Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 09.12.14 - PS 87/14 1721/242/2 - Søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for fradeling av boligtomt fra eiendommen 1721/242/2 Steine østre - Åse og Egil Brenne

Saksbehandler: Johannes Olav Nestvold

Arkivref : 2012/8665 - /1721/242/2

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 09.12.2014 87/14

Rådmannens forslag til vedtak:
I samsvar med de vurderinger/forutsetninger som er gjort i dette saksframlegg, innvilges søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for Verdal kommune til fradeling av boligtomt i LNFR-område. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for fradeling av boligtomter fra eiendommen Steine Østre med gnr/bnr 242/2 i Verdal kommune innvilges. Godkjenningen hjemles i kommuneplanen for Verdal kommune, Plan- og bygningslovens § 11-6 (Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel og Plan- og bygningslovens § 19-2 (Dispensasjonsvedtaket).

Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages, jfr. Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtak er mottatt.
 

Vedlegg:

  1. Oversiktskart 1:5 000 og 1:50 000
  2. Dispensasjonssøknad datert 25.01.2013
  3. Omsøkt situasjonskart datert 14.01.2013
  4. Fylkesmannens uttalelse datert 25.02.2013
  5. Høringsuttalelse NVE datert 08.03.2013
  6. Jordlovsbehandlingen datert 20.04.2013
  7. Geoteknisk notat datert 28.03.2014
  8. Kart av NVE, faresoner datert 18.11.2014
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 

  1. Søknad om utvidet bruk av avkjørsel datert 04.12.2012
  2. Søknad om fradeling av boligtomt fra eiendommen 1721/242/2 datert 14.01.2013
  3. Høringsuttalelse fra reindrift datert 05.02.2013
  4. Høringsuttalelse fra Fylkeskommunen datert 18.02.2013
  5. Kvittering for nabovarsel, avtaler og situasjonskart datert 08.05.2014
  6. Geoteknisk uttalelse vedrørende vann og avløp datert 16.06.2014 
     

Saksopplysninger:
Søknaden.
Innherred samkommune ved enheten for byggesak mottok den 17.01.13 søknad om deling av grunneiendom fra Åse og Egil Brenne.

Søknaden gjelder fradeling av parsell på ca. 800 m2 fra eiendommen Steine Østre gnr 242, bnr 2 i Verdal kommune. Omsøkte parsell skal benyttes som tomt for boligformål.

Planstatus.
Omsøkt parsell omfattes av kommuneplanens arealdel for Verdal med plan id: 2008008.
Området er avsatt til LNFR-formål. I utgangspunktet vil utbygging innenfor LNFR-områder som ikke har direkte tilknytning til landbruk eller annen stedbunden næring ikke være tillatt. En eventuell godkjenning av fradelingssøknaden betinger med dette at søknad om dispensasjon fra formålet innvilges. Tiltaket ligger forøvrig innenfor kvikkleireområde 583 Jøssamoen. Det er i den forbindelse innhentet geotekniske uttalelser både fra NVE og Multiconsult.

Nabovarsling.
Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling jfr. pbl. § 21-3, dette uten at det har kommet merknader til tiltaket. Nytt nabovarsel er datert 08.05.14.

Avkjøring.
Utvidet bruk av avkjøring, fv. 758.
Statens Vegvesen region midt har i brev den 04.12.2012 avgitt følgende uttalelse til omsøkt tiltak og utvidet bruk av avkjørsel:

«Etter din søknad datert 9. oktober 2012 finner vi å kunne gi tillatelse til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra fv. 758 til eiendommen gnr. 242, bnr. 2 i Verdalkommune.
Avkjørselen ligger ved hp 01 km 0,850 på høgre side. Holdningsklasse: 3
Tillatelsen er gitt i henhold til bestemmelsene om avkjørsler i vegloven av 21. juni 1963 og Vegdirektoratets regler av 16. juli 1964, som vedlegges, og på følgende spesielle vilkår:

  • Tillatelsen gjelder bare for det sted som er nevnt foran og i overensstemmelse med godkjent skisse.
  • Denne tillatelsen gjelder kun atkomst til egen bolig (fradelt tomt)
  • Sikten må være minst 60 m, se vedlagte tegning U-45.
  • Andre søkere i området kan bli henvist til å bruke denne avkjørselen.
  • Tillatelsen trekkes tilbake dersom arbeidet ikke er satt i gang innen tre år etter at tillatelsen er gitt.
  • De vedlagte "Alminnelige regler " er under revisjon. Dette medfører bl.a. at punktene 5 og 10 kan bli justert.»
     

Enheten for samfunnsutvikling ved byggesak legger til grunn denne uttalelsen som godkjennelse for den utvidede bruken av avkjørelsen til fv 758.

Overenkomst, avkjøring Dillvegen:
Nils C Stene og Andre Stene Brenne har inngått avtale om rett til avkjøring fra Dillvegen til den omsøkte tomten.

Andre myndigheter:
I henhold til Plan- og bygningslovens § 19-1 og § 21-5 ble saken sendt andre myndigheter for uttalelse og behandling etter andre lovverk.

Fylkesmannen i Nord Trøndelag har avgitt følgende uttalelse:
 
«Landbruksavdelingen
Omsøkte tomt, beliggende sør for Vuku, ligger ih.t Skog og landskaps markslagskart delvis på dyrka jord. Tiltakshaver har gjennom bildemateriale påpekt at det er fjell i dagen flere steder. Tomta er for øvrig foreslått lagt langs en privat veg, inntil et eksisterende bygg (redskapsbygg). Tomta omsøkes i forbindelse med generasjonsskifte. Landbruksavdelingen vil klart fraråde en lokalisering som innebærer at dyrka jord bebygges. Landbruksavdelingen ber derfor kommunen, sammen med tiltakshaver, søke å finne en tomteløsning uten at dyrka jord bebygges.

Miljøvernavdelingen
Ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser har vi ingen merknader til søknaden.

Kommunalavdelingen
Deler av det omsøkte arealet ligger innenfor kartlagt kvikkleiresone av middels faregrad.
Kommunen bes derfor om å forsikre seg om at byggetiltak bygges på trygg grunn og at ikke tiltaket på noen måte øker risikoen for utløsning av skred. Eksempelvis kan sprengningsarbeid og flytting og deponering av masser være kritisk i den sammenheng. Videre henstiller vi til dialog med NVE i forbindelse med tiltaket, og at retningslinjer gitt av NVE for tiltak i faresoner følges.

Vi vil også informere om at det er registrert at det kan være fare for steinsprang i området, og at risikoen forbundet med dette i så fall også må vurderes ved byggetiltak.»

Nord Trøndelag Fylkeskommune har avgitt følgende uttalelse:

«Kulturminner
Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML §8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.

Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.

Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen ikke gjelder samiske kulturminner. Når det gjelder slike, viser vi til egen uttalelse fra Samisk kulturminnevern. Det oppfordres til bruk av askeladden; http://askeladden.ra.no/ og mittkulturminne; http://www.mittkulturminne.no/ for informasjon om kulturminner i Nord-Trøndelag.»

Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag
«Reindriftsforvaltningen har ingen merknader.»

NVE har avgitt følgende uttalelse:
 
«Kvikkleire:
Som ledd i den nasjonale kvikkleirekartleggingen ble det, i 2005 gjennomført en kartlegging i flere områder i Verdal, herunder Vuku og det ble funnet en rekke kvikkleiresoner av varierende faregrad i dette området. Bare noen få meter vest for eksisterende grustak er det da også registrert en kvikkleiresone av middels faregrad og med alvorlig skredrisiko (sone "Jøssamoen"). Nøyaktigheten av sonene, særlig da i yttergrensene, varierer imidlertid ganske mye, avhengig av bla.antall borpunkt, terrengforholdene i området samt den kartleggende geoteknikers faglige skjønn. Tiltakshaver opplyser at det er mye fjell i dagen på tomta. Dette er positivt da dette selvsagt er trygg byggegrunn. Det er imidlertid viktig å kunne dokumenter at dette virkelig er fjell og ikke løse steiner eller blokker som i sin tid har falt ut fra berget bak. I og med at avstanden til kvikkleiresone Jøssamoen er så kort, bor tiltakshaver kunne dokumentere at bygningen(e) og adkomsten blir fundamentert på sikker byggegrunn i tråd med kravene i TEK10s § 7-3 og PBLs § 28-1. Dette gjelder også anleggsfasen. Dersom tiltakshaver gjennom provegraving, bildeinformasjon (av fjell i dagen) eller lignende kan dokumentere dette på en tilfredsstillende måte, anser vi sikkerheten som avklart. Dersom dette derimot ikke kan dokumenterestilfredsstillende, vil vi sterkt anbefale at det tas kontakt med geoteknisk kompetanse som kan gjennomføre en geotekniskvurdering av tiltaket i anleggs- og permanent fase.

Snøskred:
I følge databasen "Skrednett - ligger tomta innenfor en aktsomhetssone for snøskred. Dette er imidlertid grove, dataanimerte kart som ikke hensyntar forhold som skog, infrastruktur. bygningsmasse etc. og egner seg derfor best som en første fareutsjekk. Etter det vi kan se av vedlagte bilder og flybilder i - GISlink-/Google Earth ser åsen bak eiendommen rimelig bratt ut, noe som har medført at området har kommet med på aktsomhetskartet. Både løsne- og utløpsområdet ser imidlertid ut til å være skogkledd med barskog. Dette innebærer at så lenge skogen beholdes ser området ikke ut til å være snøskredutsatt.»

Landbruksavdelingen ved Innherred samkommune:
Den 24.04.13 har landbruksavdelingen ved Innherred samkommune fattet positivt vedtak på søknad om fradeling i henhold til jordloven.

«Med hjemmel i Jordlovens §§ 9 og 12, Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 og M- 6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement gis med dette Åse og Egil Brenne samtykke til fradeling av en ubebygd parsell på ca. 800 m2 av eiendommen Steine østre, gnr. 242, bnr. 2 i Verdal kommune slik det er søkt om. Det omsøkte arealet skal brukes til tomt for generasjonsbolig.»

Naturpåkjenninger/geoteknikk:

Kvikkleire:
Området som skal fradeles ligger delvis innenfor kvikkleiresone 583 Jøssamoen. I den forbindelse er det innhentet geoteknisk notat fra Henning Tiarks ved Multiconsult. Kommunen legget til grunn dette notatet ved fradelingssøknaden hvor blant annet følgende er opplyst:

«Boligtomta som skal fradeles fra gnr/bnr 242/2, er ikke utsatt for jordskredfare.
Grunnforholdene i undersøkelsesområdet vurderes som stabile og trygge og området er egnet til byggeformål.»

Ytterligere er det av kommunen innhentet uttalelse vedrørende grunnforhold og trase for vann og avløpsledninger. Henning Tiarks ved Multiconsult har den 16.06.14 avgitt følgende uttalelse:

«Skissert trase for vann og avløp vil ikke svekke områdestabilitet i vesentlig grad, da grunnforholdene viser et fast topplag og trasse følger helningen i terrenget.»

Snøskredfare:
Utover dette er det i NVE sitt brev gitt uttalelser om snøskredfare. Det er uttalt at «Både løsne- og utløpsområdet ser imidlertid ut til å være skogkledd med barskog. Dette innebærer at så lenge skogen beholdes ser området ikke ut til å være snøskredutsatt.»

Kommunen antar i likhet med NVE at snøskredfaren er minimal så lenge skogen beholdes.

Steinsprangfare:
Det uttales av Fylkesmannens kommunalavdeling at det også «... er registrert at det kan være fare for steinsprang i området, og at risikoen forbundet med dette i så fall også må vurderes ved byggetiltak.».

Multiconsult har i epost av 27.10.14 avgitt uttalelse vedrørende steinsprang, hvor det blant annet uttales følgende:

«Kartlegging viser at tomta som skal fradeles, står ikke i fare for å ble truffet av steinsprang. Løsneområdet for steinsprang vises med mørk skravur, utløpsområdet er med lysere skravur og grensen går mer enn 50 m sør for tomta.»

Kommunen finner i henhold til forarbeidene at det kan oppstilles vilkår om nærmere utredning av den eventuelle steinsprangfaren før byggetillatelse på tomten kan gis, jfr. Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) pkt 18.2.2. Hovedregelen tilsier at det er tiltakshaver som har ansvaret for at et tiltak oppfyller kravene til sikker bygge-grunn/tomt.

Kommunen registrerer at den fradelte tomten ligger utenfor det markerte området for steinsprangfare i NVE sine kart, jfr. herunder Multiconsult sin uttalelse. Det skal bemerkes at disse kartene er grovskisserte områder for fareområder ved steinsprang. Ved befaring av enheten for byggesak tidligere i år ble det registret at det ligger en steinblokk ved Dillvegen, samt større steiner oppover mot berget på Steine østre. Kommunen har ikke lokalkunnskap om området men antar at det må kunne påregnes som sannsynlig at dette er steiner som har løsnet fra berget. I henhold til forarbeidene er det tiltakshavers ansvar å dokumentere at fare ikke foreligger, eller at det kan motvirkes ved de konkrete sikringstiltak, jfr. Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) pkt 18.2.2. Kommunen forutsetter at tiltakshaver før det innvilges byggetillatelse dokumenterer at det ikke foreligger slik fare som omtalt ovenfor. Det anbefales at dokumentasjonen underbygges ved en ansvarsrett for geoteknikk.

Naturmangfold:
Søknaden er også vurdert etter naturmangfoldlovens §§ 8-12. Det foreligger ikke vitenskapelig eller erfaringsbasert informasjon i registre eller temakart som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold som tilsier at søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken direkte eller i umiddelbar nærhet.

Vurdering:
Vurdering av dispensasjon:
Søknaden om dispensasjon er begrunnet med følgende:

«Søknad om dispensasjon fra LNFR-formålet for å få oppføre en generasjonsbolig på parsell av 242-2. Området som skal benyttes er ikke dyrkbart p.g.a fjell oppe i dagen. Området som søkes fradelt har ingen innvirkning på gårdens økonomiske resultat. Området har heller ingen kjente fornminner og er samtidig lett adkomst til privat vei (der brukerne ikke har innvendinger mot bebyggelse). Det er kort vei til tilkobling på off.vann og kloakk. Ny bebyggelse vil utgjøre, sammen med eksisterende boliger, en liten boligklynge og tomta anses derfor som godt tilpasset resten av bebyggelsen. Delingen er hensiktsmessig i forbindelse med eierskifte, jfr. også brev tillagt søknaden. Har innhentet samtykke fra vegsjefen om bruk av eksisterende avkjørsel og naboene har samtykket i nabovarslet.»

I henhold til Plan- og bygningslovens kapitel 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad.

Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. Pbl § 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i (Ot.prp. nr. 32 s. 207-208), hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsverktøy.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.
Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Det første spørsmål blir derfor om hensynene bak kommuneplanens arealdel om LNFR-formål blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av tiltaket.

Formålet bak regulering av LNFR-områder er å opprettholde viktige natur- og landbruksområder, for å sikre en bærekraftig utvikling av disse. I lovens forarbeider (Ot. prp. nr. 35) fremgår det at disse «skal brukes for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, herunder jordbruk, skogbruk og reindrift, og/eller som skal bli liggende som naturområder og naturområder med spesiell betydning for friluftsliv.»

Omsøkt tiltak gjelder fradeling av en parsell til boligformål. Utgangspunktet er med dette at tiltaket ikke er i samsvar med LNFR-formålet og at dette kan tale for at hensynet bak kommuneplanen blir vesentlig tilsidesatt.

Utover dette skal det bemerkes at det av tiltakshaver selv og i geoteknisk notat er bekreftet at det foreligger fjell oppe i dagen på eiendommen. Dette tilsier i følge tiltakshaver at parsellen er vanskelig å drifte slik at en utnyttelse av området som dyrket mark er å anse som mer eller mindre uegnet.

Når det tillates spredt bebyggelse er det en fordel at tomtene plasseres inntil eksisterende bebyggelse. Dette gjør at en kan dra nytte av infrastrukturen i eksisterende bebyggelse, samt at jordbruksarealet forblir sammenhengende. I dette tilfellet vil en eventuell oppføring av nytt bolighus medføre at man til en viss grad får samlet boligbebyggelsen i et noe avgrenset område.

Vedrørende høringsuttalelsene har Fylkesmannens landbruksavdeling uttalt at; «Landbruksavdelingen vil klart fraråde en lokalisering som innebærer at dyrka jord bebygges. Landbruksavdelingen ber derfor kommunen, sammen med tiltakshaver, søke å finne en tomteløsning uten at dyrka jord bebygges». Landbruksavdelingen ved Innherred samkommune har ved jordlovsbehandlingen vært på befaring den 19.3.13, hvor det ble vurdert alternative plasseringer for tomten, uten at det ble funnet andre egnede arealer. Det er uttalt i jordlovsbehandlingen at «I prinsippet ville denne saken ha fått samme behandling om det hadde vært snakk om plassering av generasjonsbolig uten fradeling». Kommunen anser med dette at oppfordringen fra Fylkesmannens landbruksavdelings om å vurdere alternativ plasseringer er hensyntatt ved jordlovsbehandlingen.

Kommunen har under tvil konkludert med at hensynene bak planbestemmelsen ikke blir "vesentlig tilsidesatt" som følge av dispensasjonen.

Det neste spørsmålet er om «fordelene ved å gi dispensasjon» er «klart større enn ulempene».

Ordlyden i § 19-2 annet ledd tilsier som utgangspunkt at det skal svært mye til før kommunen kan dispensere fra vedtatte planer. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, hvor det uttales at dispensasjon ikke skal være noen kurant sak. Begrunnelsen for dette er at utstrakt dispensasjonsbruk på sikt vil kunne medføre en svekkelse av planens funksjon som informasjons- og beslutningsgrunnlag. En utstrakt dispensasjonsbruk vil kunne medføre at slike vedtak kan danne et mønster for senere avgjørelse innenfor samme planområde. Ordlyden legger imidlertid opp til en konkret vurdering i det enkelte tilfelle.

Det kan til dette påpekes at det også tidligere er innvilget dispensasjon for fradeling av boligtomter i LNFR-formålet i kommuneplanens areadel for Verdal. Kommunen viser her til vedtak lagt frem i Komite Plan og Samfunn ved sak 64/14 ved fradeling av to ubebygde tomter fra gnr 57, bnr 1 ved tiltakshavere Torunn Hildrum og Frode Grønn. Videre er det gitt dispensasjon i vedtak lagt frem for Komite Plan og Samfunn ved sak 06/11 for fradeling av boligtomt fra gnr 33, bnr 1 ved tiltakshaver Tore Øgstad. Enheten for byggesak legger med dette til grunn at det til en viss grad er skapt et mønster for senere avgjørelser innenfor kommuneplanens arealdel. Hensynet til likebehandling kan her være et moment som taler i retning av at dispensasjon kan innvilges.

En bevisst endring av dispensasjonspraksis og en konsekvent holdning i fremtidige saker vil dog ikke anses som usaklig forskjellsbehandling.

Det kan i tillegg påpekes at landbruksavdelingen har funnet omsøkt plassering som eneste alternativ. Tiltakshaver har også påpekt at området ikke er egnet som dyrket mark og at fradelingen ikke vil ha innvirkning på gårdens økonomiske resultat.

Med bakgrunn i ovennevnte konkluderer Plan- og byggesakssjefen at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon i fra, ikke blir vesentlig tilsidesatt, samt at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

De kumulative vilkårene anses med dette som oppfylt og dispensasjon kan innvilges som omsøkt. 
 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 02.12.2014 12:25
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS