Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Verdal kommunestyre 29.04.13 - PS 31/13-Detaljregulering Storholmen - 1721/234/1

Saksbehandler : Åge Isaksen

Arkivref : 2012/7628 - /L12

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan og samfunn 16.04.13 25/13 
Kommunestyret 29.04.13 31/13

 

Saksprotokoll i Komité plan og samfunn i Verdal - 16.04.2013

BEHANDLING:
Ved votering ble rådmannens forslag til innstilling enstemmig vedtatt.

INNSTILLING:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 vedtas detaljregulering Storholmen, 1721/234/1, dat. 08.01.2013, rev. 09.04.2013. 

 

Rådmannens innstilling:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-12 vedtas detaljregulering Storholmen, 1721/234/1, dat. 08.01.2013, rev. 09.04.2013.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
7 stk uttalelser
Kommunestyresak nr. 02/10.

Saksopplysninger:
Bakgrunn.
Reguleringsplan for hytteområdet Storholmen er vedtatt av kommunestyret den 25.1.2010. Grunneier Statskog engasjerte den gang Høgskolen i Nord- Trøndelag for utarbeidelse av planen, og Sandvika Hytteutvikling as har fått oppdraget med å administrere utbygging av de nye hyttene.

Sandvika Hytteutvikling as har i forbindelse med utstikking av tomter i terrenget, gjort den vurdering at ikke alle planens viste hytteplasseringer er optimale i forhold til terrengforhold og topografi. Det ønskes derfor gjennom denne planrevisjonen å få rettet på dette. I tillegg er det foreslått 2 nye hyttetomter, slik at det totale antall nye hytter blir 27 mot tidligere 25. Reguleringsbestemmelsene ønskes også endret slik at det kan åpnes for bygging av større hytter enn det som er fastsatt i eksisterende reguleringsbestemmelser og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel.

Naustområdet (u/b/n 1) flyttes noe lengre ut på Storholmen og i tillegg foreslås felles småbåtanlegg/kai i østre del av bukta Håven.

Planområdet.
Planområdet ligger som halvøyer/holmer ut i Innsvatnet, og har således en lang strandlinje. Det er to avkjørsler fra fylkesveg 72. Fra 1960-tallet er det oppført 50 – 60 hytter innenfor området, og de aller fleste av tomtene er festetomter der Statskog er grunneier. Et ti-talls hyttetomter er fradelt.

Områdene sør og øst for Innsvatnet har vært attraktive hytteområder de senere 10-årene, og er pr i dag utbygd med ca. 400 hytter. Innsvatnet med omliggende arealer er attraktive områder for allment friluftsliv.

Oversiktskart som viser plassering av planområdet vd Innsvatnet
Oversiktskart

Planstatus
Reguleringsplan som er vedtatt av kommunen 25.1.2010 gjelder for området i dag. Mye av den eksisterende hyttebebyggelse er oppført med grunnlag i tidligere disposisjonsplan.

Planforslaget
Bebyggelsen.
Utbyggingsfirmaet har vurdert hytteplasseringene mer grundig i terrenget, og har da kommet til at det er ønskelig med noen mindre justeringer i forhold til plasseringer. Dette går hovedsakelig på å unngå plasseringer på myrholdig grunn og plasseringer som blir framtredende i landskapet. Det foreslås dessuten 2 nye hyttetomter (B26 og B27), slik at det totalt blir 27 nye hyttetomter.

Bestemmelsene om størrelser på hyttebebyggelsen er endel endret både i forhold til eksisterende reguleringsbestemmelser og bestemmelsene i kommuneplanens arealdel som er vedtatt 2011. Totalt bebygd areal er nå satt til maksimum 120 m2. Dette er i samsvar med kommuneplanens arealdel, mens eksisterende reguleringsplan har bestemmelse om maksimalt bruksareal på 100 m2. Innenfor totalt bebygd areal kan det i tillegg til hytte oppføres anneks og/eller uthus med maksimalt bebygd areal på 30 m2 for hver enhet. Det er ikke gitt noen særskilt bestemmelse om størrelsen på selva hytta innenfor totalgrensen på 120 m2, slik det er gjort i kommuneplanens arealdel om maksimalt bebygd areal på 90 m2.

Naustområdet 1 flyttes noe lengre ut til vestsiden av bukta Håven. Det forslås plass for småbåtanlegg for langtids båtopplag på østsiden av bukta Håven. På de to naustplassene kan det totalt bygges inntil 18 enkeltnaust. Det er gitt konkrete bestemmelser om hvordan de enkelte naust kan utformes både i størrelse og høyde.

 

Adkomst og parkering.
Adkomst og parkering er i all hovedsak samsvarende med tidligere plan. Det forslås ny biladkomst med parkering til hyttene B20 – B23. Stier som er avmerket på plankartet kan opparbeides med dekkemateriale av grus eller bark i en bredde inntil 1,5 meter.

Risiko- og sårbarhetsanalyse.
Området er vurdert iht. DSBs veileder “samfunnssikkerhet i arealplanleggingen”.
Grunnen består av morene med noe myr, så det ikke fare for skred i området.
Overvann som følge av flom/høy vannstand vil ikke utgjøre noen trussel for hyttebebyggelsen.

Kulturminner.
Det er ingen kjente registrerte fornminner i området. Dersom det i videre arbeid gjøres funn, følges vanlige prosedyrer for funn av automatisk fredete kulturminner iht. kulturminneloven.

Naturmangfold.
Det er ikke kjennskap til eller påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, og heller ikke utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011, som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Eksisterende kunnskapsgrunnlag basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området, vurderes som tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8.

Vann-, avløp-, energiløsninger.
Eksisterende hyttebebyggelse har ikke innlagt vannforsyning. For den delen av området som ligger ute på Storholmen vil ikke det være aktuelt å legge inn vann. Dersom det kan etableres godkjent utslippsordning vil det være aktuelt å legge inn vann i hytter som ligger på landsiden mot fv. 72. Dette må da eventuelt behandles som egen sak.
Hyttene i området har tilgang til strøm.

Planprosess
Medvirkning.
Det er gjennomført forhåndskonferanse mellom tiltakshaver og kommunen den 2.10.2012. Varsel om planoppstart er kunngjort i Verdalingen og på kommunens hjemmeside, samt at det er sendt varselbrev til berørte parter.

I forbindelse med varsel om planoppstart har det kommet følgende svar:

Fylkeskommunen;
Har ingen merknader i tilknytning til oppstart.

Fylkesmannen;
Verdalsvassdraget er verna mot kraftutbygging, og Innsvatnet skal vurderes iht. rikspolitiske retningslinjer for verna vassdrag. Fortetting i eksisterende områder fornuftig. Samfunnssikkerhets- og klimahensyn må vurderes.

Statens vegvesen;
Ingen innvendinger til videre utbygging. Avkjørsler fra Fv. 72 må tilfredsstille kravene i vegnormalene.

NVE;
Området ble grundig vurdert i 2010. Positiv til fortetting. Byggegrense 50 m fra vannet. Forhold til flom ivaretatt.

Sametinget;
Ingen merknader, men minner om aktsomhets- og meldeplikt iht. kulturminneloven.

Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag;
Gjør oppmerksom på at reindriftsutøverne er å regne som part i saker som berører deres interesser. Har tidligere påpekt at det vil være et tak for hvor mange hytter det kan bygges i dette området, før det går på bekostning av reindriftens bruk. Problemstillingen skulle vurderes i kommuneplanens arealdel, og Områdestyret ga innsigelse til kommuneplanen med henvisning til manglende konsekvensutredning. Meklingen medførte at Innherred samkommune skal gjennomføre helhetlig konsekvensutredning for Færen reinbeitedistrikt. Det er ønskelig at alle nye utbygginger og vesentlige endringer vurderes i en konsekvensutredning før utbygging gjennomføres.

Høring
Planforslaget har vært framlagt for høring og offentlig ettersyn i perioden 16.02 – 30.03.2013. I forbindelse med høringen har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert.

  1. Nord-Trøndelag fylkeskommune, dat. 25.02.13.
    Ingen merknader til framlagt planforslag. Det er ikke kjente fredete kulturminner fra tiden før 1537, men minner og aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8 viss det påtreffes slike i det videre arbeidet.

    Kommentar.
    Tiltakshaver pålegges å følge opp aktsomhets- og meldeplikten i henhold til kulturminneloven § 8.
  2. Statens vegvesen Region midt, dat. 25.02.13.
    Avkjørslene til fv. 72 har i dag en utforming som ikke samsvarer med vegnormalene. Avkjørslene er anlagt skrått inn mot fylkesvegen, noe som gir dårligere sikt og trafikksikkerhet. Det kreves derfor tilføyd rekkefølgebestemmelse om at de 2 avkjørslene fra fv. 72 skal utbedres i henhold til vegnormalene og godkjennes av Statens vegvesen før det tillates oppført ny fritidsbebyggelse i planområdet.

    Kommentar.
    Bestemmelsene er endret i samsvar med krav fra Statens vegvesen.
  3. Sametinget, dat. 28.02.13.
    Ut fra vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold, synes planen ikke å komme i konflikt med automatisk freda samiske kulturminner. Skulle det under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeid stanses og melding sendes Sametinget. Dette pålegg må formidles til de som skal utføre arbeid i marken. Minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda.

    Kommentar.
    Tiltakshaver pålegges å følge opp aktsomhets- og meldeplikten i henhold til kulturminneloven § 8.
  4. Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, dat. 15.03.13.
    Viser til uttalelse dat. 09.11.2012 (se ovenfor om innspill til varsel om planoppstart), og har ingen ytterligere merknader til planen.

    Kommentar.
    Planforslaget er sendt til Færen reinbeitedistrikt slik at deres interesser som part i saken skal være ivaretatt. Planendringene på Storholmen omfatter nå i hovedsak mindre justeringer av noen hytteplasseringer og stier, 2 nye hytter og åpning for noe større bebygd areal for den enkelte hytteenhet. Dette har vi vurdert ikke å være en vesentlig endring i forhold til reguleringsplanen som ble vedtatt i 2010. Det pågår drøftinger med formål å få gjennomført en helhetlig konsekvensutredning for Færen reinbeitedistrikt, og berørte kommuner ønsker å se dette i sammenheng med konsekvensutredning for aktuelle vindkraftprosjekt i Meråker og Verdal.
  5. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, dat. 20.03.13.
    Har ingen merknader til endringene i planen ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser, miljøverninteresser eller samfunnssikkerhet.

    I utgangspunktet kan det ikke gis bestemmelser til reguleringsplaner forankret i annet lovverk en plan- og bygningsloven. Når det gjelder kulturminner er det likevel en liten åpning for dette. Mener likevel at de to siste setningene i 2.1 må utgå, da disse ligger utenfor rammene for bestemmelser.

    Byggegrensen mot veg er trukket gjennom byggeområder - er dette tilsiktet/hensiktsmessig?

    Kan ikke se at bygninger er vist på kartet for ubebygde tomter slik det står i 3.1.1.

    Utnyttingsgrad må også angis for naust i 3.1.3, på en av de måtene som er hjemlet i teknisk forskrift.

    Det siste kulepunktet i 3.1.4 synes vanskelig å håndheve. Minner om at bestemmelser til planen er rettslig bindende, og derfor må være klare og entydige.

    Bestemmelsen 3.2.1 bør gjøres klarere, selv om vi antar at det er ment å si hvem felles veg/parkering er felles for.

    Det kan gis bestemmelser om retningslinjer for arealformålet friluftsliv. Miljøverndepartementets veileder T-1490, side 59, gir en nærmere forklaring på hvordan dette kan gjøres. Bestemmelsen i 3.3.1 må iht. dette muligens tas ut.

    Kommentar.
    I samråd med tiltakshaver er det gjort endringer i bestemmelsene som ivaretar merknadene fra fylkesmannen.
  6. Færen reinbeitedistrikt, 30.03.13.
    Færen reinbeitedistrikt går sterkt imot detaljregulering Storholmen med 27 hytter, da dette vil medføre store forstyrrelser for reindrift på grunn av stor menneskelig aktivitet og løse hunder opp mot Hegglifjellet, Merraskardfjellet, Kråksjøn området og nordsiden av Innsvatnet. Distriktet har flytteveg nord - sør like ved Storholmen, og rein på begge sider av Innsvatnet og Storholmen. Distriktet har planer om å øke bruken av nordsiden av riksveien 72 og da vil flyttevegen ved Storholmen bli av enda større viktighet.

    Reinbeitedistriktet vil ikke godta noen tiltak/inngrep/utbygging før en helhetlig konsekvensutredning for Færen reinbeitedistrikt foreligger. Meråker kommune, Stjørdal kommune og Innherred samkommune skal lage en helhetlig konsekvensutredning for reinbeitedistriktet. Reinbeitedistriktet var med på oppstartsmøte i Verdal og forventer at kommunene gjør konsekvensutredningen.

    Kommentar.
    Detaljreguleringen er i hovedsak en mindre revisjon av hytteplasseringene som er godkjent i reguleringsplanen fra 2010, og omfatter kun 2 nye hytter. Dette anser vi ikke vil få betydelige virkninger for reindrifta i forhold til den allerede vedtatte utbygging. Fortetting innenfor allerede bebygde hytteområder må være en strategi også reindrifta bør akseptere framfor utbygging av helt nye områder. Kommunene innenfor Færen reinbeitedistrikt vil gjennomføre den pålagte konsekvensutredningen. Når dette fortsatt ikke er gjennomført bør det ikke bli et argument for å sette stopper for en så begrenset fortetting som tilfelle her med 2 nye hytter i forhold til det som tidligere er godkjent.
  7. Steinar Laugsand, dat. 22.03.13.
    Eier hytte med festenr. 124, og tomtenr. 129 som ligger på toppen av Storholmen med bratt terreng, der den eneste naturlige adkomst skjer fra sør. Har tegnet intensjonsavtale om kjøp av hyttetomt B10. Er kjent med at Sandvika Hytteutvikling har vurdert å flytte hyttetomt B10 opp i adkomsttraseen til eksisterende hytte på tomt 129. Dette vil gjøre adkomsten til hytte 129 svært vanskelig, og har derfor sterke innvendinger mot dette.

    Har hatt telefonsamtale med Statsskog der det ble orientert om at plassering av B10 er fastlagt som på plantegning, og at B10 skal sikres en rimelig utsikt gjennom tynning av oppvoksende skog.

    Kommentar.
    Det er den plassering av hytta som vises i vedtatt plan som blir gjeldende for å gi byggetillatelse, og vi har ikke fått signaler om annen løsning her.

Endringer etter høring.

Planbestemmelser.

  • Pkt. 2.1 – to siste setninger er tatt ut.
  • Pkt. 3.1.1, 2. kulepunkt – første setning er tatt ut.
  • Pkt. 3.1.3 – nye kulepunkter om maksimalt bebygd areal (BYA) = 270 m2 og at naust innenfor område 1 kan oppføres i strid med byggegrensen langs fv. 72.
  • Pkt. 3.1.4 – siste kulepunkt er tatt ut.
  • Pkt. 3.2.1 – presisering om felles parkeringsplasser samt at det er tilføyd følgende;
    «Før det tillates oppført ny fritidsbebyggelse i planområdet skal de 2 adkomstene inn til området fra fv. 72 utbedres i henhold til vegnormal 17 og være godkjent av Statens vegvesen.»

Vurdering:

Den omsøkte endring av reguleringsplanen er av begrenset omfang i forhold til planen som ble vedtatt i 2010. Hovedformålet med endringene har vært å oppnå bedre plasseringer av bebyggelse og stier i terrenget. I tillegg er det funnet plass for 2 nye hyttetomter som ut fra en totalvurdering ikke synes å medføre vesentlige reduserte verdier for miljø og samfunn.

Reguleringsbestemmelsene er en del endret hva angår arealgrenser for hyttebebyggelsen. Totalt maksimalt bebygd areal på 120 m2 er i samsvar med det som ble vedtatt i kommuneplanens arealdel. Det er imidlertid ikke satt noen maksimal arealgrense for selve hytta, slik det er gjort i kommuneplanens arealdel om maksimalt bebygd areal på 90 m2. I praksis kan da hytta oppføres med bebygd areal på 120 m2, viss det ikke oppføres anneks eller uthus. Arealgrenser som ble fastsatt i kommuneplanens arealdel er basert på avveining mellom økt press på naturressursene og ønske om bedre standard/komfort. Dette forhold blir til stadighet utfordret, men så lenge totalarealet her ikke overskrides finner vi at foreslått løsning kan anbefales.

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt.

Det arbeides med å etterkomme kravet om en helhetlig konsekvensutredning for Færen reinbeitedistrikt, men dette har trukket ut i tid da det her er lagt opp til en samordning med den konsekvensutredning som er igangsatt for vindkraftprosjektene i Meråker og Verdal. Vi er imidlertid av den oppfatning at de endringer denne planbehandlingen omfatter er av så begrenset omfang i forhold til reguleringsplanen fra 2010, at det ikke kan ha vesentlig negativ innvirkning på reindrifta.

Det tilrås ut fra dette at revidert reguleringsplan vedtas.

Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 22.04.2013 11:43
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS