Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Verdal kommunestyre 26.08.13 - PS 53/13 Detaljregulering Sentrumsgården II - 1721/20/8

Saksbehandler : Ingrid Okkenhaug Bævre

Arkivref : 2012/5046 - /2012006

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 20.08.13 58/13
Kommunestyret 26.08.13  53/13 

 

Rådmannens innstilling:
Detaljregulering for Sentrumsgården II, datert 02.05.13, rev. 13.08.13, vedtas i hht. Plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Kommunedelplan Verdal byområde, vedtatt 26.03.07
  • Scandiaconsult AS. Grunnundersøkelse for Jernbaneundergang og ledningsanlegg i Sørgata, Verdal, dat. 29.01.2002.

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Letnes Arkitektkontor AS og Sweco AS på vegne av grunneier Finn Solheim.
Planområdet ligger sentralt i Verdal sentrum og har gnr/bnr. 20/8.
Tiltaket samsvarer med overordnet plan, og omfattes ikke av oppfangskriteriene i forskrift om konsekvensutredning. Planen utløser derfor ikke krav om planprogram eller konsekvensutredning.

Planområdet
Planområdet ligger i Teltburgata i Verdal, nært alle sentrumsfunksjoner. Arealet benyttes i dag til parkeringsplass og garasje. Garasjen vil bli revet, og brukere av denne vil bli henvist til parkering i parkeringskjeller i nybygg.

Planområdet er på ca. 1650 m2.

Utbyggingsområdet kan delvis betraktes som et tomrom hvor det parkeres biler. Det er utflytende grenser mot gate.

Kartutsnit som viser planområdets beliggenhet
Planområdets beliggenhet i Verdal sentrum

Planstatus
Området omfattes av Kommunedelplan Verdal by, vedtatt 26.03.2007. Planområdet ligger innenfor området med blandet sentrumsformål (bolig, forretning og kontor).

Planforslaget
Generelt
Plankart utarbeides på to nivåer: 1. etg./bakkeplan og 2 – 4 etg.

Bebyggelsen
I følge reguleringsbestemmelsene skal bygg oppføres innenfor angitt byggegrense. Byggegrensa følger formålsgrense for byggeområder.

Videre tillates det oppført bygning med 4 etasjer inkl. delvis nedgravd parkeringskjeller. Bygninger skal ha flatt tak, og maks tillatt gesimshøyde er 15 m over gjennomsnittlig planert terreng.

Samlet antall nye leiligheter vil bli 14.
Skissert utbygging vil ta hensyn til eksisterende 5 leiligheter i 2.etg i Sentrumsgården. De får tilgang til nytt trapperom og heis, samt parkeringskjeller.

Prosent bebygd areal (% BYA) = 100 %, dette gjelder for både bolig og garasjeanlegg.

Garasjeplanet benyttes til biloppstilling, boder og teknisk rom.
Første leilighetsplan vil, i tillegg til 4 leiligheter, få en større felles terrasse/utomhus oppholdsareal på ca. 150 m2.

Garasjeanlegg skal opparbeides som delvis nedgravd parkeringskjeller med golvnivå på kote +5,80. Referansehøyde fortau er kote 6,50. Det kunne vært ønskelig å senke laveste nivå, men det er forhold ved omgivelsene som begrenser muligheten.

Adkomst til parkeringskjeller blir fra gate i nordøst (uten navn), og dette er felles adkomst for flere, blant annet Melvoldgården og Innherredsbakeriet. Det er i følge planbeskrivelsen ikke aktuelt å påvirke dette gateløpet negativt i noen større grad, da Melvoldgården har en nedkjøring til sin kjeller nært der parkeringsadkomsten til boliger vil komme.

Avfallshåndtering forutsettes løst innomhus. Det vil bli en felles løsning med eksisterende boliger i 2.etasje av Sentrumsgården.

Det påpekes i bestemmelsene at det ved søknad om bygge-/rammetillatelse skal vedlegges utomhusplan i min. 1:500 som viser tomtegrenser, husplassering i terrenget, adkomst- og parkeringsforhold, eksisterende og fremtidig bebyggelse, uteoppholdsareal, murer, beplantning/vegetasjon og evt. støyavbøtende tiltak.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
I følge bestemmelsene skal Teltburgata ha funksjon som offentlig gate. Fortausområdet vil omfatte nytt og eksisterende offentlig fortau langs Teltburgata.
Området med annen veggrunn omfatter eksisterende forbindelse mellom Teltburgata og Vektargata. Dette området skal benyttes som nedkjørsel til parkeringskjeller og utendørs parkering for leilighetsbygget, samt adkomst til bakeri i naboeiendom.

Parkering
Det planlegges parkering i kjeller (19 plasser), parkering innenfor egen grunn øst og nord (7 plasser), parkering langs Teltburgata (6 plasser). Dette er godt over krav til parkeringsdekning som, i følge Kommunedelplan Verdal byområde, er 22 parkeringsplasser.

I følge bestemmelsene skal minst en parkeringsplass være tilrettelagt for bevegleseshemmede.

Lek og uteopphold
Kommunedelplan Verdal byområde stiller krav om minimum 5m2 felles uteareal for lek og opphold. Sentrumsgården II vil, i følge planbeskrivelsen, få en felles terrasse/utomhus oppholdsareal på ca. 150 m2.

Uteoppholdsareal plasseres på hovedplan, dvs. på tak over parkeringskjeller. I følge bestemmelsene skal arealene utformes på en slik måte at universell utforming ivaretas. Området skal utstyres med minimum sittebenk, sandkasse og minst ett annet lekeapparat, tilpasset beboerne.

Universell utforming
Uteoppholdsarealet skal, som nevnt, utformes slik at universell utforming ivaretas.
Alle boenheter innenfor planområdet er planlagt som tilgjengelige boenheter.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Forslagsstiller har benyttet sjekkliste for å vurdere potensielle risiko- og sårbarhetsforhold for området. Forhold/uønskede hendelser som vurderes er:

Grunnforhold/byggegrunn:
I følge planbeskrivelsen har Teknisk drift i kommunen opplyst om at hele Verdalsøra har 2-3 m tykt gruslag over leire, og at det er leire til ca kote 2. Grunnvannstand er til ca kote 3, men varierer med årstider.

En grunnundersøkelse fra 2002, utarbeidet i forbindelse med undergang under jernbanen, viser at det øverst er registrert et sandlag med 2,5 til 3 m tykkelse. Underliggende masser består hovedsakelig av sandig silt til stor dybde.

Ut fra dette kan byggegrunnen anses som sikker.

Kulturminner
Det påpekes at dersom det under anleggsarbeid fremkommer automatisk fredede kulturminner, må arbeidet straks stanses og kulturavdelingen i fylkeskommunen varsles, jf. kulturminneloven § 8.2.

Støy
Området ligger innenfor sentrum av Verdalsøra. Utbyggingsarealet vil ikke være spesielt støyutsatt da det er noe tilbaketrukket i forhold til Jernbanegata.

I følge bestemmelsene vil Miljøverndepartementet T-1442 «Retningslinje for behandling av støy i arealplaner» gjøres bindende for planområdet. Grenseverdiene i NS 8175 klasse C skal legges til grunn ved planlegging av bygningene. Utendørs støynivå på uteoppholdsareal skal ikke overskride Lden=55dB. Ved bygge-/rammesøknad skal det dokumenteres at både bebyggelse og uteoppholdsareal vil få et tilfredsstillende støynivå.

Biologisk mangfold
Tiltaket er vurdert i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12, og kommunen har kommet fram til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området, er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. Kommunen legger derfor til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Vann-, avløp-, enerigløsninger
Vann- og avløpsanlegg vil bli tilknyttet det kommunale nettet.

Det opplyses i planbeskrivelsen at det finnes en trafostasjon i området. Det er ikke kjent om denne er tilstrekkelig dimensjonert for utbygginga, og det påpekes at det kan være ønskelig med en noe annen lokalisering om den må utvides eller byttes.

Utbyggingsavtale
Det er utarbeidet utbyggingsavtale for prosjektet. Denne behandles samtidig med reguleringsplanen.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse ble gjennomført 14.06.12.

Oppstart av planarbeid er kunngjort på kommunens hjemmeside og i Verdalingen 30.06.12. Naboer/grunneiere, offentlige instanser og tjenesteytere ble tilskrevet med brev av 28.06.12.

Det er mottatt forhåndsuttalelser fra Statens vegvesen, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Nord-Trøndelag fylkeskommune og NVE.

I kommunen er saken forelagt teknisk drift og barnerepresentanten og fagperson universell utforming. Ingen uttalelser er mottatt.

Høring/offentlig ettersyn
Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Komité plan og samfunn i Verdal sitt vedtak i møte den 14.05.13, sak 35/13. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 18.05.13 og berørte parter ble tilskrevet med brev datert 15.05.13. Høringsfristen var satt til 01.07.13.

Det er mottatt følgende høringsuttalelser:

  1. Sametinget, 30.05.13
  2. Statens vegvesen, 21.06.13
  3. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 24.06.13
  4. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 01.07.13

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og eventuelt kommentert.

  1. Sametinget, 30.05.13
    Kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området. Har ingen merknader til saken.

    Sametinget minner om kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt ved evt. funn av gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området.

    Kommentar:
    Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.
     
  2. Statens vegvesen, 21.06.13
    Ingen merknader til planforslaget.
     
  3. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 24.06.13
    Fylkeskommunen ga en forhåndsuttalelse, datert 12.07.12, der de blant annet anbefalte, med bakgrunn i den sentrale beliggenheten midt i sentrum, at første etasje i bygget bør forbeholdes forretnings- eller andre næringsfunksjoner og en parkeringsløsning i kjeller. Fylkeskommunen har ingen ytterligere merknader nå.

    Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget fant vi at det ikke foreligger konflikt med kulturminneloven. Det kan likevel ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområde, og vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2.

    Kommentar:
    Planforslaget legger ikke til rette for næringsfunksjon i første etasje og dette skyldes at Verdal sentrum i dag har flere ledige lokaler som ligger langt mer sentralt til enn Teltburgata. Ut fra dette kan vi ikke si at det er marked for flere forretningslokaler eller lokaler til andre næringsfunksjoner i sentrum.
     
  4. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 01.07.13
    Landbruksavdelingen vurderer planforslaget til å legge til rette for et spennende fortettingsprosjekt med høg og bymessig utnytting midt i Verdal sentrum. Landbruksavdelingen vurderer dette som klart positivt og har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen øvrige merknader til planforslaget.

    Miljøvernavdelingen har ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser ingen merknader til planforslaget.

    Fra Kommunalavdelingen:
    Til plankartet:
    Det stilles spørsmål ved om ikke delvis nedgravd parkeringskjeller også bør vises som eget vertikalnivå, for den delen som er under bakkenivå?

    Formålet «annen veggrunn, tekniske anlegg» omfatter etter vårt syn ikke parkering, men grøfter, fyllinger o.l. Parkering bør vises med eget formål.

    Til planbestemmelsene:
    Til punkt 2.3: Setningen «Renovasjonsløsning skal prosjekteres og godkjennes av renovasjonsselskap i forbindelse med byggesøknad» ligger etter vårt syn utenfor det som det kan gis bestemmelser om etter plan- og bygningsloven.

    Kommentar:
    I forhold til delvis nedgravd parkeringskjeller, så velger vi ikke å vise den som et eget vertikalnivå, men heller presisere i bestemmelsene at det er garasjeanlegg under boligformålet.
    Formål «annen veggrunn, teknisk anlegg» er endret til parkeringsformål ut fra uttalelsen, og likedan er setningen til punkt 2.3 tatt ut.
     

Vurdering:
Plansaken legger til rette for boligutbygging i sentrumsområdet. Planforslaget er i samsvar med overordnet plan, Kommunedelplan Verdal by.

Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse i forenklet form i kraft av en sjekkliste, men med utdypning av problematikk knyttet til grunnforhold. Det er ingen ting som tyder på problematiske grunnforhold i planområdet.

Kommunen kan ikke se andre risiko- eller sårbarhetsforhold som ikke er tilstrekkelig behandlet i planforslaget.

I den nye mulighetsstudien for Verdal legges det vekt på fortetting i sentrumsområdet. Planen legger til rette for at området får en bymessig karakter, plassering, form og volum.

Planforslaget er godt gjennomarbeidet og kommunen mener at det vil være et positivt tiltak som vil gi flere boenheter i Verdal sentrum.

Rådmannen tilrår at planforslaget, med anbefalte endringer, vedtas.


Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 19.08.2013 10:15
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS