Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Kommunestyret 24.02.14 - PS 19/14 Detaljregulering Stekke sør - 1721/19/718

Saksbehandler : Ingrid Okkenhuag Bævre

Arkivref :  2013/825 - /2013001

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan og samfunn 11.02.2014 19/14
Kommunestyret 24.02.2014 19/14 

 

Saksprotokoll i Komite plan og samfunn i Verdal - 11.02.2014

BEHANDLING:
Fagsjef plan, Åge Isaksen, redegjorde for saken.

SV v/Anne Kolstad fremmet følgende tilleggsforslag til nytt pkt. 2:
Det bør tilstrebes en bedre og tryggere løsning for leikeareal for små barn, særlig med tanke på trafikkløsning.

Det ble først votert over rådmannens forslag til innstilling som ble enstemmig vedtatt.
Det ble så votert over tilleggsforslaget til nytt punkt 2 fra SV v/Anne Kolstad. 2 stemte for forslaget. 7 stemte mot.

INNSTILLING:
Detaljregulering for Stekke sør, datert 24.09.13, rev. 17.12.13, vedtas iht. plan og bygningsloven § 12-12.  

 

Rådmannens innstilling:
Detaljregulering for Stekke sør, datert 24.09.13, rev. 17.12.13, vedtas iht. plan og bygningsloven § 12-12.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, 24.09.13, rev. 17.12.13
  2. Plankart, 10.09.13, rev. 17.12.13
  3. Reguleringsbestemmelser, 24.09.13, rev. 17.12.13
  4. Utomhusplan, 26.11.13, rev. 15.12.13
  5. Illustrasjon leiligheter
  6. Illustrasjon forretning
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. 9 stk. høringsuttalelser
  2. 4 stk. høringsuttalelser fra begrenset høring
  3. E-post fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, 16.01.14.
  4. Kommunedelplan Verdal byområde, vedtatt 26.03.07
     

Saksopplysninger:
Bakgrunn:
Planforslaget er utarbeidet av arealplanlegger Per Anders Røstad og Letnes Arkitektkontor på vegne av forslagsstillerne Coop Inn-Trøndelag SA og Stiklestad Eiendom AS.

Tiltaket samsvarer med overordnet plan, og omfattes ikke av oppfangskriteriene i forskrift om konsekvensutredning. Planen utløser derfor ikke krav om planprogram eller konsekvensutredning.

Planområdet.
Planområdet er på ca. 19,2 daa og ligger på Stekke i Verdal sentrum. I søndre del av området er det i dag en eksisterende bensinstasjon. Planområdet omfatter eiendom gnr.19 bnr.718, som eies av Coop Inn-Trøndelag SA.
Hoveddelen av området er i dag «brakkland» som ikke er i bruk. Området er avgrenset av elva på den ene siden, Fløytarvegen mot øst og Stiklestad allé mot sør. Nord for området ligger den allerede utbygde delen av Stekke, med boliger og rehabiliteringssenter.

Kartskisser som viser planområdets beliggenhet i Verdal

Planstatus.
Planområdet ligger innenfor Kommunedelplan Verdal byområde, vedtatt 26.03.2007. Området er i kommunedelplanen avsatt til framtidig senterområde (forretning, bolig, kontor) med krav om godkjent detaljregulering.

Planforslaget.
Generelt
Det legges til rette for område for forretning, område for bensinstasjon/vegserviceanlegg og område for boliger med tilhørende garasjeanlegg. Leilighetsbygg vil være i 2 og 3 etasjer. Det er videre satt av område for lager, renovasjonsanlegg, lek/uteoppholdsareal, kjøreveger (private), private parkeringsplasser og gang- og sykkelveger (offentlige).

Planforslaget er en detaljregulering som viser omriss av planlagt bebyggelse med en nøyaktighet på +/- 2 meter.

I bestemmelsenes § 3.1, for boligbebygggelse, og § 5.1, for forretning, er det krav om utomhusplan ifb. bygge-/rammesøknad.

Grad av utnytting
Det legges opp til en høy utnytting i området som omfatter boligdelen, med tilhørende parkering, garasjer og boder. Planforslaget gir mulighet for i alt 33 boenheter. Hele arealet innenfor denne delen av planen er på ca. 4,4 daa. Dette gir en boligtetthet på 7,5 boenheter pr. daa.

Område for forretning med tilhørende parkeringsareal er på ca. 5,6 daa. Det planlagte forretningsbygget er på i overkant av 1800 m2.

Bebyggelsen
Boligbebyggelse byggeområde B1 og B2.
Det legges til rette for 2 leilighetsbygg med i alt 33 boenheter. Boligene innenfor planområdet skal ha samme takform.

I følge reguleringsbestemmelsene skal alle boligene ha egen sportsbod. Bodene kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 2,5 meter og maksimal mønehøyde skal ikke overstige 4 meter. Bodene tillates oppført med saltak eller pulttak, og ved pulttak er maksimal gesimshøyde 3 meter. Bodene skal ha samme takform som tilhørende garasjer.

Golvnivå i 1. etasje på boligene skal være over 3,3 m.o.h. (NN 54).

Det tillates oppført inntil 23 boenheter med tilhørende boder, svalganger og heishus innenfor byggeområde B1. Maksimal utnyttingsgrad satt til maks % BYA = 80 % for B1 inkl. uteoppholdsarealer. Alle boenhetene i 1.etasje skal være tilgjengelige boenheter og i følge bestemmelsene tillates boligene oppført med pulttak og flatt tak.
Det foreslås at bygningen merket hus A på plankartet kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 10 meter, mens bygningen merket hus B kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 13 meter. Ved pulttak er maksimal takvinkel på 10 grader.

For byggeområde B2 inkl. uteoppholdsarealer er også maksimal utnyttingsgrad satt til maks % BYA = 80 %. Innenfor B2 tillates oppført inntil 10 boenheter med tilhørende boder, svalganger, heishus og parkering, og boligene kan oppføres med pulttak og flatt tak.
Bygningen merket hus C på plankartet foreslås oppført med maksimal gesimshøyde på 12 meter, og maksimal takvinkel er på 10 grader dersom det er pulttak. Innenfor område B1 kan 1.etasje benyttes til parkering.

For både byggeområde B1 og B2 gjelder det at høydene skal måles fra planert terreng, det vil si at det er høyeste fasade som setter høydebegrensningene, og dette gjelder også for garasjeanlegg, forretninger og bensinstasjon/vegserviceanlegg.

Garasjeanlegg for bolig
I følge reguleringsbestemmelsene tillates det innenfor områdene oppført garasjer med tilhørende boder, men området kan også benyttes til ordinære p-plasser.
Utnyttingsgraden for området er satt til % BYA = 100%, og garasjene tillates oppført med flatt tak eller pulttak. Maksimal gesimshøyde settes til 5 meter og maksimal takvinkel 10 grader. Garasjene skal dessuten ha felles og ensartet utforming.

Forretninger
Maksimal utnyttingsgrad er her satt til % BYA = 80 %.
Innenfor området tillates det oppført forretningsbygg med tilhørende varemottak og bygg for håndtering av avfall. Deler av arealet tillates også nyttet til kjøreveg for varetransport og avfallshåndtering.
Forretningsbygget foreslås oppført med pulttak og flatt tak, og med maksimal gesimshøyde på 8 meter. Ved pulttak er maksimal takvinkel på 10 grader.

Bensinstasjon/vegserviceanlegg
Maksimal utnyttingsgrad er her satt til % BYA = 50 %.
Innenfor området tillates det oppført bygninger og anlegg knyttet til bensinstasjon og vegserviceanlegg. Bygningene foreslås oppført med pulttak og flatt tak, og med maksimal gesimshøyde på 8 meter. Ved pulttak er maksimal takvinkel på 10 grader.

Lager
For byggeområde lager er maksimal utnyttingsgrad satt til % BYA = 100 %.
Innenfor området tillates oppført boder med maksimal gesimshøyde på 2,5 meter, og maksimal mønehøyde skal ikke overstige 4 meter. Bodene tillates oppført med saltak eller pulttak, og ved pulttak er maksimal gesimshøyde 3 meter. Bodene skal ha samme takform som tilhørende garasjer.

Renovasjonsanlegg
Innenfor området skal det anlegges et miljøtorg, og det skal velges underjordisk anlegg.

Kommunalteknisk anlegg
Området skal benyttes til kommunalteknisk anlegg. Utnyttingsgrad %BYA = 100%.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Adkomst til boligområdet blir fra offentlig adkomstveg i nord. Kjøreveg på framsiden av forretning skal nyttes som privat adkomstveg til parkeringsplass for forretning, og adkomst til bensinstasjon blir fra avkjørsel sør i planområdet.

Gang- og sykkelveger i planområdet er offentlige og tilknyttes allerede eksiterende gang- og sykkelveger langs Fløytarvegen. Mot elva ligger elvepromenaden, og det er tenkt gang- og sykkelvegforbindelse også med denne.

Parkering
Innenfor planområdet skal det anlegges minimum 1,2 garasje-/parkeringsplass pr. leilighet, hvorav minimum 2 plasser skal være tilrettelagt for bruk av bevegelseshemmede (bestemmelser § 3.1). Det planlegges både parkeringsplasser på bakken, garasjer og parkering i 1.etasje (hus C). Det er planlagt 13 p-plasser på bakken, 15 i garasjer og 14 i 1.etasje på hus C, totalt 42 passer. 2 av plassene er handicap-parkering. Totalt gir dette en parkeringsdekning på 1,3 plasser pr. boenhet.

For forretningsområdet er det planlagt i alt 83 plasser, og av disse er 3 handicap-plasser.
I kommunedelplanens retningslinjer om parkering er det satt krav om at det for detaljhandel skal være minimum 1 plass pr. 25 m2 BRA. For bruksareal på 1800 m2 vil det si 72 plasser, slik at kravet i kommunedelplanen er oppfylt.

Lek og uteopphold
I følge kommunedelplan for Verdal byområde skal det avsettes minimum 5 m2 felles uteareal for lek og opphold, som fortrinnsvis er utbygd som samlet enhet. I planforslaget er det regulert inn to områder til felles lek/uteopphold, på til sammen 170 m2, som skal tilrettelegges for små barn. Fordelt på 33 boenheter gir det 6,6 m2 uteareal. Områdene skal, i følge reguleringsbestemmelsene, utstyres med minimum tre lekeapparater, evt. to lekeapparater og sittebenk, og arealene skal ferdigstilles før boligene tas i bruk.

Tilgjengelige boenheter og universell utforming av utearealer
Uteområdene skal være universelt utformet (fellesbestemmelse § 1.2).

Det er foreslått krav om at minst 50 % av boligene skal være utformet som tilgjengelige boenheter (§ 3.1), og alle boenheter i 1.etasje innenfor område B1 skal være tilgjengelige boenheter.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner.

Innenfor planområdet skal det bygges boliger og forretningsbygg med tilhørende anlegg. Forslagsstiller har vurdert de farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk.

  • Flomfare
    Planområdets beliggenhet ved Verdalselva gir utfordringer i forhold til flomfaren fra elva.
    NVE sine flomberegninger for Verdalselva viser at en 200 års flom er beregnet til å nå opp til 3 m.o.h. i dette området.
    Terrengets høyde innenfor planområdet er i dag på 3,3 til 3,4 meter.

    For å sikre bygningene mot en 200 års flom er det i reguleringsbestemmelsen til planen stilt krav om at golvnivå i 1.etasje i boligene skal være over 3,3 m.o.h. (NN 54). Dette vil være godt over de 3 meter som en 200 års flom er beregnet til, og også over en beregnet 500 års flom.
     
  • Grunnforhold
    Planområdet ligger lavt i terrenget ved Verdalselva og består således av gamle elveavsetninger. Disse består i hovedsak av sand og grus, noe som gir stabil byggegrunn. Dette bekreftes av kart fra NGU. Planområdet er i tillegg oppfylt med steinmasser.

    Det er ikke påvist, eller antatt å være kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Dette, sammen med topografien, gjør at området ikke har skredfare.
     
  • Brann
    Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse. Området anses som lite utsatt for skog-, gress- eller andre naturbaserte brannfarer.
     
  • Støy
    Planlagt boligbebyggelse ligger utenfor gul sone i støyvarselkart fra Statens vegvesen. Det anses derfor ikke nødvendig med detaljerte støyutredninger for detaljreguleringen.
     

Kulturminner
I forhåndsuttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune kom det fram at de ønsket en enkel arkeologisk registrering innen planområdet. Men dette er vanskelig å få til etter som området er fylt opp med steinmasser. I e-post fra fylkeskommunen, datert 16.01.14, ble det bekreftet at fylkeskommunen frafaller kravet om registrering.

Biologisk mangfold – forholdet til naturmangfoldloven
Tiltaket er vurdert i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12, og kommunen har kommet fram til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området, er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. Kommunen legger derfor til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Området tenkes tilknyttet eksisterende kommunalt ledningsnett i området.

Renovasjon
I følge reguleringsbestemmelsene skal det anlegges et miljøtorg på området og underjordisk anlegg skal velges.

Utbyggingsavtale
Utbyggingsavtale behandles parallelt med Detaljregulering for Stekke sør.

Planprosess.
Medvirkning
Forhåndskonferanse i plansaken ble gjennomført 31. januar 2013.

Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort på kommunens hjemmeside og ved annonsering i Verdalingen den 19.02.2013. Berørte parter ble skriftlig varslet om oppstart 19.02.2013.

NVE, Jernbaneverket, Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har uttalt seg til varsel om planoppstart. Det vises til redegjørelse i planbeskrivelsen.

I kommunen er planforslaget forelagt Teknisk drift, barnerepresentant og fagperson universell utforming.

  • Barnerepresentanten, 18.09.13
    Barnerepresentanten reagerer på plassering av de to LU-områdene (lek/uteopphold) som er lagt nært elva og parkeringsplass/trafikk. Det står ingenting i dokumentene om at det skal være noen form for skjerming mellom lekearealet og elva/trafikk/parkering.

    I planforslaget står det at lekearealet er avsatt til små barn, og av den grunn bør det tas særlig hensyn til den faren elva (både sommer og vinter) vil være for små barn som leker i og ved det avsatte lekearealet. Man kan ikke forvente at det vil være voksne som fører tilsyn med barna hele tiden.

    Lekearealet ved innkjøringen til parkeringsplassen til det planlagte forretningsbygget har heller ikke optimal plassering, da det ikke er beskrevet noe om eventuelle avskjerminger m.m. som skal skille dette lekearealet fra parkering og trafikk.

    Konklusjonen fra barnerepresentanten er at han ber om at det vurderes en annen plassering av de to leke- og oppholdsarealene, en plassering som skjermer barna fra trafikk/parkering og som gjør faren for å havne i elva mindre.

    Kommentar:
    Se orientering og vurdering i saken.
     
  • Teknisk drift, 25.09.13
    For å unngå stor trafikkbelastning på søndre avkjørsel, med påfølgende mulighet for opphopning av trafikk mot rundkjøringen, bør den store parkeringsplassen fysisk avgrenses slik at den midtre avkjørsel benyttes.
    For å unngå opphopning av trafikk fra rundkjøringen til avkjørsel for bensinstasjonen, bør det vurderes om det kan reguleres et forbikjøringsfelt på Fløytarvegen ovenfor søndre avkjøring til planområdet.

    Kommentar:
    I følge forslagsstillerne er det en relativt omstendelig plan i seg selv å etablere forbikjøringsfelt. Det forutsetter bl.a. grunnerverv på østsiden av vegen, samt utvidelse av planområdet for å vise dette i planen.
    Se ellers vurdering i saken.
     

Høring/offentlig ettersyn
Planforslaget har vært på høring/offentlig ettersyn i samsvar med Komité plan og samfunn i Verdal sitt vedtak i møte den 15. oktober 2013, sak 79/13.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 19.10.2013 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 18.10.2013. Høringsfristen var 1. desember 2013.

Det er mottatt følgende uttalelser:

  1. Trafikksikkerhetsutvalget, 30.10.2013
  2. Sametinget, 31.10.2013
  3. NVE, 04.11.2013
  4. Stekke borettslag, 17.11.2013
  5. Fløytarvegen borettslag, 18.11.2013
  6. Statens vegvesen, 25.11.2013
  7. Lars Håskoll, 25.11.2013
  8. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 29.11.2013
  9. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 29.11.2013
     

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert:

  1. Trafikksikkerhetsutvalget, 30.10.2013
    Trafikksikkerhetsutvalget mener det vil være uheldig at lek-/uteoppholdsarealet oppdeles med adkomst til parkeringskjeller. Det bør finnes en annen adkomst til parkering slik at dette arealet kan etableres som en enhet. Det forutsettes at lekearealet sikres mot trafikkareal.

    Kommentar:
    Det ble vanskelig å etablere lek-/uteoppholdsareal som en enhet.
    Det er tatt inn i bestemmelsene at lekeplassen skal sikres med gjerde mot elva.
     
  2. Sametinget, 31.10.2013
    Kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda kulturminner i det omsøkte området. Har ingen merknader til planforslaget.
    Sametinget minner om kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt ved evt. funn av gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området.

    Kommentar:
    Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.
     
  3. NVE, 04.11.2013
    Anser forholdet til naturfare som tilstrekkelig ivaretatt gjennom kravene i fellesbestemmelsene for områdene benevnt B1 og B2 (§3.1). Ingen ytterligere kommentarer eller innvendinger til planforslaget.

    Kommentar:
    Uttalelsen tas til orientering
     
  4. Stekke borettslag, 17.11.2013
    Ber om at avfallsplassen for boenhetene flyttes til området mellom garasjeplassene merket med 4 og 6, samt at nåværende beplantning langs med Fløytarvegen 9 og 13 må få stå. De ber også om en nærmere presisering av hvordan avkjøring til boenhetene skal foregå. De er enige med kommunens merknader om å fjerne to leiligheter fra hus C, større frisiktsone, og også enig i etablering av forbikjøringsfelt i Fløytarvegen.
    Stekke borettslag er også interessert i en nærmere presisering av den påtenkte gangveien mellom gang,-sykkelveg langs Fløytarvegen og Elvepromenaden. De ser gjerne at denne plasseres langs med Fløytarvegen 9 og 13.

    Kommentar:
    Renovasjonsanlegg er flyttet til området sør for garasjeanlegget.
    Beplantning langs med Fløytarvegen 9 og 13 skal få stå og kjøring til boenhetene skal foregå både fra vei langs med Fløytarvegen 9 og 13 og fra p-plassen til Coop Extra.
    Det er tatt inn i bestemmelsene at forbikjøringsfelt i Fløytarvegen skal etableres før forretnings- og/eller boligområdet tas i bruk.
    Gangveg fra Fløytarvegen til Elvepromenaden er planlagt langs med Fløytarvegen 9 og 13.
     
  5. Fløytarvegen borettslag, 18.11.2013
    De regner med at vareinntaket til Coop Extra skjermes og plasseres innom hus slik at de ikke vil skjemme og forurense nærmiljø.
    Innfartsvegen til leilighetsinnehaverne vil gå like ved tomtegrensa til Fløytarvegen borettslag og dette oppleves lite positivt pga. eksos, støv og støy, særlig for beboerne i første etg. i nr. 9 og 11. Håper derfor at grøntareal og gangstien blir liggende nærmest nr. 9 og 11.
    Positivt med nedgravde søppelcontainere, men ønsker at dette bygges nærmere Hydro bensinstasjon. Også positivt at p-plasser for kundeparkering er såpass langt fra boligene til Fløytarvegen borettslag

    Kommentar:
    Avfallskontainere blir plassert innomhus. Det er også planlagt et eget kjølt avfallsrom innomhus.
    Se kommentar til grøntareal under uttalelse 4.
     
  6. Statens vegvesen, 25.11.2013
    Myke trafikanter synes ivaretatt i planforslaget gjennom at dagens gang- og sykkelveg parallelt med Fløytarvegen og traseen langs elva inngår i planforslaget.
    Tilgjengelighet for alle gjennom universell utforming av området blir sikret gjennom reguleringsbestemmelsene, der det står at uteområdene skal være universelt utformet.

    Anbefales at det også planlegges for p-plasser for sykkel i tilknytning til inngangspartiet til boligene og næringsområdet.
    Siktforhold må ivaretas i avkjørsler og kryssområder. Det må sikres at p-plasser ikke etableres i siktsonen og blir sikthindrende. Dette synliggjøres best gjennom at sikttrekanter tegnes inn på plankartet.

    Kommentar:
    Det er planlagt sykkelparkering foran butikken, foran hus B og C samt i kjeller på hus C.
    Sikttrekanter er tegnet inn på plankartet.
     
  7. Lars Håskoll, 25.11.2013
    Eiendommen Kroken 4 utsettes kontinuerlig for betydelig støy fra eksisterende veg og bensinstasjonanlegget på Stekke. Utbygging av Stekke sør vil medføre at eiendommen eksponeres for betydelig økt støybelastning.
    Dagens støyforhold oppleves som uakseptable og Hårskoll krever derfor at det gjennomføres ny kartlegging av støyforhold i området før reguleringsplanen evt. godkjennes, da eksisterende/refererte støykart anses som svært feilaktig. Alternativt må det etableres støyskjermende tiltak mellom eiendommen og omsøkt område.

    Kommentar:
    Støyforholdene i prosjektet er vurdert og kommunen forholder seg til støyvarselkartet som Statens vegvesen har utarbeidet. Der ligger Kroken 4 utenfor gul sone.
    Kroken 4 ligger imidlertid i et sentrumsnært boligområde og en del støy må påregnes. Det er ikke planlagt noen ny kartlegging av støyforholdene i området og heller ingen forlengelse av støyskjermen som går noe inn i Fløytarvegen.
     
  8. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 29.11.2013
    Ut fra regionale hensyn er det ingen planfaglige merknader til saken.

    I vår uttalelse til varsel om oppstart av reguleringsarbeidet varslet vi behov for en enkel arkeologisk registrering innen planområdet. Hensikten med denne er å oppfylle kulturminnelovens § 9, samt kulturminnelovens § 8.4. Vi ser at vårt befaringsvarsel ikke er returnert underskrevet fra tiltakshaver. Undersøkelsene er dermed ikke gjennomført, så vidt vi kan se. Dermed kan planen heller ikke egengodkjennes, jfr. kulturminnelovens § 8.4.

    Kommentar:
    Området er oppfylt elvegrunn og dermed kan det heller ikke forekomme kulturminner der. I e-post fra fylkeskommunen, datert 16.01.14, ble det bekreftet at fylkeskommunen frafaller kravet om registrering.
     
  9. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 29.11.2013
    Landbruksavdelingen er ut fra hensynet til regionale og nasjonale jordvernhensyn opptatt av at utnyttingspotensialet nyttes når så vidt bynære områder skal bebygges. Landbruksavdelingen er herunder spørrende til at deler av det området som er satt av til boligformål bare er foreslått utnyttet med 2 etasjer. Etter landbruksavdelingens vurdering bør området vurderes utnyttet med 3-4 etasjer. Landbruksavd. ber kommuen foreta en vurdering av dette.

    Miljøvernavdelingen har ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøinteresser ingen merknader til planen.

    Kommunalavdelingen peker på at det er gjennomført ROS-analyse hvor blant annet flomfaren i området er et sentralt tema. Deler av planområdet kan rammes av 200- og 500-års flom. Dette er møtt gjennom høydebestemmelser og andre krav som reduserer denne risikoen.
    Kommunalavdelingen mener det må settes utnyttingsgrad for bygge- og anleggsområde for kommunaltekniske anlegg.

    Kommentar:
    Det planlegges 33 boenheter i planområdet, og et større antall boenheter er vanskelig å få til på grunn av begrensninger når det gjelder parkering og uteareal.
    Utnyttingsgrad for kommunaltekniske anlegg (K) er satt til % BYA = 100%.
     

Begrenset høring
Planforslaget har vært på begrenset høring etter ordinær høring. Grunnen til dette var at Stiklestad Eiendom AS kom med forslag om å endre høyden på leilighetsbygg A, B og C. For hus A på plankartet ble det foreslått å endre høyden fra 6,5 til 10 meter, for hus B fra 10 til 13 meter og for hus C fra 10 til 12 meter. Hus A er planlagt med to hovedetasjer og eventuelt en inntrukket 3. etasje.
Berørte parter ble tilskrevet med brev av 06.01.2014, og høringsfristen var 27. januar 2014.

Det er mottatt følgende høringsuttalelser etter begrenset høring:

  1. Stekke borettslag, 23.01.14
  2. Fløytarvegen borettslag, 24.01.14
  3. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 24.01.14
  4. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 27.01.14
     

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert:

  1. Stekke borettslag, 23.01.14
    De mener at planene for utbyggingen av leilighetskomplekset bryter fullstendig med byggestilen og utformingen av det som allerede finnes på Stekke. Å øke høyden vil forsterke kontrastene i meget stor grad.
    De anbefaler at lageret kloss inn mot borettslaget flyttes.
    De ber om at innkjøring til leilighetene flyttes til innkjøring parkeringsplass til Coop Extra-butikken.

    Kommentar:
    I kommunedelplan Verdal byområde er det åpnet for byggehøyder inntil 15 meter, og det må da påregnes byggehøyder opp til denne grense.
    Lageret skal brukes til privat sportsbod for leiligheter og anses som uproblematisk å ha liggende inn mot Stekke- og Fløytarvegen borettslag.
    Innkjøring til leilighetene skal foregå både fra vei langs med Fløytarvegen 9 og 13 og fra p-plassen til Coop Extra.
     
  2. Fløytarvegen borettslag, 24.01.14
    Ønsker at mest mulig trafikken til leilighetene blir lagt sør for Coop Extra. Er bekymret for støy og luftforurensning.
    De går sterkt imot den nye detaljreguleringen i og med at den forutsetter betydelig høyere leilighetsbygg, som de mener vil forringe og skyggelegge området, gi mindre utsikt, sol og trivsel, og gi en verdiforringelse av leilighetene.

    Kommentar:
    Se kommentar under høringsuttalelse 1, begrenset høring.
     
  3. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 24.01.14
    Antallet boenheter er som i det opprinnelige planforslaget. Endringen vil derfor ikke få følger for arealkravet til utearealer.

    Sentrumsplanen for Verdal by, fra 2007, regulerer tillatt mønehøyde for boligbebyggelse til maksimalt 9,5 meter og for blandet sentrumsformål til 15 meter. Reguleringsplanen åpner for større byggehøyder enn sentrumsplanens føringer for boligbebyggelse. Samtidig vil byggehøydene være lavere enn maksimal tillatt høyde for blandet sentrumsformål.
    Kommunen er i gang med et revideringsarbeid av sentrumsplanen, hvor bl.a. byggehøyder er et tema.
    Ut fra regionale hensyn har Nord-Trøndelag fylkeskommune ingen planfaglige merknader til saken.

    Kommentar:
    Uttalelsen tas til orientering.
     
  4. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 27.01.14
    Landbruksavdelingen vurderer det justerte planforslaget, med en høyere byggehøyde, som en positiv endring mht. en mer bymessig og arealeffektiv utnytting av dette sentrumsnære arealet. De har ingen ytterligere merknader til endringen.

    Miljøvernavdelingen har ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøinteresser ingen merknader til det justerte planforslaget.

    Kommunalavdelingen har ingen merknader til planendringen.

    Kommentar:
    Uttalelsen tas til orientering.
     

Endringer i planen etter høring/offentlig ettersyn og begrenset høring.
I samråd med tiltakshaver er det etter høring gjort følgende endringer i plandokumentene:

Planbeskrivelse

  • Endringer i teksten som følge av endringer i bestemmelse 3.1 og 3.2
  • 6.4 Parkering: Det er planlagt til sammen 42 parkeringsplasser (endret fra 46 plasser). Dette gir en parkeringsdekning på 1,3 plass pr. leilighet.
     

Plankart

  • Alle garasjer er lagt i rekke og renovasjonsanlgget er flyttet lenger sør.
  • Det er gjort mindre utseendemessige planendringer på hus A, B og C
     

Bestemmelser

  • 3.1: Bestemmelse om «Det tillates ikke bygd kjeller på boligene» og «Høyden på topp grunnmur skal overstige 3,3 m.o.h.» er endret til «Golvnivå i 1.etasje på boligene skal være over 3,3 m.o.h (NN54)»
  • 3.2: Bygningen merket hus A på plankartet kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 10 meter (tidligere 6,5 meter). Bygning merket hus B på plankartet kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 13 meter (tidligere 10 meter).
  • 3.3: Bygning merket hus C på plankartet kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 12 meter (tidligere 10 meter).
  • 9.1 er justert på bakgrunn av innspill fra fylkesmannens kommunalavdeling.
     

Vurdering:
Plansaken legger til rette for utbygging av forretnings- og boligbygg i området. Planforslaget er i samsvar med overordnet plan, Kommunedelplan Verdal by (blandet sentrumsformål). Forretningsbygget plasseres også innenfor område som i kommunedelplanen er definert som sentrumsområde for detaljhandel.

Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse i forenklet form i kraft av en sjekkliste, men med utdyping av problematikk knyttet til flomfare, grunnforhold, brann og støy.
Hvis en ser bort fra flomfaren, så er området ikke utsatt for spesiell risiko eller sårbarhet. Reguleringsbestemmelsenes krav om at golvnivå i 1.etasje på boligene skal være over 3,3 m.o.h, vil sikre bygningene mot en 200 års flom.
I bestemmelsene som har vært på høring/offentlig ettersyn sto det at «Det tillates ikke bygd kjeller på boligene» og «Høyden på topp grunnmur skal overstige 3,3 m.o.h». Forslagsstiller ønsket å endre dette til «Golvnivå i 1.etasje på boligene skal være over 3,3 m.o.h (NN54)» for å kunne bygge delvis nedsenket parkeringskjeller under hus C. Kommunen har ingen motforestillinger til denne endringen da golvnivå vil være godt over de 3 meter som en 200 års flom er beregnet til, og også over en beregnet 500 års flom.
Kommunen kan ikke se andre risiko- eller sårbarhetsforhold som ikke er tilstrekkelig behandlet i planforslaget.

I reguleringsbestemmelsene har forslagsstiller økt høyden på alle leilighetsbygg. Maksimal gesimshøyde for hus A er økt fra 6,5 til 10 meter, for hus B fra 10 til 13 meter og for hus C fra 10 til 12 meter. Økningen i gesimshøyde er gjort for å sikre at husene har tilstrekkelig høyde for det antall leiligheter som de er planlagt for, og for hus A kan det bli aktuelt med en inntrukket 3.etasje.
I kommunedelplan Verdal byområde er det åpnet for byggehøyder inntil 15 meter, og det må da påregnes byggehøyder opp til denne grense. Dette er også i tråd med ønsket utvikling om høyere utnytting av sentrumsnære utbyggingsareal. Denne høyde vil også harmonere bra med eksisterende bebyggelse nord for planområdet.

Antall parkeringsplasser for leilighetsområdet er endret fra 46 til 42 plasser og årsaken til dette er flere plasser i garasjer og noen færre parkeringsplasser på bakken. Total parkeringsdekning er 1,3 plass pr. leilighet og dette ligger over retningslinjene for Verdal byområde som sier 1,2 plasser i boligformål som dette.

Kommunen ser positivt på at planforslaget legger til rette for etablering av forretningsbygg og boliger på dette sentrumsnære arealet.

Konklusjon:
Etter en samlet vurdering tilrår Rådmannen at det innstilles på at planforslaget vedtas.


Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 17.02.2014 08:36
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS