Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 10.0315 - PS 18/15 Detaljregulering Holbergs plass - forslag til vedtak

Saksbehandler : Thomas Møller

Arkivref : 2010/6693 - /L12

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 10.03.2015 18/15
Kommunestyet    

 

Rådmannens innstilling:
Forslag til Detaljregulering for Holbergs plass vedtas i henhold til plan- og bygningslovens § 12-12.  

Vedlegg:

  1. Plankart revidert etter høring 
  2. Planbestemmelser revidert etter høring
  3. Planbeskrivelse 17.11.2014
  4. Illustrasjon med p-kjeller
  5. Illustrasjon
  6. Illustrasjosplan
  7. Risiko- og sårbarhetsanalyse
  8. Oversiktskart
  9. Vegløsning
  10. Notat-Geoteknisk vurdering for reguleringsplan
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Innkomne høringsuttalelser
  • VA-kart 
     

Saksopplysninger:
Komité Plan og samfunn i Verdal kommune vedtok i møte den 9.12.2014 (sak 86/14) å legge forslag til detaljregulering for Holbergs plass ut til høring og offentlig ettersyn i seks uker i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-10. Høringsfristen ble satt til 24. januar 2015.

Det har i løpet av høringsperioden kommet inn fem høringsuttalelser. Disse gjengis her med kommunens evt. vurdering av uttalelsen under.

NVE:
NVE har ingen innvendinger eller kommentarer til planforslaget.

Sametinget:
Kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området, og har således ingen spesielle kulturminnefaglige merknader til planforslaget. Minner om aktsomhetsplikten iht. Kulturminnelovens § 8.2.

Kommunens vurdering:
Aktsomhetsplikten iht. Kulturminnelovens § 8.2 er ivaretatt gjennom planbestemmelsene pkt. 2.7

Nord-Trøndelag fylkeskommune:
Har tidligere anbefalt at arealbruken her avklares gjennom kommunedelplanprosessen. Kommunen har klart avvist at området kan benyttes til detaljhandel og forretningsvirksomhet iht. aktuelle planforslag kan bare etableres som plass- og transportkrevende varehandel. Kommunen har også vurdert området lite egnet til boligformål som er gjeldende planstatus. På bakgrunn av kommunens vurdering og lokalisering inntil tidligere vedtatte avlastningsområde, vil fylkeskommunen akseptere foreslåtte arealformål.

Ved nybygging i dette området må det legges vekt på å oppføre bymessig bebyggelse med fasader ut mot hamnevegen og Magnus den godes veg. Anbefaler at reguleringsbestemmelsene stiller krav om at ny bebyggelse skal plasseres i byggegrense mot Hamnevegen. Anbefaler videre at det stilles krav om fastsatt minimum grad av utnytting.

Kulturminnefaglig minnes det om aktsomhetsplikten iht. Kulturminnelovens § 8.2

Kommunens vurdering:
Kommunens står ved at det ikke er aktuelt med etablering av detaljhandel her og at forretningsvirksomhet bare kan etableres som plass- og transportkrevende varehandel. Kommunen sier seg også enig i vurderingen knyttet til bymessig bebyggelse og prinsipielt i forhold til byggets plassering i byggegrensen mot Hamnevegen, og vil bestrebe dette ivaretatt gjennom utomhusplanen som skal utarbeides jf. planbestemmelsene pkt. 2.2. Da det enda ikke er fastlagt hvilken virksomhet som skal etablere seg her finner en denne fremgangsmåten bedre, da senere detaljprosjektering kan finne en plassering som avviker noe fra byggegrensen mer tilrådelig. En vil da ikke være i behov av en dispensasjon for å oppnå dette. Kommunen vurderer det ikke nødvendig å fastsette minimum grad av utnytting her. Grad av utnytting fanger opp bebyggelse og parkering, mens transportareal og evt. utendørs lager ikke medregnes. Behov for transportareal og utendørs lager er mer påregnelig for plasskrevende varehandel enn mange andre funksjoner og en maks grad av utnytting sikrer nødvendig fleksibilitet og at vi her ikke skaper behov for fremtidige dispensasjoner fra bestemmelsen.

Aktsomhetsplikten er ivaretatt gjennom planbestemmelsene pkt. 2.7

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag:
Landbruksavdelingen mener at når dette området først omformes og omreguleres til plasskrevende varehandel, så bør kommunen også fastsette en minimum utnytting av området. Landbruksavdelingen ber kommunen gjøre en vurdering av dette.

Miljøvernavdelingen slutter seg til Landbruksavdelingens vurdering om minimum grad av utnytting. Vurderer det som positivt at det er satt av areal til sykkelparkering i planen.

Kommunalavdelingen – samfunnssikkerhet og beredskap: Har ingen merknader til planen.

Kommunens vurdering:
Kommunens vurdering i forhold til å fastsette minimum grad av utnytting er gitt i forbindelse med vurdering av fylkeskommunens høringsuttalelse.

Statens vegvesen:
Har tidligere i prosessen vært i dialog med forslagsstiller når det gjelder avgrensning av planområdet. Dette da vegvesenet selv har en reguleringsplan under utarbeidelse for utvidelse av rundkjøringa i Hamnevegen v/Hamnevegen øst/Holbergkrysset.

Legger ved kart der de har tegnet inn ny utforming av rundkjøring og føring av gang- og sykkelveg. Dette fordrer at plangrense og formålsgrense endres.

Kommunens vurdering:
Innspillet fra Statens vegvesen tas til etteretning og planforslaget endres i tråd med deres skisse.

Det har ellers i kjølvannet av gjennomført høring blitt spilt inn et ønske fra tiltakshaver om tydeligere å åpne for evt. parkering under bakken. Det har tidligere fremgått fra fellesbestemmelsene pkt. 2.5 at evt. kjeller må etableres som vanntett konstruksjon, men p-kjeller har ikke vært nevnt i bestemmelsene knyttet til bebyggelse og anlegg. For å tydeliggjøre dette ønskes derfor tatt inn et tillegg til bestemmelsenes pkt. 3.1.2, som åpner for at det kan anlegges parkering under bakken. Nevnte kriterium i pkt. 2.5 er fortsatt gjeldende. Kommunen har ikke innvendinger til dette.

Vurdering:
Ut over endringen på bakgrunn av Statens vegvesen sitt innspill om å ivareta hensynet til deres planer for utvidelser i Hamnevegen/Holbergkrysset finner kommunen ikke grunnlag for å endre planforslaget ut i fra de høringsinnspillene som er kommet. Det åpnes dog mer eksplisitt gjennom tillegg i planbestemmelsene for at det kan etableres parkering under bakken i form av vanntett konstruksjon.

 

Planforslagets innhold er tidligere gjort rede for i forbindelse med førstegangsbehandling slik det fremgår av saksprotokoll nedenfor, altså her er innklipping av sak i komiteen 9. desember 2014:

Detaljregulering Holbergs plass - planforslag til høring og offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-10

Saksbehandler: Thomas Møller
E-post: thomas.moller@innherred-samkommune.no

Arkivref: 2010/6693 - /L12

Utvalg Komité plan og samfunn i Verdal
Møtedato 09.12.2014
Saksnr. 86/14

 
Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til detaljregulering for Holbergs plass legges ut til høring og off. ettersyn i seks uker i samsvar med PBL § 12-10.

 

Saksprotokoll i Komité plan og samfunn i Verdal - 09.12.2014

BEHANDLING:
Ved votering ble rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Forslag til detaljregulering for Holbergs plass legges ut til høring og off. ettersyn i seks uker i samsvar med PBL § 12-10.

 

 

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse 17.11.2014
  2. Planbestemmelser 17.11.2014
  3. Plankart 17.11.2014
  4. Illustrasjonsplan
  5. Risiko- og sårbarhetsanalyse
  6. Oversiktskart
  7. Vegløsning
  8. Notat-Geoteknisk vurdering for reguleringsplan
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 

  • Innkomne høringsuttalelser til varsel om oppstart
  • VA-kart
  • Uttalelse fra Trafikksikkerhetsutvalget i Verdal. 
     

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Plan arkitekter AS har på oppdrag fra NorgesGruppen Eiendom Midt-Norge AS utarbeidet forslag til detaljregulering for området Holbergs plass i Verdal. Formålet med planforslaget er å legge til rette for plasskrevende varehandel.

Planområdet
Planforslaget berører eiendommene gnr./bnr. 18/36, 502/1, 501/6, 18/3 og 18/307. Eiendommene ut over 18/36 er inkludert for å sikre tilstrekkelig areal for vegløsning, gang- og sykkelveg og frisiktsoner. Planområdet ligger ved krysset mellom Hamnevegen og Magnus den godes veg som begge er sterkt trafikkerte. I vest og sørvest grenser planområdet til planområdet for Halsanvegen 7 som også tilrettelegger for plasskrevende varehandel. I sør grenser planområdet til Trygg-gården.

Planstatus
Planområdet er i henhold til gjeldende kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt 26.3.2007 avsatt til boligformål. Området omfattes også av en eldre reguleringsplan for Ørmelen RV. 757/Rv. 72, del 1 vedtatt 15.8.1977 og deler av eldre reguleringsplan for Ørin industriområde, vedtatt 15.8.1972. Begge disse planene angir planområdet som boligområde med svak utnytting. Ingen av disse eldre reguleringsplanene er forutsatt videreført iht. til gjeldende kommunedelplan for Verdal byområde. Planarbeidet er i forhåndskonferanse her den 5.5.2014 vurdert i forhold til Forskrift om konsekvensutredninger og funnet til ikke å utløse krav om konsekvensutredning.

Planforslaget
Generelt:
Planforslaget omfatter et område på ca. 6,4 daa. Arealformålet det primært legges til rette for er forretning/kontor med en avgrensning av forretningsformålet, gjennom bestemmelsene, til kun å åpne for plasskrevende varehandel. Øvrige formål i planen sorterer under samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur.

Bebyggelsen:
Planforslaget åpner for ny forretningsbebyggelse med maks gesimshøyde på kote + 15,0 meter, men gesims kan maks. være 8 meter over planert terrengs gjennomsnittshøyde rundt bygningen. Laveste tillatte gulvhøyde er på kote + 4,0 meter. Taket kan være flatt, men det tillates lokale takoppbygg for teknisk anlegg over maks gesimshøyde. Bygget ønskes plassert mot nord på tomta slik at fasaden eksponeres mot innfartsvegen til Verdal sentrum (Hamnevegen). Krav til grad av utnytting settes til maks 66% BYA av tomta. I dette inngår parkering. Byggetiltak skal utformes slik at det får en god arkitektonisk og estetisk utforming.

Biladkomst og gang-/sykkelveg:
Dagens adkomst fra Magnus den godes veg beholdes, men flyttes noen meter lenger sør. Kryssløsning utformes for å unngå trafikkavviklingsproblemer som kan følge av mertrafikk inn til området. Dette innebærer at all utkjøring på Magnus den godes veg må svinge sørover og ned til fremtidig rundkjøring som er innregulert gjennom detaljregulering for Magnus den godes veg for der evt. å ta en runde og tilbake i nordlig retning. Gangadkomst er via offentlig gangveg. Hovedatkomst for gående er via gang- og sykkelveg langs Magnus den godes veg og Hamnevegen. Adkomst til forretningsbygget vil gå fra gang- og sykkelvegen over parkeringsareal. Myke trafikanter ledes i egne traseer for å sikre sikker ferdsel inne på området.

Parkering:
Parkering anleggs på terreng, det beregnes 1 plass per 50 m2 BRA. Dette er tilsvarende parkeringskrav som tidligere er satt for plasskrevende varehandel i detaljregulering for Magnus den godes veg og for detaljregulering Halsanvegen 7. 5 % av parkeringsplassene skal være dimensjonert for bevegelseshemmede. Det stilles også krav til at det skal etableres minimum 1,5 sykkelparkeringer per 100 m2 BRA.

Universell utforming:
Bygget er et publikumsbygg og skal således være universelt utformet iht. til krav i Teknisk forskrift. 5% av parkeringsplassene skal være dimensjonert for bevegelseshemmede.

Støy:
Anlegget totalt skal iht. bestemmelsene pkt. 2.3 tilfredsstille grenseverdiene for støy i Klima- og miljødepartementets retningslinjer T-1442. Tiltaket skal støyutredes i forbindelse med byggesak, eventuelle støyreduserende tiltak skal dokumenteres før igangsettelsestillatelse kan gis.

Risiko- og sårbarhetsanalyse:
Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse basert på veilederen til Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Risikoforhold som avdekkes er primært knyttet til trafikkforhold og flom. Tiltak i reguleringen reduserer disse problemene jf. avkjøringsmønster fra planområdet, etablering av gang- og sykkelveg samt bestemmelser om minimum gulvhøyde. Det er gjennomført en geoteknisk vurdering som tilsier at det ikke er fare for at planområdet ligger i et løsneområde for skred eller kan bli truffet av skredmasser fra høyereliggende områder. Det anbefales geoteknisk prosjektering. Dette er ivaretatt gjennom planbestemmelsene pkt. 2.4. Evt. utfordringer knyttet til overvann er ivaretatt gjennom pkt. 2.5.

Kulturminner:
Det er ingen kjente kulturminner i området. Aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8-2 er ivaretatt gjennom planbestemmelsene pkt. 2.7.

Biologisk mangfold:
Det er ikke registrert naturverdier, arter eller naturtyper, i området som kan legge føringer for planarbeidet. Området faller inn under verneplan for Verdalsvassdraget, men dette er området er svært omfattende og lite egnet som skranke for utbygging eller «vernegrense» for elva.

Vann-, avløp-, energiløsninger:
Det går vannledning, spillvann og overvannsledning både langs Magnus den godes veg og til vestre del av tomta. Det er mulig å koble seg til ved flere kummer. Det er god kapasitet i vann og avløpssystemet.

Utbyggingsavtale:
Det skal avholdes møte der behovet for evt. utbyggingsavtale iht. Plan- og bygningslovens kap. 17 skal avklares. Dersom det blir enighet om slik avtale tas det sikte på parallell behandling av utbyggingsavtalen og planforslaget ved politisk andregangsbehandling.

Planprosess:
Det ble avholdt forhåndskonferanse på Herredshuset, Verdal den 5.5.2014. Oppstart ble varslet 13.5.2014 med frist for innspill til planarbeidet satt til den 10.6.2014. Det kom tre offentlige og to private innspill til varselet, fra hhv. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Sametinget, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Naturvernforbundet i Verdal og Trygg-Gården AS. Innspillene er oppsummert og vurdert av tiltakshaver i planbeskrivelsen.

Vurdering:
Kommunen vurderer at planforslaget representerer en utvikling og forsterking av bransje- og avlastningsområdet i Verdal. Planforslaget kommer til behandling i forkant av påbegynt revisjon av gjeldende kommunedelplan for Verdal by. Gjeldende kommunedelplan og eldre reguleringsplaner viser dette området med boligformål. Per i dag vurderes dette området lite egnet som boligområde og en formålsmessig tilslutning til nærområdets arealdisponeringer for øvrig, som område for plasskrevende varehandel, vurderes som fornuftig.

Tiltakshaver har ved to anledninger tidligere fått behandlet reguleringsspørsmålet knyttet til etablering av detaljhandel på denne tomta i Komité for plan og samfunn i Verdal kommune. Dette har blitt avvist begge gangene. Kommunen er ikke kjent med at tiltakshaver driver med plasskrevende varehandel og det er således uklart nøyaktig hvilken etablering det legges til rette for (muligens er ikke dette avklart enda hos tiltakshaver heller). Planbestemmelsene setter likevel tydelige skranker mot etablering av detaljhandel her, noe som vurderes som et helt avgjørende premiss for planprosessen.

En realisering av planforslaget vil gi innfarten til Verdal et visuelt løft da dette området per i dag ligger brakk og er lite pent. En styrking av området som kommunens bransje- og avlastningssenter vil bidra til å tydeliggjøre en struktur som klart skiller mellom område for detaljhandel (sentrum) plasskrevende varehandel og industri på Ørin. Dette er hensiktsmessig ut fra flere forhold, men særlig med tanke på avveininger knyttet til transportbehov og infrastrukturgrep i og mellom de ulike områdene.

Planforslaget nå er lite detaljert i forhold til den konkrete opparbeidelsen av området. Det er heller gjennom planbestemmelsene stilt krav om situasjonsplan/utomhusplan som skal redegjøre for dette nærmere, jf. bestemmelsene pkt. 2.2. Denne fremgangsmåten synes hensiktsmessig da en ikke tidlig i prosessen låser seg fast i en struktur som senere, mer detaljert, prosjektering kan finne mindre velegnet. Når da detaljene ikke er fastlagt i plan unngår en planendring, evt. dispensasjoner fra nylig vedtatt plan, for å oppnå kanskje relativt små tilpasninger.

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Planforslaget vil således ikke gå på bekostning av forvaltningsmålene i Naturmangfoldlovens §§ 4 og 5.

Kommunen vurderer at forhold fremkommet i innspill til varsel om oppstart er ivaretatt på en god måte gjennom planforslaget.

Det er gjennom planbehandlingen i kommunen kommet følgende uttale fra Trafikksikkerhetsutvalget etter behandling i møte den 25.11.2014:
«Det bør vurderes om det skal sikres tilstrekkelig areal/plass til å utvide rundkjøringen og Hamnevegen med tanke på utvidelse til 3 felt. Denne strekningen er en av vegene i Verdal med størst trafikk.»

Per i dag er det i forslaget innarbeidet en grense på 20 meter fra midtlinjen i Hamnevegen til byggegrensen. Dette er tilsvarende som i forslaget til detaljregulering for Halsanvegen 7 som ligger like vest for dette området. For øvrig viser tiltakshaver i planbeskrivelsen til dialog med Statens vegvesen som er i gang med regulering av Hamnekrysset. Denne planen er ikke ferdig utarbeidet, men det er påregnelig at plangrensen for Holbergs plass må endres noe som følge av den planprosessen. Dette er tiltakshaver innforstått med og forventer innspill i høringsrunden som avklarer hvilke endringer som må gjøres før planen kan vedtas.

Kommunen har gjennomført en helhetlig vurdering av planforslaget slik det nå foreligger og ikke funnet noe som ligger til hinder for at forslaget legges ut til off. ettersyn. Planforslaget tilrås således lagt ut til høring og off. ettersyn i seks uker i samsvar med PBL § 12-10.  

Forslag til Detaljregulering for Holbergs plass vedtas i henhold til plan- og bygningslovens § 12-12.

 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 03.03.2015 11:37
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS