Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Kommunestyret 14.12.2015 - PS 116/15 Detaljregulering for Teaterhus - ny behandling

Saksbehandler : Per Anders Røstad

Arkivref : 2014/7658 - /2014007

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Plan og samfunn 10.12.2015 88/15
Kommunestyret 14.12.2015 116/15

 

Rådmannens innstilling:
Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

Det tilføyes ett nytt punkt under fellesbestemmelser:

1.5 Fortau:
Fortau langs Sørgata i øst og sør, med minimum bredde 2 meter, skal være etablert og ferdig opparbeidet før teaterhuset tas i bruk.

Forslag til detaljregulering for Teaterhus, med overnevnte endringer, vedtas i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 05.10.2015
  2. Plankart, datert 05.10.2015
  3. Planbestemmelser, datert 05.10.2015
  4. Geoteknisk vurdering, datert 13.02.2015
  5. Tegninger av planlagt teaterbygg
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Høringsuttalelser.

Saksopplysninger:
Sammendrag. 
Forslaget til detaljregulering av teaterhus legger til rette for utbygging av et nytt teaterhus i Verdal sentrum. Huset skal være Nord-Trøndelag teater sitt hjemsted for øving og utøvelse av teatervirksomhet. Bygget vil inneholde fasiliteter og funksjoner tilknyttet denne teatervirksomheten, som garderober, verksted, kontorer og øvingsrom. I tillegg vil bygget også inneholde en større hovedscene.

Et tidligere planforslag for området ble vedtatt av Verdal kommunestyre den 15. juni 2015. Etter klage fra naboer ble planvedtaket imidlertid opphevet av Fylkesmannen. Etter en konkret vurdering mente Fylkesmannen at planbeskrivelsen i saken var mangelfull, saken var ikke tilstrekkelig opplyst, og den var heller ikke tilstrekkelig begrunnet.

Dette nye reviderte planforslaget er et forsøk på å ta tak i de manglene Fylkesmannen påpekte, og dermed gi politikerne i Verdal et bedre beslutningsgrunnlag.

Etableringen av et Teaterhus sentralt i Verdal sentrum vil bidra positivt i sentrumsutviklingen, og styrke aktiviteten rundt Minsaas plass. Selve funksjonene i huset vil styrke Verdals aktive teatermiljø, og sikrer Verdal en møteplass for scenekunst og kultur i framtiden.

Planforslaget ble vedtatt sendt på høring av Komite Plan og samfunn den 22/10 2015. I løpet av høringsperioden har det kommet inn 4 høringsuttalelser. Disse er kommentert nedenfor. Det har i løpet av høringsperioden ikke kommet innspill som gir grunnlag for vesentlige endringer av plandokumentene. Det har heller ikke kommet til nye opplysninger som ikke har vært kjent eller vurdert i saken.

Rådmannen vil foreslå at planen vedtas.

Høring. 
Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr 64/15. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:
 

  1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 1/12 2015
     
    Saken er forelagt Fylkesmannens fagavdelinger, og de har ut fra regionale og nasjonale interesser ingen merknader til planforslaget.
     
    Fylkesmannen ber kommunen vurdere om ikke planforslaget bør sikre at det etableres fortau mot Sørgata i øst og sør. Sørgata vil trolig få økt trafikk som følge av den planlagte utbyggingen. I tillegg vil trafikken i området kunne øke når/dersom Nordgata stenges for trafikk. Videre bør man ta høyde for at det i fremtiden kan komme nye virksomheter på tilstøtende arealer, i lokaler som per i dag er lite brukt, som også genererer en del trafikk i Sørgata.
     
    Kommentar:
    Det har hele tiden vært intensjonen at det skal være fortau langs Sørgata. Rådmannen ser at reguleringsbestemmelsene kan være mer presis på å sikre at fortauet etableres. For å sikre at det etableres vil derfor Rådmannen foreslå at følgende rekkefølgebestemmelse tas inn i reguleringsbestemmelsene:
     
    Nytt punkt 1.5 Fortau:
    Fortau langs Sørgata i øst og sør, med minimum bredde 2 meter, skal være etablert og ferdig opparbeidet før teaterhuset tas i bruk.
     
     
  2. Nord Trøndelag fylkeskommune, datert 30/11 2015 
     
    Fylkeskommunen mener fortsatt at lokalisering av nytt teaterhus midt i sentrum er et godt valg. En plassering som vil styrke attraktiviteten og aktiviteten i Verdal sentrum. Plasseringen inntil Minsaas plass gir mulighet til å vitalisere et sentralt åpent byrom, der det bør legges vekt på kontakten ut mot plassen og mulighet for aktivitet ute-inne. Plassering nær inntil undergangen med jernbaneparken og stasjonen er og en kvalitet, der det må legges vekt på god forbindelse.
     
    Ut ifra føringer både i kommuneplanens arealdel, gjeldende reguleringsplan og eksisterende tilstøtende bebyggelse mener fylkeskommunen imidlertid at planlagt fortau bør sikres ved regulering til fortau som formål, og ikke til bebyggelse og anlegg. Eventuell mulighet for utkraging over fortau bør vurderes nærmere i forhold til nabobebyggelse, og kan sikres gjennom bestemmelser til planen.
     
    Forholdet til likebehandling av tiltakshavere i sentrum, når det gjelder parkeringskrav, må vurderes. Å bygge parkering under bakken mener fylkeskommunen er et godt byutviklingstiltak, det er derfor viktig å benytte muligheten for dette når nye tiltak skal etableres. Ved å fjerne mulighet for parkering under bakken i planområdet, vil man samtidig redusere muligheten for en rasjonell utbygging av parkering i to plan i regulert parkeringsareal sør for planområdet. I retningslinjer til «Regional plan for arealbruk» pkt 2.1 Byene heter det: «Ved nybygging og omforming(transformasjon)i sentrum skal nye parkeringsløsninger tilstrebes etablert under bakken eller i parkeringshus».
     
    Fylkeskommunen mener at parkering for ansatte/daglig bruk i teatret bør sikres, eventuelt ved frikjøp. Fylkeskommunen kan ikke se at muligheten for parkering under bakken som ligger i gjeldende reguleringsplan er vurdert nærmere i saksutredningen.
     
    Kommentar:
    Fortau foreslås sikret gjennom en ny rekkefølgebestemmelse.
     
    Rådmannen er enig med fylkeskommunen i at parkering under bakken er noe som skal tilstrebes ved nybygging i sentrum. Prosjektet har imidlertid ikke kunnet vært realisert hvis det skulle tatt kostnadene med byggingen av en parkeringskjeller under bygget, dette vil fordyre prosjektet i for stor grad. Etter rådmannens vurdering finnes det tilstrekkelig med offentlige parkeringsplasser i rimelig nærhet til det planlagte teaterhuset. Dette er plasser som er bekostet og opparbeidet av kommunen, og det er riktig at denne kapasiteten utnyttes. Når kommunen selv er utbygger er det ikke naturlig å vurdere frikjøp av plasser. Kommunen vil da eventuelt kjøpe plasser av seg selv.
     
     
  3. Jernbaneverket, datert 20/11 2015 
    Jernbaneverket påpeker utfordringene ved planovergangen med jernbanen i området ved Nordgata.
     
    Det er en eksisterende undergang som kan brukes av gående og syklende ved jernbaneparken.
    Dette mener jernbaneverket er en god og attraktiv gangforbindelse, men de trafikksikkerhetsmessige utfordringene relatert til jernbanen anses ikke som løst før planovergangen i Nordgata er lagt ned.
     
    Når det nå legges opp til økt utvikling av området, og med fortetting av eksisterende bolig- og sentrumsområder, vil trafikken over planovergangen i Nordgata øke. Det er derfor viktig at kommunen ser på gateutformingen i Verdal sentrum for å finne andre vegløsninger som ikke går over planovergangen i Nordgata. Jernbaneverket ber derfor kommunen om å se på muligheter som vil bedre trafikksikkerheten i sentrum og medføre at planovergangen i Nordgata kan legges ned.
     
    Kommentar:
    Kommunen er klar over utfordringene knytte til planovergangen i Nordgata. Kommunen er i gang med ny gatebruksplan og kommunedelplan for Verdal byområde. I begge disse planarbeidene vil framtidige løsninger knyttet til trafikk og trafikksikkerhet vurderes konkret. Resultatene av disse planprosessene vil avklare framtiden til planovergangen i Nordgata. Det er riktig at disse spørsmålene avklares på oversiktsplan-nivå, hvor det tas større helhetlige vurderinger, og ikke i forbindelse med enkeltreguleringer av mindre utbyggingsprosjekter. Teaterhus-prosjektet vil isolert sett ha liten betydning for trafikkbelastningen over planovergangen, i og med at teaterhuset genererer lite trafikk i den daglige driften, men vil være en del av bildet når totalvurderingen omkring planovergangen skal tas på oversiktsnivå.
     
     
  4. Bjørn Johan Morten Selnes, datert 23/11 2015 
    Selnes klager på byggets plassering i nabogrensa mot han. Om bygget tillates bygd i nabogrensen vil dette føre til verdiforringelse av hans eiendom.
     
    Ved at det bygges helt i eiendomsgrensa som planene viser vil dette ta bort alle fremtidige utviklingsmuligheter for bakgårdsarealet hans, og dette vil da fremstå som verdiløst ved et eventuelt salg av eiendommen. Som uteareal/hage vil det også bli ubrukelig.
     
    Dette synes ikke Selnes er riktig da han må ha de samme rettigheter og muligheter til å utvikle sin eiendom som naboeiendommen. I følge plan og bygningsloven gjelder en avstand på 4 meter og det må gjelde for begge parter. Kommunen kan ikke bare ta seg til rette og hevde at 4 meters regelen ikke gjelder for dem.
     
    Når det hevdes at gjeldende reguleringsplan tillater bygging i nabogrensa vil Selnes få bemerke at denne reguleringsplan ble vedtatt uten at det ble tatt hensyn til hans bakgård. Dette byggeprosjektet ble ikke gjennomført og derfor ble det ikke fulgt opp nærmere. Ser for øvrig at rådmannen vurderer de positive konsekvensene som mye større enn de negative, og det kan han vel mene når det er de selv som skal eie bygget og sitte med fordelene.
     
    Ved bygging i eiendomsgrensa vil Selnes kreve at han får de samme muligheter til å bygge helt inntil det nye bygget ved en fremtidig utbygging av sitt bakgårdsareal. Videre vil han kreve at vinduer med innsyn tas bort og at utefoaje med serveringsmuligheter/bevertning/kafe/restaurant/pub utgår fra tegninga i nabogrensa.
     
    Videre kreves det at en bankett bygges slik at den ligger 3,5 meter under nåværende terreng slik at det kan bygges direkte inn til husvegg på det nye bygget.
     
    Selnes vil få be om at plan og bygningsloven, samt naboloven blir fulgt i denne saken.
     
    Kommentar:
    Plasseringen av teaterhuset, og høyden på det, vil påvirke naboeiendommen som tilhører Selnes. Det tillates en byggehøyde på maksimalt 14 meter i eiendomsgrensen, noe som kan virke som et drastisk inngrep. Virkningen av det nye planforslaget må imidlertid ses i forhold til hva dagens gjeldende regulering hjemler, og ikke i forhold til dagens ubebygde status for området.
     
    I dag gjelder reguleringsplan for kvartalet Minsaas Plass/Sørgata, for planområdet. Her er området regulert til kombinert formål bolig/forretning/kontor. Også i denne planen tillates det bebyggelse i nabogrensen mot Selnes sin bakgård. Så når det gjelder plassering av bebyggelsen vil det ikke være endringer i forhold til gjeldende regulering. Når det gjelder tillatte byggehøyder hjemler gjeldende regulering maksimale høyder på 8 meter mot østre del av bakgården, mens det tillates 16 meter mot sør-østre del av bakgården. Planforslaget vil altså tillate en byggehøyde som er noe lavere og noe høyere enn dagens regulering.
     
    I og med at teaterhuset blir liggende på østsiden av nabobebyggelsen vil konsekvensene solmessig være at bakgårdene mister noe formiddagssol i forhold til dagens ubebygde situasjon. I forhold til mulighetene til bebyggelse i gjeldende regulering vil det ikke være vesentlige endringer i solforhold.
     
    Skisse som viser situasjonen
     
    I forhold til verdiforringelse av Selnes sin eiendom, og da spesielt bakgården, er det i plan- og bygningsloven gitt bestemmelser som omhandler erstatning for slike forhold.
     
    Reguleringsplaner kan innebære virkninger og innskrenkninger for berørte grunneiere. Alle må i utgangspunktet tåle at kommunen bestemmer om et område skal bygges ut og i tilfelle hvordan og til hvilke formål. Som hovedregel kan rådighetsinnskrenkninger påføres erstatningsfritt, bare i særlige unntakstilfeller kan det bli tale om erstatning for slike inngrep. Medfører en reguleringsplan at en eiendom blir ødelagt som byggetomt, og den heller ikke kan nyttes på annen regningssvarende måte, skal kommunen betale erstatning etter skjønn med mindre den erverver eiendommen i medhold av § 16–9 (ekspropriasjon). En erstatning kan derfor aldri bli større enn tilfellet ville vært om eiendommen ble ekspropriert. Selnes vil ha mulighet for å kreve erstatning etter § 15-3 når eventuelt planen er vedtatt.
     
    Plan- og bygningslovens bestemmelse om avstand fra nabogrense på 4 meter er en generell bestemmelse som gjelder hvis ikke annet er bestemt i plan. Kommunestyret har som planmyndighet mulighet til å godkjenne at byggverk plasseres nærmere gjennom en reguleringsplan, som i dette tilfellet. I bykjerner er det vanlig at bebyggelsen plasseres helt inntil eiendomsgrensen for å få en sammenhengende bebyggelse. Selnes sitt areal nærmest teaterhuset vil etter utbyggingen fremstå mer som bakgårdsareal, slik det var tidligere når det var bebyggelse på «teater-tomta», omgitt med høy bebyggelse både i vest og i øst. Det vil fortsatt være muligheter for å bruke området til nyttige funksjoner, selv om byggingen av teaterhuset gir andre forutsetninger for bruken av området enn dagens situasjon.
     

Vurdering:
Etableringen av et Teaterhus sentralt i Verdal sentrum er et positivt sentrumsprosjekt som vil styrke aktiviteten i Verdal sentrum. Selve funksjonene i huset vil styrke Verdals aktive teatermiljø, og sikrer Verdal en møteplass for scenekunst og kultur i framtiden.

Naboene, som er eiere av næringseiendommer rundt Minsaas plass, vil også ha nytte av at det skapes ny aktivitet i området. Teaterhuset vil gi muligheter, ikke bare skape ulemper for naboene. Virkningene av planen gir, etter rådmannens vurdering, små ulemper i forhold til de positive samfunnsmessige virkningene planen har.

Det har i løpet av høringsperioden ikke kommet innspill som gir grunnlag for vesentlige endringer av plandokumentene. Det har heller ikke kommet til nye opplysninger som ikke har vært kjent eller vurdert i saken.

Rådmannen vil foreslå at planen vedtas.

 

-------

Saksprotokoll og sakspapir i Komité plan og samfunn i Verdal - 22.10.2015

BEHANDLING:
Fagsjef plan, Per Anders Røstad, redegjorde for saken.

Ved votering ble rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK: 
Forslag til detaljregulering for Teaterhus, Verdal sentrum, datert 5/10 2015 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

 

Saksopplysninger:
Bakgrunn 
Bakgrunnen for planforslaget er kommunens ønske om å tilrettelegge for utbygging av et teaterhus i Verdal sentrum. Huset skal være Nord-Trøndelag teater sitt hjemsted for øving og utøvelse av teatervirksomhet. Bygget vil inneholde fasiliteter og funksjoner tilknyttet denne teatervirksomheten, som garderober, verksted, kontorer og øvingsrom. I tillegg vil bygget også inneholde en større hovedscene.

Et tidligere planforslag for området ble vedtatt av Verdal kommunestyre den 15. juni 2015. Etter klage fra naboer ble planvedtaket imidlertid opphevet av Fylkesmannen. Etter en konkret vurdering mente Fylkesmannen at planbeskrivelsen i saken var mangelfull, saken var ikke tilstrekkelig opplyst, og den var heller ikke tilstrekkelig begrunnet.

Dette nye reviderte planforslaget er et forsøk på å ta tak i de manglene Fylkesmannen påpekte, og dermed gi politikerne i Verdal et bedre beslutningsgrunnlag.

Det vises til vedlagte planbeskrivelse for detaljert informasjon om:

  • Bakgrunnen for planforslaget
  • Planprosessen
  • Rammebetingelser
  • Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold
  • Beskrivelse av planforslaget
  • Virkninger/konsekvenser av planforslaget.
     

Tegningene av det planlagte teaterbygget er også vedlagt saken.

Vurdering: 
Etableringen av et Teaterhus sentralt i Verdal sentrum vil bidra positivt i sentrumsutviklingen. Plasseringen vil gi en mer helhetlig bebyggelse i avgrensningen ut mot Sørgata og inn mot Minsaas plass. Teaterhuset kan også styrke aktiviteten omkring Minsaas plass og gi muligheter for flerbruk på denne viktige møteplassen i Verdal sentrum.

Teaterhuset vil være et signalbygg med høy arkitektonisk kvalitet som styrker byens identitet på en viktig tomt i bybildet.

Selve funksjonene i huset vil styrke Verdals aktive teatermiljø, og sikrer Verdal en møteplass for scenekunst og kultur i framtiden.

Rådmannen vurderer de negative konsekvensene det nye teaterbygget kan ha for berørte naboer til å være mye mindre enn de positive virkningene av utbyggingen. I forhold til at området i dag er ubebygd, kan teaterhusets høyde og volum virke som et drastisk inngrep på naboenes bakgårder, men i forhold til de muligheter som ligger i dagens regulering, er endringene forholdsvis små.

Rådmannen foreslår at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, slik at alle berørte får uttale seg.

 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 08.12.2015 08:59
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS