bevegelseshemmede. Det skal også settes av plass til 1 sykkelparkeringer pr. boenhet.

Parkeringskravet er innenfor kravet i kommunedelplanen. Der er det satt et krav om minimum 2 parkeringsplasser for eneboligbebyggelse, mens boligformål forøvrig må ha 1 plass, pluss 0.2 plass pr. boenhet i gjesteparkering.

Lek og uteopphold
Det er innenfor del 1 regulert inn 2 lekeplasser. En større kvartalslekeplass på 1,4 daa og en mindre småbarnslekeplass på 0,2 daa. Eneboligbebyggelsen og rekkehusene, vil kunne ha egen hage til uteopphold og lek, mens for resten av boligbebyggelsen vil være særdeles viktig å kunne ha tilgang til de felles lekeplassene.

Kommunedelplanen angir at det skal avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 meter skal det sikres en småbarnslekeplass på minimum 100 m2, og innenfor en avstand på 250 meter skal det sikres areal til kvartalslekeplass på minimum 1,5 daa.

Universell utforming
Bestemmelsene sikrer at prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av uteområdene. Alle bygningene skal ha adkomst som er universelt utformet og i tillegg skal minimum 50% av boligene skal være utformet som tilgjengelige boenheter.

Støy
Det er foretatt en støyvurdering i forhold til vegtrafikkstøy og støy fra jernbanen (vedlegg 12). Støynivåene i området er i hovedsak lavere enn grensen for gul støysone fra vegtrafikk og jernbane. Beregningene viser at en bolig ligger i gul støysone fra vegtrafikk, og ti boliger ligger i gul støysone fra jernbanestøy. Boligbygget som delvis ligger i gul støysone fra vegtrafikkstøy må ha tilgang til stille side samt tilgang til utendørs oppholdsareal mot sør og vest. Planforslaget sikrer dette.

Støykravene er også sikret i reguleringsbestemmelsene.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Multiconsult har utredet faren for kvikkleireskred i området i vedlagte rapport (vedlegg 11). Rapporten konkluderer med at Ysseelva må erosjonssikres for å unngå forverring av terrengforholdene her. I skråningen ned mot Ysseelva er det nødvendig med terrengtiltak for å tilfredsstille sikkerhetskravene for områdestabilitet. Tiltakene er sikret i reguleringsbestemmelsenes punkt 6 b)

Sikkerheten i forhold til jernbanesporet og de 2 usikrede planovergangene Nestvold og Ydse vil være viktige forhold for sikkerheten til beboerne innenfor planen. Jernbaneverket er i gang med å sikre disse overgangene, og det foregår et planarbeid parallelt fra deres side. Disse planene omfatter også planfri kryssing både for kjørende og de som går og sykler.

Kulturminner
Det er foretatt arkeologiske utgravinger på området. Det er registrert kokegrop på planområdet, datert til Bronsealder-Jernalder. Dette funnet er ferdig undersøkt av fylkeskommunen, og kan fjernes uten ytterligere vilkår. Det er også registrert bosetting og aktivitetsspor i form av stolpehull, kultur-lag og kokegrop på området, dette ligger helt sør/øst på området.

Planbestemmelsene sikrer at før det iverksettes tiltak i medhold av planen, skal det foretas arkeologisk utgravning av det berørte automatisk fredete kulturminnet, id 215821. Kokegropen er godt nok undersøkt av fylkeskommunen ved registreringen, og den kan fjernes uten ytterligere vilkår.

Biologisk mangfold
Ysseelva er klassifisert i Miljødirektoratets Naturbase, som naturtype viktig bekkedrag for sjøørret. Elva er et viktig gyteområde for fisk. Ved søk i Artsdatabasen Artskrav, finner man, at det er gjort flere registreringer av livskraftige planter i området.

Ned mot Ysseelva er det i planforslaget avsatt et vegetasjonsbelte (friluftsområse) som skjermer bebyggelsen mot elva.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse med Innherred samkommune og Verdal kommune ble gjennomført 17.12.2014. Varsel om igangsettelse av planarbeid for Nestvoldjordet ble annonsert i Verdalingen 15.01.2015.

Naboer og rettighetshavere i området ble på ordinært vis tilskrevet med varsel om igangsettelse av planarbeid i brev datert 14.01.2015.

Innspillene til varsel om oppstart er listet opp og kommentert i planbeskrivelsen.

Vurdering:
Forholdet til overordnet plan (kommunedelplan)
Planforslagets arealbruk er i samsvar med gjeldende kommunedelplan.

Bebyggelse og utnyttelse
Planforslaget legger opp til varierte former for boligbebyggelse i et relativt sentrumsnært område. Det var ved behandlingen av kommundelplanen en forutsetning for å frigi dyrka jord til boligbebyggelse, at området måtte utnyttes høyt. Kommuneplanens krav om høy utnytting er etter vår vurdering videreført på en tilfredsstillende måte.

Sikkerhet mot jernbanen
I kommunedelplanen var det satt krav fra Jernbaneverket om at det må på plass en planfri kryssing for minimum gang- og sykkeltrafikk, nedover mot Kausmo og Trones. Jernbaneverket jobber nå med å få på plass en ny undergang ved Ydsedalen som vil løse dette. Inntil dette er på plass, er det viktig at områdereguleringen viderefører dette kravet. Rådmannen vil derfor foreslå følgende tilleggspunkt i reguleringsbestemmelsene:

Nytt punkt 6 g):
Før ny bebyggelse tas i bruk, skal det være planfri kryssing av jernbanen på vegen nedover mot Kausmo.

Forholdet til naturmangfoldloven
Etter naturmangfoldloven § 7 skal prinsippene i naturmangfoldloven §§ 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og vurderingen og vektleggingen skal framgå av vedtaket. Prinsippene skal holdes opp mot forvaltningsmålene i §§ 4 og 5.

Utover det som er opplyst i saken er det ikke kjennskap til eller påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, og heller ikke utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011, som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Eksisterende kunnskapsgrunnlag basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området, vurderes som tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt.

Konklusjon
Vedlagte planforslag legger godt til rette for en konsentrert boligbebyggelse på Nestvoldjordet, i tråd med føringene i gjeldende kommunedelplan for Verdal byområde.

Rådmannen foreslår derfor at vedlagte planforslag, med foreslåtte endring, legges ut til offentlig ettersyn.
 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 11.10.2016 12:21
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS