Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 15.10.13 - PS 79/13 Detaljregulering for Stekke Sør - 1721/19/718

Saksbehandler : Ingrid Okkenhaug Bævre

Arkivref :  2013/825 - /2013001

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 15.10.2013 79/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer:

  • Hus C avkortes med de 2 nordligste leiligheter og byggegrensen flyttes. Adkomst og lekeplass flyttes tilsvarende
  • Bestemmelse om at lekeplassen skal sikres med gjerde mot elva
  • Rekkefølgebestemmelse om bygging av forbikjøringslomme i Fløytarvegen, før forretnings- og/eller boligområdet tas i bruk
     

Forslag til detaljregulering for Stekke sør, datert 24.09.2013, med overnevnte endringer, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, 24.09.13
  2. Plankart, 10.09.13
  3. Reguleringsbestemmelser, 24.09.13
  4. Foreløpig utomhusplan, 05.09.13
  5. Illustrasjon leiligheter
  6. Illustrasjon forretning
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Sjekkliste for planlegging, utfylt 01.07.2013
  • Forhåndsuttalelser (5 stk.)
  • Kommunedelplan Verdal byområde, vedtatt 26.03.2007
     

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av arealplanlegger Per Anders Røstad og Letnes Arkitektkontor på vegne av forslagsstillerne Coop Inn-Trøndelag SA og Stiklestad Eiendom AS.

Tiltaket samsvarer med overordnet plan, og omfattes ikke av oppfangskriteriene i forskrift om konsekvensutredning. Planen utløser derfor ikke krav om planprogram eller konsekvensutredning.

Planområdet
Planområdet er på ca. 19,2 daa og ligger på Stekke i Verdal sentrum. I søndre del av området er det i dag en eksisterende bensinstasjon. Planområdet omfatter eiendom gnr.19 bnr.718, som eies av Coop Inn-Trøndelag SA.

Hoveddelen av området er i dag «brakkland» som ikke er i bruk. Området er avgrenset av elva på den ene siden, Fløytarvegen mot øst og Stiklestad allé mot sør. Nord for området ligger den allerede utbygde delen av Stekke, med boliger og rehabiliteringssenter.  

Kartutsnitt 1 som viser området for reulerong  Kartutsnitt 2 som viser området for reulerong
Planområdets beliggenhet                     Utsnitt fra kommunedelplan

Planstatus
Planområdet ligger innenfor Kommunedelplan Verdal byområde, vedtatt 26.03.2007. Området er i kommunedelplanen avsatt til framtidig senterområde (forretning, bolig, kontor) med krav om godkjent detaljregulering.

Planforslaget
Generelt
Det legges til rette for område for forretning, område for bensinstasjon/vegserviceanlegg og område for boliger med tilhørende garasjeanlegg.  Leilighetsbygg vil være i 2 og 3 etasjer. Det er videre satt av område for lager, renovasjonsanlegg, lek/uteoppholdsareal, kjøreveger (private), private parkeringsplasser og gang- og sykkelveger (offentlige).

Planforslaget er en detaljregulering som viser omriss av planlagt bebyggelse med en nøyaktighet på +/- 2 meter.

I bestemmelsenes § 3.1, for boligbebygggelse, og § 5.1, for forretning, er det krav om utomhusplan ifb. bygge-/rammesøknad. 

Grad av utnytting
Det legges opp til en høy utnytting i området som omfatter boligdelen, med tilhørende parkering, garasjer og boder. Planforslaget gir mulighet for i alt 33 boenheter. Hele arealet innenfor denne delen av planen er på ca. 4,4 daa. Dette gir en boligtetthet på 7,5 boenheter pr. daa.

Område for forretning med tilhørende parkeringsareal er på ca. 5,6 daa. Det planlagte forretningsbygget er på i overkant av 1800 m2.

Bebygglesen
Boligbebyggelse byggeområde B1 og B2
Det legges til rette for 2 leilighetsbygg med i alt 33 boenheter. Boligene innenfor planområdet skal ha samme takform.

I følge reguleringsbestemmelsene skal alle boligene ha egen sportsbod. Bodene kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 2,5 meter og maksimal mønehøyde skal ikke overstige 4 meter. Bodene tillates oppført med saltak eller pulttak, og ved pulttak er maksimal gesimshøyde 3 meter. Bodene skal ha samme takform som tilhørende garasjer.

Det tillates ikke bygd kjeller på boligene og høyden på topp grunnmur skal overstige 3,3 m.o.h.

Det tillates oppført inntil 23 boenheter med tilhørende boder, svalganger og heishus innenfor byggeområde B1. Maksimal utnyttingsgrad satt til maks % BYA = 80 % for B1 inkl. uteoppholdsarealer. Alle boenhetene i 1.etasje skal være tilgjengelige boenheter og i følge bestemmelsene tillates boligene oppført med pulttak og flatt tak.

Det foreslås at bygningen merket hus A på plankartet kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 6,5 meter, mens bygningen merket hus B kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 10 meter. Ved pulttak er maksimal takvinkel på 10 grader.

For byggeområde B2 inkl. uteoppholdsarealer er også maksimal utnyttingsgrad satt til maks % BYA = 80 %. Innenfor B2 tillates oppført inntil 10 boenheter med tilhørende boder, svalganger, heishus og parkering, og boligene kan oppføres med pulttak og flatt tak.

Bygningen merket hus C på plankartet foreslås oppført med maksimal gesimshøyde på 10 meter, og maksimal takvinkel er på 10 grader dersom det er pulttak. Innenfor område B1 kan 1.etasje benyttes til parkering.

For både byggeområde B1 og B2 gjelder det at høydene skal måles fra planert terreng, det vil si at det er høyeste fasade som setter høydebegrensningene, og dette gjelder også for garasjeanlegg, forretninger og bensinstasjon/vegserviceanlegg.  

Garasjeanlegg for bolig
I følge reguleringsbestemmelsene tillates det innenfor områdene oppført garasjer med tilhørende boder, men området kan også benyttes til ordinære p-plasser.

Utnyttingsgraden for området er satt til % BYA = 100%, og garasjene tillates oppført med flatt tak eller pulttak. Maksimal gesimshøyde settes til 5 meter og maksimal takvinkel 10 grader. Garasjene skal dessuten ha felles og ensartet utforming.

Forretninger
Maksimal utnyttingsgrad er her satt til % BYA = 80 %.

Innenfor området tillates det oppført forretningsbygg med tilhørende varemottak og bygg for håndtering av avfall. Deler av arealet tillates også nyttet til kjøreveg for varetransport og avfallshåndtering.

Forretningsbygget foreslås oppført med pulttak og flatt tak, og med maksimal gesimshøyde på 8 meter. Ved pulttak er maksimal takvinkel på 10 grader.

Bensinstasjon/vegserviceanlegg
Maksimal utnyttingsgrad er her satt til % BYA = 50 %.

Innenfor området tillates det oppført bygninger og anlegg knyttet til bensinstasjon og vegserviceanlegg. Bygningene foreslås oppført med pulttak og flatt tak, og med maksimal gesimshøyde på 8 meter. Ved pulttak er maksimal takvinkel på 10 grader.

Lager
For byggeområde lager er maksimal utnyttingsgrad satt til % BYA = 100 %. Innenfor området tillates oppført boder med maksimal gesimshøyde på 2,5 meter, og maksimal mønehøyde skal ikke overstige 4 meter. Bodene tillates oppført med saltak eller pulttak, og ved pulttak er maksimal gesimshøyde 3 meter. Bodene skal ha samme takform som tilhørende garasjer.

Renovasjonsanlegg
Innenfor området skal det anlegges et miljøtorg, og det skal velges underjordisk anlegg.

Kommunalteknisk anlegg
Området skal benyttes til kommunalteknisk anlegg.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Adkomst til boligområdet blir fra offentlig adkomstveg i nord. Kjøreveg på framsiden av forretning skal nyttes som privat adkomstveg til parkeringsplass for forretning, og adkomst til bensinstasjon blir fra avkjørsel sør i planområdet.

Gang- og sykkelveger i planområdet er offentlige og tilknyttes allerede eksiterende gang- og sykkelveger langs Fløytarvegen. Mot elva ligger elvepromenaden, og det er tenkt gang- og sykkelvegforbindelse også med denne.

Parkering
Innenfor planområdet skal det anlegges minimum 1,2 garasje-/parkeringsplass pr. leilighet, hvorav minimum 2 plasser skal være tilrettelagt for bruk av bevegelseshemmede (bestemmelser § 3.1). Det planlegges både parkeringsplasser på bakken, garasjer og parkering i 1.etasje (hus C). Det er planlagt 20 p-plasser på bakken, 12 i garasjer og 14 i 1.etasje på hus C, totalt 46 passer. 2 av plassene er handicap-parkering. Totalt gir dette en parkeringsdekning på 1,4 plasser pr. boenhet.

For forretningsområdet er det planlagt i alt 83 plasser, og av disse er 3 handicap-plasser. 
I kommunedelplanens retningslinjer om parkering er det satt krav om at det for detaljhandel skal være minimum 1 plass pr. 25 m2 BRA. For bruksareal på 1800 m2 vil det si 72 plasser, slik at kravet i kommunedelplanen er oppfylt.

Lek og uteopphold
I følge kommunedelplan for Verdal byområde skal det avsettes minimum 5 m2 felles uteareal for lek og opphold, som fortrinnsvis er utbygd som samlet enhet. I planforslaget er det regulert inn to områder til felles lek/uteopphold, på til sammen 170 m2, som skal tilrettelegges for små barn. Fordelt på 33 boenheter gir det 6,6 m2 uteareal. Områdene skal, i følge reguleringsbestemmelsene, utstyres med minimum tre lekeapparater, evt. to lekeapparater og sittebenk, og arealene skal ferdigstilles før boligene tas i bruk.

 

Tilgjengelige boenheter og universell utforming av utearealer
Uteområdene skal være universelt utformet (fellesbestemmelse § 1.2).

Det er foreslått krav om at minst 50 % av boligene skal være utformet som tilgjengelige boenheter (§ 3.1), og alle boenheter i 1.etasje innenfor område B1 skal være tilgjengelige boenheter.

 

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. 

Innenfor planområdet skal det bygges boliger og forretningsbygg med tilhørende anlegg. Forslagsstiller har vurdert de farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk.

Flomfare
Planområdets beliggenhet ved Verdalselva gir utfordringer i forhold til flomfaren fra elva.

NVE sine flomberegninger for Verdalselva viser at en 200 års flom er beregnet til å nå opp til 3 m.o.h. i dette området.
Terrengets høyde innenfor planområdet er i dag på 3,3 til 3,4 meter. 

For å sikre bygningene mot en 200 års flom er det i reguleringsbestemmelsen til planen stilt krav om at topp grunnmur skal være over 3,3 m.o.h. Dette vil være godt over de 3 meter som en 200 års flom er beregnet til, og også over en beregnet 500 års flom. Av hensynet til flomfaren tillates det heller ikke at det bygges kjeller på bygningene.

Grunnforhold
Planområdet ligger lavt i terrenget ved Verdalselva og består således av gamle elveavsetninger. Disse består i hovedsak av sand og grus, noe som gir stabil byggegrunn. Dette bekreftes av kart fra NGU. Planområdet er i tillegg oppfylt med steinmasser.

Det er ikke påvist, eller antatt å være kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Dette, sammen med topografien, gjør at området ikke har skredfare.

Brann
Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse. Området anses som lite utsatt for skog-, gress- eller andre naturbaserte brannfarer. 

Støy
Planlagt boligbebyggelse ligger utenfor gul sone i støyvarselkart fra Statens vegvesen. Det anses derfor ikke nødvendig med detaljerte støyutredninger for detaljreguleringen. 

Kulturminner
I forhåndsuttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune kom det fram at de ønsket en enkel arkeologisk registrering innen planområdet. Men dette er vanskelig å få til etter som området er fylt opp med steinmasser. Tiltakshaver og kulturminnemyndighetene har vært i dialog om dette og det er forståelse for at en arkeologisk registrering vanskelig lar seg gjennomføre.  

Biologisk mangfold – forholdet til naturmangfoldloven
Tiltaket er vurdert i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12, og kommunen har kommet fram til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området, er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. Kommunen legger derfor til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven§§ 9-12.

 

Vann-, avløp-, energiløsninger
Området tenkes tilknyttet eksisterende kommunalt ledningsnett i området.

Renovasjon
I følge reguleringsbestemmelsene skal det anlegges et miljøtorg på området og underjordisk anlegg skal velges.

Utbyggingsavtale
Det vil bli utarbeidet og behandlet utbyggingsavtale for prosjektet.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse i plansaken ble gjennomført 31. januar 2013. 

Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort på kommunens hjemmeside og ved annonsering i Verdalingen den 19.02.2013. Berørte parter ble skriftlig varslet om oppstart 19.02.2013.

NVE, Jernbaneverket, Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har uttalt seg til varsel om planoppstart. Det vises til redegjørelse i planbeskrivelsen.

I kommunen er planforslaget forelagt Teknisk drift, barnerepresentant og fagperson universell utforming.

Barnerepresentanten, 18.09.13 
Barnerepresentanten reagerer på plassering av de to LU-områdene (lek/uteopphold) som er lagt nært elva og parkeringsplass/trafikk. Det står ingenting i dokumentene om at det skal være noen form for skjerming mellom lekearealet og elva/trafikk/parkering.

I planforslaget står det at lekearealet er avsatt til små barn, og av den grunn bør det tas særlig hensyn til den faren elva (både sommer og vinter) vil være for små barn som leker i og ved det avsatte lekearealet. Man kan ikke forvente at det vil være voksne som fører tilsyn med barna hele tiden.

Lekearealet ved innkjøringen til parkeringsplassen til det planlagte forretningsbygget har heller ikke optimal plassering, da det ikke er beskrevet noe om eventuelle avskjerminger m.m. som skal skille dette lekearealet fra parkering og trafikk.

Konklusjonen fra barnerepresentanten er at han ber om at det vurderes en annen plassering av de to leke- og oppholdsarealene, en plassering som skjermer barna fra trafikk/parkering og som gjør faren for å havne i elva mindre. 

Kommentar: Se orientering og vurdering i saken.

Teknisk drift, 25.09.13
For å unngå stor trafikkbelastning på søndre avkjørsel, med påfølgende mulighet for opphopning av trafikk mot rundkjøringen, bør den store parkeringsplassen fysisk avgrenses slik at den midtre avkjørsel benyttes.

For å unngå opphopning av trafikk fra rundkjøringen til avkjørsel for bensinstasjonen, bør det vurderes om det kan reguleres et forbikjøringsfelt på Fløytarvegen ovenfor søndre avkjøring til planområdet.

Kommentar: I følge forslagsstillerne er det en relativt omstendelig plan i seg selv å etablere forbikjøringsfelt. Det forutsetter bl.a. grunnerverv på østsiden av vegen, samt utvidelse av planområdet for å vise dette i planen. 

Se ellers vurdering i saken.

Vurdering:
Plansaken legger til rette for utbygging av forretnings- og boligbygg i området. Planforslaget er i samsvar med overordnet plan, Kommunedelplan Verdal by (blandet sentrumsformål). Forretningsbygget plasseres også innenfor område som i kommunedelplanen er definert som sentrumsområde for detaljhandel.

Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse i forenklet form i kraft av en sjekkliste, men med utdyping av problematikk knyttet til flomfare, grunnforhold, brann og støy.

Hvis en ser bort fra flomfaren, så er området ikke utsatt for spesiell risiko eller sårbarhet. Reguleringsbestemmelsenes krav om at det skal bygges uten kjeller, og at høyden på topp grunnmur skal være over kotehøyde 3,3 meter, sikrer at byggeprosjektet både har oppfylt NVE's rettningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag (sist revidert 05.03.09), og anbefalingene i flomsonekartet.

Kommunen kan ikke se andre risiko- eller sårbarhetsforhold som ikke er tilstrekkelig behandlet i planforslaget.

Det er positivt at planforslaget legger til rette for etablering av forretningsbygg og boliger på dette sentrumsnære arealet. Men kommunen ønsker å framlegge et noe endret forslag for blant annet å få et større sammenhengende leke- og uteoppholdsareal (se kartutsnitt). I kommunens alternativ legges det også opp til en bredere frisiktsone mellom boligbebyggelsen mot elva. Dette for å ivareta en åpning i bybildet mot elva fra Fløytarvegen og området øst for denne.

Kartutsnitt 2 som viser regulert område 

I dette forslaget er det fjernet to leiligheter fra hus C og byggegrensa er dratt lenger sør. Med dette økes bredden på frisiktsonen fra ca. 10 til ca. 16 meter. Innkjøring til parkeringskjeller foreslås fra butikkområdet. Gang/sykkelveg er trukket helt fram til butikkområdet, med en fotgjengerovergang fram til butikken. Byggegrense for forretning er lagt kant i kant med selve forretningen.

Kommunen mener at dette er et bedre alternativ i og med at leke- og uteoppholdsarealet blir sammenhengende og ikke deles i to av nedkjøring til parkeringskjeller. Samtidig ønsker kommunen en bestemmelse om sikring av lekeplass mot elva. Frisiktsonen vil dessuten bli bredere. Kommunen ser på en slik sone som viktig for å åpne opp og definere bybildet, og kommunen ønsker at frisiktsonen skal ivaretas fra elva og østover.

I forbindelse med avkjørsel til bensinstasjonen, frykter kommunen at det lett kan bli opphopning av trafikk fra rundkjøringa og til avkjørselen. Kommunen foreslår derfor at det etableres et forbikjøringsfelt i området for at trafikken ikke skal stoppe opp. Det er tilstrekkelig areal mellom dagens kjørebanekant og støyskjerm for å få dette til uten noen ny planbehandling. Det tas inn rekkefølgebestemmelse om dette.

Konklusjon
Rådmannen tilrår at planforslaget, med overnevnte endringene, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.

     Til toppen av siden 





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 09.10.2013 15:35
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS