Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 11.06.13 - PS 46/13 Søknad om fradeling av boligtomt fra eiendommen 1721/235/1 Garnes - Oddgeir Wohlen - Dispensasjon fra reguleringsplan og kommuneplan

Saksbehandler : Gunnar Vatn

Arkivref :  2013/290 - /1721/235/1

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 11.06.13 46/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for Verdal kommune angående kriterier for spredt boligbygging innvilges. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen Garnes med plan-id 1984001 om å legge atkomstveg på landbruksformål innvilges.

Søknadene innvilges med hjemmel i Plan- og bygningslovens kapitel 19.

Bakgrunn og forutsetninger for dispensasjon følger av saksframlegget.

Søknad om fradeling av parsell på inntil 2 dekar fra eiendommen Garnes med gnr/bnr 235/1 i Verdal kommunen innvilges, med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 20-1.

Vedlegg:

  1. Situasjonskart
  2. Oversiktskart
  3. Utsnitt kommuneplan
  4. Reguleringsplan
  5. Dispensasjonssøknad
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad om deling mottatt 15.01.2013
  2. Brev til andre myndigheter datert 07.02.2013
  3. Foreløpig svar datert 07.02.2013
  4. Gjenpart av nabovarsel mottatt 25.02.2013
  5. E-post fra Verdal kommune teknisk drift datert 08.02.2013
  6. Brev fra Sametinget mottatt 19.02.2013
  7. E-post fra Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag mottatt 28.02.2013
  8. Brev fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune datert 04.03.2013
  9. Brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag mottatt 20.03.2013
  10. Behandling etter Jordloven sak 25/13 datert 24.04.2013
     

Saksopplysninger:
Oddgeir Wohlen har sendt inn en søknad om deling av grunneiendom og en søknad om dispensasjon. Søknaden ble mottatt 15.01.2013.

Søknaden:
Delingssøknaden gjelder fradeling av en parsell på ca. 2 dekar fra eiendommen Garnes med gnr/bnr 235/1 i Verdal kommune. Parsellen skal benyttes som boligtomt.

Den omsøkte boligtomta grenser inntil boligfeltet i Garnes. Atkomstvegen til tomta vil gå i kanten og delvis innpå dyrkajord. Det er 7 ledige boligtomter i boligfeltet.

Planstatus:
Den omsøkte boligtomta omfattes av kommuneplanen for Verdal kommune, og ligger da i LNFR-sone SB02 Garnes. Dette er område for Landbruks-, Natur-, Frilufts- og Reindriftsområde hvor det er åpnet for spredt boligbygging etter visse kriterier. Et av kriteriene er at det ikke må omdisponeres dyrka jord til verken tomt eller atkomstveg.

I følge søknaden må det omdisponeres ca. 150 m2 dyrka jord for å få til atkomstveg til tomta. Deler av atkomstvegen omfattes av LNFR-formålet i kommuneplanen, resten omfattes landbruksformål og boligformål i reguleringsplanen «Garnes» med plan-id 1984001.

Søknaden er avhengig av dispensasjon fra både kommuneplanen og reguleringsplanen.

Nabovarsling:
Det er ikke kommet merknader i forbindelse med nabovarslingen.

Andre myndigheter:
I henhold til Plan- og bygningslovens § 19-1 og § 21-5 ble saken i brev datert 07.02.2013 sendt andre myndigheter for uttalelse og behandling etter annet lovverk.

Sametinget sier i brev mottatt 19.02.2013 at de har ingen merknader til den omsøkte fradelingen. De er ikke kjent at det er registrert automatisk fredete samisk kulturminner på parsellen som søkes fradelte og bebygd. Dersom det under arbeid i marken skulle komme frem gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses opp og melding sendes Sametinget omgående, jfr. Kulturminnelovens § 8. Pålegget forutsettes videreformidlet til de som skal utføre arbeidet.

Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag sier i e-post mottatt 28.02.2013 at de har ingen merknader til søknaden.

Nord-Trøndelag Fylkeskommune har i brev datert 04.03.2013 at de har ingen planfaglige merknader til søknaden. I forhold til Kulturminneloven har de heller ingen merknader til søknaden. De minner om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens § 8, dersom det under de videre arbeider skulle treffes på mulige kulturminner. Dette pålegget må videreformidles til de som skal stå for arbeidene.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling sier i brev mottatt 20.03.2013 følgende:
«Landbruksavdelingen ber om at kommunen gjør en vurdering av hvordan dette boligfeltet på sikt evt skal utvikles/utvides videre. Landbruksavdelingen er mao opptatt av at ny bolig ikke stenger for muligheten for videre utvikling av boligfeltet på skogsmark. Landbruksavdelingen ber for øvrig om at den planlagte atkomstvegen bebygger så lite dyrka jord som mulig og har ut over det ingen øvrige merknader til søknaden.»

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin miljøvernavdeling sier i brev mottatt 20.03.2013 følgende:
«Den aktuelle boligtomten grenser til Garnes boligfelt hvor det finnes ledige tomter. Tomten ligger også i LNF-SB sone 2 hvor det kan tillates spredt boligbebyggelse i planperioden, forutsatt at man følger lokaliseringskriteriene. Ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser har vi ingen merknad til søknaden.»

Innherred samkommunes enhet for Landbruk har i sak 25/13 datert 24.04.2013 behandlet søknaden etter Jordloven. Søknaden ble innvilget som omsøkt. I forhold til dispensasjonssøknaden angående omdisponering av dyrk jord til atkomstveg, mener landbrukssjefen at det kan gis dispensasjon i denne saken. Bosettingshensyn er også et moment som taler for fradeling. Landbrukssjefen ber om at arealet som skal omdisponeres tilstrebes så lite som praktisk mulig. Selv om jordvernet er innskjerpet i den senere tid, velger landbrukssjefen og godkjenne omdisponeringen.

Saken er også sendt til Verdal kommune Teknisk drift. I e-post datert 08.02.2013 sier de at de ser at ny adkomstvegen blir liggende over kommunalt ledningsnett. Ved bygging av denne må ledninger ikke skades. I tillegg må ikke vegen bli liggende så lavt at det blir problemer med frost på vannledning. Bygging av adkomstveg må avklares i samarbeid med Teknisk drift.

Samfunnssikkerhet:
I følge de temakart kommunen har tilgjengelige, er ikke kommunen kjent med at det foreligger noen fare for skred (kvikkleire) eller flom. I forbindelse med en byggesøknad skal grunnarbeider prosjekteres, og grunnforhold er et av momentene som skal inngå.

Kulturlandskap:
I forbindelse med Jordlovsbehandlingen vurderte landbruksenheten i samkommunen forholdet til kulturlandskapet. De skriver at tomta ligger inntil eksisterende boligfelt, slik at kulturlandskapet i liten grad blir berørt.

Biologisk mangfold:
I forbindelse med Jordlovsbehandlingen vurderte landbruksenheten søknaden etter Naturmangfoldloven. Det foreligger ikke vitenskapelige eller erfaringsbasert informasjon i registre eller temakart som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold som tilsier at søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken direkte eller i umiddelbar nærhet.

Vurdering:  
I henhold til Plan- og bygningslovens kapitel 19 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av Plan- og bygningsloven. Det må foreligge en begrunnet søknad.

Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. PBL § 19-2 sier at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

En naturlig forståelse av ordlyden tilsier at terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsenes forarbeider i Ot.prp. nr. 32 s.207-208), hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å få dispensasjon. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk, vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsverktøy.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter fra loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Søknaden begrunnes med at den omsøkte atkomstvegen er den beste løsningen. Det er vurdert flere forskjellig alternativ til adkomster. Den omsøkte løsningen vil berøre minst landbruksareal, spesielt hvis det tilstrebes å legge vegen så langt inn mot fyllingsfot og bekk mot nord-nordøst for å minimere bruken av dyrket mark.

Andre grunner som kan tale for at det kan gis dispensasjon kan være at ingen av de andre myndighetene har merknader til søknaden. Landbruksenheten i kommunen har godkjent søknaden og mener det kan gis dispensasjon. Landbruksenheten mener bosettingshensyn er et moment som taler for fradeling. Når det gjelder det dyrkede arealet som skal omdisponeres til atkomst, så ligger det i kanten på dyrkajorda, ikke midt over.

Grunner som taler mot at det kan tale mot at det kan gis dispensasjon kan være at dispensasjoner kan bidra til å svekke og uthule planene som informasjons- og beslutningsverktøy. Det kan skapes en presedens som kan vanskeliggjøre behandlinger av senere lignende saker.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin landbruksavdeling ber kommunen vurdere boligfeltet kan utvikles/utvides videre. De er opptatt av at ny bolig ikke stenger for muligheten for videre utvikling av boligfeltet på skogsmark.

Med flere ledige tomter og liten boligbygging de senere år, vil en anta at det er lenge før det blir aktuelt å utvide boligfeltet. En eventuell utvidelse av boligfeltet vil la seg gjøre flere steder. Det kan la seg gjøre å legge en eventuell atkomst til andre tomter i området rundt omsøkte parsell, slik at en eventuell utvidelsesmulighet ikke blir stengt om søknaden innvilges.

I kommuneplanen er området definert som LNFR-område hvor det er åpnet for spredt boligbebyggelse så fremt et sett kriterier oppfylles. Da er det vurdert at det skal tillates boligbygging i området.

Dersom søknaden skal avslås, må det være fordi søknaden er i strid med kriteriene, og fordi det vurderes at det ikke bør gis dispensasjon.

Med bakgrunn i at bla at landbruksmyndigheten har funnet å kunne innvilge søknaden etter Jordloven, samt mener det kan gis dispensasjon, finner rådmannen at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon i fra, ikke blir vesentlig tilsidesatt, samt at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er dermed anledning til å gi dispensasjon i saken.

Dersom søknaden avslås, vil dette vedtaket være et enkeltvedtak som kan påklages jfr. Forvaltningslovens § 28. Det er 3 ukers klagefrist fra underretning om vedtaket er mottatt. 

     Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 05.06.2013 12:06
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS