Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 15.10.13 - PS 78/13 Søknad om oppstart av reguleringsplanarbeid for boliger på et område langs vestsida av Verdalselva

Saksbehandler : Thomas Møller

Arkivref :  2012/1998 - /L12

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 15.10.2013 78/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Det frarådes oppstart av detaljregulering med formål å tilrettelegge for boliger på aktuelt område i forkant av oppstartet revisjon av kommunedelplan for Verdal by. 

Vedlegg:

  1. Elvemelen-regulering
  2. Situasjonsplan
  3. Illustrasjoner
  4. Oppriss - snitt
  5. Illustrasjoner
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Høringsuttalelser i forbindelse med preliminær høring av tidligere prosjekt på samme område for samme formål i 2012.
 

Saksopplysninger:
Arkideco har på oppdrag fra Elvevegen SUS utarbeidet et skisseforslag for utbygging av boliger på et område på vestsida av Verdalselva. Området begrenses i nord av Magnus den godes veg, i sør av Stiklestad Allé, og i vest av Elvevegen. I gjeldende kommunedelplan for Verdal by er området avsatt til friområde.

Tiltakshaver ser per nå for seg en utbygging med 20-25 boenheter fordelt på eneboliger, tomannsboliger samt et leilighetsbygg i områdets søndre del. Arbeidet anføres for øvrig å ville vektlegge at området langs elva oppgraderes og tilrettelegges for allmennheten slik at dette blir et attraktivt område for ferdsel og opphold og utgjøre en viktig del av gang- og turvegnettverket i Verdal.

Med bakgrunn i at tiltaket vil være i strid med overordnet plan ønskes en forhåndsavklaring av reguleringsspørsmålet, og tiltakshaver ber med dette om aksept for reguleringsarbeid igangsettes.

Vedtak i Verdal formannskap 16.5.2013, sak 49/13 tilsier at prosjekter som meldes før kommunedelplan for Verdal by er ferdigstilt, skal behandles i hvert enkelt tilfelle og ikke settes på vent. Dette betyr etter administrasjonens oppfatning at ingen saker automatisk skal måtte avvente ny kommunedelplan, men skal i prosess for å tas stilling til.

Vurdering:
Angjeldende prosjekt gjelder samme lokalisering og formål som tidligere prosjekterte regulering for Elvemelen mellom broene på vestsida av Verdalselva. Den gang ble det gjennomført en preliminær høring til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune og NVE. Tilbakemeldingene den gang var hhv:

NVE pekte på utfordringene knyttet til flom og satte som absolutt krav at bygningsmassen plasseres over kote 3,5. Det er også spesielt viktig å ha kontroll på inn/utkjøringsområder for parkeringsgarasje slik at vann ikke kan strømme inn der. Grunnforhold må inngå som tema i konsekvensutredningen.

Nord-Trøndelag fylkeskommune pekte på at en utvikling som skissert vil representere vesentlige endringer i forhold til gjeldende planer og derfor bør avklares gjennom revisjon av kommunedelplanen. I en kommunedelplan vil det og være naturlig å vurdere mulige områder for fortetting av eksisterende boligområder på strekningen og dermed se en utbygging av elvebredden i sammenheng med det. Vil anbefale at verdien av det aktuelle området som grøntområde med sti og nærheten til vann vurderes i en større sammenheng.

Fylkesmannen i Nord-Trøndelag pekte på at planområdet har liten dybde sett fra elvekant til eksisterende kommunal vei, og det vil være en utfordring å få tilstrekkelig handlingsrom innenfor planavgrensningen. Bevaring av en funksjonell tursti langs elva er av vesentlig friluftslivs- og miljøinteresser. Verdalselva er varig verna vassdrag og skal forvaltes etter rikspolitiske retningslinjer for varig verna vassdrag jf. rundskriv T-1235. Ut fra miljøvernhensyn må ikke manglende dybde i planavgrensningen utløse behov for utfylling i Verdalselva.

Det kom den gang betydelig motstand mot prosjektet fra naboer og omgivelser som fryktet en «vegg mot elva». Prosjektet ble trukket av tiltakshaver før reguleringsspørsmålet ble behandlet i Komité for plan og samfunn.

Administrasjonen vurderer at prosjektet nå berører mange av de samme problemstillingene som sist, og at det er viktig og riktig med en prinsipiell avklaring i forhold til om det bør startes opp et planforslag i strid med overordnet plan når revisjon av denne nå er i startgropen. Det er dog riktig å presisere at revisjon av kommunedelplan for Verdal by må forventes å være en noe tidkrevende planprosess.

Det kan videre anføres at planforslaget slik det er skissert vil komme i inngripen med et viktig friområde for Verdal sentrum. Slike friområder er viktige element i et byområde, både landskapsmessig og som et område for tur og opplevelser i nærmiljøet. Det er ofte viktig å se slike områder helhetlig i overordnet sammenheng. Nærmere vurderinger av hvilke slike arealer Verdal by per i dag besitter, hvilke kvaliteter de har, hvordan de er lokalisert ift. eksisterende og planlagte boligområder, øvrig grøntstruktur og gang-/sykkelforbindelser vil være sentrale moment i en overordnet plan med helhetlig tilrettelegging for de ulike kvaliteter et byområde må/bør besitte. En mer tilfeldig omdisponering av friområder i forkant av en slik helhetlig gjennomgang vurderes som uheldig.

Ut fra prosjektbeskrivelsen/illustrasjonene som nå foreligger er det vanskelig å si noe sikkert om tiltakets endelige virkning, positivt eller negativt, for gangstien langs elva. Det finnes eksempler på tilsvarende prosjekt som har virket privatiserende på slike gangstier og hvor allmennhetens adgang til "fri ferdsel" har blitt redusert. Et evt. videre planarbeid nå må legge særlig stor vekt på ikke å skape en privatiserende effekt på gangstien/friområdet.

Fra administrasjonen vurderes et evt. planforslag her til å falle inn under bestemmelsene i Forskrift om konsekvensutredninger, jf. forskriftens § 3 bokstav a, b (vedlegg II nr. 2 og 3) og d og § 4 bokstav c og d. Administrasjonen ser også at planforslaget vil foregripe de overordnede disponeringer som skal gjennomføres i forbindelse med ny kommunedelplan. Med utgangspunkt i nystartet revisjon av kommunedelplan for Verdal by vil en planfaglig vurdering tilsi at det ikke åpnes for å igangsette detaljregulering nå.

Administrasjonen tilrår at oppstart av planarbeid settes i bero inntil overordnede avklaringer i forbindelse med revisjon av kommunedelplan for Verdal by er gjennomført

 

     Til toppen av siden 





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 09.10.2013 14:58
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS