Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 03.06.14 - PS 49/14 Detaljregulering Brygga II - planforslag til høring og offentlig ettersyn

Saksbehandler: Thomas Møller

Arkivref : 2013/4419 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 03.06.2014 49/14

Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til detaljregulering for Brygga II dat. 20.05.2014 legges ut til høring og offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Norconsult har på vegne av Stiklestad Eiendom AS utarbeidet forslag til detaljregulering for Brygga II i Verdal. Planforslaget legger til rette for boligbebyggelse på eiendommen gnr. 18, bnr 4 og 12. Planområdet ligger mellom det gamle slakteriet og leilighetsbebyggelsen på Brygga 15.

Spørsmålet om igangsetting av detaljregulering her nå, i forkant av ny revisjon av kommunedelplan for Verdal byområde ble behandlet i KPS den 20.8.2013 hvor det ble fattet følgende vedtak:
«Det tilrås oppstart av detaljregulering med formål å tilrettelegge for boligbygging på del av eiendommene 1721/18/4 og 1721/18/12, som er disponert til friområde i kommunedelplan for Verdal by.»

Planarbeidet ble vurdert i forhold til bestemmelsene i Forskrift om konsekvensutredning og funnet til å falle inn under disse, jf. forskriftens §§ 3 (d) og 4 (c og d). Det er således utarbeidet en konsekvensutredning av tiltaket.

Planområdet
Planområdet ligger på østsiden og inntil Verdalselva sentralt i Verdal. Planområdet som totalt utgjør ca. 3,7 daa berører flere eiendommer hhv. 18/4, 18/6, 18/12, 18/115, 18/319 og 18/334. Hvor det er 18/4 og 18/12 som hovedsakelig blir berørt. Utbyggingsområdet utgjør ca. 1,4 daa og ligger mellom leilighetsbygget på Brygga 15 og det gamle slakteriet som per i dag disponeres av motorsykkelklubben Poltergeist MC. Området er i dag delvis opparbeidet med plen som disponeres og vedlikeholdes av motorsykkelklubben. Elvepromenaden som går gjennom planområdet er en mye brukt sykkel- og turveg i Verdal.

Planstatus
Arealbruken i området per i dag er styrt gjennom gjeldende kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt 26.3.2007 (planid: 2005008) hvor området disponeres til friområde. Planforslaget er således i strid med gjeldende overordnete plan for området. Planforslaget grenser til eksisterende reguleringsplan for Brygga 15, vedtatt 26.4.2010 (planid: 2009007) som legger til rette for boligbebyggelse.

Planforslaget.

Generelt
Planforslaget legger til rette for boligbebyggelse sentralt i Verdal ved østsiden av Verdalselva. I tillegg innreguleres et turdrag langs elva i forkant av bebyggelsen. Elvepromenaden omlegges noe og legges bak bebyggelsen hvor det etableres 7 parkeringsplasser som vil tjene som gjesteparkering og offentlig parkering. Det avsatt et eget område for etablering av renovasjonsløsning, og det er i bestemmelsene § 3.2 slått fast at denne fortrinnsvis skal utformes som nedgravd løsning.

Bebyggelsen
Bebyggelsen er planlagt som leilighetsbygg i tre etasjer med til sammen 16 leiligheter. Leilighetene skal ha møneretning øst-vest og alle oppføres med tilgjengelig boenhet. Første etasje består av garasje og boder og har felles innkjøring fra nord. Laveste tillatte gulvnivå er på grunn av flomfare satt til kote 3,2. Høyeste tillatte gesimshøyde er kote 12 og høyeste tillatte mønehøyde er kote 15. Totalt bebygd areal er ca. 1,1 daa, hvilket tilsvarer en utnyttingsgrad på ca. 80% BYA (bebygd areal). I bebygd areal inngår også overbygd areal.

Adkomst
Adkomst til planområdet vil bli fra Brygga som ender opp i Nordgata. Brygga er ca. 275 lang, og betjener i dag ca. 25 boenheter. Fartsgrensen er 30 km/t. Vegen er delvis asfaltert, med asfaltbredde ca. 3,5 m. Vegbygging iht. planforslaget planlegges bygd med 3,5 m asfaltert bredde og 5 m regulert bredde.

Parkering
Parkering planlegges i garasje i første etasje. Foruten parkering i garasje til alle leilighetene er det satt av 2 gjesteplasser på egen tomt (PP2) samt 7 offentlige parkeringsplasser ved Elvepromenaden (PP1). Planforslaget vil således gi over 1,5 parkeringsplass pr. boenhet.

Uteoppholdsarealer/lekeområder
Planforslaget legger til rette for etablering av 170 m² kvartalslekeplass i planområdet. Dette tilsvarer ca. 10 m² pr leilighet. De øvrige 40 m² som er nødvendig for å dekke kommunens krav på 50 m² forutsettes tilfredsstilt med kommunalt friområde øst for planområdet.

Universell utforming
Alle leilighetene utformes med tilgjengelig boenhet. For øvrig slås det fast i planbestemmelsene § 2.3 at alle bygninger og anlegg skal gis universell utforming. Bestemmelsenes § 3.3 sikrer tilsvarende for lekeplassen som opparbeides innenfor planområdet.

Støy
Miljøverndepartementets «Retningslinje for støy i arealplanlegging» er gjort juridisk bindende gjennom planbestemmelsenes § 2.4. Planområdet vurderes for øvrig som lite støyutsatt.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse jf. PBL § 4-3 som har vurdert nærmere risikoen for ulike faretema. Mest sannsynlig finner en at det er problemstillinger knyttet til havnivåstigning og flom samt overflatevann ved ekstremnedbør som kan medføre ulemper. Dette er hensyntatt ved at terrenget skal heves til kote 3 og laveste tillatte gulvnivå er satt til kote 3,2. 200-årsflommen er beregnet til å nå kote 2,7 ved aktuelle profiler (2 og 3). Lokale avløpsløsninger for å håndtere overflatevann vil bli fulgt opp i detaljprosjekteringen. Det er ellers gjennomført en geoteknisk vurdering fra Multiconsult som konkluderer med at:
«Reguleringsområdet står ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere oppe i terrenget. Fundamenteringsforhodene er tilfredsstillende. Bygninger kan fundamenteres på banketter og enkeltfundamenter direkte i grunnen eller på kvalitetsfylling utlagt på opprenska, original grunn.»

Se ellers planbeskrivelsens pkt. 5.12.

Kulturminner
I følge opplysninger fra Nord Trøndelag fylkeskommune og sametinget, berører planen ikke kjente automatisk fredede kulturminner eller samiske kulturminner. Det er videre gjennom planbestemmelsene § 2.5 slått fast at dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages ikke-registrerte automatisk fredete kulturminner, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Melding om funn skal straks sendes rette myndighet etter Kulturminneloven.

Biologisk mangfold
Det er ikke funnet artsmangfold i planområder som krever spesiell hensyntagen.

Vann og avløp
For det nye byggeprosjektet vil det være enkelt å knytte seg til eksisterende vann- og avløpssystem.

Utbyggingsavtale
Det er satt i gang forhandlinger om utbyggingsavtale. Denne kan, foruten tiltak knyttet til tekniske anlegg i tilknytning til tomta, også benyttes til tiltak på offentlige areal som legges til grunn for planen.

Andre aktuelle forhold
Eksisterende 500 mm overvannsledning som går gjennom planområdet må sikres. I pågående forhandlinger om utbyggingsavtale vil dette være et viktig tema.

Planprosess
Planarbeidene ble kunngjort på kommunens hjemmeside og annonsert i Verdalingen 07.11.2013 Forslag til planprogram ble oversendt berørte naboer og offentlige etater. Det ble gitt en frist til 23.12.2014, men en del berørte naboer (gjenboere) fikk utsatt frist for å komme med merknader. Disse ble ikke tilskrevet i første omgang. Innkomne innspill er gjengitt i planbeskrivelsens pkt. 3.1.

Planprogrammet ble vedtatt i komité for plan og samfunn i møte 11.02.2014.

Vurdering:
Det er som anført over at reguleringsspørsmålet i denne saken tidligere er behandlet i KPS med vedtak om at planprosess kan igangsettes nå. Dette til tross for at planforslaget vil være i strid med gjeldende overordnete plan som disponerer dette området til friområde – og at dette plangrunnlaget nå er tatt opp til revisjon. Til grunn for dette vedtaket ligger en vurdering av at tiltaket vil være en naturlig avslutning av et eksisterende byggeområde.

Ut over å være i strid med gjeldende kommunedelplan hva gjelder arealbruk som sådan, så er planforslaget også i strid med flere av bestemmelsene som kommunedelplanen setter for boligformål. Dette gjelder:

  • Byggehøyder hvor kommunedelplanen setter hhv. maks gesimshøyde og maks mønehøyde til 6,5 og 9,5 meter over ferdig planert terreng. I planforslaget legges det til rette for å overskride dette med ca. 2,5 meter da terrenget skal heves til minimum kote 3,0 mens maks gesimshøyde settes til kote 12 og maks mønehøyde settes til kote 15.
     
  • Grad av utnytting hvor kommunedelplanen bestemmer at det ved samlet utbygging av flere tilstøtende eiendommer kan BYA tillates inntil 66%, men ikke større enn at det kan skaffes tilstrekkelig parkeringsareal og uteareal for beboerne.
     
  • Uteoppholdsareal hvor kommunedelplanen bestemmer at det skal avsettes minimum 50 m² felles eller offentlig uteareal per bolig.
     

Det kan likevel innvendes at disse bestemmelsene gjelder for de områdene som kommunedelplanen disponerer til boligformål, men i og med at det er boligformål planen tilrettelegger for, og at nærområdet for øvrig i stor grad er boligområder iht. kommunedelplanen, er det naturlig å legge disse til grunn også her.

Gitt overnevnte vedtak i KPS av 18.3.2013 finner en det likevel rimelig å vurdere disse forholdene på selvstendig grunnlag, ubundet av kommuneplanbestemmelsene. Når det gjelder byggehøydene ser en at planforslagets rammer vil gå på bekostning av noen utsiktskvaliteter som eksisterende bebyggelse øst for tiltaket nyter per i dag. Utformingen av tiltaket med saltak i øst-vestgående retning medfører dog at noe utsikt opprettholdes. Til dette er å anføre at utsikt er en kvalitet som i økende grad må påregnes endret da fortettingsprosjekter i etablerte utbyggingsområder nødvendigvis må påvirke utsiktsforhold. Fortetting som sådan er ønsket arealforvaltning ut fra en rekke hensyn på tvers av forvaltningsnivå. Omgivelsenes sol- og lysforhold vurderes uendret.

Ellers er egen etasje for parkering påkrevd om kommunedelplanens parkeringskrav på 1,2 plasser per boligenhet skal oppfylles. En nedgravd parkeringskjeller vil her kunne være utsatt for vanninntrenging ved en stor flom i elva. En nedgravd parkeringskjeller vil også komme i konflikt med kommunens 500 mm overvannsledning som går gjennom tomta øst-vest og som ikke aksepteres omlagt av kommunens tekniske avdeling. (Tilfredsstillende sikring av denne er tema i utbyggingsavtalen).

Når det gjelder grad av utnytting (% BYA) finner en det generelt sett riktig at denne settes høyt for denne typen fortettingsprosjekter, og planforslagets utnyttingsgrad synes isolert sett fornuftig. Konkret for denne saken kunne det likevel, også av hensyn til bakenforliggende bebyggelse, vært ønskelig med en noe lavere grad av utnytting med en oppsplitting av bygningskroppen i to. Dette ble tatt opp på forhåndskonferansen med tiltakshaver som vurderte dette som ugjennomførbart.

Når det gjelder uteoppholdsarealet så legger planforslaget til grunn at eksisterende kommunalt friområde øst for bebyggelsen kan legges til grunn som premiss for utbyggingen. Dette vurderer kommunen som akseptabelt, men har da presisert at utbyggingsavtalen som fremforhandles også kan benyttes til tiltak på dette området. Dette har forslagsstiller tatt inn i planbeskrivelsens pkt. 3.2.

Med et mulig unntak hva gjelder bygningskroppens volum og høyde og dettes virkning for de nære omgivelsene øst for tiltaket, finner kommunen at planforslaget på en god måte ivaretar målsettingen om en avslutning av byggeområdet. Den planlagte turstien forbi området er med på å ivareta allmennhetens adgang til og bruk av området.

Kommunen finner videre at de vurderinger som fremgår av konsekvensutredningen er tilfredsstillende som grunnlag for planforslaget.

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i Naturmangfoldloven §§ 9-12.

I forhold til Verdalsvassdragets status som varig verna vassdrag vurderer kommunen at tiltaket ikke reduseres områdets verneverdi. Dette fordi arealet verken innehar betydelige verdier knyttet til zoologi, botanikk, geologi, kulturhistorie eller landskapsbilde. Når det gjelder hensynet til friluftsliv ivaretas dette på en tilfredsstillende måte etter kommunens syn med opparbeidelsen av tursti foran tiltaket. Disponeringen av første etasje til parkering gjør at tiltaket får en mindre privatiserende effekt på turstiområdet enn hva tilfellet ville vært om det her var direkte innsyn i boligene. Tiltaket griper dog noe inn i det vernede vassdraget med plastring av deler av elvestrekingen for å sikre bebyggelsen. Hvorvidt dette er konsesjonspliktig iht. Vannressurslovens § 8 må fastsettes av vassdragsmyndigheten NVE.

Kommunen finner etter en helhetsvurdering at planforslaget slik det foreligger ivaretar de krav og hensyn som et boligprosjekt av denne typen må ivareta. Ideelt sett kunne man ønsket seg et lavere bygg og en oppsplitting av bygningskroppen i to deler, men dette er vanskelig. Krav om evt. flatt tak/pulttak vil også harmonere dårlig med omgivelsene.

Slik planbestemmelsene ønskes fremmet av tiltakshaver står det under § 3.2 at renovasjonsanlegget fortrinnsvis skal utformes som en nedgravd løsning. Kommunen bør under politisk behandling vurdere hvorvidt «fortrinnsvis» skal tas ut.

Forslag til detaljregulering for Brygga II legges ut til høring og offentlig ettersyn i seks uker i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-10.  

 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 28.05.2014 14:42
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS