Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 20.08.13 - PS 52/13 Utbyggingsavtaler

Saksbehandler : Oddvar Govasmark

Arkivref: 2013/3429 - /L81

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 20.08.13 52/13

 

Rådmannens forslag itl vedtak:
Sak om utbyggingsavtaler tas til orientering.

Vedlegg:
Ingen.
 

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Kommunestyrevedtak om utbyggingsavtaler i møte den 02.10.2006, sak PS 85/06
 

Saksopplysninger:
Formålet med lovregulering av utbyggingsavtaler:

Klipp fra veileder utbyggingsavtaler utgitt av Kommunal- og regionaldepartementet i mai 2006:

"Utbyggingsavtaler lovreguleres for å hindre at det inngås urimelige avtaler, og i verste fall at kommunens myndighet misbrukes. Reglene skal beskytte utbygger/grunneier mot avtaler som er urimelig fordyrende. Andre berørte som naboer, grendelag, interesseorganisasjoner og konkurrenter beskyttes mot at avtalene påvirker planenes utforming og gjennomføring på en uheldig måte. Det er viktig at prosessen er gjennomsiktig, slik at det ikke oppstår mistanke om at viktige hensyn i planleggingen blir skadelidende på grunn av avtalene."

Lov og forskrift:
Forutsetninger for bruk av utbyggingsavtaler er hjemlet i plan- og bygningslovens § 17. Loven omtaler definisjoner i § 17-1, forutsetning for bruk av slike avtaler i § 17-2, avtalens innhold i § 17-3, saksbehandling og offentlighet i § 17-4 og klage i § 17-5 (utbyggingsavtaler kan ikke påklages).

I saksbehandlingsforskriften til plan- og bygningsloven er det gitt forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler i § 18-1 og bestemmelser om unntak fra krav til saksbehandling og offentlighet i § 18-2. Denne forskriften ble vedtatt fordi flere kommuner begynte å forutsette at utbyggere skulle betale for bygninger og anlegg som skal inngå i det offentlige tjenestetilbudet, og som tradisjonelt har vært betalt av det offentlige.

Hvis utbyggingsavtaler skal benyttes, må kommunestyret ha fattet et vedtak om dette før avtalen fremforhandles.

Fra veileder utbyggingsavtaler utgitt av kommunal- og regionaldepartementet i mai 2006:

"Utbyggingsavtale kan omfatte teknisk infrastruktur og grøntområder, boligpolitiske tiltak og andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av den konkrete arealplanen. Det er ikke tillatt for utbygger å bekoste sosial infrastruktur (skole, sykehjem, barnhage el tilsvarende tjenester) gjennom utbyggingsavtale etter "Forskrift om forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler"."

Kommunestyrevedtaket:
Kommunestyret i Verdal fattet vedtak om utbyggingsavtaler i møte den 02.10.2006. Vedtaket ble slik: "

  1. Med hjemmel i Plan- og bygningslovens § 64 og kommuneplanens Arealdel, vedtar Verdal kommunestyre at hele kommunen omfattes av adgangen til å kreve utbyggingsavtaler når øvrige forutsetninger for avtaleinngåelse er tilstede.
  2. Utbyggingsavtale forutsettes inngått før igangsettingstillatelse gis. I hovedsak vil utbyggingsavtale etter behov kunne omfatte følgende tiltak:
    - Teknisk og grønn infrastruktur som følger av opparbeidelsesplikten i § 67 og 69 i plan- og bygningsloven.
    - Boligpolitiske tiltak og bygningers utforming.
    - Andre tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtak. Særlige forutsetninger om nødvendighet og forholdsmessighet må være tilstede.
  3. Vedtaket begrunnes med ønsket om et likhetsprinsipp for hele kommunen, økt forutsigbarhet og behovet for en riktigere kostnadsfordeling mellom utbygger og kommune enn tidligere.
  4. Vedtaket gis videre oppfølging ved rullering av kommuneplanen."
     

I saksframlegget ble utbyggingsavtaler med muligheter og begrensninger beskrevet blant annet slik:

"En utbyggingsavtale ligger i grensen mellom offentlig rett og privatrett, og det er viktig å tydeliggjøre skillet mellom kommunen som planmyndighet og kommunen som avtalepart, og hvor det går en grense mot myndighetsmisbruk.

Kommunen kan i en utbyggingsavtale ikke overføre typiske kommunale oppgaver og kostnader på en utbygger. På den annen side er det avtalefrihet og hvor partene, forutsatt at avtalen inngås frivillig, står fritt til seg i mellom å regulere de fleste forhold. Grunnkravet vil være at avtalen som sådan har et rimelig omfang, at behandlingen fremstår som forsvarlig, og at avtalen tjener til å fremme boligpolitiske og utbyggingspolitiske formål.

Momenter som det er særlig viktig å sikre i utbyggingsavtalene er:

  • Ivaretakelse og sikring av friområder
  • Ivaretakelse av den kommunaltekniske infrastruktur
  • Sikkerhetsstillelse for avslutning av de kommunaltekniske anlegg ved utbyggers konkurs/mislighold
  • kommunal overtagelse
  • avklare etterfølgende vedlikeholdsplikt
  • vederlagsfri overdragelse av offentlige areal og anlegg
  • risikovurdering av forurensing, ras og oversvømmelser (risiko og sårbarhetsanalyse)
  • ivaretakelse av eksisterende brønnvannskilder
     

Det er av stor viktighet at Verdal kommune sikrer en håndtering av fremtidige utbyggingsavtaler med den forutsigbarhet og regulerte utgiftsfordeling som lovendringen legger opp til. På grunn av at loven har trådt i kraft og den knappe tiden, har det ikke vært mulig å innarbeide vedtak om forutsetninger for bruk av utbyggingsavtaler i det kommunale planverket.

Med denne saken gjøres særskilt vedtak etter loven som sikrer at ethvert utbyggingstiltak i kommunen knyttet til en arealplan og som berører offentlige anlegg, berettiger inngåelse av utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og kommune.

Ved senere vedtak, knyttet til overordnet planverk, vil kommunestyret kunne foreta differensiering av ulike deler av kommunen, samt innføre sterkere presiseringer av hva enkeltavtalene skal omfatte. Dette vil en måtte komme tilbake til ved rullering av kommuneplanen."

Kommuneplanens arealdel:
I kommunedelplanen for Verdal By er det ingen bestemmelser som direkte omtaler utbyggingsavtaler. I fellesbestemmelsenes pkt 2.1 er det imidlertid aktuelle momenter for utbyggingsavtale;

"Utbygging i framtidige byggeområder kan ikke finne sted før det er etablert nødvendig veg,- vann,- avløp- og energianlegg."

I kommuneplanens arealdel er utbyggingsavtaler omtalt under generelle bestemmelser i pkt 1.2:

"1.2.1:
Utbyggingsavtale kan brukes innenfor hele kommunen. Utbyggingsavtale skal inngås før igangsettingstillatelse gis, der utbygging i henhold til vedtatt arealplan med tilhørende bestemmelser også forutsetter andre tiltak som er nødvendig for gjennomføring av vedtak.

1.2.2:
Utbyggingsavtale kan også inngås der det fra kommunens side er ønskelig å regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, eller å stille krav til bygningers utforming."

Forholdet til regelverket for offentlige anskaffelser:
I henhold til departementets uttalelser vil en utbyggingsavtale ikke være å anse som en offentlig anskaffelse. Avtaler som går ut over det som kan hjemles som utbyggingsavtale etter plan- og bygningsloven kan derimot være en offentlig anskaffelse, særlig dersom ytelser fordrer motytelser.

Departementsuttalelser:
Kommunal og regionaldepartementet har gitt uttalelser til spørsmål om utbyggingsavtaler. Her vises det kun til utdrag fra uttalelsene.

Uttalelse 2. februar 2007:
"Hvorvidt begrensinger for eierform og drift kan inntas i utbyggingsavtale vil henge sammen med hvor langt det kan stilles slike krav i planbestemmelser, jf. særlig §§ 20-4 og 26. Slike føringer bør videre være gitt i planbestemmelsene for at de også skal inngå i avtaler."

Uttalelse 7. oktober 2010:
"Departementet vil innledningsvis understreke at det ikke er anledning til å stille krav om utbyggingsavtaler i plan, verken materielt eller som rekkefølgekrav. Kommunen har ikke rettslig grunnlag etter plan- og bygningsloven for å sette som vilkår for behandling av et privat reguleringsforslag at det på behandlingstidspunktet er inngått utbyggingsavtale mellom kommunen og utbygger. Den som søker byggetillatelse har krav på å få det, med mindre kommunen har rettslig grunnlag for å nekte. Det er viktig å huske på at man snakker om frivillige avtaler, inngått i grensesnittet mellom det privatrettslige og offentlighetsrettslige. En frivillig avtale kan ikke kreves inngått av den ene parten."

Uttalelse 28. januar 2011:
"Lovteksten og forarbeidene må slik departementet ser det forstås slik at det ikke kan inngås avtale om bidrag til infrastrukturtiltak mv. som allerede er ferdigstilt. Ett nytt byggetiltak kan ikke utløse behovet for allerede eksisterende infrastruktur."

Vurdering 
Utbyggingsavtaler er i første rekke ment å kunne inngås for å løse krav om infrastruktur etter reglene i plan- og bygningsloven uten bruk av refusjonsreglene. Dette gjelder særlig framføring av veg, vatn og avløp, jfr plan- og bygningslovens kapittel 18 (opparbeidelsesplikt og refusjon av utgifter til veg, vann og avløp). I tillegg er den ment å kunne løse forhold som kreves for gjennomføring av plan, det vil si rekkefølgebestemmelser.

Dersom en utbyggingsavtale skal inneholde bidrag fra privat utbygger som ikke gjelder nødvendig infrastruktur eller oppfyllelse av rekkefølgebestemmelse i plan, kan det allikevel være lovlig fordi utbyggingsavtaler ligger i grenselandet mellom privatrett (avtalerett) og offentlig rett (plan- og bygningslov og forvaltningslov). Det forutsettes imidlertid at avtalen har et rimelig omfang, at den er balansert (hva yter den private og hva yter kommunen), at behandlingen fremstår som forsvarlig, og at avtalen tjener til å fremme boligpolitiske og utbyggingspolitiske formål. Det må kunne anses som ryddig, særlig med tanke på forutsigbarhet, at innholdet i utbyggingsavtaler fremmes som generell bestemmelse til kommuneplanens arealdel. Det vises til plan- og bygningslovens § 11-9 pkt 2 (innholdet i utbyggingsavtaler, jf. § 17-2).

Utbyggingsavtaler kan være et viktig instrument for å få rask gjennomføring av byggeprosjekt samtidig som utbyggingsavtale kan medføre en «rettere» kostnadsfordeling mellom private aktører og kommunen enn tidligere. Det kan imidlertid være grunner til å vise en viss forsiktighet med forhold/kostnader som inntas i en utbyggingsavtale fordi:

  • Den private part vil ofte oppleve inngåelse av utbyggingsavtale som tvang fordi utbyggere er avhengige av kommunens goodwill ved neste korsvei (fra byggejuss.no 10.10.2012).
  • Det er ikke ønskelig med kostnadsdrivende forhold i boligbyggingen.
  • Urimelige avtaler kan senke hastigheten på boligbyggingen.
     

  

     Til toppen av siden





Publisert: 14.08.2013 08:00 Sist endret: 14.08.2013 11:54
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS