Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Formannskapet 22.08.13 - PS 68/13 - Høring - forslag til endring av Husbankens startlånsordning

Saksbehandler : Svein Arne Flyum

Arkivref :  2013/4630 - /252

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Formannskapet 22.08.13 68/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Verdal kommunes uttalelse til «Forslag til endring av Husbankens Startlånsordning.»:

  1. Verdal kommune tilslutter seg til at Startlånssøkere må ha evne til å betjene lånet over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold.
     
  2. §3. Teksten her kan virke litt forvirrende. Må man oppfylle både pkt. a og b for å få Startlån, eller er det tilstrekkelig med å oppfylle et av punktene?
     
    Med den utfordring det er på boligmarkedet i Verdal, hvor flere hundre boliger er under prosjektering og bygging, og som en konsekvens av dette et framtidig stort «bruktmarked», må unge i etableringsfasen være en gruppe det fortsatt tas hensyn til i ny forskrift om Startlån, slik at toppfinansiering kan gis sammen med banker.
     
  3. § 4. Gruppen unge etablerere bør ikke utelates som foreslått i §3.
     
  4. § 6. Nedbetalingstid over 50 år vil være positivt for de mest vanskeligstilte, og for at disse skal kunne få kjøpe egen bolig.
     
  5. Ved et eventuelt tap, har kommunen tapsrisikoen for de første 25 % av Startlånets restgjeld på tapstidspunktet. Staten tar tapsrisikoen for de siste 75 %. Ved en større andel av fullfinansieringer og ved det muligheter for større tapsrisiko, bør Staten ha tapsrisikoen for også de første 25 % av Startlånets restgjeld
     

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen

Saksopplysninger:
Departementet foreslår i høringsutkastet at Startlånet skal rettes tydeligere mot de med langvarige bolig – og finansieringsproblemer på boligmarkedet. Departementet foreslår i tillegg at avdragstiden i særlige tilfeller kan utvides fra 30 til 50 år. Forslagene er en oppfølging av tiltak som ble varslet i boligmeldingen, Meld. ST. 17(2012-2013)

Følgende §§ påvirker dagens utlånspraksis kommunene Verdal og Levanger dersom disse blir vedtatt etter høringen, pkt 1:

§ 3. Hvem kan få lån

Kommunen kan gi lån til husstander som:

  • Ikke får lån eller omsøkt lånebeløp i ordinær kredittinstitusjoner og
  • som har langvarig problemer med finansiering av eid bolig.
     

Vilkåret i første ledd bokstav b kan fravikes dersom husstanden har barn eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer, og hensynet til å sikre en trygg, god og stabil bolig innen kort tid taler for det. Vilkåret i første ledd bokstav b kan også fravikes dersom husstanden har problemer med å dekke boutgiftene, og refinansiering med Startlån kan bidra til at husstanden kan bli boende i boligen sin. Manglende evne til å oppfylle krav stilt av offentlig myndighet om egenkapital for å få lån i finansieringsinstitusjon gir ikke i seg selv grunnlag for å fravike nevnte vilkår.

Startlånet skal tildeles etter behovsprøving. Kommunen kan blant annet legge vekt på at husstanden har en utrygg eller uegnet bosituasjon, og kan få en bedret bosituasjon ved hjelp av Startlån. Søkeren skal ha evne til å betjene lånet over tid og fortsatt ha midler igjen til livsopphold.

§ 4. Hva kan det gis lån til

Kommunen kan gi lån til:

  • kjøp av helårsbolig
  • utbedring og tilpasning av bolig
  • oppføring av ny bolig og
  • refinansiering av dyre lån dersom dette bidrar til at husstanden kan bli boende i boligen.
     

Boligen skal være egnet for husstanden, nøktern og rimelig sammenlignet med prisnivået på stedet.

Kommunen kan bruke Startlånet til å fullfinansiere boligen eller som topplån der det private eller Husbanken gir grunnfinansiering. Kommunen skal vurdere om samfinansiering kan oppnås.

§6. Rente å avdragsvilkår

......Startlånet nedbetales normalt over 30 år. I særlige tilfeller kan det innvilges en løpetid på Startlånet på inntil 50 år. Det forutsettes da at:

  • det dokumenteres at låntaker har varig pensjonsytelse
  • det sannsynliggjøres at boligen tilfredsstiller husstandens behov i et langsiktig perspektiv
  • det sannsynliggjøres at tilgjengelige leieboliger i området er uegnet og/eller innebærer en betydelig høyere utgift i et langsiktig perspektiv enn det aktuelle Startlånet, og
  • det dokumenteres at kommunen ikke anser det som økonomisk forsvarlig å gi et lån med kortere betalingstid.
     

Vilkåret i første ledd bokstav a kan fravikes dersom husstanden har barn eller står i fare for å miste boligen, og kan dokumentere lav, forutsigbar arbeidsinntekt.
Vilkårene i første ledd bokstavene b og c kan også fravikes dersom husstanden står i fare for å miste boligen. .........

I KRD sitt svarbrev til Innherred Samkommune av 22. mars 2013 poengteres følgende:

..... Prinsippet om at låntaker må ha betalingsevne ligger til grunn for Startlånsordningen. Boligmeldingen gir ikke signaler om å avvikle dette prinsippet. Det står på side 77 i meldingen at: «Startlånet skal vere eit lån for dei som kan betale for det.» .....

Av finansavtaleloven framgår det at kredittgiveren har plikt til å vurdere forbrukerens kredittverdighet. Opplysninger om søkers økonomi innhentes om nødvendig fra relevante databaser(f.eks. kredittsjekk, skatteetaten o.l) Hvis lånsøkers betalingsevne vurderes som klart utilstrekkelig til å betjene lånet, skal lånesøknaden avslås.

Ved et eventuelt tap, har kommunen tapsrisikoen for de første 25% av Startlånets restgjeld på tapstidspunktet. Staten tar tapsrisikoen for de siste 75%. Kommunens tapsfond var ved årsskifte Kr 296.145.

Levanger og Verdal har en uskrevet øvre grense for husstandsinntekt, kr 850/900.000 for par og kr 400.000/450.000 for enslige. Søkere med inntekt utover dette betegnes i utgangspunktet ikke som vanskeligstilte, og blir ikke innvilget Startlån.

Når det gjelder samarbeidet med de stedlige banker om samfinansiering, så fungerer dette meget bra.

Vurdering:
Det påpekes flere steder bl.a. i Høringsnotatet og svarbrev fra KRD at søker av Startlån skal ha evne til å betjene lånet over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold.

§ 3 Hvem kan få lån

Etter dagens regler kan følgende få Startlån:

  • unge i etableringsfasen
  • barnefamilier
  • ensligepersoner med nedsatt funksjonsevne
  • personer med oppholdstillatelse på humanitært grunnlag
  • andre økonomiske vanskeligstilte
     

I høringsnotatet sies følgende om hvem som kan få lån:

  • ikke får lån eller omsøkt lånebeløp i ordinær kredittinstitusjon og
  • som har langvarige problemer med finansiering av eid bolig.
     

Teksten her kan virke litt forvirrende. Må man oppfylle både pkt. a og b for å få Startlån, eller er det tilstrekkelig med å oppfylle et av punktene?

Finanstilsynet innførte 2011/2012 et krav om at boligkjøperne selv måtte betale 15% av kjøpesummen, også kjent som egenkapitalkravet. Kravet kunne oppfylles ved at låntaker hadde slik egenkapital tilgjengelig, ved at noen kausjonerte for låneopptaket eller ved topplån i form av Startlån.

Mange har hevdet at terskelen for å komme inn på boligmarkedet etter det nye egenkapitalkravet er blitt enda høyere, med det resultat at unge uten ressurssterke foreldre blir stående fast i leiemarkedet, og det kan bli et A- og et B-lag blant boligkjøperne. Dette har vi i Levanger og Verdal i stor grad unngått gjennom vår praksis med toppfinansiering ved hjelp av Startlån.

I en kommune som Verdal, med stor tilflytting, prosjektering og bygging av nye boliger, så vel leiligheter som eneboliger, medførte foranstående stort press på toppfinansiering gjennom Startlån. Årlig behandles opptil 180 lånesøknader, og hvorav omtrent 130 blir innvilget. De fleste boligkjøp blir stort sett finansiert sammen med stedlige banker, og hvor det gjennom år er utviklet et godt samarbeid.

Det er fritt opp til kommunene å fullfinansiere kjøp av bolig, men sammen med Levanger kommune, har vi valgt å finansiere på en slik måte at egenkapitalkravet blir tilfredsstilt. Dette er i samsvar med Husbankens direktør som sier: «Det er viktig at kommunene og bankene samarbeider. Slik kan kommunene fordele Startlånspotten på flere.»

Dette praktiseres også i mange andre kommuner, bl.a. Tromsø som i sitt regelverk sier i forbindelse med forutsetningene for å få Startlån er at søker «mangler egenkapital – helt eller delvis.»

I høringsutkastet står bl.a. «.... Manglende evne til å oppfylle krav stilt av offentlige myndigheter om egenkapital for å få lån i finansieringsinstitusjon, gir ikke i seg selv grunnlag for å fravike nevnte vilkår.»

Det gir store utfordringer for oss som kommune når det gjelder hjelp med nødvendig egenkapital, bankene kan få problemer med finansieringen i boligmarkedet, og både private aktører og profesjonelle kan få problemer med realisering av nye prosjekt.

§ 4. Hva kan det gis lån til

Dagens regler sier følgende:

  • kjøp av bolig – til topp eller fullfinansiering
  • bli boende i boligen – til refinansiering av dyre lån eller nødvendig utbedring av bolig.
  • bygge bolig – til toppfinansiering
     

Kommen kan i henhold til høringsnotatet gi lån til:

  • kjøp av helårsbolig
  • utbedring og tilpassing av bolig
  • oppføring av ny bolig og
  • refinansiering av dyre lån dersom det bidrar til at husstanden kan bli boende i boligen
     

Dette er stort sett slik vårt regelverk praktiseres i dag, men en meget stor gruppe av de unge etablererne utelates etter tekst i høringsutkastets § 3.

§ 6 Rente- og avdragsvilkår

Startlånet nedbetales normalt over 30 år. I Levanger og Verdal sier regelverket inntil 30 års nedbetalingstid. I særlige tilfeller kan det etter høringsnotatet tekst innvilges en løpetid på Startlånet på inntil 50 år.

Det forutsettes at:

  • det dokumenteres at låntaker har varig pensjonsytelse
  • det sannsynliggjøres av boligen tilfredsstiller husstandens behov i et langsiktig perspektiv
  • det sannsynliggjøres at tilgjengelige leieboliger i området er uegnet og/eller innebærer en betydelig høyere utgift i et langsiktig perspektiv enn det aktuelle Startlånet, og
  • det dokumenteres at kommunen ikke anser det som økonomisk forsvarlig å gi et lån med kortere betalingstid.
     

I mange tilfeller vil foranstående være til stor hjelp spesielt for de mest vanskeligstilte på boligmarkedet, og være den løsningen som skal til for at disse kan få en egen bolig.

Ved et eventuelt tap, har kommunen tapsrisikoen for de første 25% av Startlånets restgjeld på tapstidspunktet. Staten tar tapsrisikoen for de siste 75%. Ved en større andel av fullfinansieringer og ved større tapsrisiko bør Staten ha tapsrisikoen for de første 25% av Startlånets restgjeld.

 
Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 16.08.2013 11:13
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS