Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Kommunestyret 30.11.2015 - PS 107/15 Detaljregulering Tinden Vest

Saksbehandler: Per Anders Røstad

Arkivref : 2013/5629 - /L12

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 17.11.2015 78/15
Kommunestyret 30.11.2015 107/15

 

Saksprotokoll i Komité plan og samfunn i Verdal - 17.11.2015

BEHANDLING:
Ved votering ble rådmannens innstilling enstemmig vedtatt.

INNSTILLING:
Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

  • Tillegg til reguleringsbestemmelsenes § 2.1, rekkefølgebestemmelser:
     
    3. Det må foretas prøvegraving og prøvetaking med sikte på å avdekke evt. forurensning i grunnen. Eventuell forurenset masse må skiftes ut. Dette skal være gjennomført før bygging igangsettes.
    4. Felles lekeareal skal være opparbeidet og ferdigstilt før nye boliger i planområdet tas i bruk.
    5. Det skal utføres en nærmere geoteknisk vurdering av grunnforholdene for BI, B2, B3 og B4 før byggetillatelse for disse byggeområdene kan gis.
    6. Offentlig gang- og sykkelveg (O_GS) skal være ferdig opparbeidet før boliger tas i bruk.
     
  • Tillegg til reguleringsbestemmelsenes § 2.3, parkering:
     
    Det skal settes av min 2 sykkelparkeringsplass pr. bolig for områdene B1, B2, B3 og B4. Sykkelparkeringsplassene skal være fortrinnsvis være overdekket med tak.
     
  • Tillegg til reguleringsbestemmelsenes § 3.1, 3.2 og 3.3:
     
    Det tillates ikke bygget kjeller på boligene. Høyden på ferdig gulv i 1.etg skal minimum være på kote +4,5m NN54.
     

Forslag til detaljregulering Tinden vest, med overnevnte endringer, vedtas i henhold til. plan- og bygningslovens § 12-12.

 

 

Rådmannens innstilling:
Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

  • Tillegg til reguleringsbestemmelsenes § 2.1, rekkefølgebestemmelser:
     
    3. Det må foretas prøvegraving og prøvetaking med sikte på å avdekke evt. forurensning i grunnen. Eventuell forurenset masse må skiftes ut. Dette skal være gjennomført før bygging igangsettes.
    4. Felles lekeareal skal være opparbeidet og ferdigstilt før nye boliger i planområdet tas i bruk.
    5. Det skal utføres en nærmere geoteknisk vurdering av grunnforholdene for BI, B2, B3 og B4 før byggetillatelse for disse byggeområdene kan gis.
    6. Offentlig gang- og sykkelveg (O_GS) skal være ferdig opparbeidet før boliger tas i bruk.
     
  • Tillegg til reguleringsbestemmelsenes § 2.3, parkering:
     
    Det skal settes av min 2 sykkelparkeringsplass pr. bolig for områdene B1, B2, B3 og B4. Sykkelparkeringsplassene skal være fortrinnsvis være overdekket med tak.
     
  • Tillegg til reguleringsbestemmelsenes § 3.1, 3.2 og 3.3:
     
    Det tillates ikke bygget kjeller på boligene. Høyden på ferdig gulv i 1.etg skal minimum være på kote +4,5m NN54.
     

Forslag til detaljregulering Tinden vest, med overnevnte endringer, vedtas i henhold til. plan- og bygningslovens § 12-12.  

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 16.03.2015
  2. Plankart, datert 12.03.2015
  3. Planbestemmelser, datert 13.04.2015
  4. ROS-analyse
  5. Fotomontasje
  6. Plassering av boligtyper
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Høringsuttalelser.

Saksopplysninger:
Sammendrag
Arkplan AS fremmer på vegne av Eiendom 1 bolig AS et privat forslag til detaljregulering for et ca 12 daa stort område på Tinden i Verdal sentrum. Formålet med reguleringen er å tilrettelegge planområdet for boligformål. Planområdet er i kommunedelplan for Verdal by avsatt til framtidig boligbebyggelse. Området har flere utfordringer knyttet til en utnyttelse til boligbebyggelse. Det går en høgspentledning over deler av området, og det er også utfordringer knyttet til grunnforhold og flomfare.

Planforslaget ble vedtatt sendt på høring av komite Plan og samfunn den 9/6 2015. I løpet av høringsperioden kom det flere innspill med forslag til endringer. Rådmannen vil foreslå at de fleste av disse forslagene tas inn i reguleringsbestemmelsene til planen.

Rådmannen har etter en helhetlig vurdering kommet fram til at det er riktig å gi utbygger muligheten til å starte utbygging, og vil derfor foreslå at planen, med nevnte endringer, vedtas. Et viktig moment i vurderingen er at området er avsatt til boligbebyggelse i overordnet plan. Det er viktig å holde på de føringer som ligger i overordnet plan for å skape forutsigbarhet for både utbyggere og innbyggere.

Høring
Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr 40/15. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

  1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 21/7 2015
     
    Miljøvernavdelingen viser til nylig vedtatte Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Planleggingen skal ifølge retningslinjene bidra til å styrke sykkel og gange som transportform, bl.a. bør det settes av tilstrekkelig areal for sykkelparkering. Fylkesmannen kan ikke se at dette er ivaretatt i planforslaget, og ber kommunen følge opp det i videre behandling av planen.
     
    Med bakgrunn i tidligere bruk av området, er det mulig at planområdet inneholder forurenset grunn. Fylkesmannen forutsetter at kommunen følger opp kravene i forurensningsforskriften.
     
    I følge NVEs flomsonekart for området, fremgår det at området er utsatt for 200-årsflom. Fylkesmannen forventer at kommunen ser nærmere på dette sammen med NVE.
     
    Kommentar:
    I reguleringsbestemmelsene er det ikke krav til sykkelparkering. For å styrke gang- og sykling som transportform vil det, særlig i slike sentrumsnære områder, være viktig at det tilrettelegger for sykling. Det har i lignende utbyggingsprosjekter, på Reinsholm sør og Kvislatunet 2, blitt satt krav til sykkelparkering, og dette vil også bli foreslått tatt inn i den nye kommunedelplanen for Verdal byområde. For å legge seg på samme linje som andre nylig vedtatte sentrumsnære boligprosjekter vil rådmannen derfor foreslå at følgende tilføyes i reguleringsbestemmelsenes punkt 2.3:
    «Det skal settes av min 2 sykkelparkeringsplass pr. bolig for områdene B1, B2, B3 og B4. Sykkelparkeringsplassene skal være fortrinnsvis være overdekket med tak.»
     
    Kommunen har som forurensningsmyndighet ansvar for å følge opp kravene i forurensningsforskriften. Disse reglene gjelder uansett om dette er presisert i reguleringsbestemmelsene eller ikke. Det vil imidlertid være en fordel at disse undersøkelsene foretas før utbygging starter. Rådmannen vil derfor foreslå at det tas inn et nytt punkt i 2.1 rekkefølgebestemmelser:
    «Det må foretas prøvegraving og prøvetaking med sikte på å avdekke evt. forurensning i grunnen. Eventuell forurenset masse må skiftes ut. Dette skal være gjennomført før bygging igangsettes.»
     
    Området har kjente utfordringer knyttet til flomfare. Områdets lave beliggenhet i terrenget i nærhet til Verdalselva og tilknyttede bekker, gjør at man må ta hensyn til dette i planleggingen. Høsten 2011 var det en stor flom i Kvisla hvor det ble observert en vannstand på kote +3,60. Teknisk drift i kommunen har gitt klare råd om at boligenes golvplan minimum må holde kotehøyde +4,75 meter. Dette for å unngå problemer knyttet til fremtidige flomsituasjoner.
     
    NVE sine flomberegninger for Verdalselva viser at en 200 års flom når opp til kvotehøyde 3,9 meter. For å sikre boligene mot en 200 års flom, og følge rådene fra teknisk drift, foreslås det i reguleringsbestemmelsen til planen stilt krav om at topp grunnmur skal være over 4,5 m.o.h. Dette vil være samme høyde som boligene på Reinsholm, og godt over de 3,9 meter som en 200 års flom er beregnet til. Det foreslås følgende tillegg i reguleringsbestemmelsene punkt 3.1, 3.2 og 3.3:
    «Det tillates ikke bygget kjeller på boligene. Høyden på ferdig gulv i 1.etg skal minimum være på kote +4,5m NN54.»
     
  2. Nord Trøndelag Fylkeskommune, datert 9/7 2015 
     
    Bygninger som skal rives er markert med stiplet strek i plankartet. I følge tegnereglene må det suppleres med linjer i bygningens diagonaler.
     
    § 2.1 er en rekkefølgebestemmelse som sikrer at felles lekeareal skal være opparbeidet og ferdigstilt før nye boliger tas i bruk. Bestemmelsen kan med fordel presiseres ved å skifte ut begrepet «det aktuelle området» med for eksempel «planområdet».
     
    Kommentar:
    Rådmannen vil foreslå at § 2.1 presiseres slik fylkeskommunen anbefaler. Ny siste setning i §2.1 blir da:
    «Felles lekeareal skal være opparbeidet og ferdigstilt før nye boliger i planområdet tas i bruk.»
     
  3. NVE, datert 13/8 2015
     
    NVE påpeker at planområdet i sin helhet er innenfor området for 200- årsflom. Det må utarbeides en flom og vannlinjeberegning for å oppfylle kravene i PBL § 28- 1 sikker byggegrunn mot naturfare/ TEK 10.
     
    NVE minner om at det kan finnes marine avsetninger også under elveavsetninger, og at det er registrert kvikkleireforekomster i flere områder i Verdal. NVE anbefaler at det blir utarbeidet en skredfaglig vurdering av en fagkyndig som kan si noe om utsiktene for lokal og områdestabiliteten.
     
    Kommentar:
    Det foreslås, som nevnt i kommentarene til fylkesmannens uttalelse, at det settes krav til minimum gulvhøyde og at det bygges uten kjeller. Dette ansees som tilstrekkelig i forhold til 200-års flom.
     
    Det er i planbeskrivelsen til planen konkludert med at det ikke er vesentlige geotekniske utfordringer i området. Dette er imidlertid ikke utredet eller dokumentert i forarbeidet med planforslaget. Rådmannen vil anbefale at NVE's anbefaling om skredfaglig vurdering tas inn i reguleringsbestemmelsene. Det foreslås følgende rekkefølgebestemmelse i § 2.1:
    «Det skal utføres en nærmere geoteknisk vurdering av grunnforholdene for BI, B2, B3 og B4 før byggetillatelse for disse byggeområdene kan gis.»
     
  4. Statens vegvesen, datert 24/6 2015
     
    Tilgjengelighet for attraktive gang- og sykkelvegforbindelser er viktig i et sentrumsnært område. I planbeskrivelsen står det at eksisterende gang- og sykkelveg, som i dag går gjennom området, skal flyttes østover i planområdet og innreguleres bak husrekken mot øst. Denne gang- og sykkelvegen er en viktig forbindelse for gående og syklende mot sentrum, og er også foreslått som en del av hovednettet for sykkel i Verdal. Vegvesenet vil anbefale at det tas inn rekkefølgebestemmelser til planen om at gang- og sykkelveg skal opparbeides før boliger tas i bruk.
     
    Kommentar:
    Rådmannen er enig i vegvesenets anbefaling og foreslår følgende ny rekkefølgebestemmelse i § 2.1:
    «Offentlig gang- og sykkelveg (O_GS) skal være ferdig opparbeidet før boliger tas i bruk.»
     
  5. Jernbaneverket, datert 20/8 2015
     
    Det er i det mottatte planmaterialet ikke utredet hvorvidt tiltaket vil føre til konsekvenser for jernbanen og hvorvidt tiltaket kan føre til økt risiko for uønskede hendelser som følge av nærheten til jernbanen.
     
    Planområdet ligger med nærhet til eksisterendeplanovergang (PLO Tinden km. 95.783) på Nordlandsbanen. Planovergangen er i dag sikret med et automatisk veisikringsanlegg med halvbom og kan kun benyttes av fotgjengere. Brukshyppigheten av myketrafikanter per døgn er svært høy og planovergangen benyttes i stor grad av barn. Det er bl.a. registrert en del ulovlig ferdsel over denne planovergangen de siste årene. Erfaringsmessig er det store mørketall, da mange farlige situasjoner ikke blir oppdaget og rapportert. Overganger med sikkerhetstiltak er sikrere enn planoverganger uten sikkerhetstiltak. Det viser seg imidlertid at barn og unge krysser sikra planoverganger selv om det er rødt lys og bommene er nede. Når det nå planlegges flere boliger i området, må det forventes at trafikken økes over planovergangen, med påfølgende økt sikkerhetsrisiko spesielt for fotgjengere. Det beregnes 5-10 ekstra kryssinger per dag per boenhet, og denne boligutbyggingen vil utgjøre en betydelig økning i antall kryssinger.
     
    Økt trafikk på planovergang gir alltid økt fare for hendelser, og utløser et behov for tiltak. Enhver planovergang er å anse som en midlertidig løsning og endret bruk av eksisterende planovergang skal enten opprettholde eller øke sikkerhetsnivået knyttet til jernbanetrafikken. Nye utbyggingsområder, som Tinden vest, vil medføre økt behov for kryssing av jernbane og vil forutsette etablering/tilrettelegging av planskilt kryssing eller sanering av planovergang.
     
    Jernbaneverket forutsetter at det inngås en avtale om nedleggelse av planovergang Tinden (km. 95.783) med Verdal kommune parallelt med det videre planarbeidet.
     
    Kommentar:
    Planområdet har i sin helhet vært regulert til framtidig boligbebyggelse i kommunedelplan for Verdal by. Det betyr at godkjent framtidig arealbruk for dette området har vært boligbebyggelse helt siden 2007, når kommunedelplanen ble vedtatt. Dette er dermed ikke et nytt utbyggingsområde.
     
    Rådmannen har forståelse for jernbaneverkets bekymringer angående ureglementert kryssing av jernbanesporet, og er positiv til dialog med jernbaneverket om å bedre sikkerheten langs jernbanen. Den aktuelle planovergangen er imidlertid svært viktig for gangtrafikk fra Tinden til vestre deler av Verdal sentrum. I dag finnes det ikke gode nok alternativ til denne planovergangen. Det vil etter rådmannens vurdering være viktig å ha gode alternativer på plass før overgangen stenges, for å unngå jernbanesporet fortsatt vil være utsatt for ulovlig kryssing. Det forutsettes at Verdal kommune i samarbeid med Jernbaneverket arbeider videre med denne problemstillingen.
     

Vurdering:
Hovedformålet i reguleringsforslaget er i samsvar med formålet i kommunedelplanen for Verdal byområde. Planområdet ligger sentrumsnært, og det er positivt at slike områder får en høy utnytting.

Planområdet har imidlertid flere utfordringer i forhold til å utnytte dette området til boligbebyggelse. For det første fører eksisterende høyspentledning til at store deler av området ikke lar seg utnytte før den er fjernet eller lagt i jord. Det er i dag usikkert når dette skjer, men det er en prosess på gang som har som mål å få fjernet dette luftspennet. I tillegg har også området utfordringer knyttet til mulig forurenset grunn, flom og nærhet til jernbane.

Planforslaget, med de endringer som foreslås etter høringsperioden, gir utbygger mulighet for å starte utbygging på deler av planområdet, under forutsetning av utfordringene knyttet til området håndteres. Rådmannen har etter en helhetlig vurdering kommet fram til at det er riktig å gi denne muligheten, og vil derfor foreslå at planen vedtas. Et viktig moment i vurderingen er at området er avsatt til boligbebyggelse i overordnet plan. Det er viktig å holde på de føringer som ligger i overordnet plan for å skape forutsigbarhet for utbyggere og innbyggere.

Saksprotokoll i komite Plan og samfunn 09.06.2015

Saksopplysninger til saken i komite Plan og samfunn 09.06.2015
 

     Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 23.11.2015 08:47
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS