Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Formannskapet 20.08.2015 - PS 91/15 Realisering av bygg for Nord-Trøndelag Teater

Saksbehandler: Trond Selseth

Arkivref : 2013/8568 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Formannskapet 20.08.2015 91/15
Kommunestyret    

 

Rådmannens innstilling

  1. Verdal kommune vil stå som byggherre og eier av nytt teaterbygg i Verdal for leietaker Nord-Trøndelag Teater. Teaterets eier, Nord-Trøndelag fylkeskommune, har gjort garantivedtak for husleie.
  2. Byggestart settes som forutsatt til 7. september 2015.
  3. Budsjettet for bygget vedtas med en økonomisk ramme på totalt kr. 99.000.000,- inkl. moms. Totalrammen inkluderer investeringer i sceneteknisk utstyr.
  4. Verdal kommunestyre vedtar husleieavtale mellom Nord-Trøndelag Teater og Verdal kommune.
  5. Husleien settes til et årlig beløp på kr. 4.400.000,-. Husleieavtalen regulerer tidspunkt for betaling og justering av den årlige husleien.
     

Vedlegg:

  1. En kort redegjørelse om nybygget for Nord-Trøndelag teater, datert 7. august 2015.
  2. Husleieavtale mellom Nord-Trøndelag Teater og Verdal kommune, m/vedlegg (excel)
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen

Saksopplysninger:
Anbudsfase
.
Etter en forutgående prekvalifisering, der fem ulike leverandører ble prekvalifisert, ble konkurransegrunnlaget for bygging av nytt bygg for Nord-Trøndelag teater sendt ut den 3. mars. Fristen for å komme med tilbud var satt til 18. mai. Det kom inn fem tilbud som ble underlagt juryering. Vinner av konkurransen ble Grande entreprenør.

Samspillsfasen ble startet opp med en tredagers kick-off samling den 12. til 14. juni. Denne samspillsfasen har medført en del mindre endringer i romfordeling, men i all hovedsak er bygget lite forandret i forhold til opprinnelig plan.

Forutsatt at kommunestyret gjør vedtak om oppstart av selve byggeprosjekt vil oppstart skje den 7. september. Forventet byggeperiode er ca. ett år.

Det vises for øvrig til vedlagt redegjørelse om nybygget for Nord-Trøndelag teater. Notatet er utarbeidet av teatersjef Nora Evensen og arkitekt i Pir2, Ogmund Sørli.

Reguleringsplan.
Reguleringsplan for tomta ble behandlet og vedtatt i kommunestyret den 05.06.2015 i sak 55/15. Planen gjelder detaljregulering for teaterhus. Vedtaket ble påklaget av nabo. Komiteen for plan og samfunn behandlet klagen i møte 18. august og opprettholdt tidligere vedtak. Det betyr at klagen oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag til endelig behandling. Av tidligere erfaring tar slik behandling fire til seks måneder, noe som innebærer at klagen ikke vil være ferdigbehandlet innen planlagt byggestart. Det vil alltid være forbundet med risiko å starte byggingen før klagebehandlingen er endelig ferdig. Risiko kan ligge både i midlertidig byggestans (utsettende virkning for vedtak) og i opphevelse av vedtak.

Kommunestyrets vedtak av 5. juni 2015 og komiteens vedtak av 18. august ble enstemmig vedtatt. Rådmannen ønsker ikke å forskuttere resultatet av fylkesmannens behandling av klagesaken, men vil uttrykke at det vil være svært overraskende om fylkesmannen opphever et enstemmig vedtak i kommunen i en reguleringssak. Det kan opplyses at fylkesmannen ikke hadde noen kommentarer til forslaget til reguleringsplan da denne ble sendt på høring, og det er ikke endringer fra den gang.

Økonomi.
Etter at samspillfasen nå på det nærmeste er avsluttet har vi følgende oversikt over kostnadene med oppføring av bygg for Nord-Trøndelag teater, inklusive sceneteknisk utstyr:

  1. Prosjektering og bygging av nytt teaterbygg kr 62 720 000
  2. Påløpte endringer                                           kr   2 850 000
  3. Konkurransehonorar                                      kr   1 200 000
  4. Jurykostnader                                                 kr     100 000
  5. Prosjektledelse                                               kr     450 000
  6. Byggherreombud                                           kr     450 000
  7. Byggherrekostnader                                       kr     250 000
  8. Sceneteknisk rådgiver                                    kr     325 000
  9. Offentlige gebyrer og avgifter                       kr     450 000
  10. Sceneteknisk utstyr                                        kr  6 975 000
  11. Anleggsbidrag trafo                                       kr     300 000
  12. Byggelånsfinansiering                                   kr      350 000
  13. Marginer/reserver                                          kr   3 120 000
  14. 25 % merverdiavgift                                      kr 19 460 000

          Totale kostnader                                          kr 99 000 000

Total kostnad etter samspillsfasen er således på 99 mill. kroner. Hovedgrunnene til endringene er økte kostnader til sceneteknisk utstyr samt nødvendig masseutskifting av hele tomtearealet.
Brutto areal på bygget er på ca. 3400 kvadratmeter noe som gir en kvadratmeterpris på ca. 29.000 kroner.

Som eier vil Verdal kommune stå for finansiering av byggeprosjektet. Dette vil i sin helhet måtte gjøres gjennom opptak og bruk av lån.

For å minimalisere risiko knyttet til kapitalutgifter foreslår rådmannen at lånet sikres gjennom hele perioden som fylkeskommunen har stilt økonomisk garanti for, dvs. i en periode på 30 år. Med dagens rentevilkår er det mulig å oppnå en slik sikkerhet med en rente på ca. 3-3,5 prosent i hele låneperioden. Endelig rentesats vil en først kjenne ved gjennomføring av låneopptaket. I beregningene er det lagt til grunn 3,5 prosent.

Videre er det forutsatt at kommunen mottar 10 mill. kroner i tilskudd til regionale kulturbygg fra fylkeskommunen. Vanligvis vil et slikt tilskudd bli utbetalt to til tre år etter ferdigstillelse av bygget.
Etter samtaler med ledelsen i fylkeskommunen er det muligheter for at fylkeskommunen kan forskuttere dette beløpet, slik at kommunen mottar dette allerede ved ferdigstillelse av bygget. Dette vil redusere kapitalkostnadene for de første par-tre årene. Eventuelt at merkapitalkostnaden dekkes gjennom en forhøyet husleie de første årene.

I samtalene med fylkeskommunen ble også eierskapet og finansiering av det scenetekniske utstyret drøftet. Dette er investeringer etter teaterets spesifikasjoner, som også reelt bør sees på med andre levetidsbetrakninger og utskiftningsbehov enn bygget. Et fylkeskommunalt eierskap vil også gi teateret frihet fra kommunen mht. disponering og utvikling av sceneteknisk utstyr. En har ikke det endelige tallet for dette utstyret, men anslagsvis ligger det på ca. 9 mill. kroner.

Forutsatt at begge de to ovennevnte forhold går i orden vil kommunens eget behov for langsiktig finansiering være på ca. 80 mill. kroner. I kommunens budsjett for 2015 er det avsatt 80 mill. kroner til tiltaket.

Ved låneopptak er kommunene pålagt å følge prinsippet om serielån, dvs. at det betales betydelig større beløp i starten enn mot slutten av nedbetalingen. Beregninger viser at kapitalutgiftene blir ca. 5,5 mill. kroner det første året redusert til ca. 2,8 mill. kroner i år 30. Snittet vil ligge på ca. 4,2 mill. kroner i årlige kapitalutgifter (renter og avdrag).

Når det gjelder kostnader knyttet til forvaltning, drift og vedlikehold (FDV-kostnader) av bygget er den såkalte Holte-modellen for kulturbygg brukt som utgangspunkt for beregningen. Denne tilsier en kostnad på 939 kroner pr kvadratmeter pr. år for kulturbygg med middels standard og 621 kr/kvm for kulturbygg med lav standard. Dette gjelder for kulturbygg som er i daglig produksjon og med en bruksfrekvens som er stor hele året. Dette vil stille seg annerledes med Nord-Trøndelag teater som har som mål å drive stor grad av oppsøkende virksomhet i hele Trøndelag. Det er derfor vanskelig å stipulere brukerfrekvens og dermed behov for renhold og energiutgifter. I våre beregninger er det brukt lav sats. Dette er utgifter som i Holte-modellen utgjør ca. 65 prosent av de totale FDV kostnadene. Beregningen er utført i samarbeid med eiendomsavdeling i fylkeskommunen og vi har kommet fram til en total FDV kostnad på 1.700.000 kroner. Av dette ligger ca. 1,1 mill. kroner innenfor de områdene teatret har ansvaret for og 0,6 mill. kroner innenfor de områdene kommunen har ansvaret for å utføre.

Først når huset har vært i ordinær drift en periode vil vi se de reelle kostnadene.

Ansvar knyttet til FDV av bygget reguleres gjennom leieavtale med vedlegg. Vedleggene viser i detalj hvordan ansvaret fordeles mellom Verdal kommune og Nord-Trøndelag teater. Det er mange usikkerhetsmoment knyttet til FDV-kostnadene. I husleieavtalen er det tatt inn et punkt som innebærer en gjennomgang av disse kostnadene når en har høstet erfaring over noe tid. Dette skal første gang skje etter tre år etter overtakelse av bygget.

Samlede kapitalkostnader og FDV kostnader vil utfra disse beregningene være ca. 7,2 mill. kroner det første året og 4,4 mill. kroner det siste året i avtaleperioden. Snittet vil være på ca. 5,8 mill. kroner i årlige kostnader.

Snittet er således godt i samsvar med den garantisummen Nord Trøndelag fylkeskommune og Verdal kommune har gitt.

Det vil imidlertid være en utfordring likviditetsmessig de første årene av avtaleperioden. I år 1 vil det være et likviditetsunderskudd på vel 1 mill. kroner og først i år 13 vil kommunen få inntekter som dekker de årlige kostnadene, deretter likviditetsoverskudd.

Rådmannen vil tilrå at kommunen tar disse merutgiftene slik at teatret gis en fast årlig leiesum gjennom avtaleperioden, justert for prisstigning på FDV kostnadene.

Nord-Trøndelag Teater og dets eier har forutsatt at alle kostnader knyttet til bygget, kapital og driftskostnader (FDV), skal dekkes innenfor en leiesum på 5,5 mill. kroner årlig. Fratrukket egne FDV kostander på 1,1 mill. kroner betyr dette at teatret betaler 4,4 mill. kroner til kommunen som leie i året. Kommunens årlige utgifter for leieperioden ligger på ca. 4,7 mill. kroner i gjennomsnitt. Sammen med at kommunen har stilt gratis tomt til disposisjon for utbygging og forskutterer deler av kapitalkostnaden vurderer rådmannen at kommunen har oppfylt sin del av garantiavtalen.

     Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 19.08.2015 13:40
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS