Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 09.12.14 - PS 85/14 Søknad om dispensasjon fra utnyttelsesgraden - 1721/18/98 Gamle Storgate 23 A - ombygging/fasadeendring av bolig og ny garasje - Kjellrun og Stig Arild Myhre

Saksbehandler: Johannes Olav Nestvold

Arkivref : 2014/6265 - /1721/18/98

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 09.12.2014 85/14

 
Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 19-2 gis dispensasjon fra kommunedelplan Verdal by med plan id: 2005008, dette vedrørende utnyttelsesgraden. Begrunnelse og forutsetninger er gitt i saksfremlegget.

Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 20-2 (tiltak som krever søknad og tiltak som kan foretas av tiltakshaver) og vedtatte delegasjons-bestemmelser godkjennes søknad om tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger:

  • Bygget skal oppføres i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter.
     

Vedlegg: 

  1. Tegninger
  2. Situasjonskart
  3. Avtale om vedlikehold av garasje/bod
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 

  1. Søknad
  2. Gjenpart av nabovarsel
  3. Søknad om ansvarsrett
  4. Gjennomføringsplan
  5. Søknad om dispensasjon, naboerklæringer, nabovarsling.
     

Saksopplysninger:
Kommunen mottok den 27. august 2014 søknad om ombygging/fasadeendring av bolig og ny garasje, Gamle Storgate 23 A med tiltakshavere Kjellrun og Stig Arild Myhre.

Søknaden gjelder riving av eksisterende og oppføring av ny garasje. I henhold til innsendt byggesøknad av 07.09.1970 har eksisterende garasje på tomten et bebygd areal (BYA) på 33 m2, mens ny omsøkt garasje har et BYA på 47 m2. Søknaden omfatter også utvidelse av balkong og terrasse nordvest og utvidelse av terrasse sørøst.

Omsøkt tiltak omfattes av kommunedelplan Verdal by med plan id: 2005008. Eiendommen er avsatt til boligområde – nåværende.

Om garasjer er sagt følgende i reguleringsbestemmelsene pkt 3.2:
«Garasje kan oppføres med totalt bruksareal (BRA) på maksimalt 50 m2. Garasjer kan ha maksimal gesimshøyde på 3,0 meter og maksimal mønehøyde på 5,5 meter over ferdig planert terreng». Omsøkt garasje har et BYA på 47 m2, noe som tilsier at bruksarealet (BRA) vil være mindre. Garasjen har en gesimshøyde på 2,6 meter og er tenkt oppføres med pulttak.

Vedrørende grad av utnytting er det sagt følgende i reguleringsbestemmelsene pkt 3.4:
«Største tillatt bebygd areal (BYA) er 33 % av netto tomt.» Etter beregning anses utnyttelsesgraden å komme på ca 35 % av netto tomt etter utbyggingen. Både gnr 18, bnr 98 og gnr 18, bnr 338 er medregnet i tomtearealet. Den 02.10.14 ble søknaden supplert av søknad om dispensasjon fra ovennevnte bestemmelse for grad av utnytting, dette med følgende begrunnelse:
"GNR/BNR 18/98 OMBYGGING AV BOLIG OG GARASJE
Søknad om dispensasjon fra bestemmelser i kommunedelplan for Verdal By

Viser til tidligere innsendt søknad om rammetillatelse, og spørsmål fra saksbehandler vedrørende avstander til nabogrense, og utnyttelsesgrad.

Omsøkte bolig og garasje er oppført ca. 1959.
Bygningsmassen er nærmere nabogrense enn 4 meter.
Utnyttelsesgrad er over 33%, som er satt i planbestemmelsene.

Dette er bygningsmasse som sto før kommuneplanens arealdel ble vedtatt. Vi mener dermed at det bør være mulig å bygge om, innenfor denne rammen. Vi mener videre at det er relevant for vurderingen at ny bebyggelse i området basert på egne reguleringsplaner har utnyttelsesgrad vesentlig over 33%, og at bestemmelsene i kommunedelplanen gir rom for å øke utnyttelsesgraden til inntil 66% ved utbygging av "flere tilstøtende eiendommer".

Vi velger imidlertid å få situasjonen bekreftet i vedtak fra Verdal kommune.

Det er innhentet egenerklæringer vedrørende avstand til nabogrense.

Vi søker med dette om dispensasjon fra bestemmelser om utnyttelsesgrad i kommunedelplan Verdal By i ht. omsøkte ombygging.

Det er utsendt nye nabovarsler og innhentet samtykke til tiltaket fra naboer.

Vi ser ikke at noen av de momenter som er omtalt ovenfor skulle medføre ulemper."

Det fremgår av pbl § 29-4 2 ledd at avstanden til nabogrensen skal være minst 4,0 meter. Formålet bak bestemmelsen er brannvernhensyn, behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand til nabobebyggelsen, samt hensynet til terrengs- og omgivelsestilpasning av bygningskropp, jfr. rundskriv H-18/90.

I henhold til pbl § 29-4. 3 ledd, bokstav b) er det gitt at «Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense... ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak». Årsaken til dette er at garasjer med bruttoareal til og med 50 m2 kan bygges uten brannskille mot annet byggverk i samme bruksenhet, for eksempel inntil en enebolig, jfr. veiledning til TEK10 § 11-8.

Det foreligger ingen innvendinger til omsøkt tiltak ved nabovarslingen. Det foreligger naboerklæring fra Oddbjørn Varslott som eier av gnr 18, bnr 97 på at eier av gnr 18, bnr 98/338 er gitt tillatelse til å oppføre tiltaket inntil felles tomtegrense. Verdal kommune har også samtykket i at tiltaket kan oppføres inntil felles tomtegrense mot friområde. Erklæringene taler for at tiltakshaver kan sette opp garasjen i tomtegrensen mot tilstøtende naboer. Til sist er det inngått avtale med eier av gnr 18, bnr 97 på at vedlikehold av carport/bod kan utføres på vedkommendes eiendom. Det er et ytterligere moment at garasjen plasseres på tilnærmet lik plassering som for eksisterende garasje som nå er omsøkt revet. Kommunen har med dette ingen særlige innvendinger mot at garasjens får en plassering som omsøkt.

I henhold til pbl § 29-4, tredje ledd bokstav a) er det gitt at «Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke...». Utvidelsen av veranda og terrasser vil i følge situasjonskartet komme nærmere byggegrensene til gnr 18, bnr 115 med eier Verdal kommune enn 4,0 meter. Verdal kommune har samtykket i at tiltaket kan oppføres inntil felles tomtegrense. Tiltaket anses ikke å ha innvirkning på siktforholdene for tilstøtende kommunal veg (Gamle Storgate). Utvidelsen av terrassene/verandaene vil heller ikke ha betydning for brannvernhensyn da avstanden til nabobygningene er større enn 8,0 meter, jfr. TEK10 § 11-6. Kommunen har med dette ingen særlige innvendinger mot at terrassene/verandaene får en plassering som omsøkt.

Kommunen forutsetter at tillatelsen gis med det forbehold at ingen deler av tiltaket (eks. takutstikk) bryter med tomtegrensen. Det forutsettes at tiltakshaver foretar nødvendig brannteknisk sikring av garasjen, jfr. TEK10 § 11-6

Vurdering:
Kommunens adgang til å innvilge dispensasjon fra planer med tilhørende utnyttelsesgrad er hjemlet i pbl. § 19-2(1), hvor det fremgår at "kommunen kan gi varig (...) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i (...) medhold av denne lov."

Utgangspunktet er således at det kan gis dispensasjon fra Kommunedelplan for Verdal by. Ordlyden "kan" viser imidlertid at tiltakshaver ikke har noe rettskrav på å få innvilget dispensasjon. Forutsatt at vilkårene i pbl § 19-2(2) er oppfylt, må kommunen foreta en konkret helhetsvurdering av den foreliggende søknad.

De kumulative vilkårene for å kunne innvilge dispensasjon fremgår av pbl § 19-2(2). Bestemmelsen fastsetter at dispensasjon ikke kan gis hvis hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra blir "vesentlig tilsidesatt". Videre kreves det at "fordelene ved å gi dispensasjon [må] være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering".

En naturlig forståelse av ordlyden i pbl § 19-2 annet ledd tilsier som utgangspunkt at det skal svært mye til for å dispensere fra vedtatte reguleringsplaner med tilhørende bestemmelser. Dette bekreftes i lovens forarbeider (Ot.prp.nr.32 2007-2008 s.243) hvor det uttales at det ikke skal være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Utstrakt bruk av dispensasjon kan undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag og hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen tilsier derfor at vesentlige endringer bør skje gjennom reguleringsendring og ikke dispensasjon. Samtidig understrekes det i forarbeidene at dispensasjon kan undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag og hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen tilsier derfor at vesentlige endringer bør skje gjennom reguleringsendring og ikke dispensasjon. Samtidig understrekes det i forarbeidene at dispensasjonsadgangen ikke skal være så streng at det forhindrer en hensiktsmessig utvikling.

Det første spørsmålet blir derfor om hensynene bak kommunedelplanens bestemmelser blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av tiltaket.

Hensynet bak bestemmelsen om grad av utnytting er å regulere bygningers volum over terreng og bygningers totale areal. Ytterligere hensyn som skal ivaretas vil være å sikre tilstrekkelige utomhusareal og sørge for en enhetlig utnyttelse av tomter i området.

I dette tilfellet er utnyttelsesgraden beregnet til ca å være 35 % BYA av netto tomteareal. I henhold til gjeldende reguleringsbestemmelser er grad av utnytting for boligtomter satt til 33 % BYA av netto tomteareal. Utgangspunktet er at utnyttelsesgraden overskrides og at det dermed ikke skal innvilges dispensasjon. Kommunen er heller ikke kjent med at det tidligere er gitt dispensasjon fra utnyttelsesgraden i planen. Momentet taler mot at det bør innvilges dispensasjon i dette tilfellet.

Utover dette vil overskridelsen i dette tilfellet være av begrenset karakter, dette sett på bakgrunn av det gjeldende tomtearealet. Tiltaket medfører en utvidelse av eksisterende verandaer/terrasser, samt at garasje oppføres på tilnærmet samme plassering som eksisterende garasje. Eiendommen vil fortsatt ha i behold uteoppholdsarealer på sørøstsiden av eksisterende enebolig. Eiendommen grenser også mot et friområde som gir inntrykk av en større åpenhet og luft mellom bebyggelsen i området.

Kommunen har under tvil kommet til at hensynene bak reguleringsbestemmelsen ikke blir "vesentlig tilsidesatt" som følge av dispensasjonen.

Det neste spørsmålet er om «fordelene ved å gi dispensasjon» er «klart større enn ulempene».

Ulempene med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at slike vedtak kan medføre et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Som nevnt angir forarbeidene at kommunen bare i unntakstilfeller bør gi dispensasjon. Samtidig understrekes det at den høye terskelen for dispensasjon ikke har til hensikt å forhindre en hensiktsmessig utvikling av ubebygde eiendommer som omfattes av en eldre reguleringsplan.

Vedrørende dispensasjonssøknader innenfor kommundelplan for Verdal by er ikke kommunen kjent med at det tidligere er åpnet opp for dispensasjon fra utnyttelsesgraden. Begrunnelsen for dette kan være at man har praktisert en restriktiv linje for søknader om dispensasjon fra utnyttelsesgraden, eller at det det har vært relativt få dispensasjonssøknader da bestemmelsen er å anse som romslige.

Som anført av tiltakshaver vil det kunne være reguleringsplaner innenfor kommunedelplanens område som har høyere utnyttingsgrad enn 33 %. Til dette kan det bemerkes at 33 % utnytting er en relativt høy utnyttingsgrad som av kommunestyret ved vedtakelsen av planen er ansett som hensiktsmessige med tanke på en ønsket arealdisponering.

Det vil til en viss grad være anledning til å legge vekt på tiltakshavers behov og ønsker ved å kunne oppføre ny garasje, samt verandaer. I henhold til innsendt byggesøknad for eksisterende garasje på tomten ser det ut til at garasje har et BYA på 33 m2, mens ny omsøkt garasje har et BYA på 47 m2. Kommunedelplanens bestemmelser åpner opp for at garasjer kan oppføres med et BRA inntil 50 m2 forutsatt at utnyttelsesgraden ikke overstiges. En garasje størrelse på inntil 50 m2 BRA vil kunne anses for å være i tråd med dagens garasjestandard. Tiltakshavers behov for større garasje/ lagringsplass og verandaer kan dermed tale for at dispensasjon skal kunne innvilges.

Ser man på boligområdet for Veita i sin helhet, kan enkelte boligtomter anses å ha en utnyttelse over 33 % av netto tomteareal. Årsaken til dette kan være at utbyggingen har skjedde på et tidligere tidspunkt med andre bestemmelser eller før ikrafttredelsen av nyere plan og bygningslov. Momentet kan tale for at en innvilgelse av dispensasjon ikke vil stride mot en enhetlig utbygging av tomtene i området.

Til sist kan det påpekes at det er gjennomført ny nabovarsling i forbindelse med søknad om dispensasjon fra utnyttelsesgraden. Det er ikke kommet merknader fra tilgrensende naboer på søknaden. Dette kan tilsi at det ikke foreligger avgjørende innsigelser til en utnyttelse utover gjeldende bestemmelser. Momentet taler i retning av at dispensasjon kan innvilges som omsøkt.

På bakgrunn av en samlet helhetsvurdering har kommunen under tvil kommet frem til at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, samt at hensynene bak gjeldende reguleringsplan og lovens formålsbestemmelse ikke er "vesentlig tilsidesatt" som følge av dispensasjonen.

De kumulative vilkårene i pbl § 19-2 anses med dette som oppfylt. Kommunen har ingen vesentlige innvendinger til det omsøkte tiltaket og finner å kunne innvilge dispensasjonen som omsøkt. 
 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 02.12.2014 11:50
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS