Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Kommunestyret 18.06.2018- PS 58/18 Detaljregulering Brygga II

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref : 2018/4638- /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 12.06.2018 57/18
Kommunestyre 18.06.2018 58/18

 

Rådmannens innstilling:
Vedlagte planforslag, sist revidert 01.06.2018, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:  

  1. Reguleringsplan Brygga-01-02-2018
  2. Brygga II_01-06-2018
  3. Reguleringsbestemmelser_01-06-2018
  4. 2018 02 01 BRYGGA2 Foreløpig utomhusplan
  5. 2008_C1-3
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Høringsuttalelser (13 stk.).
 
Saksopplysninger:
 
Sammendrag
På vegne av Stiklestad Eiendom AS har Norconsult AS utarbeidet et forslag til reguleringsplan for «Brygga II» som hovedsakelig ligger innenfor eiendommer tilhørende Stiklestad Eiendom AS (18/12) og Ole Borgen (18/4, 18/319 og 18/334). Planens vegføring m.m. berører også kommunal grunn (18/115) samt to private eiendommer (18/6 og 18/498).
Planforslaget legger til rette for boligbebyggelse i bryggestil med 7 boenheter, med tilhørende garasjerekke og fellesarealer samt areal til allment tilgjengelig sti langs Verdalselva. Vegen Brygga, som inngår i Elvepromenaden, foreslås omlagt noe.

Komité plan og samfunn vedtok i møte den 20. mars 2018, sak 27/18, at planforslaget legges fram for høring og offentlig ettersyn, med følgende vedtak.
Det gjøres følgende endringer av planforslaget:

  • Offentlig grønnstruktur o_GN1 med illustrert tursti forlenges sørover til kjørevegen Brygga.
  • Overnevnte løsning anbefales/ønskes videreført nordover forbi eiendommen 18/1398 (Poltergeist MC) og eksisterende parkeringsplass, med naturlig tilkobling til eksisterende elvepromenade.

Vedlagte forslag til detaljregulering for Brygga II, med overnevnte endringer, legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Planforslaget ble sendt på høring med brev datert 23.03.2018, hvor høringsfristen var satt til 7. mai 2018. Høringsfristen ble senere forlenget til 18. mai 2018.
I høringsperioden er det mottatt 13 uttalelser. Fylkesmannen, fylkeskommunen, Sametinget og Innherred Renovasjon har forslag til endringer. Naboer/gjenboere i Gamle Kongeveg, ovenfor planområdet, har flere innvendinger, frykter ras, og ber om grunnboringer. Nærmeste nabo Poltergeist MC (via advokat) foreslår at planen ikke vedtas. Grunneier Ole Borgen er imot sti langs elva pga. sine elverettigheter. Innherred Brann og Redning påpeker forhold i byggteknisk forskrift som må imøtekommes. Trafikksikkerhetsutvalget har vurdert saken, og bl.a. kommet med råd om skilting. NVE og Rådet for likestilling av funksjonshemmede har ikke innvendinger. Nye opplysninger i saken er at det ikke er behov for trafo her, samt at det ser ut til bli plastdunker til søppel i stedet for nedgravd løsning.
Planforslaget er revidert med bakgrunn i høringsuttalelsene, men ikke alt er imøtekommet. Samlet oversikt over endringene er gitt i saken, etter oppsummering og vurdering av uttalelser.
Rådmannen vil etter en helhetlig vurdering tilrå at vedlagte reviderte planforslag vedtas.

Høring / offentlig ettersyn
Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr. 27/18.
I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

  1. Fylkesmannen i Trøndelag, 03.05.2018
     
    Landbruk
    Fylkesmannen minner om statlige planretningslinjer (SPR-BATP) hvor det vektlegges høy arealutnytting, fortetting og transformasjon i by- og tettsteder og rundt kollektivknutepunkt. Dette er viktig for å redusere presset på jordbruksarealene rundt byen på sikt. Prosjektet er nedskalert betydelig siden 2014 (fra 16 til 7 boenheter), og kommunedelplanen angir her min. 5 boenheter per dekar. Dette tilsvarer 6 boenheter jf. tilhørende retningslinje. Fylkesmannen legger til grunn at dette faktisk blir realisert, og gir råd om at det innarbeides minimumskrav til antall boenheter som sikrer en boligtetthet i samsvar med kravene i kommunedelplanen.
     
    Klima og miljø
    Klima- og miljøavdelingen bemerker det som uheldig at kommunedelplanens byggegrense mot elva er brutt. Verdalselva er et verna vassdrag, og i kommunedelplanen ble det satt en byggegrense mot elva, bl.a. for å ivareta allmennhetens tilgang til elva. Dette ivaretas nå ved at det er innregulert offentlig naturområde med gangsti, men vi deler bekymringen for at det her vil bli såpass trangt at området oppleves som privatisert.
     
    Oppvekst og velferd
    Barnekonvensjonens artikkel 12 sier: «Alle barn har rett til å si meningen sin, og deres mening skal bli tatt på alvor». ... Det er viktig å sikre grøntarealer og områder for å gi barn, unge og andre muligheter til fri tilgang til leik og utfoldelse i nærmiljøet godt skjermet fra trafikk, støy og annen forurensing. I tette bymessige bebyggelser må områder sikres og utformes slik at områdene blir gode å leve og bo i, bl.a. ved å sikre trygg ferdsel til barnehage, skole og fritidsaktivitet.
     
    Helse og omsorg
    I et folkehelseperspektiv er tilgang til naturområder og turveger viktig. Innregulert offentlig grønnstruktur med tursti i plankartet sikrer allmenhetens adgang til og langs elva. Av saksframlegget går det fram at det er gjort vurderinger vedrørende eventuelle negative virkninger for allmennhetens ferdsel på grunn av liten avstand mellom turstien og bebyggelsen. Avbøtende tiltak er beskrevet i § 5.1 i bestemmelsene.
     
    Samfunnssikkerhet
    Ingen merknader.
     
    Kommentar:
    Krav om min. 6 boenheter er tatt med i § 3.1 første ledd.
     
    Løsning for sti langs elva (§ 5.1) og forholdet til nærliggende bebyggelse (§ 3.1) er gitt i nevnte bestemmelser, som er supplert noe etter offentlig ettersyn.
     
    Foreslått lekeplass grenser delvis til kjøreveg, men det vil bli liten trafikk i området. Støy og forurensning anses ikke relevant.
     
    Det anses å være trygg ferdsel til barnehage, skole og fritidsaktivitet. Det er ikke fortau langs adkomstvegen Brygga, men denne har liten trafikk og det finnes alternative gangforbindelser. Det er gang- og sykkelveg mot Veita samt stier opp elvemelen fra elvepromenaden, bl.a. gjennom friområdet Hagabakken. Kommunens trafikksikkerhetsutvalg har også vurdert planforslaget.
     
  2. Trøndelag fylkeskommune, 22.05.2018
     
    Planområdet er et ubebygd grøntområde i dag. Selv om disponeringen av området i stor grad er tråd med kommunedelplan for Verdal by påpeker vi følgende forhold som Verdal kommune, som planmyndighet, bør særskilt ta stilling til før reguleringsplanen eventuelt blir vedtatt:
     
    Planen må sikre tilstrekkelig areal til tursti:
    Området som er satt av til grønnstruktur o_GN1, skal gi rom for opparbeidelse av tursti. Reguleringsbestemmelsenes § 5.1 bør bruke skal om opparbeidelse av tursti. Bygningen er forutsatt lagt på fylling. Høydeforskjellen ned til elvekanten krever mur for å kunne gi tilstrekkelig bredde til en tursti og redusere privatisering av elvekanten. Dette blir illustrert i terrengsnittet i planbeskrivelsen. Opparbeidelse av en slik mur bør høre til byggeprosjektet og være en naturlig del av utbyggingsavtalen. Det kan også være formålstjenlig å kreve ytterligere snitt og illustrasjoner for å vise at det faktisk er rom for en fungerende elvepromenade mellom bygningene og elva.
     
    § 2.3 gir føringer for universell utforming i fellesbestemmelsene, men kan med fordel presiseres også i § 5.1 Bredde og kvalitet på turstien bør sikres i bestemmelsene.
     
    Planforslaget har flyttet byggegrense for garasjetomta svært nært elvepromenaden. I tillegg åpner planen for at deler av boligene kan gå utover byggegrensene. På et generelt grunnlag er det uheldig at boder, svalganger, heis- og trapperom, balkonger og fellesrom som tilhører bygningen kan gå utenfor byggegrensene. Konkret fører dette til at eksempelvis balkonger vil komme tett inn på elvepromenaden. Planbeskrivelsen illustrerer situasjonen ved hjelp av et terrengsnitt som viser det «beste» tverrsnittet. Et tilsvarende snitt gjennom det trangeste tverrsnittet ville vist at balkong ligger helt i formålsgrensen mot elvepromenaden i nord.
     
    Grøntområder felles for allmennheten:
    Hele planområdet er grøntområde åpent for allmennheten i dag. I vårt høringsbrev til varsel om oppstart påpekte vi at areal som ikke reguleres til bolig må bli regulert til friområder tilgjengelig for allmennheten. Planforslaget følger ikke opp dette, men regulerer grøntområde f_BLK1, til lekeplass «felles for planområdet». Om grøntarealet ikke skal være et kommunalt friområde må bestemmelsene sikre at det blir opparbeidet med en offentlig karakter som inviterer til allmenn bruk, og at inngjerding ikke tillates.
     
    Vannforvaltning:
    Planforslaget påvirker ikke den økologiske tilstanden i vesentlig grad. Regional vannforvaltningsplan stiller konkrete miljømål for alt vann i Trøndelag. ... Verdalselva har miljømålet «god økologisk tilstand». Vi kan ikke se at foreslått utbygging av nye boliger kan påvirke den økologiske tilstanden i vesentlig grad. Elvestrekningen ser fra før ut til å være forbygd og erosjonssikret. Eventuelle nye tiltak langs elva som f.eks. ytterligere erosjonssikring eller graving bør imidlertid gjennomføres på en miljømessig gunstig måte.
     
    Kulturminnevern:
    Ingen konflikt. Det er liten risiko for at planen vil komme i konflikt automatisk fredete kulturminner. Den generelle aktsomhetsplikten etter § 8 i kulturminneloven er ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelse § 2.5. Tiltaket kommer ikke i konflikt med nyere tids kulturminner av regional eller nasjonal verdi.
     
    Kommentar:
    Bestemmelse er endret slik ift. fylkeskommunens innspill:
    § 2.7: Rekkefølgebestemmelsen er supplert med sti.
    § 3.1: Andre ledd er supplert med minste avstand mellom balkong og nabogrense på 0,5 meter.
    §§ 3.1 og 3.2: Siste ledd (om mur) er tilføyd.
    § 5.1: Det er brukt «skal» om opparbeidelse av tursti og bredden er satt til minst 1,0 meter.
    Det er samtidig gitt bestemmelser ift. etablering av tursti nært elva.
     
    Det er ikke krevd ytterligere snitt og illustrasjoner.
     
    Det synes ikke rimelig å gi bestemmelse som krever at et privat friområde blir opparbeidet med en offentlig karakter som inviterer til allmenn bruk. Å ev. sikre allmenn ferdsel på privat grunn kunne eventuelt vært tema i utbyggingsavtalen. Kommunen har nylig oppgradert Moparken og er ikke innstilt på å ha noe ansvar her. Kommunalt friområde Hagabakken ligger like øst for planområdet.
     
    At inngjerding ikke tillates er ikke tatt inn i bestemmelsene, da det synes lite hensiktsmessig å forby gjerde mellom lekeplass og kjøreveg, selv om et gjerde i større grad vil synliggjøre at dette er privat område.
     
    Vannforvaltning og økologisk tilstand: Rådet fra fylkeskommunen er tatt inn i bestemmelsene.
     
    Aktsomhetsplikten ift. kulturminner forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.
     
  3. Sametinget, 25.04.2018 (uttalelse om samiske kulturminner)
     
    Sametinget har ingen kulturminnefaglige innvendinger til planforslaget, men minner om den generelle aktsomhetsplikten. Denne bør nevnes i reguleringsbestemmelsene, og de foreslår følgende tekst:
    «Kulturminner og aktsomhetsplikten. Om noen under arbeid skulle oppdage spor etter eldre aktivitet, må en umiddelbart stanse arbeidet og gi beskjed til Sametinget og fylkeskommunen. Pålegget beskrives i lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette videreformidles til alle som skal delta i gjennomføring av tiltaket.»
     
    Sametinget minner også om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda ifølge kml. § 4 annet ledd. Mange av disse er fortsatt ikke funnet og registrert. Det er ikke tillatt å skade eller skjemme et freda kulturminne, eller sikringssonen på 5 meter rundt kulturminnet, jf. kml. §§ 3 og 6.
     
    Kommentar:
    Nevnte forhold anses ivaretatt i bestemmelse § 2.5, selv om ordlyden er noe annerledes.
    Aktsomhetsplikten forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.
     
  4. NVE, 19.04.2018
     
    Etter det NVE kan se av det tilsendte planmaterialet er prosjektet nå vesentlig nedskalert fra opprinnelig plan fra 16 til 7 boenheter og etasjeantallet er redusert fra 3 til 2. Med tanke på forholdet til opplevelsesverdiene tilknyttet vassdraget for allmenheten synes dette positivt. NVE har derfor ingen innvendinger til planforslaget slik det nå framstår.
     
    Kommentar:
    Uttalelsen tas til orientering.
     
  5. NTE Nett AS, 05.04.2018
     
    Ettersom planen er endret til 7 boenheter, kan vårt innspill om strømforsyning være endret.
    Dette til info. Vår detaljplanlegging er ikke ferdig utarbeidet på dette tidspunktet.
     
    Kommentar:
    Tiltakshaver har tatt opp overnevnte med NTE, og det blir ikke behov for ny trafo. Areal til energianlegg (trafo) med tilhørende fareområde høyspenningsanlegg er tatt ut av planen.
     
  6. Innherred Renovasjon IKS (IR), 27.04.2018
     
    Felles nedgravd renovasjonsanlegg i tilknytning til Brygga II er uheldig. Et nedgravd fellesanlegg bør ha ca. 25 brukere. IR foretrekker en slik løsning, men her vil det bli vanskelig å få eksisterende beboere til å gå/frakte avfallet sitt i motsatt retning av utfartsvegen i området. I dette tilfellet frykter IR at det blir bare ca. 10-12 brukere og det er lite tilfredsstillende. Alternativet er bunntømte konteinere eller vanlige avfallsdunker. Vanlige dunker er heller ikke noe godt valg da det ikke er forskjønnende og representerer større brannfare enn konteinere av metall. Bunntømte containere er ikke like fine og tilfredsstiller ikke universell utforming.
     
    IR har i dag utfordringer med avfallshåndteringa i heile Veita-området. Dette gjelder henting av avfall, rygging på smal veg i boligfelt og at vanlige dunker er en potensiell brannkilde. I dette prosjektet ser IR for seg en felles nedgravd avfallsløsning i krysset Gamle storgata og Smedveita (ved vaskeriet). Da kan en enklere få med seg de eksisterende beboerne til å bruke et slikt anlegg, men dette er en utfordring mht. byggeteknisk forskrift om avstand fra boenhet til avfallsanlegg og etablering av avfallsanlegg på privat grunn.
     
    Kommentar:
    Innspillet tas til orientering. Kommunen har senere fått opplyst at det planlegges plastdunker.
    Areal til renovasjon er justert noe etter at areal til trafo er tatt ut.
    Kommunen ønsker ikke å avvike det som er angitt som preakseptert ytelse (ytelse angitt av Direktoratet for byggkvalitet, og som vil oppfylle, eller bidra til å oppfylle, ett eller flere funksjonskrav i byggteknisk forskrift) i veiledning til Byggteknisk forskrift TEK 17 § 12-12 andre ledd. Dvs. at felles avfallssystem for boliger med krav om tilgjengelig boenhet kan ligge maks 100 meter fra boenhetens inngangsdør.
     
  7. Innherred Brann og Redning, 24.04.2018
     
    Krever at utbygger sørger for at det etableres tilgang på slukkevann, nærmeste brannkum ligger i dag 230 meter fra tomtearealet som skal bebygges, vi viser her til veiledningen til TEK 17 og våre rammebetingelser hvor det klart fremkommer at det må etableres brannkum innenfor en avstand på 25-50 meter fra inngangen til hovedangrepsvei.
    Vi viser ellers til brannvesenets rammebetingelser ved byggesøknader.
     
    Kommentar:
    Krav i byggteknisk forskrift forventes fulgt opp av tiltakshaver ved søknad om tiltak.
     
  8. Rådet for likestilling av funksjonshemmede
     
    Rådet har ingen kommentarer til planforslaget.
     
    Kommentar:
    Uttalelsen tas til orientering.
     
  9. Trafikksikkerhetsutvalget
     
    Kommunens trafikksikkerhetsutvalg har i møte den 29.05.2018 gitt slik uttalelse:
    Av de to vurderte plankartene foretrekkes den versjon der arealet til GN2 er minst (opprinnelig versjon?). Utvalget er mer bekymret for friområde på begge sider av vegen enn at frisiktlinjen for utkjørsel blir delvis brutt av uthuset. Da tar vi mest hensyn til myke trafikanter og barn.
     
    For å unngå bilkjøring til området, unntatt kjøring til eiendommene, bør det vurderes skilting i starten av kommuneveg Brygga. For eksempel skilting med innkjøring forbudt med unntak for kjøring til eiendommene. Vegen Brygga anses også som del av elvepromenaden som med fordel benyttes som turveg.
     
    Opparbeidelsen av turveg på området o_ GN1 kan med fordel opparbeides slik at den utgjør et fysisk skille mellom leikeplass og elva, der skille også kan fungere som en sikring mot elva.
     
    Kommentar:
    Kartene Trafikksikkerhetsutvalget fikk framlagt hadde ulik løsning i sør, se utsnittene nedenfor:
    Kartene Trafikksikerhetsutvalget fikk framlagt
     
    Begge kartene viser frisiktlinjer (4 x 20 m) i avkjørsel fra naboprosjektet Brygga 15 sør for planområdet. Søppelskuret til Brygga 15 berører frisiktsonen i dag, og situasjonen blir ikke bedre ved omlegging av vegen Brygga. Alt. 2 ivaretar slik frisikt, men da deles grøntområdet i to omtrent like store areal. Dette kunne vært løst ved samarbeid om renovasjonsløsning i f.eks. felt GN2, men slik endring av planen krever ny høring. Kommunen tar til etterretning at Trafikksikkerhetsutvalget synes høringsforslaget er best av de to alternativene.
     
  10. Ole Borgen (delvis grunneier), 14.05.2018
     
    Det er ikke ønskelig fra min side (grunneier) at det skal anlegges sti/promenade ved elvebredden som på det skisserte forslaget. Dette pga. min og framtidens bruk av elva og elveretten som jeg besitter blir forringet.
     
    Kommentar:
    Etablering av sti forutsetter enighet med grunneier, og mesteparten av foreslått stistrekning eies av Borgen, resten av Stiklestad Eiendom AS. Borgen har søkt om fradeling av grunn innenfor planområdet, men avventer planavklaring. Kommunen antar at elverettighetene kan ivaretas gjennom avtale med grunneier, og at det forhåpentligvis er mulig å finne en løsning.
     
  11. Advokat Theo Dretvik pva. Poltergeist MC (nabo på 18/1398), 16.05.2018
     
    Poltergeist MC etablerte seg på nabotomten til omsøkte eiendom allerede i 1985, og har etter hvert kjøpt både bygningsmasse og deler av omkringliggende areal, i tillegg til at de fester noe areal. Poltergeist MC er en motorsykkelklubb, og deres eiendom brukes som klubbhus for mc-klubben, noe som igjen tilsier et vesentlig annet støynivå og bruk enn det man kan forvente fra eiendommer avsatt til bolig o.l. Dette er ikke hensyntatt i omsøkte plan.
     
    Nedbygging av grøntareal:
    Da kommuneplan for Verdal ble vedtatt ble det brukt som argument for å godkjenne omregulering av området fra friområde til boligformål at vedkommende område allerede var privatisert av Poltergeist MC og lite tilgjengelig for allmennheten. Dette er uriktig da vedkommende område i dag er tilrettelagt og brukt av allmennheten, og slik har det vært i de siste 10-15 årene. Det er satt ut benker, gresset er klippet og området fremstår som en park, og en naturlig fortsettelse av Hagabakkan og da et sentrumsnært grøntareal ved Verdalselva. Området brukes både av allmennheten generelt, men også av barnehager, skoleklasser, russ, m.v. og en kan da ikke forstå at kommunen ønsker å nedbygge et slikt friområde for å kunne sette opp 7 leiligheter og med det ødelegge parken og stenge tilgangen til elva for allmennheten.
     
    Til pkt: 2.2 Trafikksituasjon:
    Ombygging av Jektvegen bes forklart/utredet nærmere.
     
    Til pkt 2.6: Grunnforhold:
    I søknaden vises det til en rapport fra 2014 utarbeidet av Multiconsult som grunnlag for å påstå at grunnforholdene er tilfredsstillende for omsøkte leilighetskompleks og garasjebygging, men en kan ikke se at den omfatter gjeldende eiendom, i tillegg til at rapporten må anses som utdatert. Nye undersøkelser må gjøres før detaljreguleringsplanen eventuelt kan godkjennes.
     
    Til pkt 2.7 jf. pkt 4.1: Flom og bebyggelsen:
    Omsøkte plan beskriver nødvendig oppfylling på 1,5 meter på nedsiden mot elvekanten for å nå nødvendig kote +3,5 ifb. flomsikring. Tilsier det en ombygging/endring av elvekanten? Omfanget og virkning av inngrepet kommer ikke frem, og det må det før planen ev. kan godkjennes da bl.a. NVE har uttalt at omlegging av elvekanten ikke er ønskelig. Det vises til NVEs nylig utsendte klimaprofil for Midt-Norge, hvor det bl.a. fremkommer anbefalinger om at nybygging ikke bør foregå ved og nært vassdrag. NVE har også generelt uttalt at utbygging i størst mulig grad må styres utenom fareområder. Der dette ikke er praktisk mulig, må det fastsettes hensynssoner med bestemmelser som ivaretar sikkerheten i samsvar med byggteknisk forskrift (TEK17). Private planleggere og kommunene må utrede flom- og skredfare som en del av ROS-analysen, og innhente sakkyndig bistand når det er nødvendig. NVEs retningslinjer «Flaum- og skredfare i arealplanar» beskriver hvordan dette bør gjøres. Kommunen har ansvaret for at farene er kartlagt, vurdert og tatt tilstrekkelig hensyn til når planer vedtas.
     
    Til pkt 2.8 og pkt 4: Planstatus samt målsetting av bebyggelse m.v.:
    Etterlyser tallfesting av størrelse på bygg og plassering av bygg, sett oppimot veg og elv, da ingen av tegningene er i målestokk. Leilighetsbygget er løst beregnet til 500 m2, mens garasjebygget ikke er beregnet. En har vært i kontakt med Stiklestad Eiendom for å få en nærmere beskrivelse av bygg, størrelse og byggenes plassering på tomten, men de ønsker ikke å svare på det. Dette gjør at man per i dag ikke har nok kunnskap om bygg og plassering på tomten, og da om det faktisk er plass til ønsket bebyggelse innenfor gitt regelverk, om elvebredden vil bli berørt og i så fall hvordan, eller om at det ifb. byggesøknad igjen kommer krav om ytterligere dispensasjoner fra regelverk og planer slik som i planprosessen.
    Videre står det under Leke- og uteoppholdsareal: «Det skal settes av minimum 50 m2 pr. boenhet til lek og uteopphold». En kan ikke se hvor dette er tenkt plassert på omsøkte eiendom. Lekeplassen, hvor er den? Iht. pkt. 4.2 er den plassert sør for byggeområdene, altså ikke på omsøkte tomt, noe som gjør av barna ikke har lekeplass i tilknytning med den leiligheten de bor i. Dette er i strid med kommunedelplanen.
     
    Til pkt 4.6: Avvik fra overordnet plan:
    Advokaten synes å mene at flere avvik fra kommunedelplanen er så vagt omtalt at konsekvensene også blir uklare. Det stilles spørsmål ved hva som er ment med «mindre justeringer og tilpasninger av formålsgrensene» samt at det ikke er behov for «vesentlige terrenginngrep». Hvilke terrenginngrep som planlegges er særlig interessant mht. at det planlegges tursti ned mot elvekanten, nedenfor leilighetskomplekset. Flere avvik fra kommunedelplanen tyder også på at det ikke er plass nok til prosjektet. Dette medfører at unntaksbestemmelser ift. plan- og bygningsloven benyttes både mht. å bygge ved elv, nært mot annet bygg og nært veg, noe som må anses som meget uheldig. Det ser ut som garasjebygget er plassert helt inntil tomtegrensen mot Poltergeist MC, dvs. med liten avstand mellom klubbhus og garasjeanlegg. Plassering, størrelse og konsekvenser for nabo Poltergeist MC er for dårlig redegjort for.
     
    Til pkt 5: Konsekvenser av planforslaget.
    Det fremheves her at nedskaleringen av boenheter tilsier at de negative effektene blir vesentlig redusert. En kan ut i fra omsøkte plan ikke se dette da omsøkte areal på samme måte som tidligere blir fylt opp og hele grøntarealet som er der nå nedbygges og privatiseres. Utsikten og tilgjengeligheten fra Hagabakkan blir helt stengt. I tillegg tilkommer et udefinert garasjeanlegg plassert tett opp mot klubbhuset til Poltergeist MC uten at konsekvensene av dette er vurdert, ei heller ift. brannsikring, støy o.l. En drøfting av konsekvensene helt klart burde ha blitt foretatt.
     
    Konklusjon:
    Vedtagelse av omsøkte plan vil innebære en nedbygging og privatisering av et av de fineste og mest sentrumsnære grøntområdene langs Verdalselva, og det må sies at å vedta nedbygging av slike grøntarealer, selv med grunnlag i allerede vedtatt kommuneplan, ikke akkurat kan anses å være i tråd med samtidens tanker omkring folkehelse, natur og allmennhetens tilgang til slike områder, hva folk flest i Verdal ønsker seg, og det hele fremstår dermed som kortsiktig og lite gjennomtenkt.
    Planen fremstår som altfor vag og generell med lite og ingen detaljer om faktiske forhold, og fyller da ikke kravene til detaljplan iht. plan- og bygningsloven § 12-3. Og det lille som kommer fram av reelle konsekvenser er stort sett brudd på allerede vedtatt arealplan eller som krever bruk av unntaksbestemmelsene i plan- og bygningsloven, og når bruddene på plan og lovverk heller ikke er konkrete men vage og løst formulert, risikerer man å kunne vedta noe man ikke aner konsekvensene av. En anbefaler at omsøkte planforslag, forslag til detaljregulering Brygga Il, ikke godkjennes.
     
    Kommentar:
    Advokaten viser hovedsakelig til punkt i planbeskrivelsen.
    Sakspapir med vedlagt plankart, bestemmelser og illustrasjoner fulgte også saken.
     
    Det er ikke registrert tinglyst feste (leie) av nabogrunn, så hvilket areal dette gjelder er ukjent for oss. Grunneier Ole Borgen har imidlertid søkt om fradeling av p-plass nord for MC-bygget.
     
    MC-klubbens ev. støyende aktivitet omfattes trolig ikke av støyretningslinje T-1442, og kommunen har ikke ansett boligformål som uegnet på nabotomta.
     
    Vi har ingen kommentar til tidligere bruk av området sør for MC-bygget, men i kommunedelplanen ble det avsatt til boligformål. Ved omdisponering av friområder burde en funnet et erstatningsareal, men mesteparten av elvestrekningen er allerede tilgjengelig for allmennheten, og kommunen har nylig oppgradert Moparken. Kommunen ønsker ikke å stenge tilgangen til elva for allmennheten. Stien skal sikre slik tilgang.
     
    Ny vegsituasjon er vist i planen. Dagens situasjon er også synlig i plankartet.
    I planforslaget har Jektvegen vegformål med bredde 3,5 meter. Asfaltert dekke er nevnt i omforent utbyggingsavtale, som skal på offentlig ettersyn før den kan godkjennes av kommunestyret.
     
    Grunnforhold: Kommunen har tillit til den fagkyndige vurderingen fra Multiconsult, og grunnforholdene har ikke endret seg siden rapporten ble laget i 2014. Den var utarbeidet ifb. et mindre prosjekt på samme areal. Krav om geoteknisk prosjektering er tilføyd i bestemmelsene.
     
    Flom og bebyggelsen: Nødvendig oppfylling ift. boliger og garasje bør skje innenfor gule formål, men det vil også bli behov for terrengarbeid i forbindelse med tilrettelegging av lavereliggende sti og ev. mur mellom boligene og stien. Det kan også tenkes at lekeplassen heves noe. Tilrettelegging av stien vil berøre elvekanten. NVE har denne gang ikke hatt innvendinger til planforslaget.
     
    Hensynssone fareområde flom er ikke vist, da krav om min. kotehøyde anses tilstrekkelig.
    Kommunen mener flom- og skredfaren er tilstrekkelig vurdert og hensyntatt.
    Bestemmelsene er supplert med krav om geoteknisk prosjektering.
     
    Det er beklagelig om planforslaget har vært vanskelig å forstå, og kommunen har også forsøkt å svare på spørsmål i høringsperioden. Plankartet er ikke målsatt, men det har rutenett med koordinater, målelinjal samt kartmålestokk 1:500 (A3). Dvs. at utskriften skal bli i målestokk 1:500 ved utskrift i 100 % størrelse eller aktuell størrelse. Både byggehøyder og plassering av bebyggelsen går fram av planforslaget. Planen gir de ytre rammene for framtidig bebyggelse, og det er ikke nødvendig å legge ved byggetegninger.
     
    Lekeplassen har påskriften f_BLK1 Leik, og vil bli en del av boligtomta.
     
    Avvik fra reguleringsplanen er også omtalt i kommunens sakspapir. Ved å sammenligne kommunedelplanen (se kartutsnitt under) og planforslaget er det mulig å se hva som menes med «mindre justeringer og tilpasninger av formålsgrensene». Kommunedelplanen viste boligformål delvis over eksisterende veg (Brygga, Jektmelen), og det har planforslaget ryddet opp i.
    Kartskisser - utsnitt
     
    «Vesentlig terrenginngrep» brukes bl.a. i plan- og bygningsloven § 20-1 k), og berører hvilke fyllings- og planeringstiltak som er søknadspliktige. Grensen for hva som ikke er søknadspliktig går nærmere fram av SAK10 § 4-1 bokstav e) nr. 7. I tettbygd strøk må slikt tiltak ikke avvike mer enn 1,5 m fra opprinnelig terrengnivå. På eiendom for rekke- eller kjedehus er grensen maks 0,5 meter avvik. I plansammenheng brukes «vesentlig siste konsulenten her har ment.
     
    Garasjer: Se plankart samt § 3.2 i bestemmelsene. Plankartets byggegrense er lagt 1,0 m fra nabogrense mot Poltergeist. Dvs. at garasjebygget må lokaliseres minst 1 m fra nabogrensen.

     
    Kommunen mener konsekvensene av planen er godt nok belyst. Utsikten fra Hagabakken blir nok berørt, men tilgjengeligheten mellom Hagabakken og friområdet vil bestå.
     
    Ytre rammer for garasjebygget, både plassering og høyde, er gitt i plankart og bestemmelse § 3.2. Brannhensyn tas ved prosjektering av bygningene. Støy er ikke ansett som noe problem.
     
    Kommunen mener planforslaget oppfyller plan- og bygningslovens krav til en detaljregulering. Planforslaget følger opp kommunedelplanens intensjon om boligformål her, på det relativt smale arealet mellom elva og Jektmelen.
     
  12. Veronica Myrvold og Roger Sundseth (nabo/gjenboer på 18/1393), 23.04.2018
     
    Naboene vedlegger kopi av sin forhåndsuttalelse, stiller div. spørsmål og krever bl.a. grunnboring. De ser at det ikke skal bygges med parkeringskjeller, men spør om det er tatt i betraktning at bygget må opp på mye større kotehøyde enn det nivået Poltergeist står på i dag.
    De etterlyser svar på hva som skjer om det blir ras her, hvem betaler dette hvis det raser nå eller om 10 år? De mener rasfaren må tas i betraktning, da de ikke ser bort ifra at noe slikt kan skje her. Kanskje må det opp en støttemur, hvis det skal bygges? De ber om at det kreves ny grunnboring her, detaljert grunnboring.
     
    Forhåndsuttalelsen omfattet spørsmål og bekymring ift. grunnforhold og ev. jordskredfare i den bratte skråningen ovenfor byggeprosjektet. Det vises til erfaringer ifb. div. tiltak (lyktestolper, garasjebygging, trefjerning, vibrasjoner ifb. utbygging av Brygga 15) samt at området langs elva er oppfylt flere ganger pga. at massene har seget unna mot elva. Det stilles spørsmål ang. høyde av bygget samt høyde ift. flomfare. De er bekymret for om det er plass til uteplass i prosjektet.
    Det vises til at NVE har nektet utbygging i elveløpet, og hvor skal da elvepromenaden legges. De etterspør P-plass for de som bruker elvepromenaden, samt stiller spørsmål ift. trafikksituasjonen for bl.a. barn og unge som ferdes her.
     
    Kommentar:
    Forhåndsuttalelsen er oppsummert og kommentert/besvart i planbeskrivelsen på side 14.
    Flomfaren er vurdert og min. golvnivå i første etasje er gitt i bestemmelsene. Med bakgrunn i kun høydekurver er det vanskelig å si om dette er høyere enn for nabohuset.
    Fordeling av ansvar ifb. eventuelt ras er ikke noe kommunen ser behov for å sjekke rettspraksis på, da det her er gitt en fagkyndig vurdering kommunen har tillit til. Bestemmelsene er supplert med krav om geoteknisk prosjektering.
     
  13. Heidi Kvam (nabo/gjenboer på 18/82), 18.05.2018
     
    Kvam viser til tidligere kommunikasjon og svar gitt i detaljreguleringsplan.
    Hun krever at det blir utført grunnboringer før prosjektet settes i gang, og også befaring av overliggende eiendommer i forhold til ev. skade på disse.
     
    Hva er forandret siden forrige behandling av prosjektet ift. forringelse av friområdet Hagabakkan og inngangen til elvepromenaden? Det er nedskalert, men det forringer fremdeles verdien av Hagabakkan og inngangen til elvepromenaden.
     
    Verdal kommune omregulerte for noen år siden området til friområde, og ved ny byplan blir området omregulert til boligformål. Det stilles spørsmålstegn ved om ansvarlig behandler har kontroll på hva de driver med.
     
    Kommunen har brukt store summer av felleskassen på å ruste opp elvepromenaden, og da stilles det spørsmålstegn med at det ikke er ønskelig med parkeringsmuligheter i området for brukere av promenaden. Den blir lite tilgjengelig for mennesker med nedsatt bevegelsesevne.
     
    Garasje mellom anlegg og Poltergeist som støyskjerm? Har forslagstiller hørt støyen fra en Harley som starter opp eller ruses opp under mekking? Vi har hus imellom oss og Poltergeist, og det skjermer lite for støy. Hvorfor legge opp til noe som det garantert blir konflikt av? Bemerk: Poltergeist er velkommen i området!
     
    Er det plass til det som er planlagt innenfor planområdet?
    Hvilke konsekvenser får det for utbygger hvis de (igjen) går utenom sine områder?
     
    Lekeplass: Ta en tur til Reinsholm, til de «fantastiske» lekeplassene utbygger har ordnet der.
     
    Påminner atter en gang ansvarlige i kommunen det ansvaret de sitter med ift. forvaltning av bynære grøntområder, tilganger til elva og forvaltning av Verdalselva som er et verna vassdrag!
     
    Kommentar:
    Bestemmelsene er supplert med krav om geoteknisk prosjektering.
     
    Om planen forringer Hagabakken og «inngangen» til elvepromenaden blir en skjønnsmessig vurdering. Elvepromenaden starter forøvrig mye lenger oppstrøms elva, ved gården Bjartnes.
     
    Det stemmer at arealet langs elva har vært avsatt til friområde i flere år, men det er mulig å endre på arealbruken. Omdisponering av friområde til utbyggingsområde skal ikke være enkelt. Omdisponeringen er avklart på overordna plannivå.
     
    Eventuell parkering for de som bruker elvepromenaden er vurdert ved første gangs behandling.
     
    Garasjer blir ofte brukt som støyskjerm, men i denne saken har vi fått inntrykk av at den er plassert der etter dialog mellom utbygger og Poltergeist. Støy fra motorsykler antas å oppstå så sporadisk at det ikke vil være et større problem her enn andre steder.
     
    Plankartet viser at det med foreslåtte avvik fra overordna plan er plass nok til det som er planlagt, selv om planlagt omlegging av veg gir noe dårligere frisikt fra en eksisterende avkjørsel. Det er knyttet noe usikkerhet til utforming av stien, da arealet er smalt og ligger nært elva. Minimum bredde på stien er nå satt til 1,0 meter.
     
    Avvik fra en vedtatt reguleringsplan må behandles som dispensasjon, og det skal ikke være enkelt å få det.
     
    Lekeplassene på Reinsholm er planavklart, og der er det også en større park (Ebba Astrups park).
     

Endringer etter høring / offentlig ettersyn
I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

Planbeskrivelse
Ikke endret.

Plankart
Område for trafo med tilhørende fareområde er tatt ut og renovasjon er forskjøvet noe.
Flere forhold er målsatt.
Frisiktlinje er inntegnet, selv om denne er brutt av søppelskur.

Bestemmelser

  • § 3.3 Energianlegg (trafo) med tilhørende fareområde høyspenningsanlegg (§ 6.3) er tatt ut.
  • § 2.1: Det er stilt krav om geoteknisk prosjektering før tillatelse til tiltak gis.
  • § 2.7: Rekkefølgebestemmelsen er supplert med sti.
  • § 3.1: Første ledd er supplert med krav om minst 6 boenheter.
  • § 3.1: Andre ledd er supplert med minste avstand mellom balkong og nabogrense på 0,5 meter.
  • §§ 3.1 og 3.2: Siste ledd (om mur) er tilføyd.
  • § 3.3: Det er gitt mulighet for innbygging av søppeldunker.
  • § 5: Overskriften er supplert med o_GN2.
  • § 5.1: Det er brukt «skal» om opparbeidelse av tursti og bredden er satt til minst 1,0 meter. Det er samtidig gitt bestemmelser ift. etablering av tursti nært elva.
     

Vurdering sluttbehandling
Det er mottatt 13 uttalelser ifb. offentlig ettersyn. Fylkesmannen, fylkeskommunen, Sametinget og Innherred Renovasjon har forslag til endringer. Naboer/gjenboere i Gamle Kongeveg, ovenfor planområdet, har flere innvendinger, frykter ras, og ber om grunnboringer. Nærmeste nabo Poltergeist MC (via advokat) foreslår at planen ikke vedtas. Grunneier Ole Borgen er imot sti langs elva pga. sine elverettigheter. Innherred Brann og Redning påpeker forhold i byggteknisk forskrift som må imøtekommes. Trafikksikkerhetsutvalget har vurdert saken, og bl.a. kommet med råd om skilting. NVE og Rådet for likestilling av funksjonshemmede har ikke innvendinger. Nye opplysninger i saken er at det ikke er behov for trafo her, samt at det ser ut til bli plastdunker til søppel i stedet for nedgravd løsning.
Planforslaget er revidert med bakgrunn i høringsuttalelsene, men ikke alt er imøtekommet.
Planforslaget følger opp kommunedelplanens intensjon om boligformål her, på et relativt smalt areal mellom elva og Jektmelen.
Etter en samlet vurdering tilrår Rådmannen at vedlagte reviderte planforslag vedtas. 
 

_________________________________________________________________

 
Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling 20.03.2018, KPS-sak 27/18

Saksprotokoll i Komité plan og samfunn - 20.03.2018

Sakspapir / saksframlegg til behandlingen av sak 27/18 i Komite plan og samfunn - 20.03.2018
 

 

     Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 11.06.2018 09:30
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS