Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

29/12-Sentrumstunet

Detaljregulering for felt B6 Sentrumstunet Reinsholm 1721/23/86

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref : 2011/9726 - /2011006

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Komite plan og samfunn 20.03.2012 27/12
Kommunestyret 26.03.2012 29/12


Rådmannen innstilling:
Vedlagte forslag til detaljregulering, datert 13.12.2011, med bestemmelser sist rev. 09.03.12, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse med reguleringsbestemmelser sist rev. 09.03.12
  2. Plankart 13.12.2011
  3. Illustrasjonsplan
  4. Støyberegninger
  5. Illustrasjon fugleperspektiv
  6. Stiklestad eiendom - Oversikt boenheter Reinsholm

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Reguleringsplan for Reinsholm, vedtatt 28.04.2003.
  • Bebyggelsesplan for Sentrumstunet, vedtatt 23.05.2007.
  • Utbyggingsavtale, godkjent 28.06.2007.
  • Sjekkliste for planlegging
  • Sakspapir Komité plan og samfunn i Verdal 17.01.2012, sak 8/12
     

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Reguleringsplan for Reinsholm ble vedtatt 28.04.2003. Oppfølgende bebyggelsesplan for Sentrumstunet ble vedtatt 23.05.2007. Per Anders Røstad har pva. Stiklestad Eiendom as foreslått en endring (detaljregulering) av den sørligste delen av bebyggelsesplanen.

Reguleringsplanen tillater ikke kjeller i dette området, men i oppfølgende bebyggelsesplan ble det likevel tillatt/forutsatt parkeringskjeller, under forutsetning av at denne utføres i materiale som hindrer vanninntrenging og oppføres/utstyres slik at evt. vann fra nedkjøringsrampe blir ivaretatt. Kjellergolv skulle ligge på kote +2,3. Det var tenkt pumper for fjerning av vann i ekstremsituasjoner. Erfaringer med områdets risikosituasjon når det gjelder flom og høy grunnvannsstand gjør at det å etablere kjeller nå vurderes som for risikofylt.

Utbygging av felt B6 uten parkeringskjeller vil endre arealdisponeringa på bakkeplan. Det er derfor behov for å revidere planen for felt B6. Endringene vil i all hovedsak bestå i å tilrettelegge for parkering på bakkenivå i stedet for i parkeringskjeller, som gjeldende regulering forutsetter. Dette fører også til at utnyttingsgraden må endres i forhold til vedtatt plan.

Det planlegges nå ca. 18 leiligheter i stedet for de 30 som er angitt i bebyggelsesplanen.

Planområdet
Planområdet er på ca. 6 daa og ligger nordøst for innkjørselen til Reinsholm, mellom FV 757 og kommunal veg Reinsholm. Området er i dag ubebygd. Etter oppstartsvarsel, men før høring, er planområdet utvidet med støyvoll i sør.

Planstatus
Planområdet omfattes av bebyggelsesplan Sentrumstunet, Reinsholm, vedtatt 23.05.2007.
I felt B6 tillates lavblokk i 3 etasjer med flatt tak og maks gesimshøyde kote +15. Det skal oppføres 30 boenheter og bl.a. kjeller med minst 35 parkeringsplasser. BYA 30-45 %.

Overnevnte bebyggelsesplan er en oppfølging av plankrav i reguleringsplan for Reinsholm, vedtatt 28.04.2003. I reguleringsplanen er det for dette området bl.a. angitt BYA = 30-45 %, boliger av type konsentrert blokkbebyggelse, kjedehus eller rekkehus, mønehøyde 9,5 m (3 etg.), gesimshøyde 8,5 m, kjeller ikke tillatt.

Kommunedeplan Verdal byområde, vedtatt 26.03.07, endrer ikke planstatusen for området. Området er avsatt som nåværende boligområde, og overnevnte planer skal fortsatt gjelde.

Søndre del av planområdet overlapper reguleringsplan for RV 757 Ørmelen – Garpa, vedtatt 23.11.1994.

Planforslaget
Generelt
Planforslaget er en detaljregulering etter plan- og bygningsloven av 2008. Planforslaget viser planlagte bygninger med tilhørende fellesarealer og tilliggende infrastruktur.

Området foreslås regulert til: Bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse, garasjeanlegg for bolig, avfall, miljøtorg og felles uteopphold/lekeplass), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (kjøreveg, parkeringsplass, gang-/sykkelveg, fortau, annen veggrunn (bl.a. to støyvoller), hensynssoner (sikringssone frisikt).

Plan-/endringsforslaget med rødt lagt over gjeldende planer.

I bestemmelsenes § 1.5 er det krav om utomhusplan ifb. bygge-/rammesøknad.

Grad av utnytting
Gjeldende bebyggelsesplan har bestemmelse om BYA = 30-45 % og minst 30 boenheter i felt B6. Med parkering på bakkeplan istedenfor i kjeller er det vanskelig å oppnå 30 boenheter. Hver boenhet skal også ha tilstrekkelig med uteoppholds- og parkeringsareal. Det legges nå til rette for bebyggelse med 18 boenheter innenfor gamle B6, som nå er delt i B6 og B7.

I planforslaget er utnyttingsgraden knyttet til hvert enkelt formålsområde.
Garasjene er regulert til et eget formål hvor hele arealet kan bebygges.
Boligene og boder på B6 og B7 utgjør ca. 48 %-BYA innenfor hvert sitt formålsområde. I planforslaget foreslås det en maksimal utnyttingsgrad inkludert uteoppholdsareal på 55 %.
Bebygd areal oppgis til ca. 1,7 daa og planområdet er på ca. 6 daa. Dette gir en utnyttingsgrad på ca. 28 %-BYA for hele planområdet - høyere hvis støyvoll og fortau ikke medtas i tomta.

Det er en utfordring å sammenligne utnyttingsgrader. Reglene har endret seg over tid og ved overgang til mer detaljert plan angis ofte utnyttingsgrad for bebyggbare formål. Samme BYA-prosent vil da gi mindre bebygd areal i m2 i forhold til om en regner av hele planområdet.
Nye regler fra 1. juli 2007, om at parkeringsareal går inn i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting, er imidlertid ikke relevant å ta hensyn til i denne sammenligningen, da planendringen viser parkering på bakken med formål parkeringsplass (som ikke kan bebygges) og dermed ikke regnes som bebygd.  

Bebyggelsen
Det legges til rette for to leilighetsbygg, garasjer, boder og hus for avfall.

For boliger foreslås maks gesimshøyde 9,0 m, pulttak med takvinkel maks 10 grader eller flatt tak. Det foreslås innført at høyde på topp grunnmur skal overstige 4,75 m.o.h. (kotehøyde).
Dette gir maks gesimshøyde kote +13,75 minus grunnmurshøyden. Dette er lavere enn i bebyggelsesplanen (kote +15), men høyere enn i reguleringsplanen (gesims 8,5 m /møne 9,5 m).

Kotehøyde for grunnmur sammenlignet med gjeldende plan:
Bebyggelsesplanen angir maks gesimshøyde kote +15, golv i kjeller kote +2,3.
Kotehøyde for kjellergolv - pluss etasjehøyde i parkeringskjeller - pluss etasjeskiller, ville sannsynligvis gitt golvnivå i første etasje omtrent på samme nivå som det som nå foreslås.

Garasje, boder, hus for avfall: Se høyder og takform angitt i bestemmelsene.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Adkomst til planområdet blir fra eksisterende kommunal veg Reinsholm.
Gangforbindelser er som i gjeldende plan, men bygd fortau ved innkjøringen til Reinsholm er lagt inn i planforslaget. Vegplan fra 1994 viste gang- og sykkelveg her, men dette foreslås nå endret til fortau også planmessig. Gangforbindelsen på innsiden av støyvollen bør ledes gjennom støyvoll/-skjerm på hensiktsmessig måte for å unngå at støyen slipper igjennom. Bestemmelse om dette er tatt inn i fellesbestemmelse § 13.1.

Parkering
Planforslaget viser 28 parkeringsplasser, fordelt på 10 i garasje og 18 på terreng, hvorav 2 HC-plasser. Fordelt på planlagte 18 boenheter gir dette 1,5 plasser pr. boenhet. Minimum parkeringskrav i bestemmelsenes § 1.3 (1,5 plass pr. boenhet) er iht. gjeldende plan.

Lek og uteopphold
I tråd med gjeldende bebyggelsesplan foreslås det regulert lekeplass på ca. 0,5 daa (F2), men avgrensningen er noe justert. Det er flere større grøntområder i umiddelbar nærhet til planområdet. Dette gir gode muligheter for aktiviteter, lek og rekreasjon for unge og gamle. Det er også korte avstander til både barnehage og skoler. Når det også blir færre boenheter er dette akseptabelt. Lekeplassen blir sannsynligvis felles for flere boliger enn de innenfor planendringen, som forutsatt i bebyggelsesplanen. 

Krav om at hver boenhet også skal ha et privat uteareal er videreført fra gjeldende plan.

Det går fram av bestemmelsenes § 6.2 at lekeplass skal utsyres med min. benk, sandkasse og huske.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter
Bestemmelser fra gjeldende plan er fulgt opp. Dette gjelder at prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av ny bebyggelse og utomhusarealer (§ 1.2), 5 % parkering for bevegelseshemmede (§ 1.3) og at minimum 65 % av boenhetene skal ha livsløpsstandard (§ 3.4). 

Ifølge TEK 10 vil det være krav om tilgjengelig boenhet for leiligheter i første etasje som har alle hovedfunksjoner på bygningens inngangsplan. TEK 10 stiller ikke krav om heis for boligbebyggelse i to etasjer og følgelig heller ikke krav om tilgjengelighet av leiligheter i andre etasje. Det er svært positivt at det likevel legges til rette for heis. Heisstolen bør ha samme  minimumsmål som TEK10 angir for bebyggelse med krav om heis (1,1 x 2,1 m).

Tiltakshaver bør benytte sjekklister for å sikre at krav om universell utforming og tilgjengelige boenheter blir oppfylt.

Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS)
Se vedlagte planbeskrivelse for utfyllende informasjon. Risiko- og sårbarhetsvurderingene skal synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner.

Planforslaget omfatter samme formål som i gjeldende bebyggelsesplan. Det er likevel gjennomført vurdering av reelle ROS-tema.

Beredskapsmessige vurderinger - flom
Bakgrunnen for planendringen er områdets utfordringer i forbindelse med flomfare. Planområdets beliggenhet lavt i terrenget ved Kvislabekken i nærhet til Verdalselva gjør at man må ta hensyn til dette i planleggingen. Høsten 2011 var det en stor flom i Kvisla hvor det ble observert en vannstand på kote +3,60 (se bilder i planbeskrivelsen).

I gjeldende bebyggelsesplan forutsettes det at det bygges en parkeringskjeller med kjellergolv på kote +2,30. Det sier seg selv at dette vil medføre store problemer. Teknisk drift i kommunen ønsker at minstehøyde på bygg på Reinsholm settes til kote +4,75. Ved flom i Kvisla som går like i nærheten av Reinsholm er det flere ganger observert en vannstand på kote +3,60.  For å sikre seg mot problemer med tilbakeslagsskader fra kloakk/overvannsledning er det ønskelig med en overhøyde på minimum 0,9 m over dette nivå for laveste punkt på gulv.

For bolig angir TEK at boligbebyggelse nært vassdrag skal planlegges ut i fra en 200-års flom, det vil si en så stor flom som opptrer gjennomsnittlig hvert 200 år (sikkerhetsklasse F2).
Ifølge NVEs flomsonekart vil deler av området kunne bli oversvømt ved en 200-års flom. Grunnen til dette er at deler av området ligger i lav høyde over elva. En 200 års flom er beregnet til å nå opp til 3,9 m.o.h. i dette området.

For å sikre boligene mot en 200 års flom, er det i bestemmelsene satt krav om at topp grunnmur skal være over 4,75 m.o.h. Dette vil være samme høyde som de andre boligene på Reinsholm, og godt over de 3,9 meter som en 200 års flom er beregnet til. Det er brukt ressurser på oppfylling av terrenget for å kunne bygge sikre boliger.

Skred/grunnforhold
Planområdet ligger på en større grus- og pukk forekomst som dekker hele Verdal sentrum. Lavt i terrenget langs Verdalselva er dette med stor sannsynlighet gamle elveavsetninger. Elveavsetninger er som regel dominert av sand og grus. Dette gir stabil byggegrunn.

Det er ikke påvist, eller antatt å være, kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Dette, sammen med topografien, gjør at området har liten skredfare.

Brann
Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse.

Orkan og storm
Planområdet ligger skjermet til mot uvær. Det forutsettes at byggverk føres opp i samsvar med plan- og bygningsloven med forskrifter. Det anses ikke å være spesiell risiko for skader pga uvær.

Støyvurderinger
Det er allerede etablert en støyvoll mot Fv 757 (ST1), og det er foretatt støyvurderinger i forhold til denne for boligbygget lengst nord på planforslaget. Konklusjonen i rapporten er at det er behov for fasadetiltak i 2. etasje (vinduer med 39 dBA). Alle rom i 1. etasje har da tilfredsstillende støyforhold, og området foran bygget kan godkjennes som uteoppholdsareal med hensyn på støynivået.

Det er også foretatt støyvurderinger mot rundkjøringen i forhold til boligbygget lengst sør på planforslaget. Her ble det regnet på to tilfeller, en uten skjerm og en med skjerm.

Situasjon 1, uten skjerm:
Gir tilfredsstillende situasjon under forutsetning av at en dekker opp kravet til uteoppholdsarealer på andre steder enn foran bygget. Denne situasjonen gir ca. 60 dBA i ekvivalent støynivå foran mest utsatte fasade (ikke medregnet refleksjon). For fasadene i 1. etasje må det derfor gjennomføres tiltak på samme måte som i 2. etasje, dvs. vinduer med minimum 39 dBA.

Situasjon 2, med skjerm som vist i figur i planbeskrivelsen (høyde topp skjerm kt. NGO 6,0):
Gir behov for fasadetiltak i 2. etasje (vinduer med 39 dBA). Alle rom i 1. etasje har da tilfredsstillende støyforhold, og området foran bygget kan godkjennes som uteoppholdsareal med hensyn på støynivået. Nøyaktig plassering av skjermen er ikke veldig kritisk, men omfanget bør være som vist i planbeskrivelsen.

Det nordlige bygget blir ikke nevneverdig påvirket av støyskjerm mot rundkjøringen. Her er det skjermen langs fylkesvegen som er viktig. Dersom det er ønskelig, kan skjerm erstattes med voll i situasjon 2.

Gjennom regulerte støyvoller (ST1 og ST2) og bestemmelsenes §§ 1.4 og 13.1 er boligene sikret mot støy fra FV 757.

I ROS-analysen er det konkludert med følgende:
Bortsett fra flomfaren er området ikke utsatt for spesiell risiko eller sårbarhet. Reguleringsbestemmelsenes krav om at det skal bygges uten kjeller, og at høyden på topp grunnmur skal være over kotehøyde 4,75 meter, sikrer at byggeprosjektet både har oppfylt NVE’s retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag (sist revidert 05.03.09), og anbefalingene i flomsonekartet.

Kulturminner
En kjenner ikke til funn av kulturminner innenfor planområdet.

Biologisk mangfold - forholdet til naturmangfoldloven
En kjenner ikke til forhold innenfor planområdet som må hensyntas.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Området blir tilknyttet det bestående kommunale ledningsnett i området.
TEK 10 har bl.a. minstekrav ift. energiløsninger.

Renovasjon
Innherred renovasjon anbefaler underjordisk løsning fra 25 boenheter. Det er ikke grunn til å pålegge slik løsning for 18 leiligheter, men det anbefales gjerne.

Utbyggingsavtale
Det foreligger utbyggingsavtale mellom Verdal kommune og Stiklestad Eiendom AS, tilknyttet bebyggelsesplan fra 2007. Denne forutsettes å gjelde også for denne planendringen. Grunnet rekkefølgebestemmelser i detaljreguleringen er det ikke nødvendig med ny eller revidert avtale.

Planprosess
Medvirkning
Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort ved annonsering i Trønder-Avisa 26.11.2011.
Det er gjennomført forhåndskonferanse i plansaker den 28.11.2011.
Det er mottatt 4 forhåndsuttalelser. De fleste ble mottatt etter at planforslaget var innlevert til kommunen for behandling. Her følger en kort oppsummering:

NVE, 14.12.2011
Se redegjørelse i planbeskrivelsen som også viser uttalelse fra Teknisk drift i kommunen.
NVE har opplyst om at denne bebyggelsen bør ligge på min. kote +3,5.

Nord-Trøndelag fylkeskommune, 15.12.2011
Hvis mulig anbefales parkeringskjeller. Planen må sikre tilstrekkelig og egnet areal for felles lek og opphold ute. Anbefaler at føringer for universell utforming videreføres. Minner om kulturminnelovens aktsomhetsplikt.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 05.01.2012
Landbruksavdelingen
Reinsholm ble i sin tid omdisponert til å skulle være det nye byutviklingsgrepet inntil Verdal sentrum. Et nytt større område, tett inntil sentrumskjernen, og med stort potensial for en spennende og ny byutvikling/-tilvekst. Landbruksavdelingen mener at området fortsatt har mye å gå på før det framstår med bykvaliteter, både i form av utnytting/tetthet, høyder, form og volum. Landbruksavdelingen er derfor meget kritisk til at parkeringskjeller skrinlegges, slik det her antydes og med de følger det trolig vil kunne få mht utnytting, og vil i likhet med fylkeskommunen avvente nærmere dokumentasjon og vurderinger før vi uttaler oss endelig til dette.

Landbruksavdelingen har helt siden Reinsholm ble omdisponert til sentrumsnær boligbygging m.m. vært opptatt av at området samlet sett må gis en høg utnytting. Landbruksavdelingen minner i den sammenheng om vår uttalelse til en tidlig versjon av reguleringsplan for Reinsholm, jf. brev av 28.02.01, hvor vi fremmet innsigelse til for lav utnytting og satte vilkår om at det minimum ble funnet rom for 300-330 boenheter innenfor områdene A1, A2 og B. Dette innebar 3,6-4 boenheter pr da, noe som det ble vist til tilsvarte ca halve utnyttingen av Sannanområdet på Steinkjer. Kommunen fulgte opp dette med å øke BYA og mønehøyden for alle områdene, og parkeringsdekningen pr bolig ble redusert fra 2 til 1,5. Av reguleringsbestemmelsene gikk det fram at det er konsentrert blokkbebyggelse, kjedehus eller rekkehus det åpnes for innenfor området. På bakgrunn av dette frafalt landbruksavdelingen innsigelsen ved 2. gangs høring.

I gjeldende bebyggelsesplan for Sentrumstunet heter det i bestemmelsene for boligområde B6 ”Her tillates oppført lavblokk i inntil 3 etasjer. Til sammen skal oppføres 30 boenheter i form av 2- til 4-roms leiligheter.” I bestemmelsenes pkt 4.5.2 i samme plan heter det videre at ”Kjeller tillates bygd. Kjeller skal utføres i materiale som hindrer vanninntrenging og oppføres/utstyres slik at eventuelt vann fra nedkjøringsrampe blir ivaretatt. Kjeller skal nyttes til min. 35 parkeringsplasser samt sportsboder for leilighetene.”

Landbruksavdelingen vil være tydelig på at dersom bortfall av parkeringskjeller reduserer utnyttingen/antall boenheter i dette området vil vi være svært kritiske til en slik løsning. Landbruksavdelingen forutsetter at det som en del av et forestående planforslag legges fram en beregning/vurdering av hvordan utnyttingen samlet sett er i ferd med å bli for Reinsholm-området, sett i lys av de opprinnelige forutsetningene.

Miljøvernavdelingen: Reguleringsendringen må ta hensyn til barn og unges oppvekstmiljø slik at det sikres tilstrekkelig areal for lek og opphold jf. T-2/08 - Barn og planlegging.

Kommunalavdelingen minner om at nødvendige samfunnssikkerhetshensyn, inkludert tilpasning til et endret klima, skal vurderes i hht pbl. §§ 4-3 og 19-2 3.ledd.

Statens vegvesen, 04.01.2012
Ut fra fortettingshensyn for områder som bygges ut i sentrumsnære strøk, så er det ønskelig at parkering løses under bakkenivå. Hvis det i planbeskrivelsen dokumenteres at dette ut fra geotekniske vurderinger ikke anbefales, har vi ingen innvendinger mot dette.
Vi forutsetter at tilgjengelighet og trafikksikkerhet for myke trafikanter er ivaretatt i gjeldene reguleringsplan og at dette også videreføres i ny reguleringsplan.

I kommunen er planforslaget forelagt: Teknisk drift, barnerepresentant, kommunelege, fagperson universell utforming, helsekoordinator, Brann og redning. Det er ikke mottatt uttalelser.

Høring / offentlig ettersyn
Planforslaget har vært på høring/offentlig ettersyn i samsvar med Komité plan og samfunn i Verdal sitt vedtak i møte den 17. januar 2012, sak 8/12. Komiteen vedtok noen endringer av bestemmelsene, og dette ble gjennomført før høring. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 21.01.12 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 18.01.2012. Høringsfristen var 3. mars 2012.

Det er mottatt følgende høringsuttalelser:

  • 01  Statens vegvesen, 02.02.2012
  • 02  NVE, 08.02.2012
  • 03  Eldrerådet, 14.02.2012
  • 04  NTE Nett AS, 05.03.12
  • 05  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 29.02.12
  • 06  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 03.03.12
     

01  Statens vegvesen, 02.02.2012
Det bør tydeliggjøres i reguleringsbestemmelsene at nødvendig støyskjerming og gang- og sykkelveg/fortau skal etableres før det blir gitt brukstillatelse til de planlagte boligene.
Riksveg 757 er omklassifisert til fylkesveg 757. Dette bør rettes opp i plandokumentene.

Kommentar:
Planbeskrivelse og bestemmelser er rev. iht. vegvesenets innpill.

02  NVE, 08.02.2012
Vi anser det som svært positivt at kommunen har tatt tak i problemstillingene knyttet til flomforhold i området og tatt parkeringskjelleren ut av planen og hevet kotehøyden til et nivå godt over stipulerte nivåer for 200-årsflommen. Dette viser at kommunen har et bevisst forhold til denne problemstillingen. En slik bevissthet vil bidra til å redusere farene for både materielle skader og fare for liv og helse i årene framover.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering.

03  Eldrerådet, 14.02.2012
Ingen merknader, da kravet om universell utforming synes å være godt ivaretatt i planen.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering.

04  NTE Nett AS, 05.03.12
Ingen merknader til planen, men registrerer at tiltakets behov for strømforsyningsanlegg ikke er kommet med i planen. Vedlegger ledningskart. Noe avhengig av effektbehov må det avsettes plass i første etasje for egen nettstasjon alternativt utvendig nettstasjonsplass som kan dekke tiltakets behov for strømforsyningsanlegg. Ber om å bli kontaktet for å få avklart evt. tiltak ift. eksisterende nettanlegg og få synliggjort i planen tiltakets behov for nettanlegg.

Kommentar:
Utbygger har tatt opp nevnte forhold med NTE. Det er ikke signalisert behov for justering av planen mht. dette. I bebyggelsesplanen fra 2007 er det regulert område for trafo, og dette området ligger i nærheten av det området som nå endres. Endringen gir også færre boenheter.

05  Nord-Trøndelag fylkeskommune, 29.02.12
Ut ifra de vurderinger som er gjort av lokale forhold med flomfare vil vi ikke fastholde krav om parkeringskjeller i denne konkrete saken. Med 18 leiligheter på ca. 6 da gir det en tetthet på 3 boenheter pr. da.

Utforming av garasjer bør harmonere med bebyggelsen for øvrig, blant annet ved at de gis samme takform. Dette bør samordnes i bestemmelsene, der saltak kun på garasjer og lagringshus ikke bør tillates.

Kulturminner
Minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på automatisk freda kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Kommentar:
Evt. endring av bestemmelsene er tatt opp med utbygger. De viser til at det er planlagt takform og -vinkler iht. vedlagte illustrasjon, og at takvinklene er relativt små.
I illustrasjonen harmonerer takformene relativt godt, selv om garasje/boder i felt G1 er illustrert med saltak og boligene er illustrert med flatt tak. Illustrasjonen er ikke juridisk bindende og bestemmelsene åpner for flere løsninger. Det er likevel ikke gjort endringer i bestemmelsene, men utbygger bør tilstrebe mest mulig harmoni med hensyn til takløsninger i området.

Aktsomhetsplikten etter kulturminneloven forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.

06  Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 03.03.12
Landbruksavdelingen har vært opptatt av å sikre en høg og bymessig utnytting av Reinsholm.
Vi viser herunder til vår forhåndsuttalelse til planen, samt til den dokumentasjon som nå er utarbeidet som en del av planarbeidet, både i form av risikovurderinger knyttet til grunnvann ved parkering i kjeller, utnytting i form av antall boenheter i området m.v. Samlet sett viser beregningene at området fortsatt kan fylles med minimum det antallet boenheter som opprinnelig ble fastsatt. I lys av dette, samt øvrig framlagt dokumentasjon, vil ikke landbruksavdelingen gå i mot forslaget til reguleringsplan.

Miljøvernavdelingen skriver at planforslaget er godt gjennomarbeidet og ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser har de ingen merknader til forslaget.

Kommunalavdelingen har ingen merknader.

Kommentar:
Uttalelsen tas til orientering.

Endringer av planforslaget etter høring / offentlig ettersyn
Ny fellesbestemmelse § 13.1: Nødvendig støyskjerming og gang- og sykkelveg/fortau skal etableres før det gis brukstillatelse for boliger. Gangforbindelse mellom ST1 og ST2 må utføres slik at grenseverdiene for støy angitt i Miljøverndepartementets ”T-1442 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging” med tilhørende veiledning blir ivaretatt.

Planbeskrivelsen: I pkt. 4.6 og 8.5 er omklassifisering av riksveg 757 til fylkesveg 757 rettet.

Vurdering:
Planforslaget anses å være i samsvar med reguleringsplan (flateregulering) fra 2003.

Planforslaget viderefører flere grep fra bebyggelsesplan vedtatt i 2007. De vesentligste endringene er færre boenheter, ingen parkering i kjeller, støyskjerming i sør, noe endret byggehøyde samt fastsetting av minste kotehøyde for golv i første etasje.
Det legges til rette for to leilighetsbygg med maks gesimshøyde 9,0 m og med til sammen 18 leiligheter, i stedet for lavblokkbebyggelse i inntil 3 etasjer med 30 boenheter.

Fylkesmannen var i forhåndsvarsel skeptisk til reduksjon av antall boenheter, men har på bakgrunn av en samlet vurdering likevel ikke gått imot planforslaget. Det har heller ikke andre.
Se også vedlagte oversikt over antall boenheter på Reinsholm, utarbeidet av utbygger.
Pga. flomfare og større oppmerksomhet omkring klimaendringer synes det å være grunnlag for å akseptere at det bygges uten parkeringskjeller med påfølgende færre boenheter.

Rådmannen tilrår at det innstilles på at foreliggende planforslag vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.





Publisert: 06.12.2011 08:10 Sist endret: 19.03.2012 16:21
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS