Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 10.02.15 - PS 14/15 Søknad om fritak for montering av heis - 1721/19/14 Nordgata 24 - Bremseth Sport AS

Saksbehandler: Audhild Slapgård

Arkivref : 2014/8839 - /1721/19/14

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 10.02.2015 14/15

 
Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 31-2 gis det avslag til fritak av heis på eiendommen 19/14 i Verdal kommune, da vilkårene for fritak ikke er til stede. Begrunnelse og vurdering er gitt nedenfor.

Vedlegg: 

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Ingen

Saksopplysninger:
Bremseth Sport leverte den 09.12.2014 søknad om fritak fra kravet om montering av heis på Nordgata 24. Samt en mer utfyllende søknad den 20.01.2015.

Det søkes fritak etter pbl § 31-2, tiltak på eksisterende byggverk.

Eier av bygget ønsker å etablere næringsvirksomhet også i andre etasje av bygget. Arealet benyttes i dag til boligformål, men eier mener dette ikke er helt optimalt ifht den virksomheten som drives i første etasje. Eier ønsker nå å renovere bygget og gi det et nytt løft. Samt å være med på å skape et mer levende bygg i sentrum.

I plan- og bygningslovens § 31-2 heter det følgende:
"Tiltak på eksisterende byggverk skal prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. På byggverk som er, eller brukes, i strid med senere vedtatt plan, kan hovedombygging, tilbygging, påbygging, underbygging, bruksendring eller vesentlig utvidelse eller endring av tidligere drift bare tillates når det er i samsvar med planen.

Kommunen kan sette som vilkår for å tillate tiltak etter § 20-1 at også andre deler av byggverket enn det tiltaket gjelder settes i forsvarlig stand i samsvar med relevante tekniske krav. Dette kan gjøres når kommunen finner at byggverket er i så dårlig stand at det av hensyn til helse, miljø eller sikkerhet ellers ikke vil være tilrådelig å gjennomføre det omsøkte tiltaket.

Er det vedtatt å ekspropriere byggverket, kan kommunen unnlate å gi tillatelse til tiltaket. Det samme gjelder hvis eieren er gitt forhåndsvarsel etter oreigningslova om ekspropriasjon. For øvrig gjelder oreigningslova § 28. Er ekspropriasjonen ikke avgjort, må avgjørelsen foreligge senest 12 uker etter at søknaden om tillatelse er mottatt.

Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen. Departementet kan gi forskrifter som nærmere regulerer kommunens adgang til å gi tillatelse etter leddet her.

For å sikre hensiktsmessig bruk av eksisterende byggverk og unngå urimelige kostnader, kan departementet gi forskrifter om hvilke krav som gjelder ved tiltak på eksisterende byggverk."

I denne saken er det snakk om fritak fra heiskravet gitt i TEK 10 § 12-3.

Her heter det at "Byggverk for publikum og arbeidsbygning med to etasjer eller flere skal ha heis" videre er det gitt bestemmelser for størrelsen på heisen.

Det er tre kumulative vilkår som alle må være oppfylt før fritak etter pbl § 31-2 kan gis:

  1. Uforholdsmessige kostnader
  2. Forsvarlig
  3. Nødvendig for å sikre en hensiktsmessig bruk
     

Vurdering:
Bygget det søkes fritak for heiskravet i er det som er bedre kjent som Bremseth Sport. Her ønsker søker å benytte også andre etasje av bygget til næringsvirksomhet/butikk. Det aktuelle bygget er av eldre årgang og bygget i mur, noe som vanskeliggjør ettermontering av heis. Videre ligger denne bygningen nært jernbanen. Noe som også setter begrensninger i forhold til utbygging på utsiden av bygget. Det er imidlertid innhentet uttalelse fra jernbaneverket om et mindre tilbygg, noe som jernbaneverket har gitt tillatelse til. Se vedlegg. Det er ikke innhentet uttalelse eller tillatelse i forhold til eventuelt oppføring av heis.

Slik situasjonen er i dag, benyttes andre etasje til utleie. Søker har uttalt at leiligheter i andre etasje ikke er optimalt i forhold til verken butikkdriften i første etasje eller bygget som sådan.

Her ønsker søker å renovere bygget utvendig slik at det får et fasademessig løft. Vinduene i andre skal endres slik at det blir utstillingsvindu for klesbutikken i andre etasje. Dette vil være med på å gi et bedre inntrykk av bygget og bygget vil bli mer levende for både forbipasserende og de som skal handel der. Man vil også få mer lys inn i butikken.

Etter at det har vært utleie i andre etasje nå en årrekke, ønsker nå søker å være med på å bidra til et mer levende sentrum i Verdal. Dette kan ved forholdsvis enkle grep gjøres ved å ta i bruk andre etasje til næringsformål. Eier av bygget har allerede en mulig leietaker på plass dersom denne søknaden blir innvilget. Dette må man anse som meget positivt i en tid der Verdal opplever at stadig flere av butikkene blir nedlagt. Rådmannen er i utgangspunktet positiv til at nye næringer blir etablert i kjernen av Verdal, samt at bygget får en utvendig renovering.

Som nevnt er det tre kumulative vilkår som må være oppfylt for at kommunen skal kunne gi fritak fra heiskravet. Det skal være uforholdsmessige kostnader, forsvarlig og nødvendig for å sikre en hensiktsmessig bruk. Hvert av disse vilkårene vil bli vurdert hver for seg.

  1. Uforholdsmessige kostnader
    Dette er et meget strengt krav. Alt av litteratur og forarbeider gir klart utrykk for at publikumsbygg skal være tilgjengelig for alle. Dette kravet blir også skjerpet når det er snakk om en bruksendring. Dette begrunnes med at der det alt er en bruk på bygninger, og krav om heis gjør bruksendring så kostbart at det ikke lar seg gjennomføre, bør den eksisterende bruken av bygningen fortsette.
     
    I denne saken vil en oppfyllelse av heiskravet måtte skje utvendig og med tillatelse fra jernbaneverket. Et slikt prosjekt vil ha en kostnadsramme på omlag to millioner kroner. Dette må men kunne si er en vesentlig utgift for eier av bygget.
     
    Når det gjelder en eventuell verdiøkning av bygget, kan ikke søker se at oppføring av heis vil øke verdien tilsvarende. Eier opplyser at dersom det stilles krav til heis for at prosjektet skal kunne gjennomføres, vil prosjektet vanskelig la seg gjennomføre rent økonomisk. Og sjansen for at bygget vil bli stående slik som det står i dag er stor.
     
    En kan heller ikke se at montering av heis vil medføre en så stor omsetningsøkning, at dette alene vil kunne forsvare ekstrautgiftene på om lag to millioner kroner.
     
    Videre er det et poeng at dette bygget ligger midt i kjernen av Verdal sentrum. Restaurering av dette bygget vil slik Rådmannen ser det, være med på å gi et mer positivt inntrykk av sentrum generelt. Bygningen har i dag et forbedringspotensiale og Rådmannen er positiv til et utvendig løft av bygget.
     
    Tiltakshaver ønsker å skape et mer levende hus i sentrum, med butikker i både første og andre etasje. Dette vil igjen være med på å bidra til et kvikkere bygg, og kanskje på sikt bidra til flere ny etableringer av næringsvirksomhet i Verdal sentrum.
     
    Kommunen har fått en uttalelse fra likestillings- og diskrimineringsombudet, der ombudet uttaler og understreker at kravet til Universell utforming er meget strengt. Ombudet er også av den oppfatning at en slik bruksendring vil øke byggets verdi, samt at utleier kan kreve høyere husleie av leietaker, og på den måten kunne forsvare en slik innvestering som installasjon av heis vil være. De understreker også det som ble nevnt innledningsvis at dette kravet er enda strenger når det skjer en bruksendring og bygget er i bruk.
     
    Kommunen har forståelse for at dette kan oppleves som meget strengt, men som en pilotkommune for universell utforming er kommunen opptatt av å være tilgjengelig for alle og ønsker i hovedsak at også nyetablering av virksomheter skal komme alle kommunens innbyggere til gode. Dette uavhengig av hvilke forutsetninger den enkelte har.
     
    Ut fra ombudets og lovens strenge vilkår, kan ikke Rådmannen se at kravet til uforholdsmessige kostnader er oppfylt. Vilkårene for fritak fra heiskravet er dermed ikke oppfylt.
     
  2. Forsvarlig
    Videre er det et krav til at det skal være forsvarlig å gi fritak. Hensynet bak denne bestemmelsen må antas å være at eksisterende bygg skal kunne benyttes i dagligdrift uten å forfalle.
     
    I dette tilfelle har eier over tid forsøkt å leie ut andre etasje til boligformål, uten at dette syns å være særlig forenelig med næringsvirksomheten i første etasje. Eier har som visjon å være en bidragsyter til et mer levende Verdal sentrum. Eier ønsker også å fornye bygges fasaden og bygget som sådan og en bruksendring vil i så måte være et ledd i dette.
     
    Fritaket fra heiskravet vil ikke gå på bekostning av sikkerheten i bygget. Bygget vil måtte oppfylle alle tekniske krav i forhold til brann og rømming. Heis er uansett ikke en godkjent rømningsvei. Siden fritaket kun vil omfatte universell utformingskravet, og sikkerheten vil ikke bli berørt i så måte.
     
    Rådmannen mener fritaket er forsvarlig.
     
  3. Nødvendig for å sikre en hensiktsmessig bruk
    Her har likestillings- og diskrimineringsombudet uttalt at forbeholdet om "uforholdsmessig byrdefullt" i diskriminerings- og tilgjengelighetsloven § 13, som er fastsatt for å hindre at virksomheter ikke skal bli nedlagt på grunn av kravet til universell utforming. Så har søker i dette tilfelle muligheten til å drive den utleien som er i dag, uten at noen forretning blir nedlagt.
     
    De mener videre at et krav om universell utforming er et rimelig krav i slike tilfeller som dette. Samtidig oppfordres Fylkesmannen til å stille Universell utforming som krav i slike saker denne.
     
    Et annet argument mot å innvilge denne søknaden, vil være at denne arbeidsplassen ikke vil være tilgjengelig for alle, den vil også være vanskelig å tilrettelegge dersom arbeidstaker for en kortere periode trenger det. De ansatte kan ikke ha noe handikap av noe slag som medfører at de ikke kan benytte trapp. Videre vil kun trapp medføre en ekskludering av flere kundegrupper. Her kan man for eksempel nevne barnefamilier som har behov for barnevogn. De vil ikke ha anledning til å benytte seg av denne forretningen. Det kan være potensielle kunder som bare for en periode ikke har anledning til å benytte seg av trappen. Eller ansatte som er helt avhengig av heis for å kunne jobbe der. Eller de som permanent er avhengig av rullestol.
     
    Kommunen ønsker primært å gi alle en lik mulighet, og det lar seg vanskelig gjøre dersom det gis fritak for heis.
     

Rådmannen anbefaler derfor at Komite Plan og Samfunn at søknaden om fritak fra heis avslås. 
 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 03.02.2015 14:27
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS