Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 17.09.13 - PS 65/13 Søknad om oppføring av garasje - 1721/37/90 - Orrevegen 6 - Lars Otto Tiller

Saksbehandler : Hilde Røstad

Arkivref: 2012/4618 - /1721/37/90

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 17.09.13 65/13

 

Rådmannens forslag til vedtak:
Dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene §§ 3b og 4b, samt fra plan- og bygningslovens § 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan), innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 (dispensasjon).

Dispensasjon fra reguleringsplanen vedr. utnyttingsgrad og nøyaktig plassering (omriss), samt fra plan- og bygningslovens § 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan), innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 (dispensasjon).

Dispensasjon fra PBL § 21.4 (byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense) innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 (dispensasjon).

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 20-1 (tiltak som krever søknad og tillatelse) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om tillatelse til tiltak for oppføring av garasje, murer og veranda på følgende vilkår:

  • Det settes opp rekkverk/levegg på garasjetak mot nabo for å hindre innsyn med en høyde på 1.8 meter (forutsatt at nabo er enig i dette).
  • Det beplantes langs murvegger mot nabo og veg.
     

Vedtaket er et enkeltvedtak som kan påklages, jfr. Forvaltningslovens § 28. Det er tre ukers klagefrist fra underretning av vedtak er mottatt.

Vedlegg:
Ingen.
 

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad om garasje og parkeringsplass med vedlegg datert 4.6.2012
  2. Retur av søknad datert 12.6.2012
  3. Tegninger av garasje datert 19.6.2012
  4. Revidert søknad om garasje og parkeringsplass datert 19.6.2012
  5. Søknad om dispensasjon datert 19.6.2012
  6. Vedtak i sak 464/12 – tillatelse gis datert 19.6.2012
  7. Brev til Tiller - krav om ny søknad med ansvarsrett, nye tegninger, nytt situasjonskart, nytt nabovarsel, ny naboerklæring med mer datert 17.8.2012
  8. Ny søknad med ansvarsrett, ansvarsrett og tidligere erklæring følger som vedlegg datert 6.9.2012
  9. Vedtak i sak 706/12 – tillatelse gis datert 6.9.2012
  10. Brev til Trøndelag Forskaling AS, Tiller, Midthjell og Bugge vedr. innmåling av høyder datert 11.1.2013
  11. Brev fra Midthjell og Bugge – merknader til byggesaken datert 29.1.2013
  12. Oversendelsesbrev for behandling – teknisk drift datert 21.3.2013
  13. Høydemålinger datert 3.6.2013
  14. Ny søknad om garasje, murer og veranda inkl. dispensasjons- søknad datert 24.7.2013
  15. Nabomerknader fra Midthjell og Bugge datert 28.7.2013
  16. Reviderte nabomerknader fra Midthjell og Bugge med bilder og dispensasjonssøknad datert 29.7.2013
  17. E-post - oppsummering av merknader fra Midthjell og Bugge datert 31.7.2013
  18. Brev til ansvarlig søker vedr. redegjørelse for håndtering av nabomerknad datert 13.8.2013
  19. Ansvarlig søker – redegjørelse for håndtering av nabomerknad datert 26.8.2013
     


Saksopplysninger:
Historikk:
Lars Otto Tiller søkte første gang den 4.6.2012 om tillatelse til oppføring av garasje og parkeringsplass. Ved søknaden fulgte nabovarsel og naboerklæring. Følgende ble presisert i naboerklæringen:

"Vi vil i tillegg til utfylt egenerklæring presisere: Tegning fra Delineo er feil; høyden på mur mot vår tomt blir mye høyere enn det som framgår av tegningen.
Kommentar til dispensasjonssøknad: Det at garasjen ikke blir synlig gjelder selvsagt ikke sett fra vår tomt, der det blir en mur på 2 meter, og avstanden til vårt hus minkes.
Kommentar til Egenerklæringen: Vi godtar at garasjen kommer nærmere enn 4 meter fra vår felles tomtegrense, men stiller som forutsetning at avstanden til vårt bygg (terrasse) ikke blir mindre enn de angitte 8.0 m, og at garasjen felles inn i skråningen som anført, slik at høyden på bygget/ muren mot nivået på plena foran vårt hus ikke blir høyere enn 2.0 meter."

Den 12.6.2012 ble søknaden returnert på grunn av manglende fagmessige tegninger, situasjonskart, dispensasjonssøknad, søknad med ansvarsrett og ansvarsrett, det siste på grunn av at garasjen hadde et bebygd areal på over 70m2.

Tegninger av omsøkt garasje
Tegninger av omsøkt garasje

Revidert søknad, nye tegninger og søknad om dispensasjon vedr. størrelse på garasje mottok vi den 19.6.2012. Det ble imidlertid fortsatt søkt om tillatelse uten ansvarsrett.

Byggesaken ble behandlet den 19.6.2012, sak 464/12, tillatelse ble gitt.

Den 17.8.2012 ble det sendt brev til tiltakshaver om at garasjen ikke ble bygd slik den var omsøkt og godkjent i sak 464/12. På grunn av at garasje oversteg 70m2 bebygd areal (77m2) måtte det søkes med ansvarsrett. I brevet konkluderes det med følgende:

"Det må søkes på nytt om tiltaket slik det framstår. Det betyr nye og mer omfattende/detaljerte tegninger, nytt nabovarsel, nytt situasjonskart med angivelse av avstand til vegkant og eiendomsgrenser, ny naboerklæring, ny søknad om tillatelse til tiltak med ansvarsrett for SØK/PRO og UTF inkl. kontroll, ny dispensasjon mv. De gis en frist på 3 uker på å framskaffe dette."

Den 31.8.2012 mottok kommunen ny søknad om tillatelse til tiltak med ansvarsrett, søknad om ansvarsrett og kopi av tidligere naboerklæring.

Byggesaken ble behandlet på nytt den 6.9.2012, sak 706/12, tillatelse ble gitt. Dette uten at nye tegninger, nytt nabovarsel, nytt situasjonskart, ny naboerklæring og ny dispensasjonssøknad var mottatt. Kun ny søknad med ansvarsrett og ansvarsrettssøknad var mottatt.

Den 11.1.2013 ble det sendt et brev til ansvarlig søker (Trøndelag Forskaling AS), tiltakshaver Lars Otto Tiller og naboene Kristian Midthjell og Kari Bugge. Resultater fra oppmåling/ innmåling ble oversendt. Dersom noen hadde merknader til forholdet, ble de bedt om å komme med dette skriftlig innen 1.2.2013.

Den 30.1.2013 mottok vi merknader til forholdet fra Kristian Midthjell og Kari Bugge.
I merknaden står følgende:

"Vi viser til melding fra Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten i Innherred Samkommune av 11.1.2013, mottatt 14.01.2013 (deres ref. JOKR 2012/4618).

Kort resyme av saksgang så langt:
Vår nabo Lars Otto Tiller opplyste alt i 2011 at han planla å bygge ny garasje, bl.a. fordi utkjørsel fra gammel garasje var uhensiktsmessig i forhold til ferdsel i Orrevegen og plassforhold, og vi uttrykte forståelse for dette.

Vi mottok et nabovarsel fra Lars Otto Tiller 6/3 2012, der det var krysset for "Endring av fasade", "Frittliggende bygning (ikke boligformål) < 70 m2" og "Bygging av garasje og parkeringsplass" på naboeiendommen Orrevegen 6. Sammen med dette fulgte en håndskrevet skisse hvor det var tegnet inn et grunnriss på en bygning på (12.5 / 7.5) x 7m, hvilket skulle tilsi 70m2. Det var anført "Garasjen blir like høy som dagens garasje, bare med flatt tak". Samtidig fikk vi forespørsel om underskrift på egenerklæring på skjema fra Innherred Samkommune der det var anført "Får tillatelse til å føre opp garasje senket in i skråning".

Vi ville da ikke skrive under fordi det ikke forelå noen tegning som viste hvordan garasjen ville se ut. Tiller sa at de planla at taket skulle komme like høyt som mønet på gammel garasje. Vi sa at vi ikke ville godta et bygg med mur/vegg mot vår tomt med en høyde som vi vurderte til å bli 3 m over nivået på plena foran vårt hus.

Tiller fikk da utarbeidet en tegning av Delineo tegning og prosjektering, datert 19/4 2012. Denne tegningen viser en garasje med inntegnede mål (9.25 / 12.5) m x 7m. Dette tilsvarer 75.18m2. Samtidig er inntegnet høyde på muren mot vår tomt på anslagsvis 1m. Dette er, bortsett fra det grunnrisset vi fikk 6/3 2012, den eneste tegningen av bygningen vi har fått se. Samtidig fikk vi kopi av en dispensasjonssøknad, der det bl.a. går fram at det søkes om dispensasjon fra Verdal kommune for en garasje på 75m2. Det sies bl.a.: "Garasjen er i betong og blir felt inn i skråning, slik at den ikke blir synlig. 0g: "Bygget blir lite synlig pga. plen på toppen slik at den går i et med omgivelsene". Og: "Har også blitt enig med nabo om å senke topp mur/tak 1 meter ut fra dagens møne". Dette siste ble tilføyd etter at vi satte krav om dette.

Med disse dokumentene som bakgrunn skrev vi 25/4 2012 under på kvittering for nabovarsel og krysset for at "Varsel er mottatt" og "Samtykker i tiltaket", men med henvisning til utfylt og underskrevet Erklæring (samtykke fra nabo til å oppføre bygning nærmere enn 4.0 meter fra felles tomtegrense i henhold til plan- og bygningslovens § 70 nr. 2) med vedlegg. Vårt vedlegg henviste bl.a. til mottatt kopi av dispensasjonssøknad fra Tiller beskrevet ovenfor og til feil på tegningen fra Delineo. Etter at vi hadde målt høyden til møne på den gamle garasjen til å være minst ca. 3m over plena foran vårt hus, utdypet vi kravet til høyde angitt i dispensasjonssøknaden fra Tiller (for å ha et målepunkt å gå ut fra når gammel garasje var revet) ved å si at "høyden på bygget/muren mot nivået på plena foran vårt hus ikke blir høyere enn 2.0 meter".

I mottatt kopi av svar Tiller fikk fra samkommunen datert 19/6 2012 sies det bl.a. "Det søkes her om dispensasjon for oppføring av garasje på 70 m2, og begrunnes med at denne blir delvis nedgravd i terrenget, utføres av betong, lite synlig og neppe til vesentlig ulempe for noe, verken naboer eller andre". Og: "Det vil bli plen oppå garasjens takkonstruksjon som vil gå i ett med terrenget". Med henvisning til dette og en del andre forhold refereres et vedtak som gir dispensasjon begrunnet i at "fordelene ved å gi en dispensasjon er klart større enn ulempene". Og: "slik at garasjen kan oppføres med en størrelse på inntil 70 m2". Det henvises i vedtaket til at "Det forutsettes at krav fra nabo Kristian Midthjell og Kari Bugge blir etterkommet, jfr. deres erklæring med forbehold, datert 16/5 2012". Og: "Det forutsettes at plassering ikke kommer i konflikt med eksisterende kommunale VA-ledninger, noe som må avklares med Driftssjefen i Verdal kommune før byggearbeidene kan oppstartes".

Da forskaling for sålen til bygget ble laget, forespurte jeg Tiller 16/7 2012 muntlig om han hadde fått målt opp tomtegrensa slik at vilkåret om avstand til vår tomt var oppfylt. Jeg fikk da beskjed om at dette var unødvendig. Jeg var litt bekymret for dette da det ikke var vanskelig å se at grunnflata var annerledes enn angitt på den tegninga vi hadde fått. Dette var ang. gjort for å imøtekomme samkommunens krav om reduksjon til 70m2. For å ha dokumentert min bekymring og forutsetning for samtykke, og fordi det ville være lettere å justere dette før såle var støpt og murer reist, sendte jeg fordi vi var bortreist, brev om dette til Tiller datert 18/7 2012. Jeg gikk jo ut fra at endringen av utformingen av bygget var meldt til samkommunen.

Mens vi var bortreist på ferie fikk vi telefonisk beskjed fra en av naboene som syntes forskalingen tydet på at murene kom til å bli voldsomt høye. Da fylling av betong i veggene var i gang 30/7 2012 og vi var tilbake fra ferie, gikk jeg bort på tomta for å spørre hvor høyt på forskalinga de kom til å fylle. Svaret var at de selvsagt ikke skulle fylle helt opp. Jeg spurte da, fordi jeg ikke hadde observert noen måling i forhold til nivået foran vårt hus, "Det betyr da at toppen på dekket kommer 2 meter, eller i hvert fall ikke over 2 meter over plena vår?". Svaret var da et klart og utvetydig "Ja".

Jeg tok så kontakt med kommunen for å høre om det forelå noen nye tegninger som korrigerte de vi hadde fått fordi bygget åpenbart var endret. Jeg reiste også spørsmål om størrelsen. Kommunen gjorde da så vidt jeg forstår en måling og fant at bygget var større enn det som det var søkt om. Viser til kopi av brev fra Innherred Samkommune til Trøndelag forskaling AS datert 6/9 2012, der Tiller får innvilget dispensasjonssøknad for garasje på 77m2. Her gjentas fra den tidligere godkjenningen dette med nedgravd i terrenget, lite synlig og neppe til vesentlig ulempe for noe. Det vises i tillatelsen til vår naboerklæring med tillegg (her var det en trykkfeil, som da jeg påpekte dette, ble rettet opp i en nyutsendelse av godkjenningen).

Siden bygget, på tross av alle forsikringer fra nabo ser ut til å være alt for høyt, oppsøkte jeg så fagleder byggesak Torbjørn Sirum for å høre hvordan vi skulle gå fram om vi skulle klage på at bygget ikke synes å tilfredsstille forutsetningene i godkjenningen fra samkommunen. Det ble da etter dette foretatt oppmåling, jeg viser til brev fra samkommunen datert 11/1 2013. Det framgår her at kravet til avstand fra vår tomtegrense er tilfredsstillende, men at høyden på bygget er den samme som mønehøyde på tidligere garasje, videre at plasseringen på tomta ikke er i samsvar med arealplan det er søkt ut fra.

Jeg viser til ovenstående saksforløp, og vil med dette i henhold til uttalelsen fra lnnherred Samkommune 11/1 2013 og vedtatt reguleringsplan for Forbregd Lein, del 1, be om at kommunen vurderer tiltak mot det reiste bygget på følgende grunnlag:

  1. 1. Bygget er etter kommunens måling 1 m høyere enn forutsatt i avtale med oss som naboer og i henhold til de godkjenninger Tiller har fått fra samkommunen. Dette betyr at bygget er reist uten at det er tatt hensyn til den dispensasjonssøknad fra Tiller vi fikk oss forelagt som grunnlag for vårt samtykke, og til godkjenningen fra samkommunen.
     
  2. Det er anført at garasjen skal felles inn i terrenget og "ikke bli synlig" ihht. dispensasjonssøknaden forelagt oss i forbindelse med nabovarsel. Av kommunens godkjenninger anføres blant argumentene for dispensasjon at garasjen blir "lite synlig", "takkonstruksjon som vil gå i ett med terrenget". Vi kan vanskelig forstå at disse beskrivelsene på noen måte kan brukes på det bygget som nå står der, slik at denne delen av forutsetningene for samkommunens godkjenning må være brutt.
     
  3. Det anføres i godkjenningen fra kommunen at garasjen neppe vil være til ulempe for noe, verken naboer eller andre. Det at bygget har blitt så høyt er åpenbart til ulempe for oss og vil utvilsomt redusere salgsverdien av vårt hus og vår tomt. På garasjetaket er det dessuten plassert et badebasseng av betydelig størrelse, som ble heist på plass med kran 6/12 2012, og neppe kan sies å være flyttbart. Dette betyr en bruksendring av bygget som ikke vi, og så vidt jeg skjønner heller ikke samkommunen, er informert om. Dette er også klart til ulempe for oss, og vi er bekymret for hvordan evt. avløp av vann fra bassenget er planlagt.
     
  4. Vi mener at bygget strider mot flere punkter i reguleringsplanen for Forbregd Lein, del 1 (og som, så vidt jeg kan forstå, i henhold til kommunens hjemmeside fortsatt er gjeldende). De viktigste av avvikene er:
     
    - §3b) Det er fra samkommunen gitt dispensasjon i forhold til angitt størrelse på maks. 35 m2, men vi mener som angitt ovenfor at forutsetningene for denne dispensasjonen er brutt. Det anføres også at garasjer skal være tilpasset bolighuset mhp. materialvalg, form og farge. Garasjen kan umulig sies å oppfylle dette.
     
    - §3b) Det anføres at avstand til kantstein (teoretisk vegkant på offentlig veg) skal være minst 2 m når garasjen står langsetter vegen. Vi forstår av kommunens melding at garasjen er plassert nærmere vegen enn angitt på plan. Vi antar kommunen har fulgt opp dette, men registrerer at (i hvert fall slik det har vært siden bygget ble tatt i bruk) søppelkasser er plassert utenfor en oppsatt forstøtningsmur mot vegen slik at de blokkerer fortau og det ofte kommer søppel ut på vegen.
     
    - §4b og c) Bygningene skal ha en takvinkel som ikke skal være mindre enn 18 grader, og bygninger i samme byggefelt skal ha en harmonisk utforming.
     

Garasjen er åpenbart ikke i overensstemmelse med det første punktet, og vi kan ikke skjønne at den, slik den har blitt, kan sies å ha en harmonisk utforming i forhold til andre bygninger i boligfeltet, slik den gamle garasjen gjorde og de aller fleste andre garasjer i byggefeltet gjør. Vi har også muntlig mottatt flere henvendelser fra naboer som påpeker dette.

Vi mener således at bygget ikke er oppført i henhold til godkjenningen fra samkommunen og i henhold til de vilkår som lå til grunn for at vi underskrev naboerklæring."

Erklæring/ høyder/ søknad om dispensasjon fra PBL § 29-4 (avstand fra nabogrense):
For garasjer over 50m2 er det krav om erklæring fra nabo dersom bygningen er plassert nærmere nabogrense enn 4 meter (PBL § 29-4).

Midthjell og Bugge skriver i sitt vedlegg til naboerklæring følgende:
"Vi godtar at garasjen kommer nærmere enn 4 meter fra vår felles tomtegrense, men stiller som forutsetning at avstanden til vårt bygg (terrasse) ikke blir mindre enn de angitte 8.0 m, og at garasjen felles inn i skråningen som anført, slik at høyden på bygget/ muren mot nivået på plena foran vårt hus ikke blir høyere enn 2.0 meter."

Det er gjort målinger av høyden på plena flere ganger og høyden varierer etter hvor på plena en måler. I og med at det ikke er spesifisert hvor på plena en skal måle ut i fra blir dette vanskelig å forholde seg til.

I følge kopi av en dispensasjonssøknad (oversendt av Midthjell og Bugge), som ikke fulgte med byggesaken, skulle ny garasje være 1 meter lavere enn tidligere garasje. Men i og med at gammel garasje skulle rives, ble høyden fastsatt ut i fra plena isteden. I opplysninger fra gammelt kartverk kan vi lese av at raftehøyde på gammel garasje var på kote 94,45, mønehøyden var på kote 96,42 og 96,51. Høyde ny garasje uten rekkverk er på 95,99. Ny garasje slik den er oppført er derfor 43-52 cm. lavere enn gammel garasje.

Ugyldig vedtak:
Forvaltningslovens § 41 sier noe om virkningen av saksbehandlingsfeil.

Med saksbehandlingsfeil menes at tilsynsmyndigheten ikke har overholdt saksbehandlingsregler for enkeltvedtak.

Det er ikke slik at alle feil som avdekkes vil medføre at vedtaket må kjennes ugyldig. Det er kun i de tilfeller hvor feilen kan ha påvirket resultatet at vedtaket må kjennes ugyldig. Forvaltningslovens § 41 har følgende ordlyd:

"Er reglene om behandlingsmåten i denne lov eller forskrifter gitt i medhold av loven ikke overholdt ved behandlingen av en sak som gjelder enkeltvedtak, er vedtaket likevel gyldig når det er grunn til å regne med at feilen ikke kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold."

Hensikten med saksbehandlingsreglene er først og fremst å fatte riktige avgjørelser, og det ville være "flisespikkeri" hvis ubetydelige feil skulle medføre at et vedtak kjennes ugyldig. Bestemmelsen må likevel ikke anvendes ukritisk. Det er ikke et absolutt krav om at feilen faktisk skal ha påvirket resultatet. Det er tilstrekkelig at det foreligger en mulighet for at feilen kan ha virket inn på vedtakets innhold.

Som en "tommelfingerregel" kan man si at jo mer inngripende et vedtak er, og jo grovere feilen er, desto større grunn er det til å kjenne et vedtak ugyldig, selv når det er lite sannsynlig at feilen kan ha påvirket resultatet. Vedtak fattet av tilsynsmyndigheten påfører stort sett plikter for adressaten og vil av den grunn ofte oppfattes som inngripende. Det er viktig at tilsynsmyndigheten legger dette til grunn når kriteriene i forvaltningslovens § 41 skal vurderes.

Med bakgrunn i følgende anses vedtakene i sak 464/12 og 706/12 som ugyldige:

  1. Ikke samsvar mellom omsøkte tegninger og ferdig bygning.
  2. Ikke samsvar mellom omsøkt plassering og endelig plassering.
  3. Nabo har ikke fått nabovarsel med riktige tegninger og situasjonsplan som viser riktig plassering av garasje.
  4. Nabo har gitt erklæring på omsøkte tegninger, ikke tegninger av garasjen slik den er bygd.
  5. Det er ikke søkt om dispensasjon vedr. takvinkel, avstand til kantstein, utnyttelsesgrad, plassering og PBL § 29-4 (avstand fra nabogrense).
     

I tillegg er det avdekket at det ikke er søkt om tillatelse til oppføring av murer og veranda. Tiltakshaver er derfor bedt om å ta dette inn i ny søknad.

Ny søknad:

Nye tegninger av garasje, del 1Nye tegninger av garasje, del 2
Nye tegninger

Den 24.7.2013 mottok vi ny søknad om garasje, murer og veranda, inkludert søknad om dispensasjon. I dispensasjonssøknaden står følgende:

"Det søkes med dette om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes § 3b vedr. størrelse på garasje, reguleringsbestemmelsene § 3b vedr. avstand fra garasje til (kantstein) teoretisk vegkant på offentlig veg og reguleringsbestemmelsenes § 4b vedr. takvinkel. Det søkes også om dispensasjon fra reguleringsplanens krav til utnyttelsesgrad. Det søkes om dispensasjon fra PBL § 29-4 vedr. byggverkets avstand fra nabogrense (4m).

Dispensasjonssøknaden begrunnes med følgende:
Reguleringsbestemmelsen om maks størrelse på 35 m2 er «uthulet». Det er en rekke garasjer i feltet som er større enn 35m2. Det er også garasjer med omtrent samme størrelse som den garasjen det nå søkes om i feltet fra før.

Det er tidligere gitt tillatelse til oppføring av garasje med samme størrelse i sak 706/12. Veggen mot nabo var da lengre enn den nå er (endret fra 12.5 m til 10.4 m). Dette mente nabo var en bedre løsning. Har fått godkjennelse på vegg med lengde 12,5 meter av nabo, den er nå bare 10 meter. Vi har 3 biler og behov for en såpass stor garasje.

Gammel garasje hadde innkjøring direkte fra kommunal veg, noe som var svært trafikkfarlig. Besøkende måtte parkere langs veien. Dette er også en bedre løsning for kommunen i forhold til vedlikehold, brøyting og strøing. Fagleder veg godtok denne løsningen. Nåværende løsning gir en god og romslig gårdsplass, med plass til 3 biler for besøkende.

På grunn av bratt skråning opp mot huset var det vanskelig å plassere garasjen lenger vekk fra veien. Bak garasje er det løse masser, dette kunne føre til setninger ved graving nær bolighuset. Garasjen fører ikke til tap av sol og utsikt fra naboeiendommen.
Nabo kom ikke med merknader i nabovarslet hvor tegningene viste en lengre vegg mot nabo. Vi mener også at kravene i naboerklæringen er tilfredsstilt. Det er ikke angitt noe eksakt punkt høyden skal måles ut i fra, og det finnes punkt på plena hvor høyden er tilfredsstilt.

Kommentarer til brev fra nabo datert 29.1.2013:
Pkt.1: Vi avtalte ikke noe punkt vi skulle måle i fra, så vi har målinger som kommunen har tatt som tilfredsstiller deres krav.
Pkt.2: vanskelig å få til en garasje på 77m2 lite synlig. Vi ble enige om å ordne det skikkelig bak garasjen mot naboens tomt (sammen). Fylle i slik at det går jevnt med deres tomt. Hadde vi fått fylt opp terreng tidligere, hadde garasjen blitt mindre synlig enn den er nå. Vi hadde en avtale om å fylle ut og planere ut naboens plen etter deres ønske. Men da vi var ferdige takket naboene nei til dette.
Pkt.3: Garasjen til ulempe for nabo? Nabo har allerede godkjent garasjen slik den var tegnet ved første utkast. Den er ikke mer til hinder/ ulemper nå enn den forrige tegningen. Bassenget er allerede flyttet utenfor 4-meters grense mot nabo. Hva vi velger å ha på taket av garasjen er vel opp til hver enkelt.
Pkt.4: Vi har satt opp en garasje som er godkjent av kommunen. Og det er vel ikke opp til naboen å vurdere hva som er rett og ikke.

Vi har prøvd å finne en løsning, men naboene vil ikke snakke med oss. De har sendt mail via Verdal kommune istedenfor å snakke med oss. Vi og Verdal kommune har innkalt til møte, men de er ikke interessert. Vi stiller da spørsmålet: Hva er de ute etter? Når de ikke er interessert i å finne en løsning?

Den 28.7.2013 ble det oversendt følgende merknad fra nabo (Midthjell og Bugge) til ansvarlig søker, med kopi til kommunen:

"Vi viser til nytt nabovarsel ang. gnr. 37, bnr. 90, Orrevegen 6 i Verdal, mottatt rekommandert fra Lars Otto Tiller, datert 02.07. 2013, men poststemplet 15.07. 2013, angitt ankomstdato Verdal postkontor 17.7.2013. Vi viser også til :

  • Vår Erklæring om samtykke til oppføring av bygning nærmere enn 4.0 meter datert 16.5.2012 og til vedlegg til denne datert samme dato
  • Melding fra Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten i Innherred Samkommune av 11.01.2013, (ref. JOKR2012/4618)
  • Og til vårt tilsvar til denne, datert 29.01.2013
     

Vi stiler vårt svar til dere som formelle søkere.

Sammen med nabovarsel fikk vi følgende dokumenter:

  • Kopi av søknad om tillatelse til tiltak, datert 6/4 og 10/4 (årstall ikke angitt)
  • Kopi av Opplysninger om tiltakets ytre rammer og bygningsspesifikasjon, vedlegg til Byggblankett 5174 (udatert)
  • Kopi av Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Forbregd/Lein, del 1, også udatert, signert Mona Johansson
  • Kopi av 4 tegninger:
     
    - Situasjonsplan, datert 05.05.2013
    - Situasjonsplan, datert 05.05.2013, påført «Utvidelse av veranda»
    - Fasader, datert 05.05.2013
    - Plan, også datert 05.05.2013
     

På Byggblankett 5174 er det anført at det er vedlagt søknad om ansvarsrett / gjennomføringsplan. For ordens skyld; denne er ikke vedlagt til oss, og det er vel heller ikke nødvendig. Nabovarslet er anført å gjelde ny garasje, murer og veranda. Vi erkjenner å ha mottatt varselet, men samtykker med den grunngivelse som er gitt i vårt tilsvar av 29.1.2013 og i de foreliggende merknadene anført her ikke i tiltaket.

Generelt om prosessen så langt:
Dette er en vanskelig sak for oss både som naboer og som samfunnsengasjerte verdalinger. Denne prosessen om garasjebygget burde jo ha foregått før byggingen startet, slik at vi unngikk å få endelig nabovarsel etter at endringene er gjort og byggene står der. Det virker litt underlig at man først kan lage en søknad, og på bakgrunn av denne få naboerklæring, så endre søknaden, så reise et bygg som på vesentlige punkter avviker fra søknad og godkjenning og reguleringsplaner, og så, når bygget står der, endre tegninger og søke om dispensasjon fra de avvik som blir påpekt fra kommunen og oss som naboer. For terrassens vedkommende, som ble bygd for flere år siden, synes det ikke å ha vært søkt, i hvert fall har vi ikke fått nabovarsel på denne før nå.

Kommentarer til mottatt naboerklæring med vedlegg:
Siden en del av den nye søknaden om dispensasjon omhandler vårt svar til samkommunen datert 29.1.2013, og inneholder en del feil, finner vi å måtte kommentere denne, selv om vi føler vi allerede har svart på det meste i det anførte svaret til Innherred Samkommune.

  1. Det hevdes i den nye søknaden: «Det er tidligere gitt tillatelse til oppføring av garasje i samme størrelse i sak 706/12». Vi formoder at det da er snakk om vedtak referert i kommunens brev til Trøndelag forskaling AS datert 6.9.2012. I dette vedtaket forutsettes det at krav fra oss datert 16.5.2012 blir etterkommet. Som vist til i vårt tilsvar av 29.1.2013 anser vi at våre krav ikke er etterkommet, slik at det ikke foreligger noen gyldig tillatelse for det nåværende bygget.
  2. Det vises til at muren mot oss er endret fra 12.5 m til 10.4 m. Det er murens høyde og ikke lengde som har vært vårt hovedankepunkt. Siden dette med redusert lengde blir trukket fram i søknaden, så må vi kommentere at det i stedet er foretatt en betydelig oppfylling av tomtearealet bak garasjen, avsluttet mot vår tomt med to trestolper og en forskalingsplate som er over en meter høyere enn muren (bilde tatt 26-07-13, vedlegg 1). Arealet bak tidligere garasje lå anslagsvis 1m lavere enn den tilgrensende delen av vår tomt.
     
    Garasjevegg sett fra eiendommen til Midthjell og Bugge
     
  3. «Pga. bratt skråning opp mot huset var det vanskelig å plassere garasjen lenger vekk fra veien». Vi mener det godt kunne latt seg gjøre å senke grunnflaten av garasjen i terrenget slik at man hadde unngått at muren ble høyere enn det vi flere ganger påpekte før og under byggingen og som er implisitt i samkommunens brev av 06.09.2012. En slik senkning er gjort i de andre eiendommene i gata som skråner ned mot vegen.
  4. «Garasjen fører ikke til tap av sol og utsikt fra naboeiendommen». Som det framgår av vårt tilsvar av 29.1.2013 er det ikke dette som har vært vår innvending, men at garasjen er bygd høyere enn det vi var enige om og som var implisitt i kommunens svar.
  5. «Det er ikke angitt noe eksakt punkt høyden skal måles ut ifra, og det finnes punkt på plena hvor høyden er tilfredsstilt». Vi viser igjen til vårt tilsvar og vedlegger til orientering kopi av den søknaden vi fikk oss forelagt da vi fikk og besvarte første nabovarsel. Som denne viser var vi enige om en senkning på 1 m ut fra mønehøyde på tidligere garasje. Fordi vi trodde dette ikke kunne la seg kontrollmåle når gammel garasje var fjernet, utdypet vi dette i vårt tilsvar til «slik at høyden på bygget/muren mot nivået på plena foran vårt hus ikke blir høyere enn 2.0 meter».
  6. Den nye søknadens omtale av vårt punkt 2: Her framgår det at argumentene snus nå når bygget først er reist. «Lite synlig» var hentet fra nabos egen søknad, og er gjentatt som en av begrunnelsene for kommunens godkjenning av 6.9.2012. I den dispensasjonssøknaden vi fikk kopi av i utgangspunktet, står det til og med «ikke synlig». Resten av kommentaren er en forvrenging av våre samtaler med Lars Otto Tiller. Oppfylling av utgravd areal på egen tomt må jo være utbyggers ansvar og ikke nabos. Det vi spurte Tiller om mens muren ble bygd høsten 2012, var om han, når han likevel skulle ha maskin til å fylle bak muren, også kunne få maskina til å ta med to store steiner inne på vår tomt og dra ned litt masse som ble gjenlagt på vår tomt da tidligere nabo utbedret veggen på den gamle garasjen. Det antydes med «hadde vi fått fylt opp tidligere» og «da vi var ferdige takket naboene nei til dette» at vi har vært i mot oppfylling. Det er en urimelig påstand, tvert om er det jo en åpenbar ulempe for oss at nabo ikke fylte opp her da maskin foretok oppfyllingen av tomta mellom garasjen og huset. Da det ikke ble gjort, fant vi etter hvert at vi heller manuelt fikk flytte de angitte steinene og planere den lille skråningen på vår side selv, noe vi sa i samtale med Tiller. Dette arbeidet ble gjort på noen timer nå tidlig i sommer.
  7. Omtalen av vårt punkt 3 og 4. Det sies at «naboen har allerede godkjent garasjen slik den var tegnet ved første utkast» og «vi har satt opp en garasje som er godkjent av kommunen». Det vi kommenterer er at garasjen ikke er satt opp slik den var tegnet og søkt om, og vi bestrider at den slik den er fyller de vilkår kommunen har satt for godkjenning.
     

De fire siste linjene i søknaden retter beskyldninger mot oss som naboer på helt feilaktig grunnlag.

  • Vi har aldri nektet å snakke med våre naboer
  • Den mailen det siktes til var et tilsvar til Innherred samkommune på den kopien av vedtaket som vi mottok fra samkommunen, adressert 19.6.2012, og som vi hadde anledning til å uttale oss om overfor kommunen.
  • Vi er ukjent med at våre naboer og Verdal kommune har innkalt til et møte. Vi ble av samkommunens saksbehandler spurt om vi ønsket et møte med alle tre parter. Vi sa at vi i første omgang ønsket å avvente videre saksbehandling i kommunen, nettopp fordi som Mona Johansson sier: «det er vel ikke opp til naboen å vurdere hva som er rett eller ikke». Vi må først få avklart om bygget er lovlig etter gjeldende regler og vedtak, og så får vi etterpå sammen diskutere hvordan ulempene det kommunens vedtak medfører for hver enkelt av oss eller begge skal løses på best mulig måte.
     

Vi opprettholder at vi mener at bygget ikke er oppført i henhold til godkjenningen fra samkommunen og i henhold til de vilkår som lå til grunn for at vi underskrev naboerklæring, og kan ikke samtykke i det som framgår av den nye dispensasjonssøknaden."

En oppsummering av merknadene fra nabo Midthjell ble mottatt den 31.7.2013:

"Jeg viser til våre merknader til nabovarslet, sendt pr. rekommandert sending og brev, med kopi sendt pr. mail. Jeg tillater meg med dette på vegne av min kone og meg å ettersende en oppsummering/presisering fordi vi bare i begrenset grad omtalte den delen av søknaden som gjaldt den tidligere bygde terrassen rundt huset, og Mona Johanssons sluttbemerkning i søknaden om "Hva er de ute etter".

Bilde tatt fra terrasse til Midthjell og Bugge mot garasje til Tiller
Bilde tatt fra terrasse til Midthjell og Bugge mot garasje til Tiller

Terrassen rundt huset er et negativt element i forhold til vår tomt og verdien av denne, fordi den medfører mer innsyn til vår terrasse, som ble bygd da huset ble reist i 1982. Det er derfor innlysende at det burde vært sendt nabovarsel og søkt kommunen da dette ble bygd. Arealet er ikke angitt i det nabovarslet vi nå har fått i ettertid, heller ikke i søknaden eller på tegningene, men anslås ut fra tegningen å være ca. 50 m2.

Det som er hovedproblemet for oss med det nye bygget, er ikke selve garasjen, som ene og alene er det det er søkt om, men det er at taket på garasjen er bygd som og tatt i bruk som en ny terrasse på 70-80 m2 med oppholdsareal, stort basseng, lys- og musikkanlegg osv. Dette kommer i tillegg til de ca. 50 m2 terrasse som er oppsatt uten godkjenning knyttet til huset. dvs. tilsammen anslagsvis 120- 130 m2. I både tidligere og någjeldende søknad er det kun søkt om garasje, og ikke om en ny terrasse. Når denne terrassen i tillegg er en meter høyere enn den garasjehøyden vi var enige om, betyr dette direkte innsyn til, og i omtrent samme høyde som vår terrasse og terrassedør/ hovedvinduer inn til vår stue. Det er klart at dette innebærer en betydelig forringelse av vår bruk av vår terrasse og av verdien av vår eiendom. Vi har godkjent at muren til garasjen kunne oppføres nærmere enn 4 m fra vår tomt, men ikke at taket er høyere og at det bygges og tas i bruk som terrasse, på det nærmeste angitt på tegningen til 8,7 m fra vår terrasse. I brev fra samkommunen av 11.1.2013 anføres at tidligere garasje hadde en mønehøyde på kote + 96.1, mens høyden som er målt og som er anført på situasjonsplan/ tegning vedlagt den nye søknaden er kote + 95.99. I tillegg er, målt på den nye tegningen, avstanden fra montert massasjebad, der det nå står på terrassen, til vår tomt betydelig mindre enn de 4 meter som oppgis i søknaden.

Vi håper dette utdyper "hva vi er ute etter" og hovedgrunnen til at vi ikke støtter søknaden."

Følgende redegjørelse for håndtering av nabomerknad fra ansvarlig søker ble mottatt den 26.7.2013:

"Trøndelag Forskaling og Lars Otto Tiller står fast ved at garasjen er oppført i henhold til naboens krav og kommunens godkjenning. Har prøvd å komme til enighet gjennom samtaler og innkallelse til møte gjennom kommunen, men har fått avslag. Så vi ser ikke noe vits til å fortsette med denne krangelen med naboen. Så kommunen får si hva som er riktig og galt."

Vurdering: 
Planstatus:

Utsnitt av reguleringsplanen for Forbregd/ Lein
Utsnitt av reguleringsplanen for Forbregd/ Lein

Området omfattes av reguleringsplanen for Forbregd/ Lein del 1, stadfestet 16.11.1978. Området er regulert til boligformål. I reguleringsplankartet er plassering av bolighus og garasje inntegnet. I og med at det ikke står at plasseringen er retningsgivende er plasseringen juridisk bindende. Regulert garasjeplassering ligger helt i grense til nabo. Omsøkt plassering ligger delvis innenfor regulert plassering, men er trukket lenger vekk fra nabogrense. Omsøkt garasje er i tillegg betydelig større enn garasjen som er vist på reguleringsplanen.

Veg og VA-ledninger 
Saken er oversendt enhet for teknisk drift på bakgrunn av at garasjen er oppført kun 0.5 meter fra eiendomsgrense mot kommunal veg (innenfor byggegrense mot veg i plan) og at det er tegner inn vann- og avløpsledninger omtrent i eiendomsgrense mot nabo. Til tross for gjentatte purringer har vi ikke mottatt skriftlig uttalelse fra enheten. Vi har fått muntlig bekreftet at de ikke kommer med merknader til tiltaket.

Basseng på tak 
Det vises til plan- og bygningslovens § 20-3. Kommunen vurderer det slik at bassenget kommer inn under "andre mindre tiltak som kommunen finner grunn til å frita fra søknadsplikten". Det forutsettes at avstanden til nabogrense er min. 4 meter.

Veranda 
Avstand fra veranda til nabogrense er ikke målsatt på situasjonskartet, det kan se ut som om verandaen kommer nærmere nabogrense enn 3 meter (takutstikk, veranda o.l kan komme 1 meter nærmere nabogrense). Dersom denne kommer nærmere nabogrense enn 3 meter må det foreligge erklæring fra nabo. Det er ikke søkt om dispensasjon fra PBL § 29-4 (byggverkets avstand fra nabogrense). Søknaden om veranda tas ikke opp til behandling før dette er avklart.

Estetisk vurdering 
I henhold til reguleringsbestemmelsenes § 3 b) står blant annet følgende:

"...Garasjer kan oppføres i 1 etasje med maks. grunnflate på 35 kvm og skal være tilpasset bolighuset med hensyn på materialvalg, form og farge."

I § 4 c) står følgende:

"Bygningsrådet skal ved behandling av byggemelding ha for øyet at bebyggelsen får en god form og materialbehandling og at bygninger i samme byggefelt får harmonisk utforming. Farge på huset skal godkjennes av bygningsrådet."

I henhold til plan- og bygningslovens § 29-2 skal ethvert tiltak etter kapittel 20 prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.

I rundskriv H-1/10 fra direktoratet for byggkvalitet står blant annet følgende om visuelle kvaliteter:

"Bestemmelsen i § 29-2 erstatter pbl.85 § 74 nr. 2. Kravet om «god estetisk utforming», jf. pbl.85 § 74 nr. 2 andre punktum er nå erstattet med krav om at alle tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar «gode visuelle kvaliteter». Med dette menes at bygningen gjennom sin form gir uttrykk for sin funksjon, og at andre visuelle kvaliteter skal ivaretas i prosjektering og utførelse, slik som samspill mellom volum og høyde, fasadeuttrykk med videre. Kravet til god kvalitet skal også tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet. Det vil således innebære at en større boligblokk eller et større kontorbygg vil måtte underkastes et strengere regime enn en enebolig eller kiosk.

Det legges til grunn at den konkrete vurderingen etter bestemmelsen er underlagt kommunens frie skjønn. De lokale bygningsmyndighetene må anses best egnet til å foreta den skjønnsmessige vurderingen, basert på lokal byggeskikk og lokalpolitisk styring av den visuelle utviklingen i kommunen."

Fasade mot veg
Fasade mot veg

Fasaden mot vegen er mest iøynefallende. Denne kan imidlertid dempes med beplantning. Sett i forhold til hvordan

Andre garasjer i området: 

Eksempel 1 på garasje Eksempel 2 på garasje Eksempel 3 på garasje

Eksempel 4 på garasje Eksempel 5 på garasje Eksempel 6 på garasje
Noen eksempler på garasjer i området

Garasjene i området varierer stort i forhold til utforming, størrelse, volum, takvinkler med mer.

Dispensasjon 
Det søkes med dette om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes § 3b vedr. størrelse på garasje, reguleringsbestemmelsene § 3b vedr. avstand fra garasje til (kantstein) teoretisk vegkant på offentlig veg og reguleringsbestemmelsenes § 4b vedr. takvinkel. Det søkes også om dispensasjon fra reguleringsplanens krav til utnyttelsesgrad.

Det søkes om dispensasjon fra PBL § 29-4 vedr. byggverkets avstand fra nabogrense (4m).

I tillegg behandles søknaden som en søknad om dispensasjon fra plasseringen som er vist i plan (begrunnelse for plassering er gitt i dispensasjonssøknaden).

I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven.

Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

Med bakgrunn i ovennevnte vurderinger kan vi ikke se at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Vi kan heller ikke se at konsekvensene for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet i stor grad blir berørt.

Argumenter som taler for dispensasjon fra PBL § 29-4 (4-meters grensen) for garasjen er:

  • Garasjen berører utsikten til nabo i svært liten grad, utsiktsretningen er mot sørvest.
  • Garasjen blir liggende nord, nordvest for naboens eiendom og fører derfor til lite tap av sol.
  • Sikkerhet ved brann er ivaretatt ved at garasjen er oppført i betong.
  • På grunn av bratt skråning opp mot huset var det vanskelig å plassere garasjen lenger vekk fra veien. Bak garasje er det løse masser, dette kunne føre til setninger ved graving nær bolighuset.
  • Å trekke garasjen lenger vekk fra eiendomsgrensen ville ført til at gårdsplassen ble vesentlig mindre. Tiltakshaver ønsker en romslig gårdsplass. Nåværende løsning gir en god og romslig gårdsplass, med plass til 3 biler for besøkende.
  • Omriss av planlagt garasje er i reguleringsplanen inntegnet på omtrent samme sted hvor garasjen nå søkes om, men plassert helt inntil tomtegrense.
  • En plassering av garasjen på nordsiden av eiendommen ville gitt en bratt adkomst ved indirekte inn- og utkjøring.
  • Direkte inn- og utkjøring ut i kommunal veg er lite heldig trafikksikkerhetsmessig. Gammel garasje hadde innkjøring direkte fra kommunal veg, noe som var trafikkfarlig. Besøkende måtte parkere langs veien.
  • Det er vanskelig å fastsette riktig høyde på garasje når terrenget er skrått som i dette tilfellet. En noe lavere garasje vil kunne virke mindre ruvende sett fra veien, men samtidig vil mur på øvre side av gårdsplass bli høyere.
     

Argumenter som taler for dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene vedr. plassering, utnyttelsesgrad, størrelse, avstand til kantstein og takvinkel er:

  • Utnyttingsgrad er uthulet, det er få eiendommer innenfor planområdet som har en utnyttelsesgrad U=0.1-0.15.
  • Plasseringen av bebyggelsen i reguleringsplanen er uthulet. Innenfor planområdet finner man ikke en eneste tomt hvor bebyggelsen er nøyaktig plassert slik den er regulert inn.
  • Bestemmelsen vedr. størrelse på garasje er uthulet. Man finner en rekke garasjer som er over 35m2, man finner også eksempler på garasjer over 50m2.
  • Det finnes andre eksempler på garasjer som er bygd svært nær eiendomsgrense. Løse masser gjør det vanskelig å plassere garasjen lenger bak på tomta.
  • Det er innenfor reguleringsplanen tidligere godkjent flere garasjer med flate tak.
     

Argumenter som taler mot dispensasjon fra PBL § 29-4 (4-meters grensen) og reguleringsbestemmelsene vedr. plassering, utnyttelsesgrad, størrelse, avstand fra nabogrense, avstand til kantstein og takvinkel er:

  • Merknad fra nabo.
  • Innsyn mellom naboenes uteplasser.
  • Garasjens høyde.
  • Bruk av garasjetak som uteplass.
  • Det skal ikke være kurant å oppnå dispensasjoner fra vedtatte planer, som har blitt til etter en omfattende beslutningsprosess. Vedtatte planer bør ikke gjennom dispensasjoner miste sin betydning som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Videre bemerkes at hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen ikke må undergraves gjennom dispensasjoner.
     

Det vises til sivilombudsmannens uttalelse (SOM-2009-533). Der står blant annet følgende:

"Der det foreligger plasseringsalternativer og tiltakshavers ønske ikke er «forenelig med tilbørlig hensyn til naboens interesser og de formål bygningslovgivningen ellers skal ivareta», kan forvaltningen vurdere likevel å godkjenne plasseringen etter § 70 nr. 1 på vilkår som avbøter ulempene, jf. Ot.prp.nr.27 (1982-1983) s. 19.

At det kan stilles vilkår for en dispensasjon fremgår direkte av plbl. § 7 første ledd siste setning. Av Ot.prp.nr.56 (1984-1985) fremgår på s. 102:

«Det er ikke hvilke som helst vilkår som kan settes, disse må ligge innenfor rammen av de hensyn loven skal ivareta. Det må også være en naturlig sammenheng mellom dispensasjon og vilkår, f.eks. slik at vilkår så langt som mulig kompenserer for ulemper o.l. dispensasjon ellers kan medføre.»"

Konklusjon:
PBL § 29-4: Hovedhensynene avstandskravene skal ivareta er brannsikkerhet, luft, lys innsyn og utsikt. Med unntak av innsyn er kravene godt ivaretatt. Plan- og bygningsloven regulerer de fysiske tiltakene. Det var også i de opprinnelige tegningene tegnet inn rekkverk på garasjetak. Evt. støy som følge av bruk er en politisak. Garasjevegg kan dempes ved beplantning. For å hindre innsyn kan det settes opp et høyere gjerde/ en levegg på garasjetak mot nabo (forutsatt at nabo er enig i dette).

Reguleringsplan og bestemmelser: Reguleringsplan og bestemmelser fra 1978 er uthulet ved at det gjennom flere tiår er gitt tillatelser som ikke er i samsvar med gjeldende plan- og bestemmelser.

Her er argumenter både for og mot dispensasjon. Vi vurderer imidlertid fordelene ved å gi dispensasjon som klart større enn ulempene når det gjøres avbøtende tiltak. Dispensasjon kan derfor gis.

 

   Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 11.09.2013 14:15
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS