Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 12.02.13 - PS 16/13 Klagebehandling - Detaljregulering Hanskemakergården

Saksbehandler : Ingrid Okkenhaug Bævre

Arkivref : 2012/5047 - /2012005

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 15.01.13 16/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Klage fra Advokat M.N.A. Ola A. Storaker, som representerer Stian Austad, datert 21.12.12, på kommunestyrets vedtak av detaljreguleringsplan for Hanskemakergården, tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Sakspapir m/vedlegg – kommunestyrets vedtak av plan 26.11.12, sak 112/12

Saksopplysninger:
Verdal kommunestyre vedtok i møte den 26.11.12, sak 112/12, detaljreguleringsplan for Hanskemakergården. Vedtaket ble kunngjort den 01.12.12, og berørte parter ble tilskrevet med brev av 29.11.12.
Fristen for å klage var satt til tre uker fra kunngjøring 01.12.12.

Advokat M.N.A. Ola A. Storaker klager på vedtaket, på vegne av eier Stian Austad i Feskarvegen 2, 7650 Verdal. Brevet er datert 21.12.12.

I detaljreguleringsplan for Hanskemakergården er det lagt til rette for et kombinert forretnings- og leilighetsbygg og et bygg med bare leiligheter.
Det vises til sakspapir med vedlegg for nærmere informasjon.

Klagens innhold 
Klager eier eiendom 21/14 og 21/18 i planområdet. Planområdet besto opprinnelig av 4 eiendommer som utbygger hadde inngått avtaler om å erverve. Utbygger har imidlertid nå gått bort fra erverv av klagers eiendommer. 

Klager mener at vedtatt regulering ikke har tatt opp i seg arealmessige og rettslige endringer i planen. Han understreker også at planområdet er framstilt feilaktig mht. utnyttelse. Klagers godkjente byggesak om garasjebygg med leiligheter og uthus, datert 19.11.10, har ikke blitt tatt med i vurderingen. Det hevdes at manglende visualisering av denne situasjonen i saksbehandlingen er mangelfull saksbehandling.

Klager påpeker forholdet mellom eiendommene. Eiendomsgrensene var opprinnelig fjernet på plankartet, men ble reetablert etter at planforslaget hadde vært på høring.

Når det gjelder byggeavstand fra eiendomsgrense, så hevdes det at bygg er regulert fra 2,6 meter til 0 meter fra klagers eiendomsgrense. Klager påpeker at i hans godkjente byggesak settes avstand fra nabogrensa til den aktuelle utbygging av Hanskemakergården til 4 meter. Klager viser til likhetsbehandling og til ulemper med å få ruvende utbygging nærmest innpå og over sin eiendom og krever at planen blir omgjort slik at det ikke kan bygges nærmere eiendomsgrensen enn 4 meter. Klager viser også til strøkets karakter som neppe kan tillate et visuelt uttrykk hvor et bevaringsverdig restaurert bolighus får en koloss på i praksis 4 + etasjer liggende i eiendomsgrensen og ruve over seg.

Klager påpeker også at reguleringsbestemmelsene ikke tar opp i seg at realiteten vedrørende planen i dag er at klagers eiendom ikke blir utbygd i tråd med vedtatt regulering.
Ifølge klager ligger følgende reguleringsområder på klagers eiendom og vil dermed ikke være tilgjengelig for utbygging:

  • G1, G2, G3, G4, G5
  • L2
  • P1
  • V1
  • AV1, AV2
     

Klager krever at reguleringsvedtaket blir underkjent og sendt til ny behandling
Klager krever oppsettende virkning.

Vurdering
Klagen, datert 21.12.12, er framsatt innen klagefristen 22.12.12.

Godkjent byggesak på eiendom 21/14
Det anføres i klagen at kommunen i plansaken har sett bort fra klagers godkjente byggesak av 19.11.10.
Når det gjelder kommunens framstilling av planområdet mht. utnyttelse, så kan ikke kommunen se at det kan være snakk om en feilaktig framstilling. Da planen ble framlagt for høring inngikk klagers eiendommer i forslaget som et avtalt samarbeidsprosjekt. Plandokumentene inneholdt da ingen opplysninger om at klager hadde andre utbyggingsforslag. Når klager trakk seg ut av samarbeidet, ble vi i forbindelse med høringen konfrontert med at klager ville realisere sin godkjente byggesak fra 2010. Kommunen vurderte da saken slik at de øvrige eiendommene som ikke tilhører klager, kunne utbygges i henhold til reguleringsplanen. Dessuten gis reguleringsplanen ikke tilbakevirkende kraft, og tidligere gitt byggetillatelse kan realiseres.

Samtidig vil kommunen på generelt grunnlag gjøre oppmerksom på at den har anledning til å vedta en reguleringsplan selv om eventuelle grunneiere innenfor planen ikke er enige i det som planen hjemler.

Eiendomsgrense
Det stemmer at ingen eiendomsgrenser ble vist på den opprinnelige planen. Eiendomsgrensene ble fjernet etter som hele planområdet skulle reguleres til et leilighetsbygg og et kombinert forretnings- og leilighetsbygg.

Eiendomsgrensen ble reetablert før 2. gangs behandling, etter som Austad da hadde trukket seg, og kommunen anser dette som uproblematisk.

Vi ser ut fra klagen at det særlig er to forhold som påpekes, dvs. avstand til nabogrense og krav til arealdisponering.

Byggeavstand fra eiendomsgrense
Når det gjelder byggeavstand fra nabogrense, så stemmer det at planlagt leilighetsbygg kan oppføres inntil 1 m fra nabogrensen og at parkeringskjeller samt nedkjøring til kjeller kommer i felles eiendomsgrense.

Da Austads byggesøknad ble godkjent i 2010 var det ut fra gjeldende plan på vedtakstidspunktet. Generelt skal tiltak ha 4 m avstand til eiendomsgrenser, noe som også ble tilfellet i Austads sak, men klager etterspør likhetsbehandling.
Utgangspunktet i forvaltingen er at like tilfeller skal behandles lik. Dette gir uttrykk for det ulovfestede likhetsprinsippet, som til en viss grad legger rettslig bånd på forvaltningens skjønnsutøvelse. Dette medfører ikke at kommunen ikke har adgang til å forskjellsbehandle, men likhetsprinsippet medfører at kommunen må ha saklig grunn til å forskjellsbehandle. I realiteten betyr dette at man her har et forbud mot usaklig forskjellsbehandling.

Dette prinsippet skal sikre den enkelte mot vilkårlighet fra forvaltningsmyndighetens side. Videre er det slik at regelverket ikke bare tjener til å motvirke vilkårlighet og sikre forutsigbarhet. Regler skal også bidra til formel likhet i den forstand at alle som dekkes av samme regel skal behandles likt.

Når kommunen her har vedtatt en plan der det planlagte leilighetsbygget kan legges nærmere eiendomsgrensen enn 4 m, er det først og fremst for å legge til rette for en god og hensiktsmessig utnyttelse. Man oppnår en høy utnyttelsesgrad i sentrum noe som er i samsvar med sentrale myndigheters ønske om fortetting i allerede utbygde områder, da dette er med på å minske presset i forhold til blant annet utbygging på dyrkajord. Videre vil det være samfunnsøkonomisk riktig, da bygget blir i umiddelbar nærhet til allerede eksisterende infrastruktur, som vei, skole, barnehager, legesenter, vann, avløp og lignende.

Når det gjelder parkeringskjelleren, vil en stor parkeringskjeller ha den fordel at man unngår å bruke dyrebare sentrumsområder på bakken til parkering. 

1For klager vil det føles som en ulempe å få et så stort og høyt leilighetsbygg så nært innpå seg. At selve parkeringskjelleren kommer i fellers nabogrense vil ha liten betydning for klager, men det å ha nedkjøringa til parkeringskjelleren så nært eiendommen vil kunne oppfattes som negativt.

Krav til arealdisponering
Klager har også påpekt problemer omkring kravet til arealdisponering. Kommunen ser imidlertid ikke at dette blir et problem. Leilighetsbygget vil få 35 leiligheter. I bestemmelser til Kommunedelplan Verdal byområde skal hver boligenhet ha minimum 5 m2 felles uteareal for lek og opphold, som fortrinnsvis er utbygd som samlet enhet. Dette vil her kreve minst 35*5=175 m2 areal, noe som blir dekt opp innenfor eiendomsgrensa. Utbyggingsområdet ligger dessuten i nær tilknytning til det store kommunale friområde Moparken, som vil være et godt supplement til regulert uteoppholdsareal.
I forhold til parkering så sier retningslinjene for den samme kommunedelplanen at det skal være 1 stk. parkeringsplass pr boenhet, samt 0,2 plasser for gjesteparkering. Dette vil her kreve 35*1,2 pl. = 42 plasser.
Innenfor eiendomsgrensa til Hanskemakergården er det tenkt 36 p-plasser i kjeller og 5 på bakkenivå, dvs. i alt 41 plasser. Dermed er det manko på en plass, men den forutsettes dekt av frikjøp.        

Konklusjon
Vi kan ikke se at det er mottatt nye opplysninger i saken som ikke var kjent på vedtakstidspunktet og som tilsier at klagen bør tas til følge. Ut fra dette finner vi heller ikke å kunne gi oppsettende virkning. 
Vi tilrår at saken oversendes fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.

  
     Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 06.02.2013 13:20
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS