Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 10.02.15 - PS 9/15 Detaljregulering Kvislatunet II - planforslag til høring og off.ettersyn

Saksbehandler : Thomas Møller

Arkivref : 2014/7473 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 10.02.2015 9/15

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til detaljregulering for Kvislatunet II legges ut til høring og offentlig ettersyn i seks uker i medhold av plan- og bygningslovens § 12-10.  

Vedlegg:

  1. Forslag til detaljregulering Kvislatunet II - Plankart 
  2. Planbestemmelser
  3. Planbeskrivelse med ROS-analyse
  4. Illustrasjon
  5. Sol-skyggevurdering
  6. Geoteknisk vurdering
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Innkomne innspill til varsel om oppstart. 

Saksopplysninger:
Bakgrunn.
Letnes Arkitektkontor AS og Sweco AS har på vegne av K4utvikling AS utarbeidet planforslag for Detaljregulering Kvislatunet II i Verdal. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for boliger og næringsaktivitet i en svært sentral del av Verdal by. Planforslaget vil bidra til å heve kvaliteten på et område som i lengre tid har ligget ubrukt og bærer preg av det. Planprosessen er vurdert til ikke å falle inn under krav om konsekvensutredning iht. PBL § 4-2.

Planområdet.
Planområdet ligger svært sentralt i Verdal by, like ved AMFI senteret, Bunnpris og Kvislatunet I, men også i randsonen mot Kvislaparken og FV. 757, Stiklestad Allé. Planområdet er 3635 m² og omfatter (hele eller deler av) eiendommene gnr./bnr. 20/183, 20/164 og 20/154.

Planstatus.
Det aktuelle planområdet er i henhold til gjeldende kommunedelplan for Verdal byområde fra 2007 avsatt til senterområde (forretning/kontor/bolig). Planområdet omfatter også deler av gjeldende reguleringsplan Jernbanegata 7 fra 2006 som disponerer arealet som berøres nå til boligformål. I den grad aktuelle planforslag er noe i strid med denne da det også åpnes for næringsvirksomhet nå, er det å anføre at overordnet plan fra 2007 ved motstrid «overstyrer» eldre reguleringsplaner – og planforslaget er således i tråd med gjeldende planstatus. Det aktuelle planområdet ligger også inntil detaljregulering AMFI, Verdal som ble vedtatt for ikke lenge siden.

Planforslaget.

  • Generelt:
    Planforslaget legger til rette for i størrelsesorden 25 leiligheter i kombinasjon med næringsareal i en svært sentral del av Verdal by. Planområdet bærer preg av i lengre tid å ha ligget ubrukt. I tillegg er nærområdet ustrukturert utbygd og trafikalt noe uoversiktlig. Et planforslag som foreslått vil bidra til å stramme opp utbyggingsmønsteret og tydeliggjøre trafikkbildet.
     
  • Bebyggelsen:
    Planforslaget åpner for ny bebyggelse i maksimalt fem etasjer, inkludert underetasje til parkering, boder og tekniske rom. Samtidig stilles det krav om minimum 20 boenheter slik at det sikres at området for en tilstrekkelig god utnyttelse. Hovedplan på terrengnivå tas sikte på benyttet til næringsformål (i nord) og noen boliger (i syd). Etasjene over vil i sin helhet bli benyttet til boligformål. Minimum tillatte gulvnivå settes lik kote +4,1 og maks byggehøyde lik kote + 21. samlet byggehøyde vil da maksimalt være omtrent 16 meter.
     
  • Biladkomst og gang-/sykkelveg:
    Adkomst vil være fra veg mellom AMFI og planområdet innregulert i forbindelse med reguleringsplanen for AMFI. Det etableres to innkjørsler, en i øst for beboere og næringsarealer og en lenger vest for næringsarealer og for Bunnpris. Langs vegen skal det legges til rette for myke trafikanter gjennom etablering av gang- og sykkelsti.
     
  • Parkering:
    Det stilles krav om 1 parkeringsplass per 50 m² BRA detaljhandel og en parkeringsplass per boenhet. Parkeringsplasser til boligene skal være i parkeringskjeller. Det skal i tillegg opparbeides parkeringsplasser for sykkel tilsvarende minimum 1,5 plass per 50 m² BRA detaljhandel og 1 plass per boenhet.
     
  • Lek og uteopphold:
    Det skal avsettes felles uteoppholdsareal/lekeplass på min 5m² per boenhet. Denne skal helst være på bakkenivå og utbygd som en samlet enhet. Lekeplassen skal være universelt utformet og utrustet før boligene tas i bruk.
     
  • Universell utforming:
    Det vil iht. til bestemmelser i Teknisk forskrift være krav om heis for dette tiltaket, og kravet om tilgjengelig boenhet styres gjennom TEK 10. Området for øvrig skal være universelt utformet.
     
  • Støy:
    Deler av planområdet er noe støyutsatt fra Fv. 757 og ligger i gul sone. Dette må håndteres i forbindelse med videre prosjektering. Det er fastsatt i bestemmelsene at Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplaner skal tilfredsstilles. Utførelse av støydempningstiltak skal være dokumentert ved søknad om igangsettelse.
     
  • Risiko- og sårbarhetsanalyse:
    Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse i form av sjekkliste hentet fra DSB sin veileder «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging». Det er her ikke avdekt risiko- eller sårbarhetsforhold som krever tilpasninger i planforslaget. Sweco AS har gjennomført en geoteknisk vurdering av tomta i forbindelse med første byggetrinn. Denne konkluderer med at grunnforholdene anses som gode vedrørende bæreevne og setningskarakteristikk. Tomta er vurdert å være innenfor myndighetskravene (TEK 10) for skredsikkerhet med tanke på jordskred, leirskred eller snøskred. Deler av området vil være utsatt for oversvømmelse ved en 200-årsflom, men planbestemmelse om laveste tillatte gulvhøyde på kote +4,1 ivaretar dette.
     
  • Kulturminner:
    Det er ingen kjente kulturminner i planområdet.
     
  • Biologisk mangfold:
    Det er ingen kjente naturkvaliteter i planområdet
     
  • Vann-, avløp-, energiløsninger:
    Det finnes kommunale ledningsanlegg for vann og avløp samt kabelanlegg for el og tele i rimelig avstand fra planområdet.
     
  • Utbyggingsavtale:
    Det skal fremforhandles utbyggingsavtale iht. Plan- og bygningslovens kap. 17.
     

Planprosess.

  • Medvirkning:
    Det ble avholdt forhåndskonferanse 9.10.2014, og oppstart ble kunngjort 18.10.2014 i lokalavisa Verdalingen samt på kommunens nettside. Varsel om planoppstart ble sent i eget brev til berørte naboer, rettighetshavere og offentlige myndigheter. Frist for å komme med innspill ble satt til 22.11.2014. Ved fristens utløp var det kommet innspill fra hhv. Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Statens vegvesen og Verdal eiendomsutvikling v/Bjørn Riksvold. Disse høringsinnspillene er gjengitt i planbeskrivelsen.
     

Vurdering:  
Kommunen vurderer at planforslaget representerer en ønsket fortetning i et svært sentralt område av Verdal by. Området er i dag preget av å ha stått ubrukt lenge og tiltaket vurderes til å ville gi området et betydelig løft og ny aktivitet. Hele området sør for AMFI vurderes til å ha en lite strukturert utbygging med et utflytende og lite oversiktlig trafikkmønster. Det aktuelle planforslaget vurderes til å bidra til en oppstramming av områdets karakter og en tydeliggjøring av trafikksituasjonen.

Plankartet er lite detaljert, noe som er positivt i den forstand at det gir utbygger en større grad av fleksibilitet og en reduserer behovet for evt. dispensasjoner fra plan dersom nærmere prosjektering tilsier endringer. På den andre siden gir plankartet i seg selv kommunen lite styring med hvordan tiltaket til syvende og sist blir. Her har en likevel forsøkt å ivareta dette gjennom planbestemmelsene slik at en sikrer et visst minimum antall leiligheter, parkeringskjeller, tilrettelegging for ferdsel for mye trafikanter med videre. Samlet sett vurderes planforslaget å tilfredsstille kommunens behov for plan som styringsverktøy.

Det er noen forhold som er i motstrid til gjeldende overordnete plan, Kommunedelplan for Verdal byområde fra 2007. Dette gjelder høyder, krav til grad av utnytting og krav til parkeringsdekning. Når det gjelder høyder tillater denne planen omtrent 1 meter høyere bygg enn hva overordnet plan åpner for. Vedlagt er en sol-skyggeanalyse som viser at dette er uproblematisk her og skyggekasting først og fremst vil være på parkeringsarealer og andre utearealer som er lite benyttet. Planforslaget åpner ellers for en høyere grad av utnytting enn hva gjeldende kommunedelplan gjør, hhv. 75 % BYA vs. 66 % BYA. Dette er riktig utvikling, og kunne kanskje med fordel vært enda høyere, evt. supplert med en bestemmelse for min. % BYA. Dette er imidlertid vurdert og funnet svært vanskelig ut i fra områdets utforming og krav til funksjonelt trafikkareal samt fortetting med kvalitet, sett bl.a. i forhold til Kvislaparken som går like ved. Kravet til parkeringsdekning er tilsvarende som ble vedtatt i detaljregulering for AMFI Verdal, dvs. en halvering ift. kravet i kommunedelplanen for detaljhandel og en reduksjon fra 1,2 per boenhet til 1. Dette er i tråd med overordnete signaler om større vektlegging av aktive transportformer og et ønske om at sentrumsarealene skal utnyttes intensivt.

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

I forhold til Verdalsvassdragets status som varig verna vassdrag vurderer kommunen at tiltaket ikke griper inn i det vernede vassdraget eller reduseres områdets verneverdi. Dette også fordi arealet verken innehar betydelige verdier knyttet til zoologi, botanikk, geologi, kulturhistorie, landskapsbilde eller friluftsliv.

Kommunen vurderer at planforslaget på en tilfredsstillende måte har ivaretatt hensyn fremkommet gjennom varsel om oppstart. Verdal eiendomsutvikling v/Bjørn Riksvold har vært noe kritisk da planforslaget berører en del av hans eiendom 20/154. Bekymringen har, slik kommunen forstår det, primært dreid seg om antallet parkeringsplasser som blir berørt, og evt. forsvinner. Kommunen finner at parkeringssituasjonen her er svært uoversiktlig og planforslaget i sum tilbyr en mer oversiktlig arealbruk og trygge ferdselsårer til beste for alle. Det etableres også tydelige parkeringsplasser mellom aktuelle tiltak og Bunnpris som også kan benyttes av handlende ved Bunnpris. Samlet sett vurderes planforslaget å representere en klar forbedring for området.

Forslag til detaljregulering for Kvislatunet II legges ut til høring og offentlig ettersyn i seks uker i medhold av plan- og bygningslovens § 12-10.
 
 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 03.02.2015 11:42
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS