Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Kommunestyret 29.02.16 - PS 14/16 Detaljregulering for Kroken 1721/19/471

Saksbehandler : Heidi Fløtten Olsen

Arkivref : 2015/1945 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 09.02.2016 10/16
Kommunestyret 29.02.2016  14/16

 

Saksprotokoll i Komité plan og samfunn i Verdal - 09.02.2016

BEHANDLING:
Fagsjef plan, Per Anders Røstad redegjorde om saken.

Ved votering ble rådmannens innstilling enstemmig vedtatt.

INNSTILLING:
Detaljregulering for Kroken vedtas i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-12

 

 

Rådmannens innstilling:
Detaljregulering for Kroken vedtas i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 15.01.2015
  2. Plankart, datert 27.01.2016
  3. Planbestemmelser, datert 27.01.2016
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Høringsuttalelser. 

Saksopplysninger:
Sammendrag
.
På vegne av SEBO Bolig AS har Arcon Prosjekt AS utarbeidet et forslag til reguleringsplan for eiendommene gnr. 19 bnr. 471, 472, 529, 606, 716, 717 og 761, «Kroken» i Verdal kommune. Formålet med reguleringen er å tilrettelegge planområdet for boligformål med høy utnyttelse.

Planforslaget ble vedtatt sendt på høring av komite Plan og samfunn den 27.10.2015. I løpet av høringsperioden kom det inn noen innspill med forslag til endringer. Rådmannen foreslår at de fleste av disse forslagene tas inn i reguleringsbestemmelsene til planen.

Rådmannen har etter en helhetlig vurdering kommet fram til at det er riktig å gi utbygger muligheten til å starte utbygging, og vil derfor foreslå at planen, med nevnte endringer, vedtas. Et viktig moment i vurderingen er at området ligger sentralt i Verdal og en utbygging her vil bidra til fortetting av sentrum. I tillegg er områdene rundt planområdet preget av bolig og blandet sentrumsformål.

Høring.
Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med KPS-sak nr. 68/15. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

  1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 11.12.2015
     
    Fylkesmannen understreker nødvendigheten av at gjeldende støykrav overholdes. Områdene for lek- og uteopphold er plassert sentralt i området og er skjermet for biltrafikk, dette er positivt for reguleringsområdet. De øvrige avdelingene hos Fylkesmannen har ingen merknader til planforslaget.
     
    Kommentar:
    Støynivå for boliger og utendørs oppholdsarealer er sikret gjennom § 3.3 i bestemmelsene, og skal ikke overstige Klima- og miljødepartementets retningslinje T1442/2012, tabell 3.
     
  2. Nord-Trøndelag fylkeskommune, datert 03.12.2015
     
    Høyden for BB3 foreslås maksimum høyde 15,5m. Fylkeskommunen ser ingen grunn for å fravike kommunedelplanens bestemmelser og mener høyden for BB3 må begrenses til maksimum 15m, jfr. høydekrav for blandet sentrumsformål. Det burde også presiseres at takoppbygg over hhv. 3. og 4. etasje skal begrenses til nødvendige tekniske anlegg.
     
    Det må framgå av bestemmelsene til planen at det skal etableres parkeringskjeller i området.
     
    Fylkeskommunen påpeker at parkeringsplasser pr. boenhet burde være 1,5 slik kommunedelplanen krever, istedenfor 1,2 som foreslås i planforslaget.
     
    Ifølge planbeskrivelsen er det satt av 25m2 pr. boenhet til lek og uteopphold. I dette inngår regulert uteoppholdsareal og ubebygd tomteareal. Ubebygd tomteareal i dette området er i liten grad egnet til lek og uteopphold. Det regulerte uteoppholdsarealet er omtrent 0,9 daa, som utgjør ca. 15m2 pr. boenhet. Dette arealet bør utvides vesentlig for å oppnå minimum 25m2 pr. boenhet.
     
    Kommentar:
    Bebyggelsens høyde i område BB3 er satt på 15,5 m. Dette gjør at det blir en overgang mellom den enda høyere bebyggelsen i øst, og småhusbebyggelsen mot nord. Det er også positivt at det bygges høyt og tett i sentrum slik at dyrka mark spares. Rådmannen forslår at det i § 4.3 legges til at takoppbygg over 3. og 4. etasje begrenses til nødvendige tekniske anlegg.
     
    Rådmannen vil foreslå at det i § 3.4 presiseres at det tillates med parkeringskjeller. Ny setning i § 3.4 blir da: «Det tillates etablert parkeringskjeller.»
     
    Kommunedelplan for Verdal by har krav om 1,2 parkeringsplasser pr. boenhet.
     
    I kommunedelplan for Verdal by er det i blandet sentrumsformål krav om minimum 5m2 felles uteoppholdsareal til lek og opphold. Planområdet ligger sentrumsnært og vil måtte forholde seg til dette kravet. Da ligger planforslaget godt innenfor minimum krav om felles lek- og uteoppholdsareal.
     

Endringer etter høring.
I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

Planbeskrivelse:

Plankart:
Innkjøring til parkeringskjeller under BB1 er flyttet fra Fløytarvegen til O. Halvorssens gate. En av to innkjøringer til parkering ved O. Halvorsens gate er fjernet. Fortau langs Fløytarvegen og intern gangveg gjennom planområdet er trukket sammen.

Bestemmelser:

  • Reguleringsbestemmelsenes § 4.3, Boligbebyggelse/blokkbebyggelse, andre ledd, endres til:
    Bebyggelsen tillates oppført i 3 etasjer. I tillegg tillates takoppbygg over 3. plan inntil 20% av arealet i underliggende plan. Takoppbygg over 3. etasje skal begrenses til nødvendige tekniske anlegg.
     
  • Reguleringsbestemmelsenes § 4.3, Boligbebyggelse/blokkbebyggelse, tredje ledd, endres til:
    Bebyggelsen tillates oppført i 4 etasjer. I tillegg tillates takoppbygg over 4. plan inntil 20% av arealet i underliggende plan. Takoppbygg over 4. etasje skal begrenses til nødvendige tekniske anlegg.
     
  • Tillegg til reguleringsbestemmelsenes § 3.4, Parkering:
    Det tillates etablert parkeringskjeller.
     
  • Tillegg til reguleringsbestemmelsenes § 4.2, Bolig/Næring/Tjenesteyting:
    Av tjenesteyting tillates området benyttet til undervisning og forsamlingslokale/ungdomshus.
     
  • Reguleringsbestemmelsenes § 3.3, Støy, endres til:
    For boliger og utendørs oppholdsarealer skal ekvivalent støynivå ikke overstige grenseverdiene gitt i tabell 3 i Klima- og miljødepartementets retningslinje T1442/2012.
     
  • Reguleringsbestemmelsenes § 7, Rekkefølgebestemmelser, endres til:
    Før brukstillatelse for boligene kan gis, skal tilstøtende innkjøring, veier, fortau, parkering og f_uteopphold være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent plan.
     

Vurdering:
Planforslaget innebærer en fortetting i et sentrumsnært område. Rådmannen er i utgangspunktet positiv til fortetting av slike områder, og kan ikke se at planforslaget vil få vesentlige negative konsekvenser for omkringliggende bebyggelse. Reguleringen er til et positivt samfunnsnyttig formål, og vil kunne skape mer liv til nærområdet.

I høringsperioden kom det ikke inn vesentlige nye opplysninger som gir grunnlag for vesentlige endringer av planforslaget. Rådmannen har konkludert med at planen kan vedtas med de mindre endringene som foreslås.

 

 
Saksprotokoll i Komité plan og samfunn i Verdal - 27.10.2015

BEHANDLING:
Fagsjef plan, Per Anders Røstad
, redegjorde for saken.

SP v/Birgitte S. Dillan og SV v/Anne Kolstad fremmet følgende felles tilleggsforslag til nytt pkt. 2:
Komité plan og samfunn ber om at det ses på alternativer til adkomstveg.

Det ble først votert over tilleggsforslaget fra SP og SV til nytt pkt. 2.
Ved votering falt forslaget med 4 mot 5 stemmer.

Det ble så votert over rådmannens forslag til vedtak som ble enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Vedlagte forslag til detaljregulering for Kroken, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. Plan- og bygningslovens § 12-10.

 
Bakgrunn
På vegne av SEBO Bolig AS har Arcon Prosjekt AS utarbeidet et forslag til reguleringsplan for eiendommene gnr. 19 bnr. 471, 472, 529, 606, 716, 717 og 761, «Kroken» i Verdal kommune. Formålet med reguleringen er å tilrettelegge planområdet for boligformål med høy utnyttelse.

Planområdet
Området ligger sentralt plassert i Verdal sentrum. Planområdet er på ca. 9,4 daa, og ligger vest for jernbanen og Felleskjøpets kornsiloer, og øst for elva og Fløytarvegen. Nord og sør for planområdet er det småhusbebyggelse. Området preges av en blanding av småhusbebyggelse og nyere leilighetsprosjekt. Tidligere har området blitt benyttet til industri slik som betongentreprenør og blikkenslager.

Kartutsnitt

Planstatus
Gjeldende regulering for området er kommunedelplan for Verdal by, vedtatt 26.03.2007.
Planområdet er i kommunedelplanen avsatt til forretning/industri, og planforslaget er en endring av fastlagt formål. Da tilgrensende veger ikke er med i planen, er det ingen tilgrensende reguleringsplaner, men det er laget reguleringsplaner for to av områdene i nærheten. Verdal kommune har vurdert at det ikke er nødvendig med en konsekvensutredning. 

utsnitt
Utsnitt av kommunedelplan for Verdal by, planområdet er regulert til forretning/industri

Planforslaget
Generelt
Planforslaget tilrettelegger for en utbygging av leiligheter med tilhørende parkering, lek og uteoppholdsarealer. Det vil også være mulig å benytte en eksisterende bygning til næring, tjenesteyting, eller boliger.

Bebyggelsen
Den planlagte bebyggelsen er 3 boligblokker, samt ett bygg for eventuell næring/tjenesteyting/bolig. 2 av blokkene mot vest vil ha 3 etasjer, mens de andre byggene mot øst vil kunne ha inntil 4 etasjer. Foreslåtte bygg er lagt i utkanten av planområdet slik at det dannes en hage midt i området. Hagen vil være skjermet fra støy fra Fløytarvegen.

Det er planlagt i alt 61 boenheter.

Illustrasjon
Illustrasjon som viser mulig bebyggelse. 

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Adkomst til området og parkeringskjeller er planlagt fra Fløytarvegen. Internt på området vil det bli etablert felles gangveger som også kan benyttes til nyttekjøring for utrykningskjøretøy, og til kjøring til Gnr 19, Bnr 529. Det etableres fortau langs deler av Hanskemakergata, Fløytarvegen og O. Halvorsens gate.

Parkering
Parkering løses i parkeringskjeller med gjesteparkering på bakkeplan. Parkeringskjeller får adkomst fra Fløytarvegen, og besøksparkering er lagt til O. Halvorsens gate og Hanskemakergata. Det er foreslått 1,2 parkeringsplasser per boenhet.

Lek og uteopphold
Det er i planforslaget regulert inn 2 områder for lek- og uteopphold. Begge områdene ligger sentralt i planområdet og er skjermet for biltrafikk. Arealet på disse områdene er på til sammen 0,9 daa.

Universell utforming/tilgjengelig boenhet
I planforslaget er det satt krav til tilgjengelig boenhet for bebyggelsen og universell utforming av uteområdene. Dette er sikret i § 3.2 og § 3.5 i reguleringsbestemmelsene.

Støy
Det finnes ikke støykart for området siden Fløytarvegen er en kommunal veg. Basert på trafikktall fra fylkesvegene på begge sider av Fløytarvegen er det en ÅDT (årsdøgntrafikk) på ca. 3000. Med planforslaget følger det en støyutredning av prosjektet. Dette for å sikre at støykrav overholdes jfr. krav i T-1442.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er ikke kvikkleire eller skredhendelser innenfor planområdet eller i områdene rundt.

Planområdet ligger i et område skravert som kjellerfri sone på kart for 100-årsflom for Verdal. Området ligger mindre enn 2,5 m høyere enn flomsonefare for vann i kjeller. Flomsonekart fra NVE viser at det i gjeldende sone vil være en vannstand på kote 3,0 m ved en 200-årsflom. Tomta ligger på kote 4,0-5,3. Springflo kan gi problem i kombinasjon med høy vannstand i Verdalselva.

Tomta har blitt brukt av en blikkenslagerforretning og en betongentreprenør. Det må derfor undersøkes om det er forurensning i grunnen.

Kulturminner
Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner på tomta etter Kulturminnelovens § 3. Dersom det oppdages kulturminner under byggearbeidet, gjelder varslingsplikten.

Biologisk mangfold
Det er ikke registrert område for bevaring av biologisk mangfold på planområdet (Artsdatabasen og naturbase.no). Tiltaket er vurdert å ikke komme i konflikt med NML § 8-12.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Det ligger avløpsledninger og kommunalt vann i veiene på alle sidene av planområdet. I tillegg går det en trasé over tomta. Denne må legges om før byggeprosjektet kan gjennomføres. Det er fire brannkummer rundt området, og det er en kommunal renovasjon i området. Ved O. Halvorsens gate befinner det seg en trafo. Fra trafoen går det en trasé med høyspentledninger over tomta. Denne må legges om før bygging.

Utbyggingsavtale
I forbindelse med varsling av oppstart av reguleringsarbeidet ble det også varslet oppstart av arbeid med en utbyggingsavtale mellom utbygger og Verdal kommune.

Planprosess
Kunngjøring om igangsatt planarbeid og oppstart av arbeidet med en utbyggingsavtale ble annonsert i Verdalingen 31.03.2015. Naboer og rettighetshavere i området, samt offentlige instanser, ble på ordinært vis tilskrevet med varsel om igangsettelse av planarbeid 27.03.2015. Varsel om oppstart av planarbeid ble også kunngjort på kommunens hjemmeside. Forhåndskonferanse med kommunen ble avholdt den 20.03.2015. Det er kommet inn 4 innspill til planoppstarten, disse er kommentert i planbeskrivelsen

Vurdering: 
I kommunedelplan for Verdal by er planområdet avsatt til forretning/industri. Formålet i planforslaget, bolig, er dermed ikke i samsvar med overordnet plan. Da dette er et svært sentrumsnært område og en lignende utbygging skjer på andre siden av Hanskemakergata, vil en utbygging av boliger i Kroken være i tråd med utviklingen i området. En utbygging av boliger vil også være positivt både for sentrum og for boligpresset på områdene rundt sentrum.

Planforslaget legger opp til en høy utnytting med i alt 61 planlagte boliger innenfor planområdet på 9,4 daa. Dette gir i overkant av 6 boliger per dekar.

Utnyttelsesgraden overstiger ikke største tillatt bebygd areal for hverken bolig eller blandet formål (bolig, forretning, næring). Minste utnyttelsesgrad vil være på 60% BYA, og maksimale utnyttelsesgrad vil være på 66% BYA. Den høye utnyttelsen har sammenheng med at det planlegges å bygge i høyden. Prosjektet beskriver en utbygging på 3-4 etasjer. Dette er høyere enn hva kommuneplanen tillater. Vedtatt reguleringsplan for Møllegata 17, som ligger på andre siden av Hanskemakergata fra planområdet, tillater boligbygg på inntil 6 etasjer i øst med en nedtrapping til 4 etasjer mot nord. En utbygging av Kroken med 3-4 etasjer vil skape en overgang mellom den høye bebyggelsen i Møllegata 17 og småhusbebyggelsen i nord og sør.

I bestemmelsene til kommunedelplan for Verdal by skal det avsettes minimum 50m2 per boenhet til felles eller offentlig areal. For dette prosjektet utgjør lek- og oppholdsareal ca. 25m2 per boenhet med det omrisset for bygningene som er vist på plankartet. Lek- og uteoppholdsarealet vil være skjermet for trafikk, støy og forurensning, og vil likevel få gode solforhold. Det må tas i betraktning at planområder ligger sentralt i Verdal, med kort veg til offentlige parker og idrettsanlegg.

Konklusjon:
Etter samlet vurdering tilrår Rådmannen at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.
 

     Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 19.02.2016 11:04
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS