Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 18.11.14 - PS 77/14 Detaljregulering Halsanvegen 7 - planforslag til høring og offentlig ettersyn

Saksbehandler: Thomas Møller

Arkivref : 2013/7704 - /L12

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 18.11.2014 77/14

Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til Detaljregulering Halsanvegen 7 legges ut til høring og off. ettersyn i seks uker i samsvar med Plan- og bygningslovens § 12-10

Vedlegg:

  1. Plankart 27.10.2014
  2. Planbestemmelser 27.10.2014
  3. Planbeskrivelse 27.10.2014
  4. Illustrasjoner
  5. Geoteknisk vurdering for detaljregulering
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 
Innkomne uttalelser til varsel om oppstart. 

Saksopplysninger:
Bakgrunn.
Letnes Arkitektkontor AS og Norconsult AS har på vegne COOP Inn-Trøndelag utarbeidet forslag til Detaljregulering Halsanvegen 7 i Verdal. Formålet med planen er å legge til rette for varehandel i form av plass- og transportkrevende varegrupper i kommunens bransje- og avlastningsområde. Hensikten er å etablere ny COOP Extra Bygg butikk.

Planområdet.
Planområdet ligger ved avkjørselen til Verdalsøra fra E6. Planområdet ligger mellom E6, Hamnevegen, Magnus den gode veg og Halsanvegen. Like sør for planområdet er det for ikke lenge siden vedtatt detaljregulering for Magnus den godes veg som også primært legger til rette for plass- og transportkrevende varehandel. Øst for planområdet er Norgesgruppen i gang med en detaljregulering for Holbergs plass som også legger til rette for dette. Samlet blir dette et kompakt og helhetlig bransje- og avlastningsområde i Verdal.

Planområdet for Halsanvegen 7 er på 22,8 daa, hvorav forretningsområdet utgjør 22,1 daa. Nivået på planområdet ligger på ca. kote 5 (NN 2000) og ingen deler av området ligger lavere enn kote 4. Planområdet er gammelt industriområde hvor aktiviteten er avviklet for lenge siden. Mot øst v/Magnus den godes veg er det noen boligeiendommer. 

Planstatus.
Planområdet er i henhold til gjeldende kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt 26.3.2007 avsatt til forretning/kontor. Forretningsvirksomheten skal i henhold til planens retningslinjer være av plass- og transportkrevende karakter da området er avsatt til bransje- og avlastningsområde. Planområdet omfattes også av gammel plan fra 1972 for Ørin industriområde, men denne er ikke forutsatt videreført i gjeldende kommunedelplan. Planområdet overlapper også en mindre del av detaljregulering Magnus den godes veg, vedtatt 27.1.2014. Dette gjelder boligeiendommen lengst vest i Halsanvegen som forutsettes fjernet i planen. Planforslaget er vurdert til ikke å falle inn under bestemmelsene om konsekvensutredning.

Planforslaget.
Generelt:
Planforslaget må sees i sammenheng med utviklingen av området for øvrig som kommunens bransje- og avlastningsområde. Reguleringsplanen legger til rette for etablering av nytt byggvarehus i form av COOP Extra Bygg. I tillegg rommer planen bygget som i dag benyttes av S-Rør og NTE. Dette bygget er oppusset og vil i liten grad bli påvirket av planarbeidet. Planforslaget åpner også for kontorvirksomhet.

Nybygget planlegges etablert langs, og med adkomst for kunder fra, Halsanvegen. Parkeringsarealer planlegges lagt mellom vegen og nybygget. Det innreguleres også et grøntbelte som skille mellom parkeringen og planlagt gang- og sykkelveg.

Varemottak planlegges i egen bygningsdel. Utvendige lagerarealer og noe utesalgsområder tenkes lagt mot vest og nord. Utvendige arealer vil i noen grad bli bak tette gjerder. Store lastebiler kan losse og laste på øst- og nordside av bygg. Planbestemmelsene åpner for at det kan oppføres en pylon, hvilket er et høyt masteskilt, utenfor byggegrensen.

Bebyggelsen:
Det nye anlegget er ca. 6.500m2. Bebyggelsen vil bestå av hhv. butikk ca. 2.000m2, temperert lager 4.000m2 og varemottak ca. 500m2. Bygninger vil hovedsakelig oppføres i en etasje med netto romhøyde på minimum 6,0m. Det kan bli innredet mesaninetasjer for sosiale rom, tekniske rom og lager. Det planlegges bygninger med flate tak. Gesimshøyde blir trolig ikke over 10,0m. Men reguleringsbestemmelsene åpner for maksimal gesimshøyde på 15 meter målt fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå. Bygningsmassen bør brytes opp noe i fasade for å unngå et massivt uttrykk.

Biladkomst og gang-/sykkelveg:
Biladkomst vil være fra Halsanvegen. Gang- og sykkelveg etableres i Halsanvegen i forlengelsen av gang- og sykkelvegen som er innregulert gjennom detaljregulering for Magnus den godes veg. Det planlegges/er regulert gang- og sykkelveg i Magnus den godes veg slik at fremkommeligheten til og i området med aktiv transport som sykkel og gange skal være godt ivaretatt.

Parkering:
Parkering planlegges primært mellom nybygget og Halsanvegen og i områdene sørvest og sørøst for bygget. I tillegg innreguleres det flere parkeringsplasser ved S-Rør-bygget. Kravet til minimum parkeringsdekning settes i planbestemmelsene til 1 plass per 100 m² BRA lager og 1 plass per 50 m² BRA plasskrevende varehandel. For lagerbebyggelse er dette i samsvar med gjeldende kommunedelplan. Kommunedelplanen fastsetter ingen egen grense for plasskrevende varehandel, men 1 plass per 50 m² er vurdert som hensiktsmessig og også tidligere anvendt i detaljregulering for Magnus den godes veg for plasskrevende varehandel. Dette kravet bør derfor også anvendes her. Samme krav til parkeringsdekning gjelder for kontorfunksjon.

Universell utforming:
Planområdet er forholdsvis flatt, og tilrettelegging for alle brukergrupper er mulig. Det er også i planbestemmelsene § 3.3 slått fast at bygninger og anlegg skal gis universell utforming, dvs. at stigningsforhold, lyssetting, kontrastmarkeringer, møblering og dekke gis en utforming slik at de er tilgjengelige og kan nyttes av alle brukergrupper uten spesielle innretninger.

Støy:
Støysonekart med trafikkprognose for 2025 viser at store deler av planområdet ligger innenfor «gul sone». Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Et overslag over forventet støy med grunnlag i plassering av Halsanvegen, forventet trafikk og hastigheter finner at området i fremtiden vil være støyutsatt under grenseverdiene for gul sone. For øvrig er Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplaner gjort juridisk bindende gjennom planbestemmelsene § 3.4.

Risiko- og sårbarhetsanalyse:
Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse basert på veilederen til Direktoratet for Samfunnssikkerhet og beredskap. Det er gjennom dette ikke avdekt risiko- eller sårbarhetsforhold som trenger spesiell videre oppfølging gjennom plan. Dog er det viktig å sikre gode løsninger for håndtering av overflatevann eks. i forbindelse med intens nedbør. Dette er forutsatt løst gjennom avløpshåndteringen som er tema i utbyggingsavtalen som skal fremforhandles. Det er ellers gjennomført en fagkyndig vurdering av grunnforholdene i planområdet som finner at topografi og grunnforhold tilsier at myndighetskravene tilfredsstilles for alle sikkerhetsklasser for skred. Denne rapporten vurderer også faren for stormflo iht. forventet havnivåstigning og finner at planområdet ikke er utsatt for dette gitt områdets kotehøyde.

Kulturminner:
Søk i Askeladden avdekker ingen treff i planområdet. Planbestemmelsene § 3.5 sikrer evt. stans i arbeidet og varsel til rette myndighet dersom det skulle avdekkes ukjente freda kulturminner under byggeperioden.

Biologisk mangfold:
Det er ikke registrert viktige kvaliteter for biologisk mangfold i planområdet.

Vann-, avløp-, energiløsninger:
Det finnes kommunale ledningsanlegg for vann og avløp samt kabelanlegg for el og tele i rimelig avstand fra planområdet. Evt. tiltak knyttet til vann- avløpsanlegg forutsettes ivaretatt gjennom utbyggingsavtalen.

Utbyggingsavtale.
Det skal fremforhandles utbyggingsavtale iht. Plan- og bygningslovens kap. 17.

Andre aktuelle forhold.
Statens vegvesen er i gang med utredninger med tanke på å bedre trafikksituasjonen i Hamnevegen. Tiltakshaver har fått opplyst fra vegvesenet at det vil kunne være snakk om mindre tiltak i kryss mellom Hamnevegen og hank fra E6. Planforslaget er utformet til ikke å være til hinder for dette.

Planprosess 
Det ble gjennomført forhåndskonferanse mellom kommune og tiltakshaver/forslagsstiller på Herredshuset i Verdal den 7.11.2013. Varsel om oppstart ble utsendt i brev av 27.1.2014 og kunngjort på kommunens hjemmeside og i Innherreds Folkeblad Verdalingen hhv den 31.1.2014 og 1.2.2014. Frist for å komme med innspill ble satt til 7.3.2014.

Ved fristens utløp var det innkommet innspill fra 6 parter. Disse gjengis her med kommunens evt. vurdering av hvordan disse er ivaretatt gjennom planforslaget fortløpende i kursiv.

  • Ketil Svartås (eier av Halsanvegen 1 gnr. 18 bnr. 35):
    Er bekymret for den verdiforringelse utbyggingen(e) i området vil medføre for hans eiendom, både i form av fysisk inngripen på hans eiendom for å etablere rundkjøring i Magnus den godes veg og den støy som må påregnes i forbindelse med varelevering o.l. Området som eneboligområde forringes veldig. De fleste boligeiendommer i området er kjøpt opp og nå er det bare fire igjen som ligger spredt to og to.
     
    Kommunens vurdering:
    Svartås sin eiendom omfattes av detaljregulering Magnus den godes veg. Eiendomsavståelse til opparbeidelse av rundkjøring er et privatrettslig forhold mellom partene og ikke et forhold som avgjøres gjennom planbehandling. For øvrig er Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplaner også gjort bindende i detaljregulering Magnus den godes veg, og Svartås eiendom skal således ikke utsettes for støy ut over grenseverdiene der. Områdets karakter som eneboligområde må påregnes endret som følge av videreutviklingen av området som kommunens bransje- og avlastningssenter. Dette er en viktig utvikling, også i tråd med overordnete styringsdokument for arealplanlegging.
     
  • Plan arkitekter:
    Ber om innsyn i planmaterialet.
     
    Kommunens vurdering:
    Plan arkitekter jobber med detaljregulering for Holbergs plass på vegne av Norgesgruppen. At disse planprosessene skuer til hverandre er positivt.
     
  • Sametinget:
    Har ingen spesielle merknader til planforslaget, men minner om aktsomhetsplikten i medhold av Kulturminneloven § 8.
     
    Kommunens vurdering: Aktsomhetsplikten er ivaretatt gjennom planbestemmelsene § 3.5.
     
  • NVE:
    Kan ikke helt utelukke at det kan finnes dårlig byggegrunn innenfor området. Forutsetter derfor at geoteknikk inngår som en del av ROS-analysen som skal gjennomføres.
     
    Kommunens vurdering:
    Det er gjennomført en geoteknisk vurdering som finner at topografi og grunnforhold tilsier at myndighetskravene tilfredsstilles for alle sikkerhetsklasser for skred.
     
  • Nord-Trøndelag fylkeskommune:
    Peker på at formålet er i tråd med overordnet plan. Forutsetter at planarbeidet retter seg etter regionalpolitiske retningslinjer for næringsvirksomhet i Regional plan for arealbruk.
     
    Kulturminner:
    Har ingen innvendinger til planen med minner om aktsomhetsplikten etter Kulturminneloven § 8.
     
    Kommunens vurdering:
    Planarbeidet er i tråd med retningslinjer i Regional plan for arealbruk. Aktsomhets- og meldeplikten er ivaretatt gjennom planbestemmelsenes § 3.5.
     
  • Fylkesmannen i Nord-Trøndelag:
    Landbruksavdelingen: Er opptatt av at området sikres en høg og arealeffektiv utnytting. Herunder at reguleringsbestemmelsene sikrer en relativt høg minimum utnytting.
     
    Miljøvernavdelingen: Minner om grenseverdier for støy i Klima- og miljødepartementets retningslinje T-1442. Planforslaget må ta hensyn til evt. miljøkvaliteter og vurderes etter Naturmangfoldlovens §§ 8-12 og holdes opp mot forvaltningsmålene i §§ 4 og 5.
     
    Kommunalavdelingen – samfunnssikkerhet og beredskap: Det må foretas en ROS-analyse.
     
    Kommunens vurdering:
    Kommunen mener at en planlagt BYA lik maks 66 % er fornuftig for dette tiltaket og i tråd med gjeldende kommunedelplan. Planforslaget slik det er utformet angir en arealeffektiv utnytting som også ivaretar tilstrekkelig transport/manøvreringsareal rundt denne typen virksomhet. T-1442 er gjort juridisk bindende gjennom planbestemmelsene og planen blir vurdert iht. relevante paragrafer i Naturmangfoldloven (se under). Ros-analyse er gjennomført inkl. en geoteknisk vurdering.
     

Vurdering:
Kommunen vurderer at planforslaget representerer en ønsket utvikling i, og forsterking, av bransje- og avlastningsområdet i Verdal. Planforslaget er videre helt i tråd med gjeldende kommunedelplan fra 2007, retningslinjer for lokalisering av handel i Regional plan for arealbruk, vedtatt i fylkestinget 25.4.2013.

En realisering av planforslaget vil gi innfarten til Verdal et visuelt løft da dette området per i dag ligger brakk og er lite pent. En styrking av området som kommunens bransje- og avlastningssenter vil bidra til å tydeliggjøre en struktur som klart skiller mellom område for detaljhandel (sentrum) plasskrevende varehandel og industri på Ørin. Dette er hensiktsmessig ut fra flere forhold, men særlig med tanke på avveininger knyttet til transportbehov og infrastrukturgrep i og mellom de ulike områdene.

Planforslaget nå er lite detaljert i forhold til den konkrete opparbeidelsen av området. Det er heller gjennom planbestemmelsene stilt krav om situasjonsplan/utomhusplan som skal redegjøre for dette nærmere, jf. bestemmelsene § 3.1. Denne fremgangsmåten synes hensiktsmessig da en ikke tidlig i prosessen låser seg fast i en struktur som senere, mer detaljert, prosjektering kan finne mindre velegnet. Når da detaljene ikke er fastlagt i plan unngår en planendring, evt. dispensasjoner fra nylig vedtatt plan, for å oppnå, kanskje relativt små, tilpasninger.

Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i

Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i det ikke er kjennskap til/påvist

prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

Planforslaget vil således ikke gå på bekostning av forvaltningsmålene i Naturmangfoldlovens §§ 4 og 5.

Kommunen vurderer at forhold fremkommet i innspill til varsel om oppstart er ivaretatt på en god måte gjennom planforslaget.

Kommunen har gjennomført en helhetlig vurdering av planforslaget slik det nå foreligger og ikke funnet noe som ligger til hinder for at forslaget legges ut til off. ettersyn. Planforslaget legges således ut til høring og off. ettersyn i seks uker i samsvar med PBL § 12-10.

 
     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 12.11.2014 10:24
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS