Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 14.01.14 - PS 5/14 Reguleringsforespørsel for omdisponering av boligbebyggelse til forretning (Kiwibutikk) på Holbergs plass

Saksbehandler : Thomas Møller

Arkivref : 2010/6693 - /L12

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 14,01,2014 5/14

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Det tilrås ikke igangsatt detaljregulering av Holbergs plass til detaljhandel, før kommunedelplan for Verdal by er vedtatt.
  

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

Saksopplysninger:
Plan arkitekter AS søker på vegne av tiltakshaver NorgesGruppen Eiendom Midt-Norge AS om en prinsipiell avklaring av hvorvidt det kan åpnes for regulering av Holbergs plass før ny kommunedelplan for Verdal byområde er ferdig. Hovedformålet med reguleringsarbeidet er å etablere 1 200m² dagligvareforretning (Kiwibutikk) på det aktuelle planområdet.

Det aktuelle planområdet ligger ved veikrysset (rundkjøringen) Magnus den godes veg og Hamnevegen, er ca. 5,4 daa og består av eiendommen gnr 18, bnr 36. Området er iht. gjeldende kommunedelplan for Verdal by (vedtatt 26.3.2007) avsatt til boligformål. Området omfattes også av reguleringsplan 1977006 «Ørmelen RV 757/RV 72, del 1» hvor området disponeres til boligformål, kjøreveg og industri. Planområdet avgrenses av Hamnevegen i nord, Magnus den godes veg i øst, E-verkstomta i vest og boligbebyggelse i sør.

Tiltakshaver ser for seg kjøreadkomst fra Magnus den godes vei.

Et reguleringsforslag for samme formål ble fremmet i 2010, men dette ble da avvist med henvisning til de vurderinger som skal gjennomføres i forbindelse med ny kommunedelplan for Verdal byområde (vedtak i PUK PS 077/10). Da arbeidet med ny kommunedelplan ikke var kommet skikkelig i gang medio 2013 gikk Norgesgruppen i gang med en prosess med formål om å regulere Holbergs plass. Sweco Norge AS via Front Eiendomsmegling utarbeidet da et forslag til detaljregulering uten at det ble startet noen formell planprosess. I e-post fra kommune til tiltakshaver datert 24.6.2013 informeres om at slik planprosess (iht. til planforslaget slik det da ble presentert) ville falle inn under bestemmelsene i Forskrift om konsekvensutredninger. Videre at det var mulig å avklare reguleringsspørsmålet prinsipielt først i Komite for plan og samfunn, før en evt. iverksetter planprosessen.

Da ny kommunedelplan for Verdal by trolig ikke vil være ferdig før medio 2015 ønsker NorgesGruppen å regulere Holbergs plass før denne er ferdigstilt. De ønsker derfor med dette en prinsipiell avklaring av hvorvidt det slik detaljregulering kan igangsettes.

Det gjøres ellers oppmerksom på at Plan arkitekter på vegne av NorgesGruppen, som innspill til varslet oppstart av kommunedelplan for Verdal byområde, har bedt om at området innlemmes i areal avsatt til avlastnings- og bransjesenter (plasskrevende varehandel). Når også nå bruksarealet er redusert til 1 200m² og Regional plan for arealbruk åpner for nærbutikk inntil denne størrelsen innenfor bransje- og avlastningssentre, vil ikke lenger planforslaget utløse krav om konsekvensutredning.

Vurdering:
Kommunen vurderer at denne henvendelsen i prinsipp er lik den som ble behandlet av Plan- og utviklingskomiteen i 2010 (PS 077/10) og det vises til behandlingen av denne. Kommunen har ellers forståelse for at tiltakshaver synes at avklaringene som skal skje i forbindelse med ny kommunedelplan tar lenger tid enn det er ønskelig for dem å vente.

Nytt nå er at tiltaket er endret til å være i tråd med hva som kan åpnes for iht. Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre/Statlig planbestemmelse for lokalisering av kjøpesentre og handel (høringsutkast) og Regional plan for arealbruk, gjennom at forretningsformålet er krympet fra 5 031 m² i 2010 via 4 500 m² medio 2013 til maksimalt 1 200 m² nå og tiltenkt funksjon som nærbutikk. At tiltaket på denne måten bringes i tråd med overordnede føringer vurderes som positivt.

Kommunen stiller seg imidlertid betydelig mer tvilende til nærbutikkfunksjonen som tillegges tiltaket. Nærbutikkbegrepet er ikke nærmere definert, men kommunen er av den oppfatning at begrepet betinger en viss avstand til byen og således tilbyr reduserte transportbelastninger for de handlende, tilgjengelighet for alle i nærheten av et boligområde og handel innenfor «aksjonsradiusen» for barn og unge. Kommunen kan ikke se at denne lokaliteten tilbyr disse kvalitetene på en god måte. Innbyggerne i tilstøtende boligområde på den andre siden av Hamnevegen har per i dag en dagligvarebutikk i lokalsenteret på Ørmelen (i tråd med bestemmelsene i gjeldende kommunedelplan). Denne ligger like nærme eller nærmere et stort flertall av boligene her enn hva en etablering på Holbergs plass vil tilby. En ny butikketablering på Holbergs plass vil med disse som primær kundegruppe generere ny trafikk på tvers av Hamnevegen som per i dag er en av fylkets mest trafikkerte. Dette vil også kunne bety utfordringer med tanke på trafikksikkerheten i området.

Innherred samkommune behandlet Regional plan for arealbruk da denne var lagt ut til høring i samkommunestyremøtet den 6.12.2012, sak PS 45/12 og uttalte da:

«Vi er også usikre i forhold til åpning for etablering av dagligvarebutikk med funksjon som nærbutikk innenfor avlastningsområdet. Avlastningsområder er i utgangspunktet tiltenkt virksomheter med handel av plass- og transportkrevende varer. Dette betinger bilbruk og genererer trafikk. Typiske nærbutikkvaliteter vil være tilgjengelighet for alle i nærheten av boligområder og innenfor «aksjonsradiusen» for barn og unge. Nærbutikkvaliteter og avlastningsområder står således i en viss motstrid til hverandre.»

Denne usikkerheten står fortsatt ved lag og forsterkes ved at en slik etablering som nevnt vil generere trafikk på tvers av Hamnevegen. Videre kan det diskuteres om tiltaket oppfyller «nærbutikkriteriet» bare ved å kalle det en nærbutikk og være innenfor den oppgitte maksimale arealavgrensningen, eller om kommunen kan og bør stille strengere krav til oppfyllelse av kriteriet og om denne lokaliseringen tilsier at evt. slike krav er oppfylt.

Kommunen har i tidligere kommunikasjon med tiltakshaver oppfattet at planområdets attraktivitet for en stor del henger sammen med eksponeringen området gir mot Hamnevegen hvor svært mange bilister passerer daglig. Dette fremgår for så vidt også nå i den vedlagte beskrivelsen av tiltaket s. 3 under «trafikk». Slik sett henvender etableringen seg vel så mye mot de forbipasserende som mot de som bor og oppholder seg i nærområdet mer permanent.

Det er ellers riktig som forslagsstiller beskriver at det allerede foregår mye trafikk i området. Dette må også påregnes å øke etter hvert som tiltak hjemlet i reguleringsplan for Magnus den godes gate blir realisert. Noe nyskapt trafikk vil nok dette tiltaket etter kommunens vurdering også medføre, selv om det primært vil fange opp deler av den eksisterende. Trafikkmønsteret som det legges opp til er direkte avkjørsel fra Magnus den godes veg og til planområdet. Fra planområdet må de handlende, ved innkjøring på Magnus den godes veg, svinge sørover og ned til nordligste planlagte rundkjøring (reguleringsplan Magnus den godes veg) og, dersom de skal tilbake på Hamnevegen, ta en hel runde i rundkjøringen – og tilbake igjen i nordlig retning (tidligere tilsendt skisse for dette er vedlagt). Det er kun denne løsningen som etter det kommunen kjenner til har kunnet få aksept fra Statens vegvesen. Kommunen vurderer den likevel ikke som god og den vil bidra til en del «uhensiktsmessig» mertrafikk i begge retninger på Magnus den godes veg som allerede er og blir ytterligere høyt trafikkert.

I forslag til planprogram som ble lagt ut på høring i forbindelse med varsel om oppstart av Kommunedelplan for Verdal by i okt. 2013, vektlegges forhold som bl.a. å legge til rette for redusert bilbruk, god trafikkavvikling, legge til rette for kollektivtransport, syklister og fotgjengere, trygge ferdselsårer for barn og unge, tilgjengelighet for alle med mer. Kommunen er usikker på hvordan det skisserte tiltaket vil virke i forhold til disse temaene, da en slik etablering i stor utstrekning vil være basert på bilbruk og kloss inntil idrettsanlegg som benyttes av barn og unge.

Kommunen er videre bekymret for de presedensvirkninger som kan komme av en slik etablering med tanke på byspredning og svekkelse av sentrum. Dersom det først åpnes for detaljhandel her kan det være vanskelig å finne avgjørende prinsipielle avgrensninger for dette på et senere tidspunkt. Det er overfor andre tiltakshavere i området (Magnus den godes veg (Midt Norsk Eiendom AS) og Halsanvegen 7 (COOP)) tydelig presisert – og akseptert - at området, iht. gjeldende overordnede planbestemmelser utelukkende skal benyttes til plasskrevende varehandel.

Samlet sett vurderes denne prinsippavgjørelsen til å være av avgjørende betydning for det kommende arbeidet med ny kommunedelplan. En åpning for etablering av detaljhandel her vil kunne foregripe flere av vurderingene knyttet til sentrale problemstillinger i kommunedelplanen og låse videreutviklingen av sentrum/arbeidet med ny kommunedelplan til en retning som ikke er forankret i helhetlige vurderinger, eller nødvendigvis i tråd med ønsket utvikling som sådan.

Det tilrås derfor ikke igangsatt detaljregulering av Holbergs plass til detaljhandel, før kommunedelplan for Verdal by er vedtatt.
  

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 08.01.2014 08:02
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS