Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 18.03.2014 - PS 25/14 Utbyggingsavtaler - muligheter og begrensninger

Saksbehandler : Oddvar Govasmark

Arkivref:   2013/3429 - /L81

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 18.03.2014 25/14

 

Rådmannens forslag:
Saken legges fram for diskusjon.

Vedlegg

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Sak om utbyggingsavtaler behandlet i Komite plan og samfunn i møte den 20.08.2013, sak PS 52/13.
 
Saksopplysninger:
Bruk av utbyggingsavtaler er hjemlet i plan- og bygningslovens § 17. Loven omtaler definisjoner i § 17-1, forutsetning for bruk av slike avtaler i § 17-2, avtalens innhold i § 17-3, saksbehandling og offentlighet i § 17-4 og klage i § 17-5 (utbyggingsavtaler kan ikke påklages).

Vurdering:  
En utbyggingsavtale ligger i grensen mellom offentlig rett og privatrett, og det er viktig å tydeliggjøre skillet mellom kommunen som planmyndighet og kommunen som avtalepart, og hvor det går en grense mot myndighetsmisbruk.

Kommunen kan i en utbyggingsavtale ikke overføre typiske kommunale oppgaver og kostnader på en utbygger. På den annen side er det avtalefrihet og hvor partene, forutsatt at avtalen inngås frivillig, står fritt til seg i mellom å regulere de fleste forhold. Grunnkravet vil være at avtalen som sådan har et rimelig omfang, at behandlingen fremstår som forsvarlig, og at avtalen tjener til å fremme boligpolitiske og utbyggingspolitiske formål.

I de utbyggingsavtalene som er inngått i Verdal, i alle fall i den senere tid, er det satt krav om at det skal avsettes minimum kr 5000,- pr boenhet for innkjøp av lekeutstyr til fellesareal. Hensikten med en slik avtale er å sikre en viss kvalitet på lekeplasser innenfor området til den aktuelle reguleringsplanen. Det er ikke ansett som tilstrekkelig at det settes av areal til lekeplassene, de skal utstyres med lekeapparater også.

Kostnader med opparbeidelse av lekeplass vil variere, men overslag kan gis.

  • Sandkasse med sand, kr 5.000,-
  • Sittebenk, kr 6.000,-
  • Huske med fallunderlag, kr 50.000,-
  • Sklie med fallunderlag, kr 42.000,-
     

Priser bygger på Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge med veiledning i Norges byggforskningsinstitutts NBI-blad, ferdig montert. Det er utstyr beregnet for lekeplass i størrelse 0 - 500 m2. Minimum utstyr på liten lekeplass bør være sandkasse og sittebenk. Det vil si å utstyre en liten lekeplass vil koste minimum kr. 11.000,-.

Det kan tenkes at det det er ønskelig å inngå avtale med privat utbygger om bidrag til eksisterende offentlig friområde som ikke ligger innenfor området til den aktuelle reguleringsplanen (til eksempel Moparken). Behovet som bidraget skal dekke må ha en sammenheng med utbyggingen. Det er imidlertid ikke en forutsetning at behovet er regulert i samme plan som utbyggingen. Dette innebærer at en forpliktelse i en avtale skal være et utslag av en konkret vurdering, og dekke et behov utløst av tiltaket.

Departementsuttalelse 28. januar 2011:
Lovteksten og forarbeidene må slik departementet ser det forstås slik at det ikke kan inngås avtale om bidrag til infrastrukturtiltak mv. som allerede er ferdigstilt. Ett nytt byggetiltak kan ikke utløse behovet for allerede eksisterende infrastruktur.

Det vil vanligvis være ønskelig å være forutsigbar, også når det gjelder utbyggingsavtaler. Det vil si at det kan være ønskelig at forhandlingspartene kjenner kommunens syn på forhånd.
For at kommunen skal kunne forhandle utbyggingsavtale må kommunestyret først ha fattet et formelt vedtak knyttet til kommunens forutsetninger for bruk av utbyggingsavtaler etter § 17-2. Hensikten er å skape økt forutsigbarhet for utbyggere og grunneiere for hvilke forutsetninger som vil stilles til utbygging i de ulike delene av kommunen blant annet slik at tomteprisene ikke blir urealistisk høye, eller at det ikke settes i gang prosjekter som ikke er gjennomførbare på det aktuelle tidspunktet.

I kommunestyrevedtaket er det sagt at hele kommunen omfattes av adgangen til å benytte utbyggingsavtaler. I tillegg er det nevnt at avtalen i hovedsak kan omfatte:

  • Teknisk og grønn infrastruktur som følger opparbeidelsesplikten i plan- og bygningsloven
  • Boligpolitiske tiltak og bygningers utforming (tilgjengelighet?)
  • Andre tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtak.
     

Eventuell ytelse for eksempel til Moparken går ikke direkte inn i vedtaket over, men kanskje er det i samsvar med vedtaket med hensyn på vedtakets formulering «i hovedsak». Likedan kan det vurderes om tiltak i Moparken er nødvendig for gjennomføring av reguleringsplaner.

I plan- og bygningslovens § 11-9 nr. 2 er det gitt anledning til å legge «forutsigbarhetsvedtaket» inn som bestemmelse til kommuneplanens arealdel. Dette bør vurderes i forbindelse med rullering av kommuneplan og kommunedelplaner.

Med hensyn på forutsigbarhet kan det være greit å få en diskusjon på forventninger til framtidige utbyggingsavtaler. Spørsmål det kan være aktuelt å stille kan være:

  • Kan utbyggingstiltak medføre behov for opprusting av eksisterende friområder, parker eller andre offentlige områder?
  • Hvem skal eventuelt være med på eventuelle bidrag, hvilke byggeprosjekt og hvor ligger de? Skal til eksempel byggetiltak i Vuku utløse krav om bidrag til Moparken. Skal det kunne utløse krav om bidrag til idrettsanlegget i Vuku?
  • Hva er rimelig og hensiktsmessig omfang, ytelse og motytelse?
  • Kan forutsigbarhet/forventninger fremmes i kommuneplan? Bør kommunestyrevedtaket endres for å bli forutsigbart?
  • Det er frivillig å inngå utbyggingsavtaler, kan bidrag medføre uheldig forskjellsbehandling av utbyggere? Noen vil og kan bygge uten avtale, andre må inngå avtale.
  • Er det ønskelig for Verdal kommune å ha sette krav om slike bidrag, kan det gi uønsket virkninger? De nærmeste kommunene rundt oss har ikke bidrag til fond, for eksempel til tiltak i eksisterende grøntområder/parker, inn i utbyggingsavtalene.
     

  
   Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 11.03.2014 14:26
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS