Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 15.01.13 - PS 4/13 Søknad om oppføring av bygg i 4 etasjer, 1721/19/260 Gyldentann Terrasse - dispensasjon

Saksbehandler : Audhild Slapgård

Arkivref : 2012/7161 - /1721/19/260

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 15.01.13 4/13
   
   

 

Rådmannens innstilling:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 (Dispensasjon), gis Sølver eiendom dispensasjon fra reguleringsplan Gyldentann Terrasse til oppføring av 4.etasjes bygg som omsøkt. Redegjørelse og begrunnelse er gitt nedenfor.

Kommunen gjør oppmerksom på at dette kun er en dispensasjonssøknad, og ikke en tiltalelse til tiltak etter pbl § 20-1

Vedlegg:

  1. Tegninger
  2. Opprinnelig situasjoskart
  3. Parkeringssituasjon av 1.11.12
  4. Opprinnelig dispensasjonssøknad
  5. Utregning av parkeringsareal
  6. Revidert situasjonskart
  7. Revidert dispensasjonssøknad
  8. Målsatte tegninger
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Rammesøknad med tilhørende dokumenter.

Saksopplysninger:
Planstatus:
Omsøkte tiltak omfattes av reguleringsplan, Gyldentann terrasse, Nordåkeren 2-4, og er regulert til kombinert formål. Det er fastsatte byggelinjer i plan. Det søkes om dispensasjon fra byggelinjen. 

Tiltaket:
Det søkes om oppføring av et leilighetsbygg med i alt 19 boenheter. Bygget skal bestå av 15 leiligheter fra 2. til 4. etasje, og første etasje skal benyttes til 4 hybler samt butikk/forretningsvirksomhet. Bygget er 37 meter langt og 11, 3 meter bredt. I tillegg stikker balkongene 3 meter ut fra bygningen. Bygget oppføres med flatt tak, med en høyde på 11,7 meter noe som tilsvarer en kvotehøyde på 17,7 meter over havet.

Bygningen utformes med svalgang på nordsiden og balkonger på sørsiden.  

 

Det søkes om dispensasjon fra byggegrense mot Johannes Bruuns gate. Byggelinjen brytes med at to søyler settes 1,5 meter utenfor byggelinjen mot Johannes Bruuns gate.

Videre står hele branntrappen utenfor byggegrensen, bygningen bryter byggelinjen mot nord med omtrent 0,8 meter og svalgangen bryter byggelinjen med 1,5 meter, tilsammen kommer bygget 2,3 meter utenfor byggelinjen. Når det gjelder renovasjon vil ikke dette bli plassert på egen tomt, men på naboeiendommen som også eies av tiltakshaverne. 

I alt søkes det om 4 dispensasjoner i denne saken. Reguleringsplanen er utarbeidet kun for denne eiendommen og ble vedtatt den 29. mai 2012. 

Andre myndigheter:
Kommunen har ikke funnet det nødvendig å innhente uttalelser fra andre myndigheter, da saken er vurdert til ikke å berøre deres fagområde.  

Nabovarsling:
Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med plan og bygningslovens § 21-3. Det har ikke kommet noen merknader til tiltaket.

Prosessen:
Kommunen mottok den 5. november 2012 søknad om dispensasjon for i alt 7 forhold på eiendommen. Ut fra kommunens vurdering medførte denne søknaden at parkeringsarealet på bakkenivå ble vesentlig forringet ved at søylene fra balkongen tok en meget stor del av snuarealet på parkeringsplassen. Dette resulterte i at utbygger den 19. desember 2012 sendte inn en revidert søknad, der hele bygget er flyttet om lag 2 meter lengre nord på tomta.

Denne løsningen medfører at parkeringsarealet er tilfredsstillende, men at bygget i nordenden kommer nærmere nabogrensen enn 4 meter, samt at bygningen som sådan kommer nærmere nabohuset enn 8 meter. Dette igjen medfører at utbygger må foreta en del brannsikringstiltak på bygningen. Vedlagt søknaden ligger samtykkeerklæring fra eierne av 18/213 vedrørende plassering av bygget.

Videre medfører denne løsningen at 0,8 meter av bygget og hele svalgangen på 1,5 meter, totalt 2,3 meter kommer utenfor byggelinjen. Videre vil nedkjørselen til parkeringsarealet i kjelleren kun ha en bredde på 2,2 meter.

Det søkes om dispensasjon for i alt 4 forhold. 

Vurdering:
Vurdering av dispensasjonen:
I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 første ledd, har kommunen ”adgang til å gi varig (…) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt (…) i medhold av denne lov”.

Utgangspunktet er således at kommunen kan gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan.

Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at ”hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra (…) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt”. Videre kreves det at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er ”klart større enn ulempene” jf. pbl. § 19-2 annet ledd.

Ordlyden i § 19-2 annet ledd tilsier som utgangspunkt at det skal svært mye til før kommunen kan dispensere fra vedtatte planer. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, hvor det uttales at dispensasjon ikke skal være noen kurant sak. Begrunnelsen for dette er at utstrakt dispensasjonsbruk på sikt vil kunne medføre en svekkelse av planens funksjon som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ordlyden legger imidlertid opp til en konkret skjønnsmessig vurdering i det enkelte tilfelle. Forutsetningen for å dispensere må da være at det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for at det skal gjøres unntak fra en vedtatt planbestemmelse.

I forarbeidene angis det videre at man ved lovendringen i 2008 tok sikte på å stramme inn adgangen til å dispensere. Det er ikke lenger tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Som følge av dette må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, og det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer, når den direkte berørte regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt til søknaden. 

Trapp:
Det søkes om dispensasjon for å plassere branntrappen utenfor byggelinjen og ned på et område som er regulert til uteoppholdsareal.

Fordelene ved å tillate trapp ned i dette arealet er at:

  • Beboerne får nyttegjort seg et areal som ellers ville stått ubenyttet.
  • Man oppnår en god og hensiktsmessig utnyttelse av arealet på eiendommen.
  • Videre får utbygger/tiltakshaver/beboere i bygningen en utvendig rømningsvei som plasseres i et areal som antageligvis ikke vil bli benyttet i særlig stor grad, da dette ligger i skyggesiden på eiendommen.
  • Trappen er forholdsvis liten og opptar ikke mye av utearealet.
     

Ulemper

  • Ulempene med dette er at det gis dispensasjon fra en helt ny plan som ble            skreddersydd for akkurat denne eiendommen. Dispensasjonen kan være med på å            svekke planen som beslutningsgrunnlag.
  • Det er også et moment at reguleringsplanen er utarbeidet av tiltakshaver, og eiendommen i utgangspunktet ikke er større enn høyst nødvendig i forhold til å bebygge den med et fler leilighetsbygg.
     

Kommunen kan ikke se at dispensasjonen som sådan, vil danne noe mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Dette på grunn av at planen kun gjelder for denne tomta, slik at ingen andre vil kunne pårope seg likhetsprinsippet på bakgrunn av denne saken. Faren for presedens er således ikke tilstede i dette tilfellet.  

Kommunen har vurdert saken og kommet frem til at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, ikke vil bli “vesentlig tilsidesatt” samt at fordelene ved å gi en dispensasjon er “klart større enn ulempene” etter en samlet vurdering. Vi finner dermed at vilkårene i pbl § 19-2 er oppfylt, slik at dispensasjon kan gis på dette punktet.

Svalgang:
Det søkes om dispensasjon i forhold til at hele svalgangen på 66,7 m2 til sammen 200 m2, fordelt på tre etasjer, kommer utenfor byggelinja på nord-siden av bygget fra andre etasje og opp. Svalgangen har en bredde på 1,5 meter og strekker seg langs hele langsiden av bygget.

Fordeler:

  • Denne dispensasjonen vil gi beboerne inngang fra nordsiden på bygget. Dette medfører at sørsiden i større grad kan benyttes til andre formål. 
  • Dispensasjonen som sådan medfører ikke tap av uteareal.
  • Videre vil denne løsningen sikre at alle leilighetene får forholdsvis store balkonger på sørsiden av bygget. Noe som er viktig med tanke på kvaliteten på balkongene og leilighetene som sådan. Det å ha et uteareal på samme plan som selve leiligheten er viktig både med tanke på trivsel og praktiske forhold rundt det å bo i sentrum.
  • Dette medfører at det på hvert plan kan prosjekteres med 5 leiligheter pr. etasje mot 4 tidligere. Det å ha en høy utnyttelsesgrad i sentrum er i tråd med sentrale og lokale myndigheters ønske om fortetting i allerede utbygde områder. Dette er med på å minke presset i forhold til utbygging på dyrkajord, samt det faktum at det er begrenset tilgang på sentrumsnære tomter slik at man bør tilstrebe og utnytte de arealene man har til rådighet best mulig.
     

Ulemper:

  • Formålet med byggelinjer er på generelt grunnlag av estetiske hensyn. Byggelinjer skal blant annet sikre at eiendommen ikke virker overbebygd og ta hensyn til siktsoner mot vei.
  • I denne saken er bygget trukket om lag 2,3 meter lengre nord. Dette er gjort for å sikre et tilstrekkelig parkeringsareal på sørsiden av bygget. Slik kommunen ser det vil ikke eiendommen stå i fare for å virke overbebygd på grunn av at bygningen trekkes lengre nord og byggegrensen brytes på baksiden av bygget. Dette vil heller ha motsatt virkning da område på sørsiden av bygget mot gata blir større.
  • Ulempene med å gi en dispensasjon som dette, er at vedtaket er med på å uthule en reguleringsplan som nylig er vedtatt. Som nevnt ovenfor skal det ikke være en kurant sak å få innvilget en dispensasjon. Dette kan tale i mot at kommunen innvilger søknaden. I dette tilfellet gjelder reguleringsplanen kun for denne eiendommen, og kommunen kan av den grunn ikke se at denne saken vil danne noe mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde.  
     

Kommunen har vurdert saken nøye og kommet frem til at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, ikke vil bli “vesentlig tilsidesatt” samt at fordelene ved å gi en dispensasjon er “klart større enn ulempene”. Vi finner dermed at vilkårene i pbl § 19-2 er oppfylt, slik at dispensasjon kan gis på ovennevnte punkt.

Renovasjon:
Det er ingen renovasjonsløsning på selve tomta. Dette løses ved at søppelanlegget blir plassert på naboeiendommen som også skal benytte seg av samme renovasjonsanlegg. Det er ikke innregulert noe renovasjonsløsning i denne planen. Kravet er satt i planens punkt 2.3 det det heter "renovasjonsløsning skal prosjekteres og godkjennes av rennovasjonsselskap i forbindelse med byggesøknad". Kommunen anser dette punktet for å være oppfylt, under den forutsetning at løsningen blir godkjent av Innherred renovasjon. Det er også slik at felles renovasjonsløsninger som omfatter flere eiendommer/boenheter er blitt stadig mer vanlig de sisteårene.

Søyler i område som er regulert til parkeringsareal:
Søyler i parkeringsarealet mot Johannes Bruuns gate.

Det søkes om plassering av 2 søyler ned på parkeringsarealet. Disse søylene anses som en nødvendighet i forhold til størrelsen på balkongene på leilighetene. Den ene søylen kommer i innkjøringen til parkeringsarealet, den andre vil bli plassert foran kortenden på bygget noe lengre nord, i et område som ikke kan benyttes til biltrafikk. Den sistnevnte søylen anses ikke som særlig problematisk.

Fordelene ved å tillate disse søylene er at leiligheten på hjørnet av bygget kan få en større balkong. Disse søylene vil også gi et harmonisk og godt helhetlig inntrykk av bygget som sådan, da utformingen av balkongene vil bli lik på begge kortendene av bygget.

Ulemper

  • Den største ulempen med dette er at det her plasseres en søyle i avkjørselen. I utgangspunktet er innkjørselen omlag 7 meter bred, søylen plasseres 2 meter inn i innkjørselen, noe som resulterer i at den nå kun blir 5 meter bred. Innkjørselen blir altså en del smalere enn hva den ellers kunne ha vært. Noe som medfører at det kan bli trangt for to biler å passere samtidig.
  • Videre har man hensynet til plan som taler i mot at dispensasjon gis. En dispensasjon vil være med å uthule en halvt år gammel reguleringsplan.
      

Ovennevte helhetsvurdering viser at fordelene med dispensasjon er klart større enn ulempene, samt at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, ikke vil bli “vesentlig tilsidesatt” som følge av dispensasjonen. Vilkårene i pbl § 19-2 er således oppfylt og kommunen gir dispensasjon på dette punktet.  

 

Bygget utenfor byggelinje mot nord:
0,8 meter av bygningen samt hele svalgangen til sammen 2,3 meter, havner utenfor byggelinjen mot nord.

Fordelene:

  • Fordelen er at man oppnår en høy utnyttelsesgrad med at bygget trekkes lengre nord enn hva byggegrensen tilsier.
  • Man får et tilfredsstillende parkeringsareal sør på eiendommen.
  • Dette er med på å bidra til å utnytte eiendommen til det maksimale den kan tåle.
  • Balkongene blir forholdsvis store på sørsiden av bygget.
  • Parkeringsarealet blir tilfredsstillende.
  • Man oppnår en høy utnyttelsesgrad i sentrum noe som er i samsvar med sentrale myndigheters ønske om fortetting i allerede utbygde områder, da dette er med på å minke presset i forhold til utbygging på dyrkajord. Videre vil det være samfunnsøkonomisk riktig, da bygget blir i umiddelbar nærhet til allerede eksisterende infrastruktur, som vei, skole, barnehager, legesenter, vann, avløp og lignende. 
     

Ulempene:

  • Bygget kommer nærmere nabogrensen enn 4 meter. På dette punktet foreligger det naboerklæring som tillater at bygget kan oppføres inntil 0 meter fra naboeiendommen. Naboen har således ingenting mot byggets plassering. 
  • Svalgangen kommer nærmere nabohuset enn 8 meter noe som medfører at det stilles strengere branntekniske krav enn hva som ellers ville ha fått.
  • Som nevnt tidligere er det en nylig vedtatt plan som ligger til grunn for utformingen av dette bygget. Det er i alt nødvendig med fire dispensasjoner for å gjennomføre prosjektet. For hver dispensasjon som gis er man med på å svekke planen som beslutningsgrunnlag, noe som på generelt grunnlag kan får betydning for senere avgjørelser innenfor samme planområde. I denne saken vil dette ikke få noen betydning, da reguleringsplanen kun gjelder for denne aktuelle eiendommen.
     

Ovennevte helhetsvurdering viser at fordelene med dispensasjon er "klart større" enn ulempene, samt at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, ikke vil bli “vesentlig tilsidesatt” som følge av dispensasjonen. Vilkårene i pbl § 19-2 er således oppfylt og kommunen gir dispensasjon på dette punktet.  

Nedkjøring til parkeringskjeller:
Som en følge av at bygget forskyves omlag 2,3 meter lengre nord enn opprinnelig planlagt, påvirker dette også nedkjøringen til parkeringskjelleren på baksiden av bygget. I den reviderte dispensasjonssøknaden fremgår det at veien kun blir 2,20 m bred.

En normal bilbredde ligger på mellom 1,70 m og 2,0 m alt avhengig av biltype. Dersom man tar utgangspunkt i at bilen er 1,9 m bred, er det altså kun 15 cm klaring på hver side av bilen. Dette er marginalt, og vil kunne føre til at parkeringskjelleren ikke blir benyttet. Dette er ingen god løsning.

I følge Neufert's Data side 442 skal en nedkjørsel i offentlige parkeringshus/kjellere være 3 meter bred. I denne saken er det snakk om en rettløpsrampe ned til et privat leilighetsbygg, slik at bredde vil kunne reduseres noe, muligens ned til 2,80 meter uten at det skaper noen problemer. Men 2,2 meter som i denne saken er alt for lite, og vil i realiteten kunne medføre at parkeringskjelleren ikke blir benyttet og at det istede parkeres på parkeringsarealet på bakken utenfor bygget. Dette vil medføre at det ikke blir nok parkering verken til leilighetene eller hyblene, og det vil være til ulempe for forretningsvirksomheten i bygget.  

Det er derfor en forutsetning for at alle ovenfor nevnte dispensasjoner gis, at utbygger finner en annen løsning på nedkjøringen til parkeringskjelleren som gir en veibredde på minst 2,8 meter.  

Tiltaket kommer ikke i konflikt med nødvendige samfunnssikkerhetshensyn i henhold til pbl §§4-3 og 19-2 tredje ledd.

Konklusjon:
Samlet sett er det uheldig at prosjektet i seg selv ikke holder seg innenfor de rammene som er gitt i reguleringsplan av 29.mai 2012. Dette er en plan som kun regulerer denne eiendommen og som er utarbeidet av tiltakshaverne. Da må en kunne forvente at det etter så kort tid, ble bygd i henhold til vedtatt reguleringsplan.

Når det er sagt har utbygger kommet med en ny planløsning og ny fasade enn hva som opprinnelig var planlagt. Dette er en løsning som medfører at eiendommen blir utnyttet til sitt maksimale, og dette må anses som en fordel både for kommunen, utbygger og tiltakshaver. Det er generelt sett positivt at sentrumsnære eiendommer bebygges med en høy utnyttelsesgrad så lenge dette ikke går på bekostning av andre hensyn. 

     Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 10.01.2013 11:09
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS