Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 18.08.15 - PS 52/15 Detaljregulering Solhaug boligområde

Saksbehandler: Per Anders Røstad

Arkivref : 2014/8016 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 18.08.2015 52/15

 
Rådmannens forslag til vedtak:  
Planområdet utvides vestover slik at regulert veg i planforslaget henger sammen med regulert veg i «gammel» plan. Deretter sendes forslag til detaljregulering for Solhaug boligområde på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. Plan- og bygningslovens § 12-10.

Vedlegg: 

  1. Planbeskrivelse, 3/8 2015 
  2. Plankart, datert 1/6 2015
  3. Planbestemmelser, datert 3/8 2015
  4. ROS analyse
  5. ROS sjekkliste
  6. Støyvurderinger datert 17/2 2015
  7. Geoteknisk vurdering, datert 3/8 2015
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Innspill på varsel om oppstart.

Saksopplysninger:
Bakgrunn
.
Arkplan arkitektkontor fremmer forslag til privat reguleringsforslag for boligområde på Solhaug på vegne av grunneier Utvikling 1 AS. Formålet med planen er å tilrettelegge området for boligbygging med høy utnyttelse, og bestemmelser som er mer tilpasset dagens arkitektur.

Planområdet.
Planområde ligger ved Forbregd/Lein og omfatter eiendommene gnr./bnr. 37/13 og 37/19. I vest grenser området mot eksisterende boligbebyggelse. I sør mot grenser det mot fv 166 og i øst og nord grenser det mot skogbevokste områder. Planområdet har en størrelse på ca 15 daa.

Innenfor planområdet lå det et rehabiliteringshjem for tuberkulosepasienter, denne bygningen er nå revet, slik at området er uten bebyggelse.

Planområdet, kartskisse

Planstatus.
Gjeldende plan er «Reguleringsplan Forbregd/Lein del 3», vedtatt 06.03.1985. Planområdet er i denne planen i stor grad regulert til boligbebyggelse, både frittliggende eneboliger og et område med høyere utnytting. I nord- og vestre del berører planområde et større friluftsområde. 

Gjeldende reguleringsplan med planområde

Planforslaget.
Generelt.
Planområdet er også i dagens gjeldende regulering avsatt til boligbebyggelse. Hovedgrepene og arealbruken i planforslaget samsvarer derfor i det alt vesentlige med gjeldende regulering. Det legges imidlertid opp til en høyere utnyttelse av området i det nye planforslaget. Det tilrettelegges for mindre eneboligtomter på ca. 600 m2 i moderne byggestil.

Bebyggelsen.
Planforslaget legger opp til en regulering som tillater utbygging av frittliggende eneboligbebyggelse i moderne byggestil. Det vil si at det tillates flatt tak og pulttak i kontrast til den mer tradisjonelle saltaksbebyggelsen som finnes i de nærliggende områdene i dag. Bebyggelsen tillates oppført i 3 etasjer (to etasjer i tillegg til en sokkeletasje). Romslige høyder og relativt små tomter gir en høy utnyttelse av området.

Biladkomst og gang-/sykkelveg.
Biladkomst er tenkt på samme måte som i dagens regulering ved en forlengelse av kommunal veg vest for planområdet. Vegreguleringen henger ikke helt sammen med den «gamle» regulerte vegen (se skisse under) og det foreslås derfor at planområdet utvides noe for å rette opp i dette. Sør for planområdet ligger fv 166 hvor det er utbygd gangveg langs. I planforslaget er det regulert inn en turveg som skal fungere som en snarveg ned på gang- og sykkelvegnettet. 

Skisse som viser gang- og sykkelvegnettet

Parkering.
I planforslaget legges det opp til parkering på hver enkelt tomt. Parkeringskravet er sikret i reguleringsbestemmelsenes punkt 2.3. Det skal avsettes følgende:

  • 1,5 plass pr. boenhet for hovedenheten1 plass for utleieenhet.
  • 0,5 plass for rene hybler.

Lek og uteopphold.
I østre del av planområdet er avsatt et område på ca. 1 daa til felles uteopphold/lek. I og med at det legges opp til eneboligbebyggelse vil det i tillegg være uteoppholdsareal på hver enkelt boligtomt.

Støy.
Det har blitt utarbeidet en egen støyrapport som ligger vedlagt. Rapporten konkluderer med at det vil være behov for støyreduserende tiltak mot fylkesvegen. Det foreslås en støyskjerm på 3 meter for å skjerme uteområdene på tomtene og fasadene nærmest vegen. I reguleringsbestemmelsenes punkt 2.5 er det sikret at tiltakene som er beskrevet i rapporten skal følges.

Risiko- og sårbarhetsanalyse.
I og med at det er kjente kvikkleireforekomster i nærheten er det gjennomført en geoteknisk vurdering av området (se vedlegg). Det ble ikke funnet kvikkleire i prøvegravingen, men det ble funnet vannmettet siltjord som kan være krevende masser med hensyn på stabilitet, setninger og bæreevne. Dette må det tas hensyn til ved fundamenteringen av boligene.

Kulturminner.
Fylkeskommunen har som kulturminnemyndighet undersøkt om tiltaket er i konflikt med automatisk fredede kulturminner. De har ikke funnet at planen er i konflikt med fredede kulturminner, men minner om aktsomhetsparagrafen i kulturminneloven.

Biologisk mangfold.
Det er ikke registrert område for bevaring av biologisk mangfold på planområdet (Artsdatabasen og naturbase.no). Tiltaket er vurdert å ikke komme i konflikt med NML §8-12.

Planprosess.
Medvirkning.
Oppstartsmøte ble avholdt 30.10.2014. Igangsatt planarbeid ble annonsert i Verdalingen den 05.11.2014. Naboer og rettighetshavere i området ble på ordinært vis tilskrevet med varsel om igangsettelse av planarbeid i brev. Innspillene er behandlet av forslagsstiller i vedlagte planbeskrivelse

Vurdering:
Planområdet har ligget som regulert boligområde siden reguleringen i 1985. Det er positivt at noen nå tar tak i området og planlegger en utbygging av boliger. Området ligger sentralt til i forhold til Stiklestad skole, er rimelig sentrumsnært, og ansees som godt egnet til eneboliger.

Intensjonen med planforslaget er å tilrettelegge for «moderne» konsentrert eneboligbebyggelse. Rundt planområdet er det i dag en variasjon i bebyggelsen, og ulik boligtetthet. Den nye planlagte bebyggelsen vil derfor skille seg ut fra omkringliggende bebyggelse, både når det gjelder høyde og tetthet. Slike moderne boliger har i de senere år blitt populære, og det har blitt bygd flere slike hus i områdene rundt Verdal sentrum. I reguleringsbestemmelsenes punkt 2.2 er det sikret at området skal få et enhetlig preg, noe som vil være viktig for at det skal fremstå på en god estetisk måte. Vi mener at foreslåtte utnytting og byggestil kan aksepteres uten at det forringer omkringliggende områders karakter.

I planforslaget er det krav om 1,5 parkeringsplass pr. boenhet for hovedenheten, 1 plass for utleieenhet og 0,5 plass for rene hybler. Dette er under kravene i kommunedelplanen på 2 parkeringsplasser pr. bolig, men mer enn det som har blitt godkjent i sentrumsnære fortettingsprosjekter. Vi anser at parkeringskravet er tilstrekkelig ivaretatt.

Etter en samlet vurdering anbefaler Rådmannen at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn slik at berørte får uttale seg til plansaken. 

  

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 12.08.2015 08:33
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS