Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 18.08.15 - PS 54/15 Detaljregulering Tindvegen nedre 18

Saksbehandler: Per Anders Røstad

Arkivref : 2013/8672 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 18.08.2015 54/15
Kommunestyret    

 
Rådmannens innstilling:  

  1. I reguleringsbestemmelsene tilføyes et nytt punkt 2.8, under § 2 Fellesbestemmelser:
     
    «2.8 Nettstasjon
    Nettstasjon skal kunne etableres innenfor planområdet. Sikkerhetssoner som gjelder for nettstasjoner skal overholdes.»
     
  2. Detaljregulering for Tindvegen nedre 18 vedtas deretter i medhold av Plan og bygningsloven § 12-12.
     

Vedlegg: 

  1. Planbeskrivelse, datert 23/3 2015 
  2. Plankart, datert 14/4 2015
  3. Planbestemmelser, datert 20/4 2015
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 

  1. Høringsuttalelser.
  2. ROS analyse, datert 14/4 2015
     

Saksopplysninger:
Sammendrag
.
Arkplan AS fremmer på vegne av Øra boligutvikling et privat forslag til detaljregulering for eiendommen gnr 19 bnr 80 på Tinden i Verdal. Planforslaget legger til rette for utbygging av to eneboliger med utleiedel på eiendommen som er på ca. 1,5 daa.

Planforslaget ble, etter 1. gangs behandling i KPS den 19/5 2015, sendt ut på offentlig høring slik at naboer og berørte etater fikk uttale seg til planforslaget. Høringsuttalelsene som har kommet inn i høringsperioden er gjengitt nedenfor. Nærmeste nabo til planområdet har uttalt seg kritisk til foreslåtte plan.

Hovedformålet i reguleringsforslaget er både i samsvar med formålet i gjeldende reguleringsplan og kommunedelplanen for Verdal byområde. Planområdet er i begge planene avsatt til boligbebyggelse. Planforslaget medfører imidlertid en høyere utnytting og annen byggestil enn hva gjeldende regulering tillater. Planforslaget legger opp til en utbygging hvor arealet kan bebygges med boliger av «moderne» karakter, med f.eks. pulttak som mulig takform.

Rådmannen mener at foreslåtte utnytting og byggestil kan aksepteres uten at det forringer områdets karakter. Planområdet ligger sentrumsnært, og det er positivt at slike sentrumsnære boligtomter får en høy utnytting. Rådmannen vil derfor foreslå at planforslaget vedtas.

Høring.
Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr 33/15. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert:

  1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 9/6 2015
    Fylkesmannen har ingen merknader til planen.
     
  2. Nord-Trøndelag fylkeskommune, datert 11/6 2015
    Ut fra regionale hensyn har Nord-Trøndelag fylkeskommune ingen planfaglige merknader til saken. Fylkeskommunen kan heller ikke se at planen vil være i konflikt med automatisk fredete kulturminner.
     
  3. NTE, datert 8/6 2015
    Detaljreguleringen må utformes slik at nødvendig etablering av ny nettstasjon kan skje innenfor reguleringsområdet.
     
    Kommentar:
    Det er foreløpig uklart om utbyggingen fører til behov for ny nettstasjon. For å være på den sikre siden foreslås det at det tilføyes et tillegg i reguleringsbestemmelsene som tillater at det oppføres en eventuell nødvendig nettstasjon innenfor planområdet.
     
    I reguleringsbestemmelsene foreslås det tilføyd et nytt punkt 2.8, under §2 Fellesbestemmelser:
    2.8 Nettstasjon
    Nettstasjon skal kunne etableres innenfor planområdet. Sikkerhetssoner som gjelder for nettstasjoner skal overholdes.
     
  4. Trond Iversen og Ingrid Tanem, datert 12/7 2015
    Trond Iversen og Ingrid Tanem er grunneier på naboeiendommen Tindvegen nedre 20. De er svært kritisk til at det fortettes med 4 boenheter og ikke minst adkomstvegen. Med adkomstveg til 4 boenheter inntil deres inngang, sandkasse og garasje, er de bekymret for sikkerheten til unger som oppholder seg på deres tomt.
     
    Kommentar:
    Fortetting i eksisterende boligområder er ofte konfliktfylt i forhold til bebyggelsen som allerede er etablert i området. En ny fortettet bebyggelse på områder som har ligget ubrukt i lengre tid, fører til forandringer for den etablerte boligbebyggelsen rundt. Dette er ofte forandringer som oppfattes som å ha negativ virkning. I dette tilfellet er området avsatt til boligbebyggelse i gjeldende regulering, og det det kan derfor ikke være overraskende at området vil bli bebygg. Om fortettingen er for omfattende, eller ikke, kan alltids diskuteres, men 2 to-manns boliger på 1,5 daa er i utgangspunktet ikke en høg utnytting av et såpass sentrumsnært område. Det vil fremover i tid være behov for nye boligområder i og omkring Verdal sentrum. En fortetting av sentrumsnære områder er positivt i den forstand at det minsker presset på dyrkamark rundt Verdal byområde. Adkomstvegen til 4 boenheter vil ha liten trafikk, og det vil heller ikke være noen gjennomgangstrafikk her. Trafikksikkerhetsmessig vil situasjonen derfor kunne aksepteres.
     

Vurdering:
Hovedformålet i reguleringsforslaget er både i samsvar med formålet i gjeldende reguleringsplan og kommunedelplanen for Verdal byområde. Planområdet er i begge planene avsatt til boligbebyggelse. Det har ikke kommet nye opplysninger i løpet av høringsperioden som endrer de vurderingene som ble gjort ved 1.gangs behandling. Rådmannen vil derfor foreslå at planforslaget vedtas. 

 
Saksprotokoll i Komité plan og samfunn i Verdal - 19.05.2015

BEHANDLING:
Ved votering ble rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.

VEDTAK:
Forslag til detaljregulering for Tindvegen nedre 18 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan og bygningsloven § 12-10.

 

Bakgrunn.
Arkplan AS fremmer på vegne av Øra boligutvikling et privat forslag til detaljregulering for eiendommen gnr 19 bnr 80 på Tinden i Verdal. Planforslaget legger til rette for utbygging av to eneboliger med utleiedel

Planområdet.
Planområdet ligger i søndre del av boligfeltet på Tinden, og omfatter, som tidligere nevnt, eiendommen gnr./bnr. 19/80. Området har et areal på ca 1.5 daa og grenser til eksisterende bebyggelse i alle himmelretninger, samt tilkomstvei Tindvegen nedre i vest. Planområdet er i dag ubebygd flatt terreng.

Beskrivelse av planområdet med dagens bruk 
Beskrivelse av planområdet med dagens bruk.

Planstatus.
Området er i dag regulert gjennom to eldre reguleringsplaner. Reguleringsplan for «Tindvegen nedre og søndre» fra 1986 og «Tindvegen, felt 4» fra 1969. I begge disse reguleringsplanene er planområdet avsatt til boligbebyggelse.

Planområdet

Planforslaget.

Planforslaget

Generelt.
Planforslaget regulerer området til boligbebyggelse. Området er delt i to tomter, og det er regulert inn en adkomstveg inn til tomtene i sørenden av planområdet.

Bebyggelsen.
Forslaget til reguleringsbestemmelser legger føringer for bebyggelsens volum. I reguleringsbestemmelsene er det angitt en maksimal utnyttelsesgrad på 40% bebygd areal, og en maksimal mønehøyde på 9,5 meter. Dette gir romslige bestemmelser for utnyttelsen av tomtene, og muligheter for en relativt høg utnyttelse av arealet.

Biladkomst og gang-/sykkelveg.
Adkomst til tomtene blir fra kommunal veg, Tindvegen nedre. Det er i planforslaget regulert inn felles adkomstveg til tomtene innenfor planen.

Parkering.
I reguleringsbestemmelsene er det satt krav til 1,2 parkeringsplass for hovedenheten, 1 plass for utleieenhet og 0,5 plass for hybler. Dette er minimumskrav som det, avhengig av hva som bebygges, resulterer i et gitt antall «hele» parkeringsplasser.

Lek og uteopphold.
De delene av tomtene som ikke bebygges kan benyttes til lek/uteopphold. Ca. 100 meter sør-øst for planområdet er det i dag en offentlig lekeplass.

Universell utforming.
Den planlagte boligbebyggelsen i 2 etasjer faller ikke inn under bygninger hvor det kreves universell utforming i teknisk forskrift (TEK 10). Det er imidlertid krav om tilgjengelig boenhet dersom alle hovedfunksjonene ligger på inngangsplanet. Det er ikke satt noe krav om at boligene skal utformes som tilgjengelige boenheter i reguleringsbestemmelsene. Avklaring og eventuelt krav om tilgjengelighet vil dermed bli avklart på byggesaksnivået.

Støy.
Eiendommen er ikke støyutsatt.

Risiko- og sårbarhetsanalyse.
Vedlagte ROS-analyse er basert på sjekklisten til Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Utgangspunktet for analysen er å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner.

ROS-analysen avdekker ingen farer for risikofylte uønskede hendelser som følge av reguleringen.

Kulturminner.
Det er ikke registrerte verneinteresser/kulturminner i området.

Vann-, avløp-, energiløsninger.
Kommunalt vann og avløpsledninger kan påkobles i området. Eiendommene vil også tilknyttes kommunal renovasjon. El-kraft påkobles hos NTE.

Utbyggingsavtale.
Det har startet forhandlinger om utbyggingsavtale med kommunen.

Planprosess.
Medvirkning.
I forbindelse med varsel om oppstart kom den inn 4 innspill. Innspillene er kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen.

Vurdering:
Hovedformålet i reguleringsforslaget er både i samsvar med formålet i gjeldende reguleringsplan og kommunedelplanen for Verdal byområde. Planområdet er i begge planene avsatt til boligbebyggelse. Planforslaget medfører imidlertid en høyere utnytting og annen byggestil enn hva gjeldende regulering tillater.

Planområdet ligger sentrumsnært, og det er positivt at slike sentrumsnære boligtomter får en høy utnytting.

Planforslaget legger opp til en utbygging hvor arealet kan bebygges med boliger av «moderne» karakter, med f.eks. pulttak som mulig takform. Slike moderne bygg har i de senere år blitt populære, og det har blitt bygd flere slike hus i områdene rundt Verdal sentrum. I områdene rundt planområdet er det i dag en variasjon i bebyggelsen, og ulik boligtetthet. Vi mener derfor at foreslåtte utnytting og byggestil kan aksepteres uten at det forringer områdets karakter.

Etter en samlet vurdering anbefaler Rådmannen at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn slik at berørte får uttale seg til plansaken.

  

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 17.08.2015 08:49
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS