Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 10.03.15 - PS 19/15 Detaljregulering for Reinsholm sør

Saksbehandler: Per Anders Røstad

Arkivref : 2014/7351 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 10.03.2015 19/15

  

Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til detaljregulering for Reinsholm sør sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht.plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 15.1.2015
  2. Plankart, datert 15.1.2015
  3. Planbestemmelser, datert 15.1.2015
  4. ROS-analyse, datert 15.1.2015
  5. Geoteknisk vurdering, datert 10.12.2015
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Kopi av oppstartsannonse
  2. Innspill på varsel om oppstart 
     

Saksopplysninger:
Bakgrunn.
Arcon Prosjekt AS fremmer på vegne av FS Utvikling AS og Øra Eiendom AS et privat forslag til reguleringsplan. Formålet med reguleringen er å tilrettelegge planområdet for boligformål med høy utnyttelse.

Planområdet.

Kartskisse over planområdet 

Planområdet ligger på Reinsholm i Verdal sentrum, og er på 15,4 da. Mot nord ligger eksisterende bebyggelse på Reinsholm. Mot sør og øst er det landbruksareal. Mot vest ligger et industribygg (Nordsuvenir).

I dag står det tre lagerbygninger på området Gnr 23 Bnr 25. På eiendommen Gnr 23 Bnr 14 ligger det tidligere lokaler til en motorsykkelklubb. På Gnr 23 Bnr 53 ligger det et lagerbygg. På tomta med Gnr 23 Bnr 25 er det et kratt av løvskog. Tomta har blitt benyttet til lagring av masser.

Planstatus.
Planområdet er regulert gjennom reguleringsplan for Reinsholm vedtatt 28/4/2003 og kommunedelplan for Verdal by,

Planforslaget er en endring av fastlagt formål i regulerinsplan for Reinsholm fra industri til boligformål. Området er tidligere regulert til utbygging, og kommunen vurderer at

planforslaget ikke kommer i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens § 4.

Planforslaget.
Generelt.
Planforslaget er en detaljregulering som viser bebyggelsens plassering, internt vegsystem og tomtedeling. Planforslaget inneholder tett boligbebyggelse på et sentrumsnært område.

Bebyggelsen.
Det planlegges en blanding av kjedede eneboliger og blokkbebyggelse. I alt tilrettelegger planforslaget for 67 boligenheter

Tegning som visweer bebyggelsens plassering 

Biladkomst og gang-/sykkelveg.
Adkomst til området er fra Kassefabrikkvegen. Området er tilgjengelig for gående og syklende via eksisterende fortau langs Kassefabrikkvegen. Langs de planlagte blokkene blir det etablert et fortau med 2m bredde. I tillegg blir det et fortau intern i området mellom BK2 og BK3.

Parkering.
I reguleringsbestemmelsene er det satt krav om 1,2 P-plasser pr bolig. Dette er i tråd med føringene i kommunedelplan for Verdal by. Eneboligene får carport og gjesteparkering på egen tomt, mens boligblokkene får parkering eller garasje/carport på østsiden av bygningen. Parkering er samlet på en side for å oppnå gode bilfrie områder på vestsiden av bygningene.

Det er satt av 0,75 sykkelparkeringsplasser pr bolig for BB1 og 1,0 sykkelparkeringsplasser pr bolig for BB2 og BB3. Sykkelparkeringsplassene skal fortrinnsvis være overdekket med tak.

Lek og uteopphold.
Det forutsettes at uteoppholdsareal for eneboligene løses innenfor egen tomt. For blokkbebyggelsen er det regulert inn områder til felles uteopphold. Arealene på planen som er angitt med formål Uteopphold er på til sammen ca 1700m2. Dette gir et areal på 33m2 pr boenhet. I tillegg kommer areal i boligformålene som ikke blir bebygd. Områdene for lek/uteopphold skal minst være utstyrt med sandkasse, huske og benker.

Støy.
Området er lite støyutsatt.

Risiko- og sårbarhetsanalyse.
Forslagsstiller har utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse basert på direktoratet for sivil beredskaps veileder.

De temaene som det i hht analysen er nødvendig å vurdere nærmere, og som er behandlet i planbeskrivelsen er:

  • Høyspentledninger
  • Flom
  • Forurensning i grunnen
     

Det må tas hensyn til høyspentledninger i Kassefabrikkvegen, og luftspenn som går over til jordkabel lengst sør-øst på planområdet. I plankartet er det avsatt hensynssoner rundt luftspennet i sør-øst. I tillegg er det i reguleringsbestemmelsene satt byggegrenser i forhold til alle høyspenningsanlegg.

Ved planlegging av boliger skal det tas høyde for 200-årsflom. NVE har laget flomsonekart for Verdal for en 200-årsflom. Beregningene viser at vann-nivået på det aktuelle området vil være på kote 3,9m. NVE anbefaler at OK golv i 1.etg ligger 0,5m over kotehøyde ved en 200-årsflom.

I reguleringsbestemmelsene er det lagt inn krav om at OK golv i 1.etg skal ligge på kote 4,5.

Området har blitt benyttet til lagring av masser og det er uavklart om grunnen er forurenset. Reguleringsbestemmelsene sikrer at det må foretas prøvegraving for å avdekke om grunnen er forurenset. Eventuell forurenset masse må skiftes ut.

Kulturminner.
Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner på tomta etter Kulturminnelovens § 3. Dersom det oppdages kulturminner under byggearbeidet, gjelder varslingsplikten.

Biologisk mangfold.
Det er ikke registrert område for bevaring av biologisk mangfold på planområdet (Artsdatabasen og naturbase.no). Tiltaket er vurdert å ikke komme i konflikt med NML §8-12.

Utbyggingsavtale.
Parallelt med plansaken jobbes det med en utbyggingsavtale med kommunen.

Planprosess.
Medvirkning.
Varsel om igangsettelse av planarbeid for Reinsholm sør ble annonsert i Verdalingen 27.9.2014 og 2.10.2014. Naboer og rettighetshavere i området ble på ordinært vis tilskrevet med varsel om igangsettelse av planarbeid i brev. Det kom inn innspill på varselet om oppstart. Innspillene er referert og kommentert av forslagsstiller i vedlagte planbeskrivelse.

Vurdering:
Forslaget til detaljregulering av Reinsholm sør innebærer en omdisponering fra industriformål til boligformål for et sentralt beliggende område i Verdal sentrum.

Reinsholm er iferd med å bli et stort sentralt boligområde i sentrum og dette planforslaget tilrettelegger for en videreutvikling av dette. Vi er i ferd med å se at mindre sentrumsnære industriområder etter hvert blir transformert til boligbebyggelse. For videreutviklingen av Verdal by har dette flere positive sider. Konsentrert og sentral boligbebyggelse gir lett tilgang til sentrale sentrumsfunksjoner, kollektivtransport og skoler og barnehager, samtidig som det minsker presset på fulldyrka landbruksjord som sentrum er omgitt av. Særlig for industrivirksomhet som har miljømessige utfordringer vil det være bedre om disse samles i industriparken på Ørin og ikke inne blant boligbebyggelsen.

Planforslaget foreslår en blanding av konsentrert eneboligbebyggelse og blokkbebyggelse. Både foreslåtte tetthet og bygningstyper samsvarer med hva som finnes ellers på Reinsholm i dag.

Rådmannen foreslår at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, slik at alle berørte får uttale seg.


   Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 03.03.2015 12:43
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS