Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 09.06.15 - PS 43/15 Søknad om oppføring av hybelbygg - Havfruvegen 12 - KS Eiendom AS

Saksbehandler: Audhild Slapgård

Arkivref : 2015/1300 - /1721/18/1416

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 09.06.2015 43/15

 
Rådmannens forslag til vedtak: 
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 20-1 gis det ikke tiltakelse til oppføring av midlertidig hybelbygg på eiendommen 18/1416 adresse Havfruvegen 12, i Verdal kommune.

Vedtaket kan påklages i samsvar med forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket.

Vedlegg: 

  1. Situasjonskart
  2. Tegninger
  3. Vedtak ifht innleid arbeidskraft
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 

  1. Søknad om tillatelse til tiltak
  2. Nabovarsling
  3. Søknad om ansvarsretter med tilhørende dokumenter
     

Saksopplysninger:
Innherred samkommunen mottok den 3. mars 2015 søknad Trøndelag Betongsprøytning AS om oppføring av midlertidig hybelbygg på eiendommen 18/1416 adresse Havfruvegen 12, i Verdal kommune. Bygget skal inneholde tre soverom med felles stue, kjøkken og bad. Nybygget har et BYA på 61,4 m2 og oppføres i tilknytning til eksisterende brakke. Brakken skal også benyttes som hybel for en person. Samlet BYA vil etter oppføring komme på 98,5 m2. Selve bygget søkes oppført med pulttak der fallet på taket er på 4 grader. Byggets høyeste punkt vil komme på 3,7 meter.

Det søkes om å benytte bygget som hybler i to år, etter dette kan bygget med enkle grep gjøres om til kontor dersom behovet for bemanning endrer seg.

Vurdering:
Nabovarsling:
Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med plan og bygningslovens § 21-3. Det har ikke kommet noen merknader til tiltaket.

Planstatus:
Omsøkte tiltak reguleres av reguleringsplan Tine med naboområder plan id 2008006. eiendommen er regulert til industri/ lager. Tiltaket er ikke i samsvar med formålet og det er søkt om dispensasjon fra dette.

Vurdering av saken:
Da dette bygget kun midlertidig skal benyttes som hybler, stilles det ikke noe krav om at tiltaket skal være i samsvar med formålet i plan. Jf. § 30-5. Jf. lovens forarbeider (Ot.prp. nr. 45 (2007-2008 side 250) der det fremgår at departementet har lagt til grunn at reguleringsplanen ikke har bindende virkning for midlertidige tiltak som skal plasseres i inntil 2 år, med mindre planen selv uttrykkelig forbyr dette. Gjeldene reguleringsplan har ingen slike forbud og tiltaket krever derfor ingen dispensasjon. Det er likevel noen av de samme hensynene som bør vurderes før et slik tiltak tillates.

Formålet med å regulere et område til industri og lager er klart nok et ønske om å unngå nettopp boligbebyggelse i slike områder. Blant annet gjør miljøhensyn seg gjeldende, da man som hovedregel må anta at et industri- og forretningsområde ikke er tilrettelagt for boligbebyggelse. Det kan foreligge økt forurensning og liten eller ingen tilgang til utendørs oppholdsareal. Hovedformålet bak planen selv må også ha betydning i den samlede vurdering.

Kommunen mener det også må vektlegges at tiltaket ikke tar sikte på å være noen permanent bolig for den innleide arbeidskraft. Det må antas at den enkelte arbeider benytter omsøkte tiltak i et midlertidig omfang og kun i det tidsrom oppdraget varer. Dette kan tale for at kravene til oppholdsareal utendørs og generelle miljømessige krav ikke bør være like strenge som hvis det var snakk om permanent beboelse for den enkelte arbeider.

Samtidig er det klart at hovedformålet bak reguleringsplanen var å opprette et særskilt industriområde. Hensikten med dette må ha vært å unngå boligbebyggelse i område, både av hensyn til næringsvirksomheten selv og til mulige beboere.

Likevel er det noen sider ved dette som må anses som positive. Dette tiltaket sørger for at lokale bedrifter får mulighet til å huse den arbeidskraft som til enhver tid er nødvendig i sin bedrift. Fra et næringsmessig perspektiv kan tiltaket således hevdes å være positivt. Tiltaket medfører også at arbeidstakerne vil ha enkel tilgang til arbeidsstedet. Videre må dette bygget kunne ansees som et godt alternativ til å bo i rene hybelbrakker. På den annen side finnes det trolig områder i kommunen som er mer egnet for slik bebyggelse enn omsøkte tomt er.

Videre er det klart at dette ikke er noe nytt fenomen for kommunen. Her kan det blant annet vises til Ørin Overnatting AS. Disse brakkene ligger ikke særlig langt unna, men omfattes av en annen reguleringsplan. Til tross for dette, er prinsippet det samme i begge tilfeller. Dette taler for at kommunen bør godkjenne også dette tiltaket midlertidig for inntil 2 år.

Det som gjør at denne saken kommer i en litt særstilling er at kommunen nå er i gang med å lage en ny kommunedel plan for Verdal by område. I denne planen skal et område åpnes for flere formål, deriblant privat tjenesteyting. Der har kommunen et ønske å samle all midlertidig beboelse på et sted. Dette begrunnes med både hensyn til den enkelte arbeideren, men også av helse og sikkerhetsmessige årsaker. Videre er det slik at det nye område kan tilrettelegges på en annen måte enn hva som er tilfelle for boligbrakkeområdene i dag. I denne saken dreier det seg ikke om noen videreføring av eksiterende hybelbrakker, men en ny etablering. Det har ikke tidligere vært noen hybelbrakker eller bygg til beboelse på denne eiendommen. Med tanke på den planprosessen som pågår, anser kommunen det som uheldig dersom man åpner for nok en boligbebyggelse på industriområdet.

Dersom man ser på vilkåret vesentlig tilsidesatt i pbl § 19-2, samt tredje ledd i samme bestemmelse. Fremgår det klart at man skal legge stor vekt på konsekvenser for hele, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bakgrunnen for dette er å forhindre at de gis tillatelser til løsninger som kommer i konflikt med dette. Og nettopp dette er hensyn som vil bli ivaretatt i den kommende kommunedelplan for Verdal by.

Vedlagt søknaden ligger det et oversiktskart viser at det aktuelle området ligger forholdsvis skjermet til for støy og forurensning, samt at trafikkforholdene ikke vil være problematiske rundt denne eiendommen da den ligger litt utenfor hovedaktivitetsområdet.

Det må likevel stilles spørsmål om dette midlertidige tiltaket kan vanskeliggjøre gjennomføringen av plan eller de hensyn den er ment å ivareta.

Generelt kan man si at det ikke er noen heldig situasjon å blande formålene industri og bolig. Dette er to vidt forskjellige formål som vanskelig lar seg forene. Industriområdene er ikke tilrettelagt for boligformål og dersom disse to formålene blandes, er det enkelt å forestille seg at industrien vil måtte ta noe hensyn som ikke et optimale i forhold til produksjonen.

Selv om dette er av avgjørende betydning, er det et faktum at dette bygget ikke har noe midlertidig preg over seg, siden det ikke er transportabelt. Fra tiltakshavers side begrunnes dette med at bygget etter endt to årsperiode, skal benyttes til lager/kontorbygg.

Videre er det slik at det er en knapphet på industritomter i kommunen og det er viktig at de områdene som faktisk er regulert til industriformål også blir benyttet til industri. Ser man dette i forhold til jordvernet, er det klart at det er viktig at de områdene som alt er avsatt til industriformål blir utnyttet på best mulig måte, slik at man hindrer at nye jordbruksarealer går tapt.

Konklusjon:
Etter en samlet vurdering har kommunen kommet frem til at det ikke er ønskelig med flere midlertidige boenheter på industriområdet enn de som alt er etablert og har godkjennelse.

Generelt om midlertidige boligbrakker i Verdal:
Kommunen viser til saksfremlegg av Jostein Grimstad arkiv ref. 2012/520 om innleid arbeidskraft. Der det heter:

«Det kortsiktige perspektivet:

Kortsiktige løsninger etableres ut fra at kommunestyret for en periode ser at det er nødvendig å være åpen for midlertidige dispensasjoner, og da basert på følgende kriterier:

  • Skal gjelde midlertidig innleid arbeidskraft. Dvs. annen beboelse av f.eks studenter er ikke tillatt.
  • Skal ha begrenset varighet. Dvs. det kan ikke løses ved oppføring av permanente bygg eller som 2. etg på garasje, verksted osv.
  • Skal i hovedsak basere seg på en bilfri tilværelse, dvs. begrenset avsatt plass til parkering
  • Trenger ikke å begrense seg til bare egne ansatte siden en begrensning vil bli vanskelig å følge opp.
  • Botilbud basert på dispensasjon forutsettes opphørt på det tidspunkt strukturert og langsiktig løsning er etablert.
     

Det langsiktige perspektivet:

Ørin overnatting AS sitt areal, hvor denne type virksomhet i dag drives med dispensasjon, etableres som permanent område for drift av virksomhet for midlertidig innleid arbeidskraft.
Areal i randsonen av industriområdet, ved barnehagen, utredes som areal for etablering av langsiktig og regulert løsning for å huse midlertidig innleid arbeidskraft.
Begge arealene må gis tydelige regulerings-/bruksbestemmelser.
Oppføring av bygg i industriområdet for øvrig skal ikke inkludere overnattingskapasitet.»

(...)

«Viktige premisser

Med basis i formannskapets diskusjoner er følgende premisser etablert som spesielt viktige for det videre løsningsarbeid.

  1. Tydelig skille mellom kortsiktige og langsiktige løsninger. På kort sikt etableres et forutsigbart dispensasjonsregime. På lang sikt må det etableres en regulert og strukturert løsning.
  2. Verdal er en industrikommune som skal ha et tydelig og rendyrket industriområde, og hegne om denne profilen.
  3. Det må ikke etableres løsninger som legger beskrankninger på den videre sentrumsutviklingen.
  4. Målet om å legge til rette for permanent bosetting som viktigst står fast.
  5. Oppmerksomhet på at det er en etablert overnattings- og serveringsbransje i kommunen.
    Rammevilkårene for denne må ivaretas, slik at det ikke blir etablert konkurransevridende midlertidige tiltak for denne.»
     

Saksfremlegget ligger i sin helhet vedlagt.

Ut fra vedtaket arkiv ref. 2012/520, kan man konkludere med at kommunen jobber mot en langsiktig løsning rundt dette med bopel for midlertidig arbeidskraft, der man skal vise varsomhet med å gi nye tillatelser.

For kommunen si del er det viktig at ingen aktør gis et uberettiget konkurransefortrinn. Man må også etterstrebe å behandle alle like tilfeller likt, slik at kommunen på ingen måte foretar usaklig forskjellsbehandling av de ulike aktørene.

Kort om likebehandlingsprinsippet:
Utgangspunktet i forvaltningen er at like tilfeller skal behandles likt. Dette gir uttrykk for det ulovfestede likhetsprinsippet, som til en viss grad legger rettslige bånd på forvaltningens skjønnsutøvelse. Dette innebærer ikke at kommunen ikke har adgang til å forskjellsbehandle, men likhetsprinsippet medfører at kommunen må ha saklig grunn til å forskjellsbehandle. I dette ligger altså et forbud mot såkalt usaklig forskjellsbehandling.

Vurderingen av hva som kan regnes som saklig begrunnelse, må skje basert på det konkrete tilfelle. Det er de enkeltstående avvik fra en ellers generell praksis som i første rekke må anses for å være en krenkelse av likhetsprinsippet, jf. juridisk teori. At noen innen kommunen har fått en særlig gunstig behandling, om mulig på sviktende grunnlag, gir ikke andre rett til å kreve det samme jf. Høyesteretts avgjørelse i sak Rt.1983 s.1290. Dersom forvaltningen ut fra en bevisst vurdering ønsker å legge nye retningslinjer til grunn for sin myndighetsutøvelse, kan klager ikke få kjent vedtaket ugyldig alene under henvisning til tidligere praksis. I dette ligger en adgang til en generell omlegging av forvaltningspraksis jf. Rt.1954 s.1156.

Tilsvarende må også antas å være grunnlaget for Sivilombudsmannens avgjørelse fra 2006, jf. Somb-2006-71, hvor det uttales at "dispensasjonsvurderingen må ta utgangspunkt i de hensyn den aktuelle forbudsbestemmelse skal ivareta". I nevnte sak uttales det videre at likebehandlingshensyn ikke alene kan begrunne at det skal gis dispensasjon og at "den konkrete vurderingen av om det foreligger særlige grunner til å dispensere i saken, ikke skal erstattes med en vurdering av hvorvidt det foreligger (usaklig) forskjellsbehandling".

Dette innebærer at kommunen må sørge for å behandle like tilfeller likt. Dette medfører at samtlige søknader om midlertidig brakker/ hybler innenfor industriområdet bør behandles i samsvar med dette vedtaket, inntil ny kommunedel plan for Verdal by foreligger. 
 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 02.06.2015 13:38
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS