Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 17.09.13 - PS 68/13 Detaljregulering Magnus den godes veg - planforslag til høring og offentlig ettersyn

Saksbehandler : Thomas Møller

Arkivref :  2010/8300 - /L12

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 17.09.2013 68/13

 

Rådmannens forslag til vedtak
Forslag til detaljregulering for Magnus den godes veg legges ut til høring og offentlig ettersyn i seks uker i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg:

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Planprogram vedtatt 20.6.2011
  • Innkomne høringsuttalelser til varsel om oppstart med planprogram på høring
     

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Letnes Arkitektkontor AS har på oppdrag fra Midt-Norsk Eiendom AS utarbeidet forslag til detaljregulering for Magnus den godes veg. Formålet med planforslaget er å utvikle et næringsområde og legge til rette for næringsvirksomhet i henhold til de virksomhetskriterier som ligger til grunn for området avsatt til avlastningssenter/bransjesenter i kommunedelplan for Verdal by, vedtatt 26.3.2007 og i samsvar med Regional plan for arealbruk, vedtatt 25.4.2013. I tillegg er det en målsetting med planarbeidet å bidra til å utvikle et nærområde til et miljømessig triveligere sted og sanere et område som har ligget brakk i lengre tid.

Grunnlaget for planarbeidet ble initialt i prosessen vurdert til å falle inn under bestemmelsene i Forskrift om konsekvensutredninger, jf. Forskriftens § 2, bokstav f, vedlegg I nr. 1. På denne bakgrunn ble det utarbeidet forslag til planprogram som samtidig med kunngjøring av oppstart med lagt ut til høring og offentlig ettersyn i seks uker fra den 20.10.2010.

Til forslag til planprogram kom det inn innspill fra NVE, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Statens vegvesen og NTE. Disse innspillene er i stor grad ivaretatt gjennom planprosessen og planforslaget. Oppsummering og vurdering av innspillene er presentert innledningsvis i planbeskrivelsen.

Planprogrammet ble vedtatt av Verdal kommunestyre den 20.6.2011 (sak 54/11).

Planområdet
Planområdet består av en rekke parseller som helt eller delvis berøres av planforslaget. Dette er eiendommene: 18/26, 18/35, 18/389, 18/423, 18/459, 18/510, 18/558, 283/11, 283/20, 283/21, 283/43, 283/54, 283/55, 283/56, 283/57, 283/70, 283/155, 283/156, 283/163, 283/174, 283/177 og 501/6.

Planområdet ligger mellom E6 og Magnus den Godes veg, nord for Boby'n kjøpesenter. Området ligger ved hovedavkjørselen til Verdalsøra, er eksponert mot E6 og vurdert til å ha utviklingspotensial for nye etableringer. Planområdet fremstår per i dag hovedsakelig som gammelt industriområde med noe boligbebyggelse i østre kant. Industriaktiviteten er nedlagt og området har stått uten aktivitet en tid. Dette bærer området preg av og det er et påtrengende behov for oppgradering.

Planstatus
Det aktuelle planområdet omfattes av gjeldende Kommunedelplan for Verdal By (planid. 2005008), vedtatt 26.3.2007. Planforslaget vil også erstatte gjeldende reguleringsplan Magnus den godes veg (planid. 1996007), vedtatt 14.10.1996. Planområdet vil også i den østligste avgrensning av den nordligste rundkjøringen berøre gjeldende planområde for reguleringsplan Verdal stadion/Folkeparken (planid. 1999004), vedtatt 15.11.2000.

Kommunedelplan for Verdal by vil være premissgivende for planforslaget. Arealformål i medhold av kommunedelplanen disponerer området hovedsakelig til forretning/kontor, men også en del boligformål langs Magnus den godes veg. Området som i kommunedelplanen er avsatt til forretning/kontor og forretning/industri (øst for Magnus den godes veg) er i tillegg avsatt til avlastnings/bransjesenter som forutsettes benyttet til plasskrevende varehandel og produksjonsvirksomheter. I og med at forretningsvirksomheten som det legges til rette for i medhold av planforslaget gjennom bestemmelsene er forutsatt å være i tråd med denne virksomhetsavgrensningen, vurderes planforslaget her til å være i samsvar med kommunedelplan for Verdal by. Når det gjelder kombinasjonsformålet bolig/forretning/kontor så vil forretning og kontor her være i strid med kommunedelplanen. Det åpnes gjennom reguleringsforslaget også for å strekke boligformålet noe lenger sørover enn hva kommunedelplanen angir som boligformål.

Planforslaget
Generelt
Planforslaget er grovmasket og avklarer kun de overordnede føringene for arealdisponeringen i planområdet. Den endelige plassering av og utforming av bebyggelse er ikke avklart ut over anførte byggegrenser samt bestemmelser knyttet til grad av utnytting, høyde og estetikk. Illustrasjoner som er vedlagt viser likevel langt på veg hva som er tenkt etablert i området. Hovedgrepene er å legge til rette for parkering lengst vest mot E6. Området vil struktureres og forskjønnes med grøntareal. Det er i bestemmelsene stilt krav om at søknad om byggetillatelse skal inneholde utomhusplan. Bygninger etablert i området avsatt til forretning/kontor vil ha inngang fra parkeringsplassen. Varemottak er tenkt etablert på østsiden.

Bebyggelsen
Bebyggelsen under formålet bolig/forretning/kontor tenkes planlagt slik at den danner en bymessig fasade mot Magnus den godes veg i øst og skjermede gårdsplasser mot vest. Fasaden mot vegen kan gjerne utformes slik at den i første etasje henvender seg utover, med større glasspartier, mens fasaden mot vest er mer privatisert med balkonger etc. Maks % BYA er lik 66% . Bebyggelsen kan oppføres med maks gesimshøyde på 15 m. Høyde måles fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med tilgjengelig boenhet.

Bebyggelsen under formålet forretning/kontor planlegges som større volumer plassert på rekke med variasjon i størrelse og høyde. Bygningene henvender seg mot E6 og parkeringsplassen. Fasaden skal fremstå som en helhet med variasjoner og bør ikke bebygges som en slett lang vegg. Maks tillatt % BYA er lik 66%. Bebyggelsen kan oppføres med maks gesimshøyde på 15 meter målt fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Tak kan være flatt.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Det planlegges to nye rundkjøringer som vil utgjøre hovedadkomst til planområdet. Det forutsettes ved dette grepet at eksisterende envegs innkjøring til Boby'n fjernes. For øvrig vil biltrafikken gå i ytterkant av planområdet med mulighet for gjennomkjøring nord-sør mellom planformålene forretning/kontor og bolig/forretning/kontor. Denne aksen vil også være adkomstvegen til bolig/forretning/kontor–arealet. Det reguleres videre til gang- og sykkelveg langs adkomstvegen til bolig/forretning/kontor arealet, og også langs Magnus den godes veg gjennom rundkjøringene.

Parkering
Parkering er i hovedsak plassert mellom E6 og ny bebyggelse. I forhold til de ulike arealformålene skal det settes av 1 p-plass per 50 m² handel (bransjesenter), 1 p-plass per 50 m² kontor, 1 p-plass per 100 m² lager. Det skal avsettes 1 p-plass per boenhet + 0,2 p-plass per boenhet til gjester. Minimum 5 % av p-plassene skal utformes for bruk av bevegelseshemmede og plasseres nær inngangsparti. Deler av parkeringsarealene kan være garasjer.

Lek og uteopphold
Det skal opparbeides felles arealer for uteopphold og lek. Arealene skal ha solrik beliggenhet, tilfredsstille støykrav på maksimalt 55 dBA og ellers være sikret mot forurensning og annen helsefare. Uteareal for opphold og lek skal ferdigstilles sammen med boligene det skal betjene. Uteoppholdsareal og lekeareal kan anlegges på dekker (terrasser) over underliggende rom. Det skal avsettes 5 m² felles lekeareal for hver boenhet, innenfor hvert boligområde, balkong er å betrakte som tilleggsareal og inngår ikke i uteoppholdsareal. 40 % av felles lekeareal skal være utformet etter prinsipper om universell utforming.

Universell utforming
Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelse og utomhusarealer som har offentlig tilgjengelige områder. Alt gangareal må ha fast dekke som ikke gir for stor friksjon eller nivåforskjeller for rullestolbrukere og personer med ganghjelpemidler. Fortau og andre gangarealer skal belegges med asfalt eller annet belegg med tilsvarende jevn overflate. Kantstein skal kunne fungere som ledelinje for blinde. Derfor skal avslutning av fortau mot kjøreareal utføres med kantstein. Arealer foran publikumsinnganger skal tilrettelegges for gående og skilles fra kjøreareal og parkeringsareal. Utearealer som er forbeholdt fotgjengere, skal utformes slik at de fungerer tilfredsstillende for alle grupper fotgjengere, inkludert bevegelseshemmede og orienteringshemmede.

40 % av felles lekeareal skal være utformet etter prinsipper om universell utforming. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med tilgjengelig boenhet.

Støy
Ved etablering av ny støyfølsom bebyggelse eller nye støykilder, skal støynivået tilfredsstille kravene i Miljøverndepartementets retningslinje T-1442.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse som bl.a. konkluderer med at grunnforholdene er stabile og egnet til utbyggingsformål. En vurdering av forholdene høy grunnvannstand, landheving, havstigning springflo og flom (200-årsflom) i Verdalselva, leder til en anbefaling om at det legges inn en reguleringsbestemmelse i reguleringsplanen som fastsetter laveste tillatte gulvnivå. Med en sikkerhetsmargin på 0,7 m blir anbefalingen til laveste tillatte gulvnivå, kote 4, jf. planbestemmelse 2.1.9. Videre vil det ved høyspentledningen over planområdet avsettes en hensynssone med fareangivelse som et eget reguleringsformål i den nye planen, jf. planbestemmelse pkt. 3.3.1.

Kulturminner
Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner i området. Området ligger i et område som har vært berørt av Verdalselvas løp, og har dermed ikke vært et naturlig sted for etablering av bosetning eller installasjoner i eldre tider. Hvis en ved arbeid på byggetomt finner kulturminner, skal tiltakshaver varsle dette til kulturminnemyndighet iht. Kulturminnelovens § 8.2.

Biologisk mangfold
Området besitter ikke særlige kvaliteter med tanke på biologisk mangfold.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Det antas med ganske stor sikkerhet at det ikke vil være hensiktsmessig å benytte seg av det private vann- og avløpsanlegget til betongvarefabrikken. Det er tilstrekkelig kapasitet på det kommunale anlegget og det foreligger flere tilkoblingspunkter i umiddelbar nærhet til og på planområdet. Overflatevann ledes via eksisterende overvannsanlegg, men det forutsettes at åpen kanal på tomta legges i rør.

Utbyggingsavtale.
Det skal utarbeides forslag til utbyggingsavtale i tråd med PBL kap. 17 som skal legges ut til høring og off.ettersyn i forkant av samtidig behandling med politisk andregangsbehandling av planforslaget.

Vurdering:
Kommunen vurderer forslaget til detaljregulering for Magnus den godes veg som en lenge etterspurt løsning for en oppgradering av det aktuelle området. Planområdet er sentralt, og i funksjon viktig, i en helhetlig sammenheng for Verdalsøra som stedets bransje- og avlastningssenter. Det at planforslaget i overveiende grad er i tråd med overordnete føringer gitt gjennom Kommunedelplan for Verdal by vurderes som veldig positivt.

Kommunen kunne i utgangspunktet gjerne sett at planforslaget var mer detaljert i forhold til innplassering av bygg, men har også forståelse for at dette vanskelig kan angis presist på nåværende tidspunkt. At hovedgrepene avklares med tanke på parkering og byggegrenser anses likevel som viktig, og dette vurderes som ivaretatt.

Kommunen har vært opptatt av at de infrastrukturgrepene som tas i forbindelse med dette planforslaget, også må gi en løsning for senere videreutvikling nord for planavgrensningen i retning FV 757. FV 757 er per i dag tungt belastet med trafikk, særlig i rushtiden, og det har vært viktig ikke å åpne for grep som kunne ha bidratt til å forverre den trafikale situasjonen på FV 757. Plangrepet som er gjennomført med etablering av to rundkjøringer langs Magnus den godes veg anses som en god løsning i så måte.

Kommunen vurderer at de utredninger og analyser som er gjennomført iht. Plan- og bygningslovens §§ 4-2 og 4-3 tilbyr et tilfredsstillende grunnlag for utarbeiding av planforslag. Viktig i denne sammenhengen er også den miljøtekniske grunnundersøkelsen som er gjennomført og som finner gode forhold hva gjelder konsentrasjoner av metaller, PAH, PCB og BTEX. Når det gjelder oljeforbindelser er det avdekt masser som overstiger tilstandsklasse 1 på området. Forurensningsforskriften § 2-6 stiller da krav om utarbeidelse av tiltaksplan før terrenginngrep på området. Slik plan skal senest foreligge ved søknad om igangsettingstillatelse.

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i det ikke er kjennskap til/påvist

prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Planområdet er iht. Naturbasen til Miljødirektoratet omfattet av verneplan for vassdrag. I forhold til Verdalsvassdragets status som varig verna vassdrag vurderer kommunen at tiltaket ikke griper inn i det vernede vassdraget eller reduseres områdets verneverdi. Dette også fordi arealet verken innehar betydelige verdier knyttet til zoologi, botanikk, geologi, kulturhistorie, landskapsbilde eller friluftsliv.

Samlet sett vurderer kommunen at forslag for detaljplan for Magnus den godes veg representerer en sterkt ønsket og etterspurt oppgradering av et område med påtrengende behov for det. Planforslaget legger til rette for utvikling av et sentralt område i Verdal og videreutvikling av næringsaktivitet innenfor avgrensningene av bransje- avlastningssenterområdet.

Forslag til detaljregulering for Magnus den godes veg legges ut til høring og offentlig ettersyn i seks uker i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-10
 

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 11.09.2013 15:21
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS