Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 16.09.14 - PS 56/14 Detaljregulering Ørmelen syd - Feldmakervegen 14 - 1721/18/1200

Saksbehandler: Per Anders Røstad

Arkivref : 2014/915 - /L12

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 16.09.2014 56/14
Kommunestyret    

Rådmannens innstilling:
Detaljregulering for Ørmelen syd – Feldmakervegen 14, vedtas i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-12

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse datert 03.03.2014
  2. Plankart datert 25.03.2014
  3. Planbestemmelser datert 01.11.2013
  4. ROS-analyse datert 03.03.2014
  5. Situasjonsplan datert 25.03.2014
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Høringsuttalelser

Saksopplysninger:
Sammendrag
Arkplan arkitektkontor har fremmet, på vegne av grunneier Øra Boligutvikling AS, et forslag til detaljregulering av eiendommen gnr 18 bnr 1200 på Ørmelen. Formålet med reguleringen er å tilrettelegge for bygging av en 2-mannsbolig og en enebolig på eiendommen.

Planområdet omfatter gnr 18 bnr 1200 og er ca. 1,3 daa stor. Eiendommen er i dag ubebygd og ligger sør for Ørmelen barnehage.

Planforslaget ble, etter 1. gangs behandling i KPS den 20/5 2014, sendt ut på offentlig høring slik at naboer og berørte etater fikk uttale seg til planforslaget. Høringsuttalelsene som har kommet inn i høringsperioden er gjengitt nedenfor. Uttalelsene har ingen vesentlige merknader til planforslaget.

Planområdet ligger sentrumsnært, og det er etter vår vurdering positivt at slike sentrumsnære boligtomter får en høy utnytting. Vi mener også at foreslåtte utnytting og byggestil kan aksepteres uten at det forringer områdets karakter, og vil foreslå at planforslaget godkjennes.

For mer utfyllende saksopplysninger og vurderinger av planforslaget, vises det til siste del av dette saksframlegget, hvor saksframlegg med vedtak etter 1. gangs behandling i KPS er gjengitt.

Høring 
Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med KPS-sak nr 42/14. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som er gjengitt nedenfor:

  1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 4/8 2014. Fylkesmannen har ingen merknader til planforslaget.
     
  2. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, datert 19/6 2014.
    Fylkeskommunen minner om aktsomhets- og meldeplikten hvis det oppdages kulturminner under byggearbeidene, ellers har Fylkeskommunen ingen merknader til planforslaget.
     

Kommentar:
Uttalelsen tas til etterretning

Vurdering:
Det har ikke kommet nye opplysninger i løpet av høringsperioden som endrer de vurderingene som ble gjort ved 1.gangs behandling. Rådmannen vil derfor foreslå at planforslaget vedtas.

 

Saksprotokoll og vurderinger ved 1. gangs behandling i Komité plan og samfunn i Verdal - 20.05.2014

BEHANDLING:
Ved votering ble rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Forslag til detaljregulering for Ørmelen syd –Feldmakarvegen 14 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. Plan- og bygningslovens § 12-10.

Saksopplysninger 1. gangs behandling:
Bakgrunn:
Arkplan arkitektkontor fremmer på vegne av grunneier, Øra Boligutvikling AS, forslag til detaljregulering av eiendommen gnr 18 bnr 1200 på Ørmelen. Formålet med reguleringen er å tilrettelegge for bygging av en 2-mannsbolig og en enebolig på eiendommen.

Planområdet. 
Planområdet omfatter gnr 18 bnr 1200 og er ca. 1,3 daa stor. Eiendommen er i dag ubebygd og ligger sør for Ørmelen barnehage. I øst grenser eiendommen til Feldmakervegen, og i vest til Stor-Ingvalds veg. Sør for eiendommen ligger gnr 18 bnr 43 som også er ubebygd.

Kartskisse over berørt område
                                Beliggenhet

Planstatus.
Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i reguleringsplanen for Ørmelen syd, vedtatt 1/3 1973. I kommunedelplanen for Verdal byområde er eiendommen også avsatt til boligbebyggelse. Hovedformålet i planforslaget er altså i tråd med overordnede planer.

Flere skisser som viser plassering mer detaljert

Planforslaget.
Generelt:
Hovedformålet med planforslaget er å regulere slik at det blir muligheter for en fortetting av eiendommen gnr 18 bnr 1200. Planforslaget gir mulighet for å dele eiendommen i to enheter og å bebygge disse eiendommene med henholdsvis en enebolig og en tomannsbolig.

Bebyggelsen:
Innenfor område B1 kan det oppføres en enebolig, mens det innenfor område B2 kan oppføres en 2-mannsbolig. Begge boligene skal ha flatt eller tilnærmet flatt tak med en takvinkel inntil 10 grader. Maksimal gesimshøyde er på 8 meter. Maksimal utnyttelsesgrad er satt til 40 % bebygd areal.

Biladkomst og gang-/sykkelveg:
Adkomst til tomtene er i plankartet tegnet inn fra Stor Ingvalds, veg for tomten lengst vest, og til Feldmakarvegen, for tomten lengst øst..

Parkering:
I reguleringsbestemmelsene er det satt krav til 1,5 parkeringsplass pr boenhet, 1 plass for utleieenheter og 0,5 plass for hybler.

Lek og uteopphold:
De delene av tomtene som ikke bebygges kan benyttes til lek/uteopphold. 100 meter nord for planområdet er det i dag et offentlig friområde som kan benyttes til lek.

Universell utforming:
Den planlagte boligbebyggelsen i 2 etasjer faller ikke inn under bygninger hvor det kreves universell utforming i teknisk forskrift (TEK 10). Det er imidlertid krav om tilgjengelig boenhet dersom alle hovedfunksjonene ligger på inngangsplanet. Det er ikke satt noe krav om at boligene skal utformes som tilgjengelige boenheter i reguleringsbestemmelsene. Avklaring og eventuelt krav om tilgjengelighet vil dermed bli avklart på byggesaksnivået.

Støy:
Eiendommen er ikke støyutsatt.

Risiko- og sårbarhetsanalyse:
Vedlagte ROS-analyse er basert på sjekklisten til Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Utgangspunktet for analysen er å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner.

ROS-analysen avdekker ingen farer for risikofylte uønskede hendelser som følge av reguleringen.

Kulturminner:
Det er ikke registrerte verneinteresser/kulturminner i området.

Planprosess
Medvirkning: 
Oppstartsmøte med kommunen ble gjennomført 29.1.2014. Igangsatt planarbeid for området ble annonsert i Verdalingen den 8.2.2014 og på kommunens hjemmeside. Brev til berørte naboer og offentlig myndighet ble sendt 10.2.2014. Frist for innspill ble satt til 28. februar. I varslingsrunden kom den inn 3 innspill. Innspillene er kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen.

Vurderinger 1. gangs behandling:
Hovedformålet i reguleringsforslaget er både i samsvar med formålet i gjeldende reguleringsplan og kommunedelplanen for Verdal byområde. Planområdet er i begge planene avsatt til boligbebyggelse. Planforslaget medfører imidlertid en høyere utnytting og annen byggestil enn hva gjeldende regulering tillater.

Planområdet ligger sentrumsnært, og det er positivt at slike sentrumsnære boligtomter får en høy utnytting hvis utbyggingen ikke bryter for mye med områdets karakter.

Planforslaget legger opp til en utbygging av boliger med «moderne» stil med tilnærmet flatt tak. I området rundt planområdet er det i dag stort sett saltakshus fra 70- og 80-tallet. Den nye planlagte bebyggelsen vil derfor skille seg ut fra omkringliggende bebyggelse. Slike moderne bygg har i de senere år blitt populære, og det har blitt bygd flere slike hus i områdene rundt Verdal sentrum. Når det bygges nytt vil det være riktig å bygge i en stil som er representativ for byggestilen i den tiden man befinner seg i. I områdene rundt planområdet er det i dag en variasjon i bebyggelsen, og ulik boligtetthet. Vi mener derfor at foreslåtte utnytting og byggestil kan aksepteres uten at det forringer områdets karakter.

I planforslaget er det krav om 1,5 parkeringsplass pr. boenhet for hovedenheten, 1 plass for utleieenhet og 0,5 plass for rene hybler. Dette er under kravene i kommunedelplanen på 2 parkeringsplasser pr. bolig, men mer enn det som har blitt godkjent i sentrumsnære fortettingsprosjekter. Vi anser at parkeringskravet er tilstrekkelig ivaretatt i denne saken.

Etter en samlet vurdering anbefaler Rådmannen at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn slik at berørte får uttale seg til plansaken.

 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 22.09.2014 13:39
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS