Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 12.02.13 - PS 14/13 1721/23/8 m.fl. - Detaljregulering Reinsholm Vest

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref : 2012/7609 - /L12

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 12.02.13 14/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til detaljregulering for Reinsholm Vest, datert 21.01.2013, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt 26.03.07.
  • Reguleringsplan for Reinsholm, vedtatt 28.04.2003.
  • Forhåndsuttalelser (6 stk.)
  • Uttalelse fra Statens strålevern, 07.01.13 (delvis gjengitt i planbeskrivelse)
     

Saksopplysninger:
Bakgrunn.
Formålet med detaljreguleringen er å legge til rette for boligbebyggelse på et areal som i 2003 ble regulert til forretning, kontor, industri. Det foreslås mulighet for inntil 44 boenheter, fordelt på leilighetsbygg i 2 og 3 etasjer. Boligbebyggelsen nærmest Kassefabrikkvegen foreslås i 3 etasjer, de to øvrige byggene i 2 etasjer. Planforslaget er utarbeidet av Arcon Prosjekt AS, på vegne av Reinsholm Vest AS.

Kommunen har vurdert at det ikke er nødvendig med en konsekvensutredning. Dette er en detaljregulering som innebærer endring av kommuneplan eller områderegulering, jf. KU-forskriftens § 3 d). Området er tidligere regulert til utbygging, og kommunen vurderer at planforslaget ikke vil komme i konflikt med kriteriene i forskriftens § 4. Kommunen forutsetter da at det tas hensyn til at området er utsatt for flom og vegtrafikkstøy.

Planområdet.
Planområdet er på ca. 10 daa og ligger på Reinsholm, sør for gatekjøkken og NTEs regionalnettstasjon ved rundkjøring/avkjørsel til Reinsholm. Planområdet grenser mot fv. 757 i vest, og omfatter Kassefabrikkvegen i øst. Mot nord og sør avgrenses planområdet av tilstøtende eiendommer, men foreslått fortau, frisikter og støyskjerm berører tilliggende eiendommer.
I sør ligger bygget til Nordsuvenir. Øst for tomta ligger Ebba Astrups park og de øvrige boligområdene på Reinsholm med tett boligbebyggelse i 2 etasjer.

Tomta er tilnærmet flat (ligger mellom kote +3,3 og +3,9), og er bevokst med tett løvskog.
To lagerbygninger forutsettes fjernet. Det går to tråkk over tomta som noe uheldig leder over fv. 757 og videre til sentrum.

Planstatus
Området er i reguleringsplan for Reinsholm, vedtatt 28.04.2003, regulert til forretning/kontor/industri, med BYA 66 % og møne-/gesimshøyde på 8,0 m.

I kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt 26.03.07, er området avsatt til forretning/kontor.

Planforslaget:
Generelt
Planområdet foreslås omregulert fra forretning/kontor/industri til boligformål.

Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse-blokkbebyggelse, garasjeanlegg, renovasjonsanlegg, lek-/oppholdsareal samt en snipp med forretning/kontor/industri innenfor vist frisiktsone), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (kjøreveg, fortau, gang-/sykkelveg, annen veggrunn – grøntareal med støyskjerm, parkeringsplasser og energianlegg) samt hensynssoner for frisikt og høyspenningsanlegg.

Utomhusplan er nevnt i bestemmelsenes § 3.5.

Grad av utnytting
Utnyttingsgrad er gitt for hvert felt. Boligformål i felt BB1 og BB3 foreslås med %-BYA=70 %, og felt BB2 med %-BYA=75 %. I planbeskrivelsen er det også beregnet samlet utnyttingsgrad for bygninger, boder, parkeringsplasser og garasjer ift. det området som ligger innenfor Kassefabrikkvegen, og dette utgjorde 37 % bebygd areal.

Det planlegges 44 boenheter (ca. 24 i felt BB1, ca. 12 i BB2 og ca. 8 i BB3). Dette gir en boligtetthet på ca. 5,3 boliger pr. dekar innenfor område begrenset av støyskjerm og Kassefabrikkvegen.

Bebyggelsen
Boligbebyggelsen er orientert med langfasader mot øst og vest. Dette gir mulighet for balkonger med ettermiddagssol på vestsiden av bygget. Illustrasjoner viser svalgangsløsninger mot øst.
Fasade med svalganger skal brytes opp med tette fasadepartier/boder, etter prinsipp som vist på aksonometri 2 datert 19.12.12 (reguleringsbestemmelser § 3.1).

Bebyggelsen må plasseres innenfor aktuelle formål og byggegrenser.
Vist plassering av bebyggelse er veiledende (§ 3.1 og tegnforklaring på plankart).
Ingen bygningsdel må komme nærmere veg, fortau eller gang- og sykkelveg enn 2 m (§ 3.1).

Byggegrensen langs Kassefabrikkvegen er redusert med 2 m ift. gjeldende reguleringsplan.

Det tillates ikke kjeller på boligene, og høyde på ferdig gulv i 1. etg. skal være på kote +4,4 m (§ 4.2). Ifølge planbeskrivelsen legges carport/parkering på kote +4,0.

Felt BB1
Boligblokker i tre etasjer. Byggteknisk forskrift TEK10 og § 3.2 i bestemmelser tilsier heis.
Takform: Flatt tak eller pulttak, med enhetlig karakter.
Maks gesims: 10 m for flate tak og 11,5 m for pulttak, målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Det foreslås mulighet for takoppbygg over 3. plan på inntil 10 % av arealet i underliggende plan for etablering av teknisk rom, og/eller for å kunne føre trapp opp til over tak. Takoppbygget skal trekkes min. 1m inn på taket i forhold til underliggende etasje, og kan ha en høyde inntil 2,5m over angitte gesimshøyde. Planbeskrivelsen antyder også takterasser. Takoppbygg er ikke illustrert.

Felt BB2 og BB3
Boligblokker i 2 etasjer. Ifølge planbeskrivelsen planlegges bygget i felt BB2 med heis.
Takform: Flatt tak eller pulttak, med enhetlig karakter.
Maks gesims: 7 m for flate tak og 8,5 m for pulttak, målt fra gjennomsnittlig planert terreng.
Det foreslås mulighet for takoppbygg over 2. plan, i forlengelsen av felles trapp/heis, omtrent som i felt BB1. Planbeskrivelsen antyder også her takterrasser. Takoppbygg er ikke illustrert.

Boder foreslås som frittstående bygg med maks gesims 3 m, med flatt tak eller pulttak, eller som en integrert del av boligblokkene. Illustrasjon viser noen boder ifb. svalganger.

Garasjeanlegg GB1-GB3 (18 plasser) foreslås inntil tomtegrensa i sør. Formålene kan bebygges med takoverbygde biloppstillingsplasser eller brukes til parkeringsplasser. Byggene skal ha flatt tak eller pulttak med maks gesimshøyde 3 m.

Renovasjonsanlegg
Renovasjonsanlegg er plassert i tilknytning til parkeringsplassene, sentralt plassert i forhold til boligene. På området kan det anlegges miljøtorg for søppeldunker med sortering av avfall, men nedgravde søppelcontainere kan benyttes og er å foretrekke.
Evt. bygg tillates med samme høyde og takform som boder og «garasjeanlegg».
Se bestemmelsenes §§ 3.6 og 4.7.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Adkomsten til planområdet er fra Kassfabrikkvegen. Adkomst/parkering er samlet sør i planområdet, mot Nordsuvenirbygget.
Frisikt i avkjørsel/kryss er sikret gjennom frisiktsoner og siktlinjer i planen. I dag er det skiltet 30-sone på Reinsholm, og Kassefabrikkvegen er ikke skiltet som forkjørsveg.

Det er foreslått 2 felles kjøre-/adkomstveger internt i området, tiltenkt nyttetransport. Den innerste vegen er noe bredere med tanke på snumulighet for renovasjonsbil.

Gang/sykkelveger, fortau
Det foreslås nytt 3,0 m bredt fortau langs Kassefabrikkvegen, og nytt gangfelt over vegen til eksisterende fortau på motsatt side av Kassfabrikkvegen. Derifra er det fortau til gangfeltet som krysser fv. 757 - og til øvrige områder på Reinsholm. Internt i boligområdet er det foreslått 3,0 m brede gang- og sykkelveger som leder til overnevnte gangforbindelse.

Annet vegareal er tiltenkt støyskjerming, se § 5.4 i forslag til bestemmelser. 

Kollektivtransport
Det er gangavstand til Verdal sentrum, med godt utbygd kollektivtilbud med både buss og tog.

Skoler og barnehager
Planområdet tilhører i dag Ørmelen skolekrets, men ungdomsskolen ligger på Verdalsøra.
Det er gode gangforbindelser til barne- og ungdomsskolen, som begge ligger ca. 1,5 km unna. Det ligger en barnehage på Reinsholm ca. 350 m fra planområdet.
Verdal videregående skole ligger ca. 800 m unna.

Parkering
Det foreslås 1,3 parkeringsplasser pr. boenhet for leiligheter med felles parkeringsløsninger (§ 3.4). Viste biloppstillingsplasser er felles for alle boligene i planområdet.

Foreslått parkeringskrav tilsier behov for 57,2 plasser, dvs. 58 plasser, for 44 boenheter. Planen viser 43 biloppstillingsplasser + 18 plasser under tak (felt GB1-GB3), dvs. til sammen 61 plasser. Rekkefølgebestemmelsene (§ 8) krever at 26 plasser opparbeides ifb. 12+8 boenheter i felt BB2/BB3 samt 32 plasser ifb. 24 boenheter i felt BB1. Dette i samsvar med foreslått p-krav.

Lek og uteopphold
I kommunedelplanen er det krav om 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. boenhet. Videre skal det innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen sikres fortrinnsvis sammenhengende areal til småbarnslekeplass på min. 100 m2, og innenfor avstand på 250 m skal det sikres areal til kvartalslekeplass på min. 1,5 daa. Generelle bestemmelser i ny arealdel, som også er ment å gjelde innenfor kommunedelplanområdene (men delplanen gjelder foran kommuneplanens arealdel) sier omtrent det samme, men minste areal til småbarnslekeplass er økt til 150 m2, og det er presisert at overnevnte kvartalslekeplass gjelder for boligområder med 25 eller flere enheter. 

Overnevnte tilsier at det for planlagte 44 boenheter kreves et areal på 2200 m2 til lek/uteopphold. De fire fellesområdene til lek/opphold er på til sammen ca. 1590 m2. Dette gir 36 m2 pr. boenhet. Det er videre opplyst at hvis en regner med at den delen av byggeområdene som ikke er bebygd blir benyttet til felles uteoppholdsareal, blir arealet 2900 m2. Dette gir et areal på 66 m2 pr boenhet.

I § 4.8 er det foreslått krav til utstyr og ferdigstilling av lekeplass. Lekeplassen lengst vest berøres av høyspentkabler i bakken. Det er gitt bestemmelse (§ 4.8 siste ledd) vedrørende dette.

Universell utforming av uteareal, tilgjengelige boenheter
Ifølge forslag til bestemmelser § 3.5 skal prinsippene for universell utforming legges til grunn for utforming av uteområdene. Detaljert utomhusplan skal følge søknad om tillatelse til tiltak.

5 % av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede (§ 3.2).
Planen viser 3 slike plasser.

Ifølge forslag til bestemmelser § 3.1 skal minst 60 % av boenhetene utformes som tilgjengelige boenheter, dvs. minst 26,4 boenheter. Byggteknisk forskrift TEK10 tilsier heis og tilgjengelige boenheter i felt BB1 (ca. 24 boenheter). Etter TEK10 er det for felt BB2 og BB3 (ca. 12+8 boenheter) krav om tilgjengelige boenheter der alle hovedfunksjoner legges på inngangsplan. For å oppfylle kravet om minst 60 % tilgjengelige boenheter må ca. 3 av disse 20 boenhetene være tilgjengelige. Evt. heis i felt BB2 vil også kunne gi tilgjengelige boenheter i 2. etasje.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
I planbeskrivelsen er relevante ROS-tema nærmere vurdert mht. potensiell risiko/sårbarhet.

Grunnforhold
Ifølge reguleringsplanen for Reinsholm kan deler av området ligge på oppfylt område med organiske materiale som må skiftes ut. Multiconsult AS har utarbeidet en geoteknisk vurdering.

Det øverste jordlaget i området består av elvetransporterte masser. Slike masser består normalt av sand og grus. Under det øvre, elvetransporterte laget må det antas at massene i hovedsak består av silt og leire i stor dybde. Det er ikke avklart om det er forekomster av fyllmasser i området.

Geoteknisk vurdering:
Stabilitet: Reguleringsområdet vil etter Multiconsults vurdering, ikke være utsatt for fare for utrasing eller for å bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere oppe i terrenget.

Støyvoll: Støyskjerming av området kan etableres ved utlegging av jordfylling i inntil 3,5 meters høyde. Fyllingsskråningene bør ikke være brattere enn ca. 1:2. Alternativt kan støyskjerminga utformes som lavere fylling med skjerm til ønsket høyde på toppen. Utlegging av fyllinger inntil eksisterende bygninger eller andre setningsømfintlige konstruksjoner kan gi fundamentsetninger og bør vurderes nærmere.

Fundamentering: Bygninger i 1-2 etasjer kan fundamenteres på banketter og enkeltfundament direkte i grunnen eller på kvalitetsfylling utlagt på opprenska, original grunn. Fundamenter med skrå eller eksentrisk last kan ha lavere bæreevne og må vurderes spesielt. Fundamenteringsløsning for evt. setningsømfintlige eller tunge bygg bør vurderes nærmere.

§ 3.7 omhandler geoteknisk undersøkelse inkl. vurdering ift. mulig biologisk masse.

Støy
Vegtrafikk langs Fv. 757 genererer støy som vil påvirke planlagt bebyggelse langs Fv. 757.
Støyvarselkart fra Statens vegvesen viser at en del av området ligger innenfor gul støysone.

I RG-prosjekts støyberegning 14.12.2012, går det fram at hele felt BB3 og deler av felt BB2 ligger innenfor gul støysone og bør skjermes. Støyskjerming kan enten utføres med en skjerm eller voll eller en kombinasjon av disse. Skjermingstiltak må være min. 3,5 m høy for å gi tilstrekkelig skjerming. Dette vil skjerme 1. etg og uteoppholdsarealene. For andre etasje må fasadetiltak gjennomføres for å tilfredsstille kravene til innvendig støynivåer. Videre må leilighetene i 2. etg sikres skjermede uteoppholdsarealer.

Det er i rapporten vist to alternative løsninger for utforming av skjermen:

  • Skjerm med knekk i nord: I nord er skjermen knekt inn langs eiendomsgrensa for å gi tilstrekkelig skjerming mot trafikken i nord. Total skjermlengde 81m, skjermhøyde 3,5 m.
     
  • Skjerm forlenget mot nord: Her er skjermen forlenget langs fv 757 med min 30 m forbi eiendomsgrensa. Total skjermlengde 93 m og skjermhøyde 3,5 m.
     

Det er siste skjermplassering som er vist i planforslaget, dvs. at planområdet er noe utvidet etter varsel om planoppstart. Utover dette tar planforslaget ikke stilling til type støyskjerm, men det er gitt bestemmelser om utformingen.
Rekkefølge for opparbeidelse av støyskjermingstiltak er gitt i § 8 andre ledd.

Flom
Ved planlegging av boliger skal det tas høyde for 200-årsflom. NVEs flomsonekart for Verdalselva for en 200-årsflom viser vannivå kote +3,9 ved elveprofil 8 (der Kvislabekken renner ut i elva). NVE anbefaler å legge til 0,5 m sikkerhetsmargin. Dvs. at overkant golv i 1. etasje bør ligge 0,5 m over vannstand ved en 200-årsflom. Høsten 2011 var det også en stor flom i Kvislabekken, hvor det ble observert en vannstand på kote +3,6 m.
I reguleringsbestemmelsene er det foreslått at overkant golv i 1. etg skal ligge på kote +4,4 m.

Elektromagnetisk felt
Ved nybygg og nye anlegg hvor magnetfeltet vil bli over 0,4 µT, skal det vurderes å sette inn tiltak for å redusere nivået. Ulike tiltak skal vurderes opp mot ulike hensyn, ulemper, kostnader, etc. Dette er i tråd med strålevernforskriftens krav om at all eksponering skal holdes så lav som praktisk mulig. Aktuelle tiltak ved nye bygg nær eksisterende høyspentanlegg kan være å:

  • plassere bygningen lengst mulig fra høyspentledningen, for eksempel ved å legge vei, parkeringsplass, garasje eller utebod nærmest ledningen
  • plassere barne-, sove- og oppholdsrom slik at disse ligger lengst fra ledningen

 

NTEs måling og beregning av elektromagnetisk felt i området øst for kabelgrøft til Verdal transformatorstasjon viser at utredningsgrensen på 0,4 µT ligger mellom 4-7 m fra kabeltrase.

Ifølge planbeskrivelsen har NTE opplyst at den kabeltrassen som har høyest belastning, og der det er utført beregninger, er kabelgrøfta fra de to luftspennene i sør-vest til Verdal transformatorstasjon. Krav til avstander fra disse jordkablene vil berøre bygg på felt BB3. NTE anbefaler å opprettholde samme krav ift. de øvrige høyspentledningene som er nedgravd. Det vil si at de leilighetene som ligger lengst nord på felt BB1 og BB2 får samme krav til avstand fra nedgravde høyspentledninger som går østover fra Verdal transformatorstasjon.

Hensynet til elektromagnetiske felt er ivaretatt ved at det er tatt med i planbestemmelsene (§ 3.1) om at rom for langvarig opphold (soverom) ikke skal plasseres nærmere nedgravde høyspentledninger enn 5 m. Det elektromagnetiske feltet i soverommene vil da ligge under utredningsgrensa på 0,4 microtesla. For uteområdet er det tatt med i planbestemmelsene (§ 4.8) at lekestativer, sandkasser, benker o.l. ikke skal plasseres rett over høyspentkabel.

Plankartet viser hensynssone omkring luftstrekk, men ikke omkring kabler i bakken.

Øvrige ROS-tema er sjekket ut av saken gjennom vedlagte sjekkliste.

Kulturminner
Kommunen er ikke kjent med kulturminner som må hensyntas. Fylkeskommunen viser i sin høringsuttalelse til kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt. 

Biologisk mangfold
Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

I nærområdet ligger det et viktig bekkedrag Kvislabekken. På motsatt side av fylkesvegen er det etablert en park langs dette bekkedraget, med stier og mulighet for å oppleve fuglelivet.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Kommunale vann- og avløpsledninger ligger i Kassefabrikkvegen. 

Det er opplyst å ikke være behov for ny trafostasjon for området.

På grunn av nærheten til NTEs regionalnettstasjon, ligger det kabler i grunnen og linjer i luftstrekk. Det er viktig å ta hensyn til dette ved planlegging av bebyggelsen. Det er opplyst at i nordvestre hjørne av tomta ligger byggegrensa (bygget?) over traseen for høyspentledningene, for å kunne utnytte tomta mest mulig. Det er videre opplyst at her må høyspentledningene enten legges om, eller bygget må plasser 2 meter fra høyspentledningen. På bakgrunn av ROS-vurdering og innspill fra Statens strålevern er det også gitt bestemmelser om minst 5 m avstand til rom som innebærer langvarig opphold (soverom). Se §§ 3.1, 4.8 og 6.2 i bestemmelsene.

Område for energianlegg er vist omkring eksisterende trafo, ved innkjøringen til området.

Energiløsning for oppvarming er ikke angitt. Det vises til Byggteknisk forskrift TEK10.

Utbyggingsavtale
Det er kunngjort oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale.
Avtalen forutsettes sluttbehandlet samtidig med detaljreguleringen.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse med kommunen ble gjennomført 10.10.2012.
Varsel om igangsettelse av planarbeid ble annonsert i Verdalingen 20.10.2012.
Naboer og rettighetshavere i området ble tilskrevet med brev datert 22.10.2012.
Varsel om planoppstart ble også kunngjort på kommunens hjemmeside.

Forslagsstiller har mottatt forhåndsuttalelse fra 6 instanser (NTE, Reinsholm borettslag, NVE, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Statens vegvesen). Disse er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen.

Intern høring
I kommunen er planforslag datert 19.12.2012 forelagt teknisk drift, barnerepresentant, kommunelege, brann og redning samt fagperson universell utforming.

Brann og redning har opplyst å ikke ha kommentarer.

Teknisk drift, 07.01.13
Som meddelt tidligere har Teknisk drift den formening at høyden på bygg bør ligge på samme nivå som byggene som er satt opp lenger østover boligområdet. Dette for å være sikre på å unngå problemer med høy vannstand samt nødvendig høydeforskjell mot eksisterende vann og avløpsledninger. Til nød kan høyden på 1. etasje senkes ned mot 4,50 for å unngå uheldige høydeforskjeller mot eksisterende bebyggelse.

Teknisk drift har senere påpekt at topp vannledning har en kotehøyde på 2,60 på byggeplanene, og at dette er en grunn til at de ønsker å få opp høyden på 1. etasje gulv. Ellers må vannledningene isoleres over hele tomteområdet.

Kommentar:
Uttalelsen er kun tatt til orientering.

Barn- og unges representant i plansaker, Verdal kommune, 08.01.13
Savner avklaring ift. trafikksikkerhet ift. kryssing av fv. 757 – bør farten reguleres ned?
Med denne utbyggingen vil andel barn og unge (og voksne) som blir ledet ut i rundkjøringen fv. 757, Rådhusgt. og Kassefabrikkvegen øke.

Andelen areal som i planen er avsatt ift. lek og opphold er for liten ift. hva som er fastsatt i kommunedelplanen. Det bør derfor avklares/avtalefestes ift. Reinsholm borettslag bruken av «Ebba Astrups park» før man setter i gang med utbyggingen.

Riktig barneskolekrets er Ørmelen barneskole og ungdomsskolekretsen er Verdalsøra u-skole.

Kommentar:
Fotgjengerkryssing av fv. 757: Se orientering og foreløpig vurdering i saken.
Lek/uteopphold: Innspillet er kun tatt til orientering, se orientering og vurdering i saken.
Skolekretser: Over tid kan disse bli justert etter hvor det er kapasitet, men beskrivelsen er revidert iht. barnerepresentantens innspill.

Vurdering
Omdisponering av arealformål - forholdet til kommunedeplan og reguleringsplan
Foreslått boligformål er i strid med både kommunedelplan og reguleringsplan.
Området ble regulert til forretning/kontor/industri i 2003, og det går bl.a. fram at det tillates areal- og transportkrevende forretningsvirksomhet med lav besøksfrekvens og liten andel fotgjengerkunder. Formålene forretning/kontor ble videreført i nyere kommunedelplan fra 2007, som samtidig har retningslinjer for lokalisering av handel og service. Dette området utenfor ringvegen er ikke tiltenkt publikumsorienterte eller detaljorienterte virksomheter – heller ikke lokalsenter eller avlastningssenter. Områdets beliggenhet ved fylkesvegen burde være attraktiv ift. forretning/kontor, men reguleringsbestemmelser og retningslinjer begrenser altså type virksomheter.

Rådmannen ser ikke et strategisk behov for å sikre forretning/kontorformål på aktuelt areal, og er åpen for omdisponering til boliger. Industri kan lokaliseres til industriparken på Ørin, og virksomheter som er publikums-/detaljorientert bør lokaliseres til sentrum, på motsatt side av ringvegen. Evt. utviklingsbehov for eksisterende bedrift kan sannsynligvis skje innenfor bedriftens egne eiendommer, sør for eksisterende bygg. I nærområdet er det små muligheter for tiltak som kan være sjenerende for et boligområde.

Rådmannen er positiv til omdisponering til boligformål, og har vurdert planforslaget ift. kommunedelplanens føringer for boligområder. Planforslaget er også sammenlignet med reguleringsbestemmelsene for andre boligområder på Reinsholm.

Grad av utnytting
Det er foreslått høy utnyttingsgrad for delfelt, men samlet utnyttingsgrad (inkl. parkering) er opplyst å ligge på ca. 37 %-BYA. I Reinsholmplanen fra 2003 er %-BYA for boligområder 30-45 %, så planforslaget ligger innenfor den utnyttingsgrad regionale landbruksmyndigheter har akseptert for øvrige boligområder på Reinsholm. I kommunedelplanen er det for boligformål gitt bestemmelser om maks BYA 33 %, evt. 66 % for samlet utbygging av flere eiendommer.
[Som «næringsområde» har tomta i dagens planstatus relativt høy utnyttelse (BYA=66 %)].

Planforslaget innebærer ikke samlet utbygging av flere eiendommer, men tomta er så stor og sentralt beliggende at det bør legges opp til en høy utnyttingsgrad.

Byggehøyder og takform
3-etasjes bebyggelse på deler av området anses positivt, og er iht. råd fra regionale myndigheter. Gesimshøyde på 10 eller 11,5 m går noe utover gjeldende føringer. Det er argumentert for dette i planbeskrivelsens punkt 6.1.

I kommunedelplanen er det gitt møne 6,5 m og gesims 9,5 m for boligformål. I reguleringsplanen for Reinsholm fra 2003 er det gitt møne 8,5 m og gesims 9,5 m (3 etg.) for boliger. [For gjeldende formål forretning/kontor/industri er tillatt gesims/møne 8,0 m].

Foreslått to-etasjes bebyggelse med gesims 7,0 eller 8,5 m, er lavere enn det som ble vedtatt i detaljregulering for felt B2 på Reinsholm (øst for barnehagen). Her fikk 2-etasjes leilighetsbygg gesims 9,0 m.

Rådmannen har ikke innvendinger til foreslåtte gesimshøyder og takformer.

Parkering
Det er ikke planlagt parkering i kjeller pga. flomfare. Det tillates ikke kjeller på boligene (§ 4.2).
Kommunen godtok nylig at forutsatt parkeringskjeller i bebyggelsesplan for Sentrumstunet på Reinsholm, ble tatt ut ved en endring/detaljregulering av området nærmest rundkjøringen.

Foreslått parkeringsdekning (1,3 plasser pr. boenhet) er innenfor kommunedelplanens retningslinjer (1,2 plasser pr. boenhet), men er noe knappere enn de føringer som ble lagt i reguleringsplanen for Reinsholm i 2003 (1,5 plasser pr. boenhet). Nylig vedtatt detaljregulering for Reinsholm B2 har parkeringsdekning iht. kommunedelplanens retningslinjer.
Foreslått parkeringskrav anses tilfredsstillende. Større felles parkeringsplasser gir også større mulighet for sambruk av gjesteparkering. Det er vist tilstrekkelig med plasser ift. foreslått krav. 

Det forslås mulighet for takoverbygde biloppstillingsplasser, innenfor felt GB1-GB3. Hver plass er på størrelse med en vanlig biloppstillingsplass og plassert i tomtegrense. Pga. størrelsen er mulighet for tradisjonell carport/garasje med vegger ikke tillatt. Ved nabogrense ligger det også strømkabler som må hensyntas.

Lek/uteopphold
Det er ikke gitt bestemmelser om antall m2 uteopphold pr. boenhet, men det er gitt bestemmelse om maks antall boenheter, og foreslåtte lekeplasser er vurdert ift. dette.

Felles uteoppholdsareal er noe knapt ift. kommunedelplanens og arealdelens føringer, sett i forhold til planlagt antall boenheter. Men hvis en regner med ubebygd areal som fellesareal er arealkravet oppfylt. Mulighet for grendelekeplass på minst 1,5 daa maks 250 m fra området er imidlertid ikke sikret i planen. Hvert areal for felles uteopphold/lek er imidlertid godt over kommunens minstekrav til småbarnslekeplasser. På bakgrunn av anbefalinger i Byggforskblad A 312.210 (1992) finner Rådmannen å kunne godta at småbarns- og grendelekeplass kombineres, da hvert grøntområde ligger nært opptil 500 m2.

Borettslag som bygsler Ebba Astrups park synes for øvrig positive til flere bidragsytere/brukere av parken. Barnerepresentanten anbefaler en slik ordning, men kommunen kan sannsynligvis ikke kreve dette. Slik sambruk ville imidlertid gitt beboerne tilgang til en større grendelekeplass. Det var ikke forutsatt boligformål på aktuell tomt, da det i reguleringsplan for Reinsholm ble fastsatt at en større park i området skulle være felles for alle boligene på Reinsholm.

Magnetfelt
Nordre del av felt BB1-BB3 samt lekeplass lengst vest i planområdet berøres av høyspentkabler i bakken, som gir magnetfelt. Det er foreslått lempeligere krav enn i ny arealdel.

I generelle bestemmelser tilknyttet kommuneplanens arealdel § 1.6.1 siste ledd går det fram at nye utbyggingsområder for bl.a. boliger ikke skal plasseres innenfor sone som har magnetfelt større enn 0,4 mikrotesla. I gjeldende kommunedelplan er det ikke gitt bestemmelser om dette.

Det er foreslått bestemmelser vedrørende bebyggelsens plassering og lokalisering av soverom i forhold til høyspentkabler/magnetfelt, og vedrørende uteopphold/lek over høyspentkabler/magnetfelt. Det er ikke mottatt innspill fra kommunelegen vedørende dette, og Rådmannen forholder seg til de vurderinger som er gjort i ROS, og som er fulgt opp med bestemmelser. Det er uklart om nordre del av felt BB3 lar seg realisere, da det her forutsettes flytting av høyspentkabler. Alternativt kan bygget reduseres for å oppnå tilstrekkelig avstand til kabler (2 m) og tilstrekkelig avstand til soverom (5 m). Omriss av planlagt bebyggelse er veiledende, men forskyvning av bygget synes ikke mulig innenfor vist formål og byggegrenser. I sør følger bygget byggegrensa, som ligger 10 m fra master, etter råd fra NTE.

Flom og krav til minimum kotehøyde for golvnivå 1. etasje
Det foreslås 10 cm lavere kotehøyde enn det Teknisk drift i kommunen kan godta.
Teknisk drift ønsket i utgangspunktet samme min. kotehøyde for golvnivå i første etasje som for øvrig på Reinsholm (kote +4,75 m), men kan til nød godta min. kote +4,5 m. En begrunnelse for å få opp høyden på 1. etasje gulv skal være av hensyn til høyde på ledningsnett.
Eksisterende terrenghøyder i planområdet går fram av siste vedlegg.

Rådmannen ser ikke behov for justering av kotehøyden. ROS-vurderingen tilsier at kote +4,4 m er tilstrekkelig ift. flom, og det bør tas hensyn til omliggende områder og ikke legge bebyggelsen unødig høyt.

Støyskjerm
Løsning med kun voll synes ikke å være gjennomførbar, da voll med skråning ikke brattere enn 1:2 i 3,5 meters høyde krever større bredde enn det som er foreslått til annen veggrunn (ca. 8-9 m bredde). Det bør også vurderes retningslinjer for skjøtsel av vegetasjon.

Fotgjengerkryssing av fylkesvegen
Statens vegvesen har tidligere, ved forskjellige utbyggingsplaner på Reinsholm, tatt opp behovet for planskilt kryssing av fv. 757 for myke trafikanter. De innser imidlertid at slik området er utbygd vil det innebære store utfordringer å få anlagt en kryssing som vil bli brukt. Videre planlegging av utbygging behøver derfor ikke ta hensyn til dette, men det må sees på en bedre tilrettelagt kryssing i plan. I planbeskrivelsen opplyses det at Statens vegvesen ønsker at dagens fotgjengerfelt ved rundkjøringen på fv. 757 flyttes nærmere rundkjøringen slik at fotgjengerfeltet blir mer brukt. I planbeskrivelsen er det antatt at dette blir inkludert i utbyggingsavtalen mellom Reinsholm vest AS og Verdal kommune. Rådmannen tilrår at ansvar og evt. tidsperspektiv/rekkefølge for dette avklares i planprosessen, før det inngås utbyggingsavtale med utbygger. Barnerepresentanten etterlyser også avklaring ift. slik kryssing.

Tilgjengelige boenheter
Som et boligpolitisk styringsverktøy kan det gis bestemmelser om hvor stor andel av boligene i planområdet som må ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet og lokalisering av disse boligene. Området er sentrumsnært og flatt, og omfatter 44 boenheter. Det er foreslått bestemmelse om minst 60 % tilgjengelige boenheter. Rådmannen kunne i denne saken sannsynligvis stilt krav om en noe høyere prosentandel, men oppfordrer til at leiligheter i første etasje oppføres med alle hovedfunksjoner på inngangsplan.

Konklusjon
Rådmannen kunne sannsynligvis krevd høyere prosent tilgjengelige boenheter, renovasjonsløsning under bakken, retningslinjer for skjøtsel av vegetasjon på støyvoll og strengere krav ift. magnetfelt, men anser ikke dette som nødvendig. Planforslaget kan bli et positivt bidrag til boligutbyggingen på Reinsholm. Rådmannen tilrår at vedlagte planforslag sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
 

     Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 06.02.2013 13:18
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS