Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 15.10.13 - PS 80/13 Detaljregulering Møllegata 17

Saksbehandler : Per Anders Røstad

Arkivref : 2013/1724 - /2013005

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 15.10.2013 80/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Vedlagte forslag til detaljregulering for Møllegata 17, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse, datert 25.06.13
  2. Plankart, datert 25.06.13
  3. Reguleringsbestemmelser, datert 25.06.13
  4. Illustrasjoner
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Internt høringsnotat fra teknisk drift.
 

Saksopplysninger:
Bakgrunn
På vegne av Møllegata AS har Arkidéco AS utarbeidet forslag til detaljregulering for eiendommen gnr./bnr.19/210, Møllegata 17 i Verdal. Hensikten med planen er å legge til rette for utbygging av boliger og forretning/kontor/tjenesteyting i området.

Planområdet
Området ligger sentralt plassert i Verdal sentrum. Planområdet er på 4,8 daa, og består i dag av en nedlagt Statoilstasjon omgitt av større asfaltflater. Øst for planområdet ligger Felleskjøpets kornmottak med de karakteristiske kornsiloene. Det er også næringsvirksomhet sør og vest for planområdet. Nord for planområdet er det eneboligbebyggelse.  

Oversiktsbilde av planområdet 
Planområdet

Planstatus
Gjeldende regulering for området er kommunedelplan for Verdal by, vedtatt 23.03.2007.  Planområdet er i kommunedelplanen avsatt til framtidig senterområde (forretning, kontor, bolig). I bestemmelsene til kommunedelplan for Verdal by stilles det krav til reguleringsplan for byggeprosjekter større enn 3000 m2, eller når prosjektene omfatter et helt kvartal. Det vil derfor for dette planlagte prosjektet være krav til godkjent detaljregulering.

Oversiktskart gjeldende regulering
Gjeldende regulering

Planforslaget
Generelt
Planforslaget tilrettelegger for en utbygging av leiligheter og forretning med tilhørende parkering, lek og uteoppholdsarealer. Området er planlagt utbygd og utviklet trinnvis. 

Utsnitt som viser eventuell trinnvis utbygging

Bebygglesen
Den planlagte bebyggelsen er 3 boligblokker på 4, 5 og 6 etasjer. I de to volumene langs Møllegata i øst (trinn 1 og 2) er det planlagt boliger, mens det langs Møllegata i sør (trinn 3) foreslås kombinert formål med forretning, kontor, tjenesteyting og boligbebyggelse.

Forretningsarealet er plassert på gateplan for å aktivisere gateløpet. Bebyggelsen er planlagt i 4 etasjer mot nord og sørvest og stiger til 5 og 6 etasjer i områdets sørøstre del.

Det er planlagt i alt 57 boliger og i underkant av 600 m2 forretningsareal.

Tegning som viser fasadeutseende for alle 3 trinn

Biladkomst, gang-/sykkelveg og parkering
Biladkomst til området er planlagt fra Hanskemakergata i vest. Rundt hele kvartalet er det regulert inn fortau. Det er regulert 2 gang- og sykkelveier gjennom området.

Parkeringen er løst med parkeringskjeller for boligene og parkering på bakkeplan for besøkende. Det er planlagt bygd en parkeringskjeller med 69 parkeringsplasser. På bakkeplanet er det planlagt 12 parkeringsplasser fordelt på de 2 områdene P1 og P2.

Lek og uteopphold
Det er i planforslaget regulert inn 3 områder for lek- og uteopphold, L1-L3. Arealet på disse områdene er på til sammen 888 m2. 

Universell utforming / tilgjengelige boenheter

I planforslaget er det satt krav til tilgjengelig boenhet for bebyggelsen og universell utforming av uteområdene. Dette er sikret i § 3.8 i reguleringsbestemmelsene.

Alt gangareal skal ha fast dekke og nivåforskjeller skal være egnet for rullestolbrukere og personer med ganghjelpemidler. Fortau og andre gangarealer skal belegges med asfalt eller annet belegg med tilsvarende jevn overflate. Kantstein skal kunne fungere som ledelinje for blinde. Avslutning av fortau mot kjøreveger utføres med kantstein. Utearealer som er forbeholdt fotgjengere skal utformes slik at de fungerer tilfredsstillende for alle grupper

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er foretatt en risiko- og sårbarhetsvurdering i planbeskrivelsen. Momentene som er vurdert er grunnforhold, støyforhold og flom.

Når det gjelder grunnforholdene er det foretatt miljøtekniske grunnundersøkelser for området. Bakgrunnen for undersøkelsen er at planen utløser riving av eksisterende bensinstasjon på området. Analyseresultatene kunne ikke påvise spor etter forurensning i grunnen. Det er fortsatt noen tanker/oljeskillere igjen i grunnen. Det bør i forbindelse med fjerning av disse tas representative prøver av jordmassene rundt disse. Reguleringsbestemmelsene stiller krav til nærmere geotekniske undersøkelser før utbygging.

Med planforslaget følger det en støyutredning av prosjektet. Det meste av uteoppholdsområdet i forbindelse med utbyggingen vil ha tilfredsstillende støynivå i henhold til grenseverdiene i T-1442. Ekvivalent eller maksimalt støynivå utenfor enkelte oppholds- og soverom er av en slik størrelsesorden at krav til fasadeisolasjon må vurderes nærmere i forbindelse med byggesøknad.

I deler av uteoppholdsarealet viser støyutredningen støyverdier over kravene. Dette området er regulert som en støysone på plankartet med krav i reguleringsbestemmelsene til tiltak for å redusere støyen.

Møllegata ligger øst for Verdalselva, og flomkart fra NVE viser at området er forholdsvis lite flomutsatt og det er ikke beregnet at det er utsatt for en 200 – eller 500 års flom. I forhold til å bygge parkeringskjeller i området er det beregnet en vannstand på cote +3,0 m ved 200 års flom og cote +3,2 ved 500 års flom. I planforslaget forutsettes Møllegata 17 utbygd med parkeringskjeller, og golvet på kjelleretasjen er lagt på cote +3,2.

Formålet med parkeringskjelleren er å begrense parkering på bakkeplan slik at dette arealet i stedet kan utnyttes til uteopphold for beboerne. Eventuelle avbøtende tiltak i forbindelse med flomfare vil bli utredet i forbindelse med søknad om tiltak, og utredningskravet er spesifisert i reguleringsbestemmelsene.

Nord-Trøndelag fylkeskommune har i sitt innspill til planoppstart opplyst om at planforslaget ikke er i konflikt med automatisk freda kulturminner, jfr. kulturminneloven § 8 og 3. Det er ikke påvist konflikt eller potensial for funn av slike kulturminner. 

Utbyggingsavtale
I forbindelse med varsling av oppstart av reguleringsarbeidet ble det også varslet oppstart av arbeidet med en utbyggingsavtale mellom utbygger og Verdal kommune. Utbyggingsavtalen vil omhandle teknisk infrastruktur som vann- og avløp, veier og fortau.

Planprosess
Kunngjøring om igangsatt planarbeid og oppstart av arbeidet med en utbyggingsavtale ble annonsert i Verdalingen tirsdag 19.03.2013 , samt på kommunens hjemmeside. Alle sektormyndigheter og naboer ble varslet skriftlig. Forhåndskonferanse med kommunen ble avholdt den 07.03.2013. Det er kommet inn 5 innspill til planoppstarten disse er kommentert i planbeskrivelsen.

Vurdering:
Området som planforslaget omfatter har en sentral beliggenhet i Verdal sentrum. I dag ligger Møllegata 17 som en ubebygd tomt med stort potensiale for fortetting. Det er derfor positivt, både for sentrum og for boligpresset på områdene rundt sentrum, at dette området blir utbygd til boliger og forretning.

I kommunedelplan for Verdal byområdet er planområdet avsatt til senterområde (forretning, kontor, bolig). Formålene i planforslaget er dermed i tråd med overordnet plan.

Kommunedelplanen angir også en maksimal utnyttingsgrad på 66% av netto tomt og en maksimal mønehøyde på 15 meter.

Planforslaget legger opp til en høg utnytting med i alt 57 planlagte boliger innenfor planområdet på 4,8 daa. Dette gir nesten 12 boenheter pr. daa, noe som må sies å være høyt. Utnyttingsgraden målt i bebygd areal er imidlertid på ca. 40 % av netto tomt, altså godt under det maksimale i kommunedelplanen. Den høye utnyttelsen har sammenheng med at det planlegges å bygges i høyden. Prosjektet beskriver en utbygging i 4 til 6 etasjer. Dette er høyere enn kommuneplanen tillater og vil være en ny type boligbebyggelse i Verdal sentrum.

Spørsmålet blir da om det er riktig å tillate en så høy byggehøyde i dette området. Hvordan vil en slik bebyggelse harmonere med omkringliggende bebyggelse? Nord for planområdet er det i dag frittliggende småhusbebyggelse, vest og sør for planområdet er det lav industribebyggelse. I øst ligger høy bebyggelse med kornmottak og kornsiloene til Felleskjøpet. Denne høye bebyggelsen vil være med på å dempe inntrykket av høyden på den planlagte bebyggelsen.

De som blir mest berørt av byggehøyden er småhusene i nord. Planforslaget har imidlertid plassert bygningene i østre og sørlige delene av tomta, mens arealer mot vest og nord er avsatt til grøntareal. Planbestemmelsene sikrer også at bebyggelsen trappes ned til 4 etasjer mot nord. Dette gjør at problemer med solforhold og innsyn for småhusene i nord blir mindre. Etter vår vurdering kan derfor den planlagte byggehøyden i planforslaget aksepteres. De positive virkningene av utbyggingen er større enn de ulemper som utbyggingen medfører.

Tredimensjonalt utsnitt av området 

Bilde av dagens situasjon i reguleringsområdet

Nivået på første etasje er i planforslaget lagt ca. 1.0 meter over gatenivået. Dette er i planbeskrivelsen begrunnet med behovet for å skape bedre bokvalitet for beboerne (hindrer direkte innsyn fra gatenivået), og for å ha golvnivået i parkeringskjelleren på et høyt nok nivå for å unngå flomfare. Høydenivået på golv kjeller er planlagt til +3,2 meter. Dette er på nivået til en 500 års flom ifølge flomsonekartene for Verdal sentrum. Avdeling for teknisk drift har i sin interne høringsuttalelse anbefalt at det bør vurderes om kjellernivået kan plasseres på kote min +3,5 meter for å følge NVE sine anbefalinger i forhold til flomfare.

Når golvnivået må opp på et så høyt nivå vil parkeringskjelleren bli «bare» delvis nedsenket. Fasaden til boligbyggene vil gå helt ned til gatenivået, mens der det kun er parkeringskjeller vil det da bli en mur med en høyde på ca. 1 meter. Dette kan oppfattes som en barriere i bybildet. Det er imidlertid i reguleringsbestemmelsene sikret at denne nivåforskjellen skal dempes med en terrassering. Vi mener det er særdeles viktig at denne barrieren blir lavest mulig og har derfor valgt å opprettholde høydenivået på golvet i parkeringskjelleren, som er i planforslaget på +3,2 meter.

Hvis vi skal oppnå de fordelene som en parkeringskjeller gir, og samtidig være godt nok beskyttet for flom, må det nødvendigvis bli en nivåforskjell mellom gateplanet og taket på parkeringskjelleren. Vi mener at bestemmelsen om terrassering er viktig, og vil være med på å bedre det estetiske uttrykket. Området oppe på kjelleren vil også være med på å gi boligene et mer privat uteoppholdsområde og hindre innsyn til leilighetene i 1. etasje.

 

 

Utsnitt som viser trinnvis utbygging

Konklusjon:
Etter en samlet vurdering tilrår Rådmannen at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. 

 
    Til toppen av siden 





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 09.10.2013 14:52
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS