Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Kommunestyret 26.01.15 - PS 2/15 Detaljregulering Stekke Fløytarvegen 15-23 - 1721/19/718

Saksbehandler : Ingrid Okkenhaug Bævre

Arkivref : 2013/825 - /2013001

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 13.01.2015 3/15
Kommunestyret 26.01.2015 2/15

 

Saksprotokoll i Komité plan og samfunn i Verdal - 13.01.2015

BEHANDLING:
Ved votering ble rådmannens forslag til innstilling enstemmig vedtatt.

INNSTILLING:
Forslag til detaljregulering for Stekke Fløytarvegen 15-23, sist rev. 01.01.15, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 12-12.

 

Rådmannens innstilling:
Forslag til detaljregulering for Stekke Fløytarvegen 15-23, sist rev. 01.01.15, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 12-12.  

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, sist rev. 05.01.15 
  2. Plankart, sist rev. 01.01.15
  3. Reguleringsbestemmelser, sist rev. 01.01.15
  4. Utomhusplan, sist rev. 27.12.14
  5. Illustrasjon
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksframlegg fra tidligere behandling i KPS og Kommunestyret, dat. 27.02.14. 

Saksopplysninger:
Detaljregulering for Stekke – Fløytarvegen 15-23 ble vedtatt i Verdal kommunestyre i møte den 24.02.2014, sak 19/14. Stiklestad Eiendom AS ønsker nå å endre den vedtatte planen. De ønsker at det kan oppføres inntil 30 boenheter innenfor område B1, tidligere 23 boenheter, og at hus A kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 12 meter, tidligere 10 meter. I tillegg foreslås det at %BYA økes til 85 %, fra tidligere 80%, for område B1.

Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og byggesakssjefens vedtak den 14.11.2014, sak 849/14.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 15.11.2014 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 14.11.2014.
Høringsfristen var 3. januar 2015.

Det er mottatt følgende uttalelser:

  1. Beboere i Fløytarvegen 11, 04.11.14
  2. Statens vegvesen, 20.11.14
  3. Stekke borettslag og Fløytarvegen borettslag, 27.11.14
  4. Stekke borettslag, spørsmål, 16.12.14
  5. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 15.12.14
  6. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 17.12.14
  7. NVE, 17.12.14
     

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert:

  1. Beboere i Fløytarvegen 11, 04.11.14
    Ved byggehøyde på 10 m vil vi fra 2. etg. kunne se over husene som bygges. Hvis byggehøyden heves til 11,1 m slik illustrasjon fra Stiklestad Eiendom viser, vil noen av oss se rett inn i veggen på den nye bebyggelsen. For de lengre inne på området vil bebyggelsen bli stående som en «mur» og stenge for utsikten vestover. I og med at avstanden mellom ny og eksisterende bebyggelse er liten, vil dette bli ekstra fremtredende.
    Det bes om at kommunen avslår søknaden om å endre tillatt byggehøyde.
     
    Kommentar:
    I og med at dette er i sentrumsområdet, må man kunne regne med byggehøyder på 10-12 meter.
     
  2. Statens vegvesen, 20.11.14
    Stiller seg positiv til forslaget som innebærer en bedre utnyttelse av et sentrumsnært område, og har ingen innvendinger til de foreslåtte endringene.
     
  3. Stekke borettslag og Fløytarvegen borettslag, 27.11.14
    Peker på flere utfordringer, blant annet økt behov for parkeringsplasser. Selv med parkeringskjeller i nr. 15 og 19, må det også etableres p-plasser utendørs. Så mange biler på dette forholdsvis trange området kan innebære et miljøproblem. Besøkende til området blir sannsynligvis henvist til å benytte nærliggende parkeringsmuligheter.
     
    Inn-/og utkjøring til det nye boområdet vil benytte samme trase som vareleveranser til og fra Coop Extra-bygget. Dette forsterker de miljømessige utfordringene.
     
    Anmoder på det sterkeste om at kommunen ikke godkjenner den foreslåtte endringen av vedtatt plan for utbygging av Stekke Fløytarvegen 15-23.
     
    Kommentar:
    Innenfor planområdet skal det anlegges minimum 1,2 garasje-/parkeringsplasser pr. leilighet. Det planlegges totalt 52 p-plasser, dvs. det som kreves for i alt 43 boenheter.
    Det vil bli en del trafikk i området, men dette må påregnes i sentrumsområdet.
     
  4. Stekke borettslag, spørsmål, 16.12.14
    Med bakgrunn i at innkjøring av varer til COOP, innkjøring til det nye boområdet og den planlagte gang og sykkelsti går sammen den første delen (til der hvor varetransport svinger inn til avlastingsrampe) for så å fortsette inn til boområdet og for gang og sykkelstien helt ned til ved elva, har vi følgende spørsmål som vi ønsker belyst:
     
    1.
    Fakta:
    Egne målinger viser at fra støpt murkant ved enden av planlagte garasjer lengst nord og inn til midt i hekken utenfor Fløytarvegen borettslag (nr 11) er det ca 7 meter.
    Spørsmål:
    Hvor mye av disse 7 meter skal være gang og sykkelsti? Hvordan merkes gang- og sykkelsti? Vanlig veimerking eller legges det ned kantstein for å skille vei fra gang og sykkelsti? Hvilket dekke legges, asfalt?
     
    2.
    Fakta:
    Det er tydelig nivåforskjell på bakkeplan utenfor COOP nord og byggeområdet nord i forhold til bakkeplan utenfor Stekke borettslag (nr 13) og Fløytarvegen borettslag. Denne høydeforskjellen vil fort føre til at regnvann renner ned til våre bygg. Som kjent har borettslagene på Stekke garasjekjeller med innkjøring vendt mot COOP. Begrenset kapasitet på oppsamling av vann ved garasjeport.
    Spørsmål:
    Vil det bli sørget for at asfalteringen får nødvendig helling slik at regnvann renner mot allerede eksisterende kum?
     
    Kommentar: Svar fra Stiklestad Eiendom AS,
    1. Det legges asfalt ved veimerking.
    2. Vi vil på best måte få nødvendig helling.
     
  5. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 15.12.14
    Landbruksavdelingen vurderer det som klart positivt at utnytting og byggehøyder økes gjennom planendringen. Ingen ytterligere merknader.
     
    Miljøvernavdelingen minner om at planleggingen bl.a. skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform. Planforslaget ivaretar dette ved å sikre tverrforbindelser for gående og syklende som skal benytte seg av elvepromenaden, og skal inn til sentrumsområdene av Verdal by.
    Miljøvernavdelingen kan imidlertid ikke se at behovet for areal avsatt til sykkelparkering er fulgt opp i planen, og vil tilrå at det tar inn ett eller flere områder for sykkelparkering, både i tilknytning til arealet avsatt til forretningsformål og til boligblokker.
     
    Kommentar:
    Sykkelparkering er tegnet inn på vedlagt utomhusplan.
    I tilknytning til arealet forretningsformål er det avsatt areal til sykkelparkering foran butikken.
     
  6. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 17.12.14
    Etterlyser illustrasjon av økning av byggehøyde i forhold til nærliggende bebyggelse. Illustrasjon av ny og eksisterende bebyggelse vil være grunnlag for å vurdere om planforslaget bidrar til helhetlig utbygging i området.
    Kravet til parkeringsplasser ligger innenfor rammen av kommunedelplanens bestemmelser.
     
    Kommunedelplan for Verdal byområde krever at det avsettes minimum 5 m2 felles uteareal for leik og opphold, som fortrinnsvis er utbygd som samlet enhet. Dette er i utgangspunktet et lavt krav. Etter foreslått endring av planen vil areal avsatt til leik og uteopphold utgjøre 3,5 m2 pr boenhet. Arealet er fordelt på to parseller på hver side av innkjøring til garasjeanlegg, og er plassert inntil nordsiden av et boligbygg med tillatt byggehøyde 12 m.
     
    Fylkeskommunen har ved varsel om oppstart av endring av reguleringsplan sagt tydelig fra om at når antall boenheter økes, må dette medføre at uteareal til leik og opphold økes.
    Minner dessuten om at kravet i kommunedelplanen er et minimumskrav og kan heller ikke se at det finnes andre aktuelle områder i umiddelbar nærhet som er egnet for leik og opphold for små barn. Gjenværende areal rundt bygningene utgjør smale striper foran private uteplasser, de kan ikke anses som egnet område for felles leik og opphold. Elvepromenaden er heller ikke egnet for småbarnsleik. Fylkeskommunen anbefaler at planen bearbeides der areal til felles leik og uteopphold økes så det minst dekker kommunedelplanens krav, og at arealet lokaliseres til et egnet sted for å unngå en skyggefull plassering på begge sider av garasjeinnkjøringen.
    Ut ifra ovenstående vil Fylkeskommunen sterkt frarå foreliggende planforslag hva gjelder leik- og uteoppholdsareal.
     
    Kulturfaglig uttalelse
    Kan ikke se at planen vil være i konflikt med automatisk fredete kulturminner, og derfor ingen innvendinger til planen.
    Vi minner dog om KML § 8.2 og ber om at man varsler dersom det under arbeid skulle påtreffes kulturminner.
     
    Kommentar:
    Illustrasjon som viser økning i byggehøyde er vedlagt.
    Det er lagt inn enda en lekeplass, på 104 m2. Dermed er det nå til sammen 256 m2 areal for leik- og uteopphold. Dette tilsvarer 6 m2 areal per leilighet.
    Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.
     
  7. NVE, 17.12.14
    Tiltakshavers krav i bestemmelsene om laveste gulvnivå for 1 etg. for boligene på 3,3 meter er identisk med beregnet 200-års flomvannstand inkludert anbefalt usikkerhetsmargin som er satt til 30 cm i dette prosjektet. Vi anser forholdet til flomfare som avklart og i tråd med kravene i TEK 10s kap. 7.
    NVE noterer at det ikke er innregulert eller beskrevet behov for utfyllinger i Verdalselva som følge av tiltaket. Dette er positivt.
     

Endring av planen etter høring/offentlig ettersyn

Plankart:
Det er tatt inn et areal på 104 m2 til lek/uteopphold, i tillegg til de to tidligere arealene.
Sykkelparkering er tatt inn (også illustrert i vedlagt utomhusplan).

Bestemmelser:
I punkt 12.1 er sykkelparkering lagt til.

Planbeskrivelse:
Punkt 6.6 og 6.7 er endret i forhold til areal for lek/uteopphold.

Vurdering: 
Det er mottatt uttalelser fra 7 høringsparter.
På bakgrunn av høringsuttalelsene er det foretatt endring i forhold til arealet for lek/uteopphold. Det er nå lagt til et areal på 104 m2 og dermed er det totale leke- og uteoppholdsarealet 256 m2, som tilsvarer 6 m2 areal per leilighet.
Det er også lagt inn felter for sykkelparkering i planen.

I et sentrumsnært område som dette må det påregnes både byggehøyder på 12 meter og forholdsvis stor biltrafikk. I og med at parkeringskravet er fulgt, skal det være nok parkeringsplasser både til beboere og besøkende.

Endringsforslaget gir en bedre utnyttelse av et sentrumsnært område, noe kommunen ser på som positivt.

Konklusjon
Etter en samlet vurdering tilrår Rådmannen at det innstilles på at planforslaget vedtas.



FØRSTE GANGS BEHANDLING
Plan- og byggesakssjefen - delegert sak     14.11.2014     sak 849/14

Rådmannens førsalg til vedtak: 
Forslag til detaljregulering for Stekke Fløytarvegen 15-23, sist rev. 10.11.14, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.
 
Vedlegg: 

  1. Planbeskrivelse, sist rev. 10.11.14
  2. Plankart, sist rev. 10.11.14
  3. Reguleringsbestemmelser, sist rev. 10.11.14
  4. Utomhusplan, sist rev. 02.10.14
  5. Oversendelsesbrev fra Stiklestad Eiendom AS, dat. 11.11.14
  6. Saksframlegg fra tidligere behandlig i KPS og Kommunestyret, dat. 27.02.14
     

Saksopplysninger: 
Bakgrunn
Detaljregulering for Stekke – Fløytarvegen 15-23 ble vedtatt i Verdal kommunestyre i møte den 24.02.2014, sak 19/14. Stiklestad Eiendom AS ønsker nå å endre den vedtatte planen. De ønsker at det kan oppføres inntil 30 boenheter innenfor område B1, tidligere 23 boenheter, og at hus A kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 12 meter, tidligere 10 meter. I tillegg foreslås det at %BYA økes til 85 %, fra tidligere 80%, for område B1.

Forslag til endring av detaljreguleringen er utarbeidet av Stiklestad Eiendom AS.

Tiltaket samsvarer med overordnet plan, og omfattes ikke av oppfangskriteriene i forskrift om konsekvensutredning. Planen utløser derfor ikke krav om planprogram eller konsekvensutredning.

Planområdet
Planområdet er på ca. 19,2 daa og ligger på Stekke i Verdal sentrum. I søndre del av området er det i dag en eksisterende bensinstasjon. Planområdet omfatter eiendom gnr.19 bnr.718, som eies av Coop Inn-Trøndelag SA.

Planstatus
Planområdet ligger innenfor Kommunedelplan Verdal byområde, vedtatt 26.03.2007. Området er i kommunedelplanen avsatt til framtidig senterområde (forretning, bolig, kontor) med krav om godkjent detaljregulering.

Utfyllende informasjon om Detaljregulering for Stekke – Fløytarvegen 15-23 finnes i vedlagt saksframlegg fra tidligere behandling av saken i KPS og Kommunestyret.

I det følgende beskrives opplysninger knyttet til endringene i detaljreguleringen:

Grad av utnytting
Det legges opp til en høy utnytting i området som omfatter boligdelen, med tilhørende parkering, garasjer og boder. Planforslaget gir mulighet for i alt 43 boenheter. Hele arealet innenfor denne delen av planen er på ca. 4,4 daa. Dette gir en boligtetthet på 9,8 boenheter pr. daa.

Bebyggelsen
Boligbebyggelse byggeområde B1 og B2
Det legges til rette for 2 leilighetsbygg med i alt 43 boenheter, tidligere 33 boenheter. Det tillates oppført inntil 30 boenheter med tilhørende boder, svalganger, heishus og parkering innenfor område B1. Innenfor område B2 tillates oppført inntil 13 boenheter med tilhørende boder, svalganger, heishus og parkering.

Det foreslås at bygningen merket hus A på plankartet kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 12 meter, mens bygningen merket hus B kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 13 meter. Ved pulttak er maksimal takvinkel på 10 grader.
Bygningen merket hus C på plankartet foreslås oppført med maksimal gesimshøyde på 12 meter, og maksimal takvinkel er på 10 grader dersom det er pulttak.
Høydene skal måles fra planert terreng, det vil si at det er høyeste fasade som setter høydebegrensningene.

Maksimal utnyttelsesgrad foreslås endret til %BYA = 85% for område B1, tidligere 80 %. For område B2 er utnyttelsesgraden uforandret, dvs. %BYA = 80%.

Parkering
Innenfor planområdet skal det anlegges minimum 1,2 garasje-/parkeringsplass pr. leilighet, hvorav minimum 2 plasser skal være tilrettelagt for bruk av bevegelseshemmede (bestemmelser § 3.1). Det planlegges både parkeringsplasser på bakken, garasjer og parkering i 1.etasje (hus A og C). Det planlegges 11 p-plasser på bakken, 16 i garasjer og 14 i 1.etasje på hus C og 11 i 1.etasje på hus A, totalt 52 passer. 2 av plassene er handicap-parkering. Totalt gir dette en parkeringsdekning på 1,2 plasser pr. boenhet.

Lek og uteopphold
I følge kommunedelplan for Verdal byområde skal det avsettes minimum 5 m2 felles uteareal for lek og opphold, som fortrinnsvis er utbygd som samlet enhet. I planforslaget er det regulert inn to områder til felles lek/uteopphold, på til sammen 152 m2, som skal tilrettelegges for små barn. Fordelt på 43 boenheter gir det 3,5 m2 uteareal. Områdene skal, i følge reguleringsbestemmelsene, utstyres med minimum tre lekeapparater, evt. to lekeapparater og sittebenk, og arealene skal ferdigstilles før boligene tas i bruk. Lekeplassen skal sikres med gjerde mot elva.

Vurdering:
Plansaken legger til rette for utbygging av forretnings- og boligbygg i området. Planforslaget er i samsvar med overordnet plan, Kommunedelplan Verdal by (blandet sentrumsformål).

I følge kommunedelplan for Verdal byområde skal det avsettes minimum 5 m2 felles uteareal for lek og uteopphold, mens området for lek og uteopphold i dette planforslaget er på 3,5 m2. Dette arealet er tiltenkt som nærlekeplass for små barn. I tillegg vil arealene rundt byggene være fellesareal for alle beboerne. I nærheten av planområdet er det også flere parkområder, og ikke minst elvepromenaden som gir beboerne muligheter for varierte uteaktiviteter.

Stiklestad Eiendom AS ønsker å endre den vedtatte planen for Stekke Fløytarvegen 15-23 på bakgrunn av at markedet etterspør mindre leiligheter og antallet enheter ønskes derfor økt innenfor område B1. Endringsforslaget gir en bedre utnyttelse av et sentrumsnært område, noe kommunen ser på som positivt.

Konklusjon
Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn
 
 

     Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 19.01.2015 12:07
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS