Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

112/12-Detalregulering-Hanskemakergården

Detaljregulering Hanskemakergården

Saksbehandler : Ingrid Okkenhaug Bævre

Arkivref : 2012/5047 - /2012005

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Plan og samfunn 20.11.12 86/12
Kommunestyret 26.11.12 112/12
 

Rådmannens innstilling :
Forslag til detaljregulering for Hanskemakergården, datert 20.08.12, rev. 12.11.12, vedtas i hht. Plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg: 
  1. Planbeskrivelse, dat. 20.08.12, rev. 12.11.12 PDF
  2. Plankart, dat. 20.08.12, rev. 12.11.12 PDF
  3. Reguleringsbestemmelser, dat. 20.08.12, rev. 12.11.12 PDF
  4. Støyutredning, dat. 23.08.12 PDF
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • 12 stk. høringsuttalelser
  • KPS sak nr. 64/12
  • Kommunedelplan Verdal byområde, vedtatt 26.03.07
     

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Arkidéco AS på vegne av Hanskemakergården AS. Planområdet ligger sentralt i Verdal sentrum, i nærheten av Moe-parken.

Tiltaket samsvarer med overordnet plan, og omfattes ikke av oppfangskriteriene i forskrift om konsekvensutredning. Planen utløser derfor ikke krav om planprogram eller konsekvensutredning.

Planområdet
Planområdet ligger like ved brua på fv. 173 og det har en sentral beliggenhet i overgangen mellom Moe-parken i vest og sentrumsbebyggelsen i øst. Området avgrenses av Håkon den VII allé i vest, Sørgata i nord, Hanskemakargata i øst og boligområde i sør.

Planområdet er på 4,8 daa og består i dag av tre frittliggende bolighus og tilhørende hager (grøntareal).

Hanskemakergården, planområdets beliggenhet vist i kartet
Planområdets beliggenhet i Verdal

Planstatus
Området er omfattet av kommunedelplanens arealdel, Kommunedelplan Verdal by, vedtatt 26.03.2007. Planområdet ligger innenfor området med blandet sentrumsformål (bolig, forretning og kontor).

Planforslaget
Generelt
Planområdet er svakt hellende mot sør og vest og oppleves som åpent og frodig med gode solforhold.
Omkringliggende bebyggelse er variert i form og størrelse; i sør ligger lavere frittliggende eneboliger og i nord på motsatt side av Sørgata, et 3-4 etasjers leilighetsbygg. I vest har området utsikt mot Moe-parken og i øst ligger i dag et åpent parkeringsareal.

Innenfor planområdet på ca. 4,8 daa er ca. 1 daa regulert til offentlig areal. %-BYA av netto tomt er 47,8 %.

Området er planlagt med en trinnvis utbygging og utvikling av området. Total utbygging gir følgende nøkkeltall innenfor planområdet:

  • Forretningsareal: ca 336 m2
  • Boligareal: ca. 3 500 m2
  • Antall boliger: 44
  • Lekeareal: 220 m2
  • Antall parkeringsplasser 67

Bebyggelsen
Bebyggelsen er plassert langs gateløpene Håkon den VII allé, Sørgata og Hanskemakargata. Dette vil være med på å stramme opp gateløpene og gi området en mer urban karakter. Mot Håkon den VII allé består bebyggelsen av 3 etasjer og foreslås som kombinert formål med forretning og bolig-bebyggelse. Forretningsarealet er plassert på gateplan for å aktivisere gateløpet. Mot Sørgata og Hanskemakargata er det planlagt blokkbebyggelse i u-form og med 4 etasjer, delvis tilbaketrukket mot vest. Det er tenkt at bebyggelsens høyde skal bygge seg opp mot byen og ned mot parken for å markere overgangen mellom det urbane området og parken.

I følge reguleringsbestemmelsene skal bebyggelsen utføres med variasjon i fasadeliv, byggehøyde, volum og materialbruk. Det skal legges vekt på god kvalitet i arkitektonisk utforming, detaljering og materialer. Området skal framstå med et harmonisk og helhetlig preg.
Det er planlagt egne trapp/heishus for å ivareta kravet til tilgjengelighet for alle og sikre de fleste leilighetene tosidig dagslys.

Det påpekes at bebyggelsen langs Håkon den VII allé skal i sitt uttrykk være publikumsorientert. Fasaden i 1.etasje skal ha vesentlig preg av åpenhet, og med inngangsparti (-er) til forretningsarealet direkte henvendt til fortau.

Det stilles krav til dokumentasjon av fasadematerialer og arkitektonisk uttrykk i forbindelse med søknad om tiltak. Forholdet til tilstøtende omgivelser skal illustreres for å sikre en enhetlig og urban utbygging med gode uterom og med en aktiv forretningsfasade ut mot gateplan i vest.

Det oppgis i bestemmelsene at maksimal tillatt høyde i område med blokkbebyggelse (BB) er kote +19,9m. Utnyttingsgraden er angitt som % bebygd areal %BYA=100%.

Maksimal tillatt høyde i område med kombinert bolig/forretning (B/F) er kote +16,5m. Balkonger for boliger innenfor B/F tillates utkraget inntil 1,0m ut over formålsgrense. Utnyttingsgraden er angitt som % bebygd areal %BYA=100%.

Første etasjes nivå på boligblokken (BB) er på kote +7,0, som er fra 1,0m til 1,3m over tilstøtende gatenivåer. Nivåforskjellen sikrer bedre bokvalitet for beboerne i 1.etasje.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Tomten ligger i et trafikknutepunkt hvor Sørgata knyttes sammen med Håkon den VII allé. Adkomst til området i dag er fra Sørgata, Feskarvegen og Hanskemakargata.
Utkjøring forbudt er foreslått fra Feskarvegen etter som det er dårlige siktforhold i krysset Feskarvegen – Håkon den VII allé.

Eksisterende avkjøring fra Sørgata foreslås tatt bort, og adkomst inn til området er planlagt fra Hanskemakargata og Feskarvegen i søndre del av planområdet. Dette vil, i følge planbeskrivelsen, gi en bedre trafikksituasjon, også med hensyn på myke trafikkanter.

Område angitt som kjøreveg og område angitt som fortau skal være offentlig område, i følge reguleringsbestemmelsene.
Område V1 er avsatt til varelevering og er felles for forretningsarealet i B/F.

Parkering
I henhold til bestemmelser og retningslinjer til Kommunedelplan Verdal byområde så beregnes 1,2 bilplasser pr. boenhet og minimum 1 oppstillingsplass pr. 25m2 bruksareal BRA for forretningsbebyggelsen. Reguleringsbestemmelsene sier også at minimum 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for funksjonshemmede, og det skal avsettes område for sykkelparkering ved forretningsarealet og i tilknytning til boliger.

Arealet regulert til parkeringsplasser er felles for boliger og forretninger innenfor planområdet og skal opparbeides med avmerkede parkeringsplasser, nødvendig snuplass og nedkjøringsrampe til parkeringskjeller. Det er planlagt bakkeparkering med 17 plasser og parkeringskjeller med 50 plasser, samt sportsboder for leilighetene.
Detaljutforming av området skal fremgå av utomhusplan.

Parkeringskjeller tillates etablert innenfor området BB regulert for boligbebyggelse, innenfor område B/F regulert for bolig/forretning, samt innenfor område G4, L1 og L2. Parkeringskjeller inngår ikke i angitt %BYA.
Dekke over parkering må tåle jordtrykk fra 1 meter jord og vekstlag.

Lek og uteopphold
Bestemmelser og retningslinjer til Kommunedelplan Verdal byområde stiller krav om at hver boenhet innenfor områder med blandet sentrumsformål skal ha minimum 5 m2 felles uteareal for lek og opphold. Områdene L2 og L2 blir regulert for lekeplasser, med et lekeareal på til sammen 220 m2 (dvs. 5 m2 per boenhet). Lekeplassene utformes med sandkasser, huskestativ, bord og benker for barn og voksne.

Lekeplass L1 vil være felles uteareal for boligbebyggelse innenfor område BB og likedan lekeplass L2 for område B/F. Områdene skal ferdigstilles før det gis brukstillatelse for boligene.

Uteområdet er planlagt med tilgjengelighet for alle, med direkte utganger fra felles heis/trapperom. Innregulerte gårdsplasser er bilfrie og er fysisk skjermet fra parkeringsplassen i sør. Områdene for lek er sørvendt og gir gode solforhold på 1.etasjesnivå. Bygningenes plassering mot gateløpene er med på å skjerme for utendørs trafikkstøy.
Det påpekes at planen sikrer større innslag av grønt i områdene som vender mot Håkon den VII allé gjennom bestemmelsenes begrensning av parkeringskjellers utstrekning. Det er planlagt dekke over parkeringskjeller med marklag som sikrer mulighet for beplantning.

I følge planbeskrivelsen er planovergang til Moe-parken foreslått flyttet noe nordover for en oversiktlig og sikrere kryssing av Håkon den VII allé. Eksisterende forbindelse fra fotgjengerovergang til gangveg langs Moe-parken forutsettes flyttet tilsvarende.

Langs Håkon den VII allé er det planlagt en grønt-rabatt for å knytte Moe-parken og planområdet sammen. Grønt-rabatten er lagt mellom Håkon den VII allé og fortauet for å skape en tryggere trafikksituasjon, mens fortauet er lagt langs, og i direkte kontakt med, planforslagets forretningsareal i vest. Det påpekes i bestemmelsene at det i forbindelse med grøntrabatten ikke tillates sikthindringer over 0,5 m. Trerekke langs Håkon den VII alle skal oppstammes for fri sikt.

Utomhusplan
Gårdsplasser, lekeplasser og parkeringsplasser skal detaljplanlegges i forbindelse med søknad om tiltak. Reguleringsbestemmelsene påpeker at det skal foreligge situasjonsplan i mål 1:200 som viser beplantning, bil- og sykkelparkering, høydefastsettelser som dokumenterer universell utforming, varelevering, plassering av renovasjonsanlegg og utforming av nedkjøring til parkeringskjeller.

Universell utforming
I følge reguleringsbestemmelsene skal uteområdene utformes etter prinsipp om tilgjengelighet for alle. Universell utforming er planlagt på offentlige fortau. Det nevnes her at alt gangareal skal ha fast dekke og nivåforskjeller egnet for rullestolbrukere og personer med ganghjelpemidler. Fortau og andre gangarealer skal belegges med asfalt eller annet belegg med tilsvarende jevn overflate. Videre nevnes det at kantstein skal kunne fungere som ledelinje for blinde. Avslutning av fortau mot kjøreveger utføres med kantstein. Utearealer som er forbeholdt fotgjengere skal utformes slik at de fungerer tilfredsstillende for alle grupper.

Alle boenheter innenfor planområdet er planlagt som tilgjengelige boenheter.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Forslagsstiller har benyttet sjekkliste for å vurdere potensielle risiko- og sårbarhetsforhold for området. Forhold/uønskede hendelser som må vurderes er:

Grunnforhold:
Det er ikke foretatt geotekniske undersøkelser i planområdet. Det er ikke kjent at det finnes kvikkleire eller forurensning i grunnen, men reguleringsbestemmelsene stiller krav til nærmere geotekniske undersøkelser før utbygging.

Støy:
Det påpekes at krav til støy skal tilfredsstille Miljøverndepartementets skriv, T-1442 “Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging” eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer.

Planområdet inngår i hht. Statens vegvesens støyberegninger innenfor rød og gul sone. Det foreligger en rapport utarbeidet av COWI, datert 23.08.12. Rapporten konkluderer med at støyforholdene for uteområdene kan forbedres med en støyskjerming i åpningen ut mot Håkon den VII allé. For bygningsmassen anbefales at støyfølsomme rom (soverom) plasseres mot stille side for å redusere støybelastningen.

Flom:
Hanskemakergården ligger øst for Verdalselva, og flomkart fra NVE viser at nærområdet mellom elva og Hanskemakergården er utsatt for en 100-årsflom. I planforslaget forutsettes Hanskemakergården utbygd med parkeringskjeller, og kjelleretasjen er lagt på kote +3,1. Prosjekter i nabolaget (Spinneriet, Stekket) er utbygd med parkeringskjellere, og konsekvensen av å flytte parkeringa til bakkeplan i Hanskemakergården vil medføre en uhensiktsmessig lav grad av utnyttelse for et sentrumskvartal som dette. Alternativt må parkeringa legges opp til 1.etasje. Avbøtende tiltak i forhold til flom kan være å utføre kjelleren i vanntett betong, evt. i kombinasjon med pumper som håndterer flomvannet.

Eventuelle tiltak vil bli utredet i forbindelse med søknad om tiltak, og utredningskravet er spesifisert i reguleringsbestemmelsene.

Kulturminner
Nord-Trøndelag fylkeskommune har foretatt en liten registrering i planområdet, jfr kml §9, for å se om det er rester etter bosetning eller annen aktivitet fra før 1537 i området. Befaringen påviste ikke konflikt med automatisk freda kulturminner, og fylkeskommunen har derfor ikke ytterligere merknader eller innsigelser i saken.

Dersom det under arbeid i området skulle komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, skal arbeidet stanses og melding sendes kulturvernmyndighetene (jfr. Lov om kulturminnevern).

Biologisk mangfold
Tiltaket er vurdert i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12, og kommunen har kommet fram til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området, er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. Kommunen legger derfor til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Området er tilknyttet kommunale anlegg for vann og avløp.
For å dekke tiltakets behov for energiløsning, opplyses det om at trafo skal integreres i bygningsmassen. Det skal avsettes lett tilgjengelig plass på bakkeplan, langs yttervegg for transformator med tilhørende kabelanlegg, tilpasset nettselskapets krav.

Renovasjonsanlegg (R)
Underjordisk renovasjonsløsning skal etableres innenfor området regulert for renovasjonsanlegg. Eksakt plassering og skjerming skal, i følge reguleringsbestemmelsene, fremgå av utomhusplan i forbindelse med søknad om tiltak.
Avhenting vil skje via innkjøring fra Hanskemakargata.

Utbyggingsavtale
Det vil bli utarbeidet og behandlet utbyggingsavtale for prosjektet.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse i plansaker ble gjennomført 05.06.2012.

Oppstart av planarbeidet er kunngjort på kommunens hjemmeside og i Verdalingen 09.07.2012.
Naboer/grunneiere, offentlige instanser og tjenesteytere ble tilskrevet med brev av 06.06.2012.

Følgende forhåndsuttalelser er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen:
NVE, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune og Statens vegvesen.

I kommunen er saken forelagt teknisk drift og barnerepresentanten. Ingen uttalelser er mottatt.

Høring/offentlig ettersyn
Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Komite plan og samfunn i Verdal sitt vedtak i møte den 18.09.2012, sak 64/12. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 25.09.2012, og berørte parter ble tilskrevet med brev datert 20.09.2012. Høringsfristen var satt til 06.11.2012.

Det er mottatt følgende høringsuttalelser:

  1. Trafikksikkerhetsutvalget, 26.09.12
  2. NTE 27.09.12
  3. Statens vegvesen, 02.10.12
  4. Sametinget, 19.10.12
  5. Sørgata Sameie, 25.10.12
  6. Kristian Joon Pettersen og Hanne Kristin Solberg, 05.11.12
  7. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 05.11.12
  8. Advokat M.N.A. Ola A. Storaker, 05.11.12
  9. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 05.11.12
  10. Ivar Nubdal, 05.11.12
  11. NVE, 06.11.12
  12. Verdal Arbeiderparti, 07.11.12

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og eventuelt kommentert.

  1. Trafikksikkerhetsutvalget, 26.09.12
    Trafikksikkerhetsutvalget mener trafikken fra utbyggingsområdet må reguleres slik at det ikke blir utkjøring fra Feskarvegen til Håkon den VII’s allé, da siktforholdene sørover i dette krysset synes å bli minimale. For øvrig synes utbyggingsplanen å ivareta trafikksikkerhetsmessige forhold på en god måte.

    Kommentar:
    Kommunen foreslår å regulere utkjøring forbudt fra Feskarvegen.
  2. NTE, 27.09.12
    NTE påpeker at det innenfor planområdet befinner seg nettanlegg som må ivaretas under planarbeidet, samt at eksisterende nettanlegg mest sannsynlig ikke kan dekke nytt behov.

    NTE påpeker også at behov for energiløsning ikke er tatt inn i detaljplanen. Det bør i minimum framkomme i planbeskrivelsen. For å dekke tiltakets behov for energiløsning skal det i nytt bygg avsettes lett tilgjengelig plass på bakkeplan, langs yttervegg for transformator med tilhørende kabelanlegg, tilpasset nettselskapets krav.

    Kommentar:
    Uttalelsen tas til orientering og plassering av transformator er tatt inn i planbeskrivelsen.
  3. Statens vegvesen, 02.10.12
    Feskarvegen vil få økt trafikkmengde og må utformes som et kryss ihht. håndbok 263 «Geometrisk utforming av veg- og gatekryss». I arealplankartet er det tegnet inn frisiktsone, men målene for frisiktsonen går ikke fram av plankart eller reguleringsbestemmelser. For å sikre fri sikt i krysset anbefaler vi at dette målsettes i plankartet.

    Gangvegnettet må utformes slik at det er universelt utformet og angir logiske gangveger. Et hovedgrep i forhold til universell utforming går på tydelig linjeføring og omgivelser som er lette å orientere seg i. I planforslaget ser det ut som gangvegforbindelser ikke henger sammen med eksisterende gangvegforbindelse og krysningspunkt på andre siden av fv. 173. Av illustrasjonsplanen kan det se ut som inntegnet trær kan komme i vegen for frisikt og sammenheng i gangvegforbindelse over fv. 173. Vi anbefaler at dette samordnes.

    Kommentar:
    Kommunen foreslår å regulere utkjøring forbudt fra Feskarvegen på grunn av dårlige siktforhold i krysset Feskarvegen – Håkon den VII’s allé, dermed utgår behovet for frisiktsone.
  4. Samtinget, 19.10.12
    Kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. Har ingen merknader til søknaden.
    Sametinget minner om kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt ved evt. funn av gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området.

    Kommentar:
    Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.
  5. Sørgata Sameie, 25.10.12
    Det legges vekt på at gatekvartalet til nå har vært bebygd at en- og to-etasjes boliger, og at de planlagte bygninger vil bli dominerende med 3-4 etasjer. Dette vil blant annet virke som en skjerm mot grøntområder og elva.
    Følgende punkter bes vurdert:

    1 Området reguleres for lavhusbebyggelse lik eksisterende bebyggelse i kvartalet.
    2 Det tillates uansett ikke høyere bebyggelse enn 3 etasjer, kote + 16,5, alternativ inntrukket 4 etasje.
    3 Nivå på 1 etasje må ikke bli høyere enn i Sørgata Sameie.
    4 Byggelinja langs Hanskemakergata opprettholdes lik eksisterende boligbebyggelse.

    Kommentar:
    Det er ikke aktuelt å regulere området for lavhusbebyggelse. Dette er et område i sentrum og planområdets beliggenhet tilsier at 4 etasjer bør kunne tillates.
    1. etasjes nivå i Hanskemakergården ligger på kote +7, omtrent det samme som Sørgata Sameie (som i følge våre oppmålinger ligger på kote + 7,0-7,1).

    Byggelinja for eksisterende bebyggelse langs Hanskemakargata er satt i forhold til eneboligbebyggelse. I denne planen dreier det seg om en helt annen type bebyggelse med et mer bymessig preg der bebyggelsen går helt ut til fortau og har større utnyttelsesgrad.
  6. Kristian Joon Pettersen og Hanne Kristin Solberg, 05.11.12
    Bygning merket BB følger ikke byggelinjen mot Hanskemakergata, er dette i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter? Bygning merket BB bør følge byggelinjen som de andre husene langs Hanskemakergata.

    Renovasjonsanlegg er planlagt plassert helt inntil vår eiendom, Hanskemakergata 3. Vi er bekymret for at dette vil føre til lukt og tiltrekke skadedyr ved manglende vedlikehold og tømming. Er det planlagt tiltak for å forhindre dette og er det planlagt noe form for
    skjerming mot vår eiendom slik at vi ikke vil ha fritt innsyn til renovasjonsanlegget? Vi godtar ikke denne plasseringen og krever at Renovasjonsanlegget blir plassert en annen plass på tomten.

    Vi registrerer også at innkjørsel til tomt er planlagt plassert helt inntil vår eiendom, denne bør også plasseres en annen plass på tomten.

    Eksisterende avkjøring fra Sørgata foreslås tatt bort, og adkomst inn til området er planlagt fra Hanskemakergata og Feskarvegen i søndre del av planområdet. Dette vil for oss i Hanskemakergata føre til økt trafikk og for oss med små barn en større risiko. Er det planlagt sikkerhetstiltak i Hanskemakergata som f.eks fartsdumper for å redusere hastigheten?

    Kommentar:
    Gjennom regulering kan tidligere byggelinje fravikes. Se også kommentar til byggelinje i uttalelse 5.

    Det er planlagt underjordisk renovasjonsløsning og i følge Innherred Renovasjon så er luktproblemer i forbindelse med nedgravd avfallssystem meget begrenset. Dette skyldes både at avfallet ligger i bakken, matavfallet skal kastes i plastposer som er knyttet og Innherred Renovasjon har en renovasjonsbil som vasker kontainere med jevne mellomrom i sommerhalvåret. Når det gjelder skadedyr, så kan det i alle anlegg der det fra tid til annen oppstår lukt, tiltrekkes dyr. Men med nedgravd system får ikke dyrene tak i mat og blir dermed ikke værende i området.

    At innkjørsel til Hanskemakergården er plassert inntil deres tomt, må aksepteres i tett sentrumsbebyggelse.

    Det er planlagt fortau forbi utbyggingsprosjektet i Hankemakargata. Hanskemakargata inngår i 30-sonen som er skiltet for sentrumsområdene. Trafikkøkning på grunn av økt utbygging må forventes i gatene innenfor sentrumsområdet. Eventuelle sikkerhetstiltak kan tas opp uavhengig av reguleringa dersom det viser seg at det er nødvendig.
  7. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 05.11.12
    Planforslaget vil innebære en fortetting med bedre utnytting av et sentralt kvartal i Verdal sentrum. Planmaterialet synes i hovedsak grundig gjennomarbeidet og illustrert. Positive element i planen er blant annet god tilgjengelighet, og krav om at det skal plantes alletrær ut mot Håkon VII’s alle.

    I reguleringsbesemmelsenes §3.6 er det stilt krav om at ved søknad om tiltak skal «Forholdet til tilstøtende omgivelser illustreres for å sikre en enhetlig og urban utbygging med gode uterom og med en aktiv forretningsfasade ut mot gateplan i vest». Vi har i vår uttalelse ved planoppstart bedt om illustrasjon av høyde og plassering i planbeskrivelsen. Vi mener fortsatt dette bør avklares på plannivå. To oppriss er tatt inn i beskrivelsen, men de er mangelfull i forhold til bebyggelse på alle sider av planområdet.

    I bestemmelsene § 8 bør det presiseres at sykkelparkering skal inngå i utomhusplanen.

    Det har blitt foretatt befaring etter kulturminner på planområdet. Det ble ikke påvist konflikt med automatisk freda kulturminner, og vi har derfor ikke ytterligere merknader eller innsigelser til saken. Vi minner dog om KML § 8.2, og ber om at man varsler oss dersom det under arbeidet skulle påtreffes slike kulturminner som ikke ble oppdaget under befaring/registrering

    Kommentar:
    Det er, i planbeskrivelsen, tatt inn flere illustrasjoner av høyde og plassering.
    Det er også presisert at sykkelparkering skal inngå i utomhusplanen, i bestemmelsene § 8.
  8. Advokat M.N.A. Ola A. Storaker, 05.11.12
    Jeg representerer Stian og Karen Austad som er eiere av gnr. 21, bnr. 14 og 18 i Verdal.
    Mine klienters eiendom har adressen Feskarvegen 2 og eiendommen er direkte berørt av framlagt planforslag.

    Reguleringsforslaget er i direkte strid med godkjent byggesak, deres ref. ODGO 2010/5941med saksnr. 972/10 av dato 19.11.2010. Gravemelding mv. er innsendt.

    Klager vil mene at detaljreguleringen må omarbeides og tilpasses slik at reguleringen ivaretar hensynene til eksisterende bebyggelse og godkjente tiltak.

    Jeg forutsetter at eierne av Feskarvegen 2 får tilsendt omarbeidede planer med romslig frist for å sette seg inn i disse slik at de kan komme med sine uttalelser.

    Kommentar:
    I starten av planprosessen ble det inngått skriftlig avtale mellom partene som tillater regulering på tomt 21/14 og 21/18.
    I og med at detaljreguleringsplan Hanskemakergården ble vedtatt fremlagt for høring og offentlig ettersyn, så er dette nå kommunens plan. Kommunen mener at planen kan sluttbehandles i den form den har i dag. Reguleringsplanen får ikke tilbakevirkende kraft, og tidligere gitt byggetillatelse kan gjennomføres. Vedtatt reguleringsplan gir mulighet for utbygging, men den setter ikke krav om at utbyggingen skal gjennomføres.
    Planens forslag om oppheving av eiendomsgrensen mellom eiendommen 20/12 og 21/14 utgår.
  9. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 05.11.12
    Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen merknader tilplanforslaget.

    Miljovernavdelingen har ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser ingen merknader til planforslaget.

    Fra Kommunalavdelingen:
    Til planbestemmelsene:
    § 3.2:
    Vi anbefaler at det settes punktum etter «Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen». Resten av bestemmelse vil være unødvendig, da retningslinjene vil gi uttrykk for de til enhver tid gjeldende regler på dette området.

    Kommentar:
    § 3.2 er endret ut fra uttalelsen.
  10. Ivar Nubdal, 05.11.12
    Krysset Feskarveien - Haakon den VII's alle er i dag et meget farlig kryss i en sving og med gangfelt over til Moparken. I tillegg har Feskarveien meget tett bebyggelse og en økt trafikk vil medføre en økt fare for alle barn som bor i veien. Den er i dag brukt som en forlengelse av gang og sykkelvei istedenfor Hanskemakergata som har mye mere trafikk. En grønt-rabatt langs Haakon den VII's alle vil gi dårlig sikt for de som skal krysse veien. Vi som bor i dette området ønsker ikke at Hanskemakergården får innkjøring igjennom Feskarveien.

    Kommentar:
    Kommunen foreslår å regulere utkjøring forbudt fra Feskarvegen.
  11. NVE, 06.11.12
    Som det framgår av det vedlagte planmaterialet er området like nordvest for planområdet (ved «Brygga») flomutsatt ved en 100-års florn. Vi minner om at dimensjonerende flom for denne type tiltak er 200-års flommen (jfr. TEK 10s § 7-2). I følge flomsonekartet vil ikke det aktuelle planområdet bli direkte berørt selv ved en 200-års flom, men det kan ikke utelukkes at flomvann kan trenge inn i planlagt parkeringskjeller. Det er derfor positivt at det er stilt krav om nærmere drøfting av dette spørsmålet, herunder avbøtende tiltak i forbindelse med søknad om tiltak. Ideelt sett burde dette vært avklart i forbindelse med ROS-analysen til reguleringsplanen.

    Det er i reguleringsbestemmelsenes § 3.12 stilt krav om nærmere geotekniske undersøkelser i forbindelse med det planlagte tiltaket før tiltaksrealisering. Det er en fordel om også slike forhold avklares i reguleringsplan, men at dette kravet er tatt inn i bestemmelsene er positivt og viser at kommunen er seg bevisst forholdet til naturfare og utbygging.

    Kommentar:
    Uttelelsen tas til orientering.
  12. Verdal Arbeiderparti, 07.11.12
    Som eier av naboeiendommen, Gamle Storgt 6, har vi ingen innvendinger mot den tilsendte Detaljregulering Hanskemakergården.

Endring etter høring
I samråd med tiltakshaver er det etter høring gjort følgende endringer i plandokumentene:

Planbeskrivelse

  • Utkjøring fra krysset Feskarvegen/Håkon den VII alle tillates ikke pga. dårlige siktforhold.
  • Eksisterende forbindelse fra fotgjengerovergang til gangveg langs Moe-parken forutsettes flyttet tilsvarende.
  • Fortau innenfor planområdet er offentlige områder og skal utformes i tråd med retningslinjer for universell utforming.
  • For å dekke tiltakets behov for energiløsning, skal trafo integreres i bygningsmassen. Det skal avsettes lett tilgjengelig plass på bakkeplan, langs yttervegg for transformator med tilhørende kabelanlegg, tilpasset nettselskapets krav.

Plankart
Eiendomsgrensen mellom eiendom 21/14 og 20/12 beholdes.

Bestemmelser
§§ 3.2, 6.1 og 8.1 er justert på bakgrunn av innspill fra fylkesmannens kommunalavdeling, Statens vegvesen og fylkeskommunen.

Vurdering:
Plansaken legger til rette for utbygging av forretnings- og boligbygg i området. Planforslaget er i samsvar med overordnet plan, Kommunedelplan Verdal by (blandet sentrumsformål).

Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse i forenklet form i kraft av en sjekkliste, men med utdypning av problematikk knyttet til støy og flom. Nærmere geoteknisk undersøkelse skal gjennomføres før utbygging.
Kommunen ser det som viktig at det gjøres tiltak i forhold til støy i området. Når det gjelder flom, så ligger Hanskemakergården helt i utkanten av område merket med kjellerfri sone på NVEs flomsonekart, 100-årsflom. Det er fare for vann i kjeller innenfor disse områdene. Kommunen vil likevel anbefale at det bygges parkeringskjeller i Hanskemakergården for at utnyttelsesgraden ikke skal bli uhensiktsmessig lav.
Kommunen kan ikke se andre risiko- eller sårbarhetsforhold som ikke er tilstrekkelig behandlet i planforslaget.

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§8-12 og kommet fram til at det ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt.

I den nye mulighetsstudien for Verdal foreslås området som en del av framtidig sentrumsutvikling. Planen legger til rette for at området får en bymessig karakter, plassering, form og volum. Det legges vekt på at området skal framstå med et harmonisk og helhetlig preg.

Planforslaget er godt gjennomarbeidet og kommunen mener at det vil være et positivt tiltak som vil gi flere boenheter i Verdal sentrum.

Kommunen ser ikke behov for ny høring av de justeringer som er foretatt etter offentlig ettersyn.

Rådmannen tilrår at planforslaget, med anbefalte endringer, vedtas.

Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:10 Sist endret: 20.11.2012 08:02
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS