Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Kommunestyrfet 27.10.14- PS 88/14 Detaljregulering Storholmen - mindre endring

Saksbehandler : Åge Isaksen

Arkivref : 2012/7628 - /L12

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 14.10.2014 65/14
Kommunestyret 27.10.2014 88/14

 

Saksprotokoll i Komite plan og samfunn - 14.10.2014

BEHANDLING:
Ved votering ble rådmannens forslag til innstilling enstemmig vedtatt.

INNSTILLING:
Det gjøres følgende endringer i detaljregulering Storholmen – 1721/234/1:
Plankart; tomtefeste 234/1/67 og 234/1/344 gis formålet bebyggelse og anlegg med underformål fritidsbebyggelse.
Planbestemmelser; Punkt 3.1.1 endres slik det framgår av vedlagte bestemmelser revidert 25.09.2014.

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 vedtas detaljregulering Storholmen, 1721/234/1, med ovennevnte endringer.
 

 

Rådmannens forslag til innstilling:
Det gjøres følgende endringer i detaljregulering Storholmen – 1721/234/1:
Plankart; tomtefeste 234/1/67 og 234/1/344 gis formålet bebyggelse og anlegg med underformål fritidsbebyggelse.
Planbestemmelser; Punkt 3.1.1 endres slik det framgår av vedlagte bestemmelser revidert 25.09.2014.

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 vedtas detaljregulering Storholmen, 1721/234/1, med ovennevnte endringer.

Vedlegg:

  1. Kartutsnitt som viser tomtefeste 234/1/67 og 234/1/344, dat. 25.09.2014
  2. Planbestemmelser, rev. 25.09.2014
  3. Høringsuttalelse fra Gunnfrid og Einar Lund
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • 3 stk. høringsuttalelser
  • Kommunestyresak nr. 31/13
     

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Verdal kommunestyre har i møte den 29.04.2013, sak nr. 31/13, vedtatt detaljregulering Storholmen - 1721/234/1. I forbindelse med klagebehandling av en byggesak på Storholmen, har Fylkesmannen kommet fram til at kommunen gjennom planbehandlingen ikke har overholdt plan- og bygningslovens krav om varsling. Fylkesmannen sendte da ut forhåndsvarsel til berørte parter om mulig oppheving av planen. Forhåndsvarslingen har ikke resultert i uttalelse fra noen andre hytteeiere innenfor planområdet. Fylkesmannen legger da til grunn at manglende varsling kun gjør seg gjeldende for partene i den aktuelle byggesak, og har derfor den 30.06.2014 opphevet den del av reguleringsplanen som omfatter de to eiendommene.

Hytteenheten på tomtefeste 234/1/67 hadde i utgangspunktet to eiere. I mars 2011 PUK-sak nr. 33/11, ble det gitt dispensasjon for opprettelse av ny festetomt med vilkår om at samlet bruksareal for hver av de to hytteenhetene ikke kan overstige 70 m2. Gjeldende reguleringsplan for Storholmen hadde da arealbegrensning på 100 m2. Begrensningen på 70 m2 ble satt av hensyn til estetikk og landskapstilpasning, fordi viss det ble åpnet for 100 m2 kunne de to sammenbygde hytteenhetene utbygges med inntil 200 m2 samlet. Dette ble vurdert å kunne bli et dominerende og lite estetisk bygg i fjellterrenget, samt at også topografi ville gjøre det nødvendig med store terrenginngrep. Dette vedtak ble påklaget av Lund, men klagen ble senere trukket før behandling hos Fylkesmannen.

Etter dette har Lund fått gjennomført en utbygging av sin hytteenhet med samlet bruksareal på 70 m2 for selve hytta. I byggetillatelsen er det samtidig satt som vilkår at eksisterende uthus på hyttetomta med bruksareal på 5 m2 skal rives/fjernes straks utbyggingen er ferdig og senest innen 2 år fra gitt byggetillatelse. Uthuset ble i forbindelse med utbyggingen flyttet i strid med midlertidig godkjent plassering. Denne midlertidige plassering er imidlertid senere etter søknad godkjent.

I april 2013 søker Lund om å få ha uthuset stående permanent slik det ble midlertidig godkjent. Dette ble begrunnet med at uthuset her vil være mindre synlig for omgivelsene, og dermed ikke bli så dominerende i landskapsbildet. Nabo som eier den andre hytteenheten av felleshytta er imidlertid sterkt i mot denne plassering, da de mener uthuset her vil bli liggende høyt i terrenget og får en plassering med muligheter for ikke ønskelig innsyn til deres hytte. Kommunen avslo søknaden og avslaget ble påklaget av Lund. Klagesaken er deretter oversendt Fylkesmannen for behandling. Det var i den sammenheng Fylkesmannen kom til den konklusjon at kommunen ikke hadde overholdt varslingsplikten i forbindelse med planbehandlingen, og opphevet den del av planen som gjelder for de to hytteenhetene 234/1/67 og 234/1/344.

Planrevisjon
Den revisjon av reguleringsplanen for Storholmen som ble gjennomført i 2013 har ikke fått med seg at det ble opprettet nytt tomtefeste, slik at planen her viser kun en hytteenhet. For å rette opp i dette har kommunen sendt på høring forslag om å revidere plankartet slik at begge festepunktene 234/1/67 og 234/1/344 reguleres som særskilte hytteenheter med formålet bebyggelse og anlegg og underformål fritidsbebyggelse. I tillegg foreslås bestemmelsene revidert slik at det under pkt. 3.1.1 tilføyes at bebyggelsen på hver av tomtefestene 234/1/67 og 234/1/344 kan ha maksimalt bruksareal på 70 m2. Dette ble i høringsforslaget feilaktig benevnt bebygd areal. Ved revisjon av planen i 2013 ble grad av utnytting for hytteenhetene innenfor planområdet endret fra bruksareal til bebygd areal. For å harmonisere bestemmelsene om grad av utnytting foreslås det benyttet bebygd areal for samtlige hytteenheter innenfor planområdet. Dette vil da for festepunktene 234/1/67 og 234/1/344 bety at 70 m2 bruksareal omregnes til 80 m2 bebygd areal, og at dette brukes i bestemmelsene punkt 3.1.1.

Kommunen anser denne revisjonen som en oppretting av forhold som tidligere er vedtatt gjennom dispensasjonsbehandling, og behandler dette som en mindre endring i henhold til plan- og bygningslovens § 12-14. Høring av revisjonsforslaget er gjennomført ved at kun aktuelle berørte parter er tilskrevet. Det har i forbindelse med høringen kommet følgende uttalelser som det her er gitt sammendrag av:

Nord-Trøndelag fylkeskommune, dat. 07.07.2014.
Ingen merknader til foreslått endring.

Statskog, dat. 11.08.2014.
Ingen merknader til foreslått endring.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, dat. 15.08.2014.
Ingen merknader til foreslått endring.

Gunnfrid og Einar Lund, dat. 01.09.2014.
Viser til flere brev om saken i perioden januar 2010 til juli 2013. Klagesak til Fylkesmannen om avslag på byggesak om å få beholde et uthus på 5 m2, ble overraskende fokusert mot manglende varsling i forbindelse med planbehandlingen. Fikk forståelse fra Fylkesmannen om at ny planbehandling åpnet muligheten for samme arealgrense på hyttebebyggelsen som de øvrige hytter i området. Kommunen har imidlertid ikke åpnet for dette, da de fortsatt holder på at de to aktuelle festetomter skal ha maksimalt bebygd areal på 70 m2 mens de øvrige tomter i planområdet kan ha 120 m2.

Dette oppleves meget urettferdig da planendringen i 2013 åpnet for at de øvrige hyttetomter i området fikk økt bebygd areal fra 100 m2 til 120 m2. Hyttetomten er allerede bebygd med 70 m2 og ønske er derfor å få samme mulighet som øvrige hyttetomter med 120 m2, eller i det minste 75 m2 slik at det gamle uthuset kan bli stående.

Vurdering:
Utgangspunktet var her en hytteenhet med to eiere. Plan og utviklingskomiteen vedtok i sak nr. 33/11 å gi dispensasjon for etablering av nytt tomtefeste, slik at det her ble to hytteenheter som hver kunne bebygges med maksimalt bruksareal på 70 m2. Denne arealbegrensningen er vurdert ut fra utforming og tilpasninger i terrenget, noe som er med på å avgjøre om bygget får en god estetikk og landskapstilpasning. Viss denne felleshytta skulle få samme arealgrenser som de øvrige hytter i planområdet, vil dette kunne bli et bygg på inntil 240 m2 bebygd areal etter de nye planbestemmelsene fra 2013. All erfaring viser at store hytter medfører mange utfordringer med hensyn til terrengtilpasninger, og det er vanskelig å få gode estetiske løsninger. Dette er også en del av bakgrunnen for at alle planer har en utnyttelsesgrad eller en arealbegrensning som avgjør hvor mye en eiendom kan bebygges.

Kommunen mener derfor det riktige i denne saken er å holde på den arealgrense som ble fastsatt i forbindelse med tillatelse til etablering av nytt tomtefeste i 2011, det vil si 70 m2 bruksareal eller omregnet til bebygd areal på 80 m2. Dette var de vilkår som da ble gitt for å tillate nytt tomtefeste, og som utbygger senere har kunnet forholde seg til. Totalt vil da den felles hytta kunne utbygges med maksimalt bebygd areal på 160 m2, noe som her vil bli dominerende nok i landskapsbildet.

 

     Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 17.10.2014 08:00
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS