Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 18.03.14 - PS 29/14 Detaljregulering Veslefrikk bofellesskap, Garpa, Verdal

Saksbehandler : Per Anders Røstad

Arkivref :  2013/4356 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 18.03.2014 29/14
Kommunestyret    

 

Rådmannens innstilling:  
Detaljregulering for Veslefrikk bofellesskap, Garpa vedtas i medhold av plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:  

  1. Planbeskrivelse, datert 27/11 2013
  2. Forslag til Plankart, datert 22/11 2013
  3. Planbestemmelser, datert 12/2 2014
  4. Situasjonsplan, datert 28/11 2013
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Innspill i forbindelse med varsling.
  2. Avtale om bruk og vedlikehold av privat veg mellom kommunen og eierne av gnr 19 bnr 6.
  3. Høringsuttalelser.
     

Saksopplysninger: 
Bakgrunn.
Verdal kommune ønsker å etablere et bofellesskap med 6 omsorgsboliger på eiendommen gnr 19 bnr 560 i Verdal sentrum. Eiendommen ligger på Garpa, og har tidligere vært brukt til Veslefrikk barnehage. Planforslaget er fremmet av Letnes arkitektkontor på vegne av Verdal kommune, avdeling for Teknisk drift.

Planområdet. 
Planområdet ligger midt i et etablert eneboligområde, og er omgitt av eneboliger på 3 sider. I sør-øst grenser planområdet mot Kvislabekken. Det er i dag ingen bygningsmasse på eiendommen, men eiendommen har tidligere vært benyttet til Veslefrikk barnehage. Adkomsten til planområdet er fra Sissel Collins gate og Volhaugvegen

Kartutsnitt som viser beliggenheten
                                   Beliggenhet

Planstatus. 
Planområdet ligger innenfor Kommunedelplan for Verdal by, vedtatt 26.3.2007. I kommunedelplanen er planområdet avsatt til nåværende boligområde. I reguleringsbestemmelsene er det et plankrav om detaljregulering dersom tiltak er på 3 eller flere boenheter. Omsorgsboliger er ordinære boliger tilpasset beboere med behov for pleie- og omsorgtjenester. Boligen er deres eget hjem, tilrettelagt slik at beboerne etter individuelle behov skal ha tilgang til pleie og omsorgstjenester. Vi kan derfor si at formålet med reguleringen i all vesentlighet er i tråd med gjeldende regulering selv om reguleringsformålet for omsorgsboliger reguleringsmessig er offentlig eller privat tjenesteyting.

Planforslaget.
Generelt.
Hovedformålet i planforslaget er offentlig eller privat tjenesteyting. I tillegg inneholder planforslaget formålene veg og gangveg. Innenfor frisiktsonen i avkjørselen fra Volhaugvegen er det også små områder regulert til boligbebyggelse.

Bebyggelsen.
Det er planlagt ett boligbygg på 2 etasjer. Byggets plassering er vist på plankartet. Bygget er planlagt med pulttak med slak takvinkel for å begrense høyden mest mulig. Maksimal gesimshøyde er angitt til 6,5 meter over laveste golvnivå. Dette er i samsvar med maksimal gesimshøyde angitt i kommunedelplanen for boligformål.

Biladkomst og gang-/sykkelveg.
Adkomstvegen som går inn til planområdet fra Volhaugvegen ligger på naboeiendommen gnr 19 bnr 6, og vil være felles adkomst til denne eiendommen, omsorgsboligene og gnr 19 bnr 484.
Veien er regulert med annen eieform i plankartet og det er inngått en privatrettslig avtale mellom Verdal kommune og eierne av gnr 19 bnr 6 om bruk og vedlikehold av denne adkomsten. Adkomsten fra Sissel Collins gate eies av kommunen og er regulert til offentlig veg.
Det er også regulert en ny offentlig gangveg over Kvislabekken for gangadkomst fra sør, og for å etablere en forbindelse til Verdal bo- og helsetun.

Parkering.
Det er regulert inn 8 parkeringsplasser, derav 2 tilpasset rullestolbrukere. Dette er parkering for beboerne og besøkende. Ansatte skal parkere ved Verdal bo- og helsetun. 8 plasser på 6 boenheter gir 1.33 plass pr. boenhet. I retningslinjene til kommunedelplanen er det angitt et parkeringskrav på 1,2 plass pr. boenhet.

Lek og uteopphold.
Områdene rundt boligene vil kunne benyttes til felles uteopphold. Boligenes målgruppe vil ikke være beboere med behov for lekeplass.

Universell utforming.
Det forutsettes at omsorgsboliger som skal finansieres med investeringstilskudd fra husbanken skal være universell i henhold til NS 11001. Dette vil si at boligene og uteområdene skal være tilrettelagt for bruk av alle mennesker, på en likestilt måte og uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler.

Støy.
Området er i planbeskrivelsen angitt som lite støyutsatt. Eneste mulige støykilde er vegtrafikkstøy fra fylkesveg 757. Støysonekartet viser at planområdet ligger utenfor «gul» støysone. Det er i reguleringsbestemmelsene til planforslaget satt krav om at støynivået for uteoppholdsareal og bebyggelse skal dokumenteres.

Støysonekart for reguleringsområdet
                                       Støysonekart

Risiko- og sårbarhetsanalyse.
Planbeskrivelsen inneholder en ROS-analyse basert på sjekklisten til Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Området er utsatt for flom fra Kvislabekken. Dette er tatt hensyn til ved plassering av bebyggelsen. I reguleringsbestemmelsene er det også tatt inn en bestemmelse, etter krav fra NVE, om at laveste golvnivå skal ligge på minimum kote +4,75.

Kulturminner.
Fylkeskommunen har i sin uttalelse til varsel om oppstart ikke funnet grunnlag for at tiltaket er i konflikt med kulturminneloven.

Biologisk mangfold.
Tiltaket gjelder ny bebyggelse på en eiendom som tidligere er benyttet til byggeformål, og vil etter vår vurdering ikke komme i konflikt med naturmangfoldlovens § 8-12.

Vann og avløp.
Vann- og avløpsanlegg knyttes til eksisterende kommunalt nett.

Planprosess.
Medvirkning.
I forbindelse med varsel om oppstart har det kommet inn innspill til planarbeidet fra naboer og berørte regionale myndigheter.

Naboene har uttrykt bekymring for valg av vei inn til tomta og til trafikksikkerheten i området. I etterkant av brevet fra naboene har tiltakshaver gjennomført et informasjonsmøte med naboene hvor det ble redegjort nærmere for prosjektet. I og med at ansatte skal parkere ved Verdal bo- og helsetun, vil trafikken inn til omsorgsboligene være begrenset til besøkende og evt. beboere. Det er derfor grunn til å tro at det vil være begrenset med biltrafikk inn til området fra Volhaugvegen. I forhold til tidligere bruk av området som barnehage, vil den nye bruken føre til vesentlig mindre trafikk inn til tomta.

Høring
Planforslaget er framlagt for høring i samsvar med KPS-sak nr. 102/13.
I forbindelse med høringen har det innkommet følgende uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

  1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 3/2 2014
    Fylkesmannens landbruks-, miljø- og reindriftsavdeling har ingen merknader til planforslaget. Kommunalavdelingen presiserer at det i reguleringsbestemmelsene bør presiseres hvilken takvinkel som tillates.
     
    Kommentar:
    I reguleringsbestemmelsene er det nå presisert at det tillates en takvinkel på inntil 10 grader.
     
  2. Nord Trøndelag fylkeskommune, datert 31/1 2014
    Ut fra regionale hensyn har Nord-Trøndelag fylkeskommune ingen planfaglige merknader til saken. Kulturminneavdelingen har ikke funnet noen konflikt mellom kulturminneloven og tiltaket, men minner likevel om aktsomhets- og meldeplikten hvis det oppdages kulturminner i byggeprosessen.
     
    Kommentar:
    Uttalelsen tas til etterretning.
     
  3. Norges vassdrags- og energidirektorat, datert 13/1 2014
    NVE synes det er bra at kommunen har regulert en minste kotehøyde på bygningen som tilfredsstiller kravene til en 200-års flom.
     
    Vassdrag i byområder er svært viktige, ikke bare av hensyn til biologisk mangfold men også som et viktig landskapselement og grønt byrom. Det er derfor avgjørende at disse arealene ikke bygges ned. De ber derfor om at arealet mot bekken som ikke skal bebygges, avsettes til vassdragsbelte med tilhørende bestemmelser som ivaretar dette.
     
    Kommentar:
    I planforslaget er det regulert en byggegrense 7 meter fra bekken. I tillegg er dette en detaljregulering hvor planlagt bebyggelse er plassert på plankartet. Disse forholdene sikrer at det ikke skal bebygges på arealet som er nærmest bekken, selv om arealet er avsatt til byggeformål i planen. Vassdraget er etter vår vurdering tilstrekkelig sikret i planforslaget.
     

Endringer etter høring.
I samråd med tiltakshaver er det etter høring gjort følgende endringer i plandokumentene:

Bestemmelser.
I reguleringsbestemmelsenes punkt 3.1.2 er det tilføyd at tillatt takvinkel er inntil 10 grader.

Vurdering:
Planforslaget innebærer en fortetting i et område med etablert småhusbebyggelse. Rådmannen er i utgangspunktet positiv til fortetting av sentrumsnære områder, og kan ikke se at planforslaget vil få vesentlige negative konsekvenser for omkringliggende bebyggelse. Reguleringen er til et positivt samfunnsnyttig formål, og plasseringen i nærheten av Verdal bo- og helsetun er veldig gunstig. Nærheten til helsetunet gir muligheter for deling av fasiliteter, ansatte og felles aktiviteter.

Det anbefales på dette grunnlag at planforslaget vedtas.

 
    Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 11.03.2014 14:29
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS