Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 09.06.15 - PS 42/15 Detaljregulering Reinsholm sør

Saksbehandler: Per Anders Røstad

Arkivref : 2014/7351 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 09.06.2015 42/15
Kommunstyret    

 
Rådmannens innstilling:  
Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

  • Reguleringsbestemmelsenes § 3.8, forurensning i grunnen, endres til: «Det må foretas prøvegraving og prøvetaking med sikte på å avdekke evt. forurensning i grunnen. Evt forurenset masse må skiftes ut. Dette skal være gjennomført før bygging igangsettes.»
     
  • Reguleringsbestemmelsenes § 5.5, parkeringsplasser for sykkel, endres til: «Det skal settes av min 2 sykkelparkeringsplass pr. bolig for områdene BB1, BB2 og BB3. Sykkelparkeringsplassene skal være fortrinnsvis være overdekket med tak.
     

Forslag til detaljregulering for Reinsholm sør, med overnevnte endringer, vedtas i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg: 

  1. Planbeskrivelse, datert 15/1 2015 
  2. Plankart, datert 29/5 2015
  3. Planbestemmelser, datert 15/1 2015
  4. ROS-analyse, datert 15.1.2015
  5. Geoteknisk vurdering, datert 10.12.2014
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Høringsuttalelser.

Saksopplysninger:
Sammendrag
.
Forslaget til detaljregulering for Reinsholm sør legger til rette for omregulering til konsentrert boligbebyggelse på et større industriområde på Reinsholm.

Reinsholm er i ferd med å bli et stort sentralt boligområde i sentrum og dette planforslaget tilrettelegger for en videreutvikling av dette. Vi er i ferd med å se at mindre sentrumsnære industriområder etter hvert blir transformert til boligbebyggelse. For videreutviklingen av Verdal by har dette flere positive sider. Både foreslåtte tetthet og bygningstyper samsvarer med hva som finnes ellers på Reinsholm i dag.

I løpet av høringsperioden kom det inn flere innspill til planforslaget. Innspillene er delvis tatt til følge i innstillingen.

Rådmannen foreslår at planen vedtas med de foreslåtte endringene

Høring.
Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr 19/15. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

  1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 30/4 2014
    Landbruksavdelingen er opptatt av at denne utnyttingen burde vært sikret som en minimum utnytting av området, og vi råder kommunen til å sikre dette gjennom krav om minimum utnytting i reguleringsbestemmelsene.
     
    Miljøvernavdelingen registrerer at det er satt av 0,75 sykkelparkeringsplasser pr bolig. Med bakgrunn i de statlige signaler om å bidra til å styrke sykkel som transportform vil de tilrå at dette økes noe. Miljøvernavdelingen råder kommunen til å øke kravet til sykkelparkeringsdekning til 2 plasser per boenhet.
     
    Med hensyn til bestemmelsens § 3.8, Forurensning i grunnen, bør det tas inn som rekkefølgekrav at prøvegraving, prøvetaking og evt. nødvendig masseutskifting skal utføres før bygging igangsettes.
     
    Kommentar:
    Planforslaget er en detaljregulering som viser omriss av den planlagte bebyggelsen. Kommunen mener derfor det er unødvendig med en minimum utnyttelsesgrad.
     
    I reguleringsbestemmelsene er det avsatt 0,75 sykkelparkeringsplass pr. bolig for område BB1 og 1 sykkelparkeringsplass pr. bolig for områdene BB2 og BB3. Kommunen er enig med Fylkesmannen i at dette virker knapt hvis målet er å tilrettelegge bedre for sykling. Det kan diskuteres hva som er tilstrekkelig antall, men i reguleringen av Kvislatunet 2, som er sammenlignbart, ble det satt krav til 2 plasser pr. boenhet. Kommunen bør legge seg på samme linje her, og foreslår derfor at bestemmelsen endres til minimum 2 plasser pr. boenhet, slik miljøvernavdelingen foreslår.
     
    Miljøvernavdelingens rekkefølgekrav, i forhold til forurensning i grunnen, foreslås tatt inn i reguleringsbestemmelsene.
     
  2. Nord Trøndelag fylkeskommune, datert 29/4 2015
    Høyde på blokkene bør holdes så lav som mulig, for å redusere ulempene for eneboligene på østsida. Fylkeskommunen ser ingen begrunnelse for å tillate pulttak som krever 1,5m ekstra høyde på blokkene, og anbefaler derfor at maks tillatt høyde på blokkene blir 10,0m.
     
    Kommunedelplanens krav til «felles eller offentlig uteareal pr bolig» gjelder også for eneboliger. Eneboligene må dermed regnes med når areal til leik og opphold ute skal dimensjoneres. Smale, ubebygde striper innenfor byggeområdet kan vanskelig benyttes til felles leik og aktivitet, og kan dermed ikke inngå i beregningsgrunnlaget. Ut ifra dette vil fylkeskommunen sterkt anbefale bearbeiding av planen som sikrer tilstrekkelig uteoppholdsareal i henhold til kommunedelplanens bestemmelser.
     
    I beskrivelsen framgår det at det er eksisterende fortau langs kassefabrikkvegen. Vi kan ikke se at det framgår av planforslaget, og ber om at dette tegnes inn.
     
    Kommentar:
    I realiteten vil det være små forskjeller for boligene lengst øst om blokkbebyggelsen blir 10 eller 11,5 meter høy. Pulttak er en mye brukt takform som vi mener kan tillates i dette området. Det har større betydning at området får et enhetlig preg, noe som er sikret i reguleringsbestemmelsene.
     
    Innenfor planen er det avsatt ca. 1700 m2 til felles lek- og uteareal. I tillegg kommer areal rundt bygningene som også vil inngå i dette arealet. Eneboligene vil ha eget hageareal på hver tomt. I sum vil dette være innenfor kommuneplanens krav til minimum 50 m2 pr. bolig.
     
    Langs Kassafabrikkvegen er det ikke tatt med fortau. Det vil være naturlig at et eventuelt fortau kommer på vestsiden av vegen. På vestsiden ligger det areal som på sikt kan transformeres til nye boligområder, men inntil videre ligger det aktiv næringsvirksomhet på denne siden. Planforslaget sikrer regulerte gangforbindelser gjennom planområdet.
     
  3. Statens vegvesen, datert 16/4 2015
    Der det planlegges konsentrert bebyggelse som ligger sentrumsnært bør det også legges godt til rette for bruk av miljøvennlige transportmidler. Det bør planlegges for gode og attraktive snarveger for gående og for syklende fra boligområdet og mot sentrum. Anbefalt parkeringsnorm for sykkel er nærmere angitt i Statens vegvesen sin håndbok V l22 "Sykkelhåndboka". Her er minimum antall p-plasser for sykkel ved bolig angitt til l-3 plasser pr. bolig. Med bakgrunn i de statlige planretningslinjenes vektlegging av behovet for å styrke sykkel og gange som transportform, vil vi be kommunen vurdere om planen legger til rette for tilstrekkelig antall parkeringsplasser for sykkel i forhold til tilgjengelighet for bil.
     
    Kommentar:
    Det foreslås at bestemmelsen endres til minimum 2 plasser pr. boenhet.
     

Endringer etter høring.
I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene:

Plankart.
Små endringer av omriss av bebyggelsen innenfor BB1 og område for avfallsstasjon

Vurdering:
Forslaget til detaljregulering av Reinsholm sør innebærer en omdisponering fra industriformål til boligformål for et sentralt beliggende område i Verdal sentrum.

Reinsholm er iferd med å bli et stort sentralt boligområde i sentrum og dette planforslaget tilrettelegger for en videreutvikling av dette. Vi er i ferd med å se at mindre sentrumsnære industriområder etter hvert blir transformert til boligbebyggelse. For videreutviklingen av Verdal by har dette flere positive sider. Konsentrert og sentral boligbebyggelse gir lett tilgang til sentrale sentrumsfunksjoner, kollektivtransport og skoler og barnehager, samtidig som det minsker presset på fulldyrka landbruksjord som sentrum er omgitt av. Særlig for industrivirksomhet som har miljømessige utfordringer vil det være bedre om disse samles i industriparken på Ørin og ikke inne blant boligbebyggelsen.

Planforslaget foreslår en blanding av konsentrert eneboligbebyggelse og blokkbebyggelse. Både foreslåtte tetthet og bygningstyper samsvarer med hva som finnes ellers på Reinsholm i dag.

Rådmannen foreslår planen vedtas. 

 
 

Saksprotokoll og sakspapir 1. gangs behandling. 

Saksprotokoll i Komité plan og samfunn i Verdal - 10.03.2015

BEHANDLING:
Ved votering ble rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Forslag til detaljregulering for Reinsholm sør sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

 

Saksopplysninger:
Bakgrunn.
Arcon Prosjekt AS fremmer på vegne av FS Utvikling AS og Øra Eiendom AS et privat forslag til reguleringsplan. Formålet med reguleringen er å tilrettelegge planområdet for boligformål med høy utnyttelse.

Planområdet.

Kartskisse over planområdet 

Planområdet ligger på Reinsholm i Verdal sentrum, og er på 15,4 da. Mot nord ligger eksisterende bebyggelse på Reinsholm. Mot sør og øst er det landbruksareal. Mot vest ligger et industribygg (Nordsuvenir).

I dag står det tre lagerbygninger på området Gnr 23 Bnr 25. På eiendommen Gnr 23 Bnr 14 ligger det tidligere lokaler til en motorsykkelklubb. På Gnr 23 Bnr 53 ligger det et lagerbygg. På tomta med Gnr 23 Bnr 25 er det et kratt av løvskog. Tomta har blitt benyttet til lagring av masser.

Planstatus.
Planområdet er regulert gjennom reguleringsplan for Reinsholm vedtatt 28/4/2003 og kommunedelplan for Verdal by,

Planforslaget er en endring av fastlagt formål i regulerinsplan for Reinsholm fra industri til boligformål. Området er tidligere regulert til utbygging, og kommunen vurderer at

planforslaget ikke kommer i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens § 4.

Planforslaget.
Generelt.
Planforslaget er en detaljregulering som viser bebyggelsens plassering, internt vegsystem og tomtedeling. Planforslaget inneholder tett boligbebyggelse på et sentrumsnært område.

Bebyggelsen.
Det planlegges en blanding av kjedede eneboliger og blokkbebyggelse. I alt tilrettelegger planforslaget for 67 boligenheter

Tegning som visweer bebyggelsens plassering 

Biladkomst og gang-/sykkelveg.
Adkomst til området er fra Kassefabrikkvegen. Området er tilgjengelig for gående og syklende via eksisterende fortau langs Kassefabrikkvegen. Langs de planlagte blokkene blir det etablert et fortau med 2m bredde. I tillegg blir det et fortau intern i området mellom BK2 og BK3.

Parkering.
I reguleringsbestemmelsene er det satt krav om 1,2 P-plasser pr bolig. Dette er i tråd med føringene i kommunedelplan for Verdal by. Eneboligene får carport og gjesteparkering på egen tomt, mens boligblokkene får parkering eller garasje/carport på østsiden av bygningen. Parkering er samlet på en side for å oppnå gode bilfrie områder på vestsiden av bygningene.

Det er satt av 0,75 sykkelparkeringsplasser pr bolig for BB1 og 1,0 sykkelparkeringsplasser pr bolig for BB2 og BB3. Sykkelparkeringsplassene skal fortrinnsvis være overdekket med tak.

Lek og uteopphold.
Det forutsettes at uteoppholdsareal for eneboligene løses innenfor egen tomt. For blokkbebyggelsen er det regulert inn områder til felles uteopphold. Arealene på planen som er angitt med formål Uteopphold er på til sammen ca 1700m2. Dette gir et areal på 33m2 pr boenhet. I tillegg kommer areal i boligformålene som ikke blir bebygd. Områdene for lek/uteopphold skal minst være utstyrt med sandkasse, huske og benker.

Støy.
Området er lite støyutsatt.

Risiko- og sårbarhetsanalyse.
Forslagsstiller har utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse basert på direktoratet for sivil beredskaps veileder.

De temaene som det i hht analysen er nødvendig å vurdere nærmere, og som er behandlet i planbeskrivelsen er:

  • Høyspentledninger
  • Flom
  • Forurensning i grunnen
     

Det må tas hensyn til høyspentledninger i Kassefabrikkvegen, og luftspenn som går over til jordkabel lengst sør-øst på planområdet. I plankartet er det avsatt hensynssoner rundt luftspennet i sør-øst. I tillegg er det i reguleringsbestemmelsene satt byggegrenser i forhold til alle høyspenningsanlegg.

Ved planlegging av boliger skal det tas høyde for 200-årsflom. NVE har laget flomsonekart for Verdal for en 200-årsflom. Beregningene viser at vann-nivået på det aktuelle området vil være på kote 3,9m. NVE anbefaler at OK golv i 1.etg ligger 0,5m over kotehøyde ved en 200-årsflom.

I reguleringsbestemmelsene er det lagt inn krav om at OK golv i 1.etg skal ligge på kote 4,5.

Området har blitt benyttet til lagring av masser og det er uavklart om grunnen er forurenset. Reguleringsbestemmelsene sikrer at det må foretas prøvegraving for å avdekke om grunnen er forurenset. Eventuell forurenset masse må skiftes ut.

Kulturminner.
Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner på tomta etter Kulturminnelovens § 3. Dersom det oppdages kulturminner under byggearbeidet, gjelder varslingsplikten.

Biologisk mangfold.
Det er ikke registrert område for bevaring av biologisk mangfold på planområdet (Artsdatabasen og naturbase.no). Tiltaket er vurdert å ikke komme i konflikt med NML §8-12.

Utbyggingsavtale.
Parallelt med plansaken jobbes det med en utbyggingsavtale med kommunen.

Planprosess.
Medvirkning.
Varsel om igangsettelse av planarbeid for Reinsholm sør ble annonsert i Verdalingen 27.9.2014 og 2.10.2014. Naboer og rettighetshavere i området ble på ordinært vis tilskrevet med varsel om igangsettelse av planarbeid i brev. Det kom inn innspill på varselet om oppstart. Innspillene er referert og kommentert av forslagsstiller i vedlagte planbeskrivelse.

Vurdering:
Forslaget til detaljregulering av Reinsholm sør innebærer en omdisponering fra industriformål til boligformål for et sentralt beliggende område i Verdal sentrum.

Reinsholm er iferd med å bli et stort sentralt boligområde i sentrum og dette planforslaget tilrettelegger for en videreutvikling av dette. Vi er i ferd med å se at mindre sentrumsnære industriområder etter hvert blir transformert til boligbebyggelse. For videreutviklingen av Verdal by har dette flere positive sider. Konsentrert og sentral boligbebyggelse gir lett tilgang til sentrale sentrumsfunksjoner, kollektivtransport og skoler og barnehager, samtidig som det minsker presset på fulldyrka landbruksjord som sentrum er omgitt av. Særlig for industrivirksomhet som har miljømessige utfordringer vil det være bedre om disse samles i industriparken på Ørin og ikke inne blant boligbebyggelsen.

Planforslaget foreslår en blanding av konsentrert eneboligbebyggelse og blokkbebyggelse. Både foreslåtte tetthet og bygningstyper samsvarer med hva som finnes ellers på Reinsholm i dag.

Rådmannen foreslår at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, slik at alle berørte får uttale seg.

 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 02.06.2015 13:12
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS