Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Plan og samfunn 20.08.13 - PS 60/13 1721/19/861 - Detaljregulering Jernbanegata 23 B Verdal

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref : 2013/906 - /

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 20.08.13 60/13
Kommunestyret    

 

Rådmannens innstilling:
Detaljregulering for Jernbanegata 23 B, datert 05.04.2013, vedtas i hht. Plan- og bygningslovens § 12-12.

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse 05.04.2013
  2. Plankart 05.04.2013
  3. Reguleringsbestemmelser 05.04.2013
  4. Illustrasjoner 08.04.2013
     

 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Sakspapir KPS 11. juni 2013, sak 43/13 (første gangs behandling av planforslag).
  • Utbyggingsavtale (sakspapir KPS 11. juni 2013, sak 44/13 og egen sak til sluttbehandling).
  • Kommunedelplan Verdal byområde, vedtatt 26.03.2007.
     

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget legger til rette for boligbebyggelse med 4 leiligheter, med tilhørende boder, parkering og uteoppholdsareal. Det forutsettes frikjøp av 3 parkeringsplasser.

Arealplanlegger Per Anders Røstad har utarbeidet planforslaget på oppdrag fra grunneierne av gnr. 19, bnr 861, Lars Hjelde og Karl Moen. Forslagsstiller er Prosjektpartner Midt-Norge AS.

Området er i kommunedelplanen avsatt til sentrumsformål, og kommunen har vurdert at det ikke er behov for en konsekvensutredning av planforslaget.

Tidligere søknad om dispensasjon fra plankravet for bygging av 4 boenheter, ble behandlet i kommunens Komité plan og samfunn i møte den 15.01.2013, sak 7/13. Søknaden om dispensasjon ble ikke innvilget, og tillatelse til tiltaket kunne dermed ikke innvilges..

Planområdet
Planområdet ligger i Verdal sentrum, nord for krysset mellom Jernbanegata og Nordgata. Eiendommen er ubebygd og ligger i et område tett bebygd med leilighetsbygninger, noen med næring i 1. etasje. Planområdets størrelse er på 456 m2.

Planstatus
Eiendommen omfattes ikke av noen reguleringsplan, men selve Jernbanegata omfattes av reguleringsplan Jernbanegata – Nordåkeren, vedtatt 30.03.1999. I reguleringsplanen er det vist gangfelt/fortau på motsatt side av Jernbanegata slik også kommunedelplanen viser.

I kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt 26.03.2007, er eiendommen avsatt til senterområde/sentrumsformål (forretning, kontor, bolig). Det er plankrav for 3 eller flere boenheter. Generelt gjelder at nybygg skal utføres med bygningsformer, volum, materialvalg og farger som er tilpasset omgivelsene.

For sentrumsformålet er det gitt bestemmelser om:

  • Byggehøyde (skal harmonere med det aktuelle kvartal/strøk sitt særpreg, men mønehøyden skal ikke være over 15 m)
  • Grad av utnytting (BYA maks 66 % av netto tomt)
  • Ny bebyggelse mot offentlig gate skal ha fasade i eksisterende byggelinje
  • Bygningen skal plasseres inntil minst en av de eiendomsgrenser som støter til byggelinjen
  • Hver boligenhet skal ha minimum 5 m2 felles uteareal for lek og opphold, som fortrinnsvis er utbygd som samlet enhet (samt kvalitetskrav og rekkefølge for gjennomføring)
     

I retningslinjene til kommunedelplanen (ikke juridisk bindende) er det blant annet vist til at:

  • Bebyggelsen bør utformes slik at eksisterende bebyggelsesform og gaterom styrkes, samt at ny bebyggelse skal innordne seg eksisterende takformer og retninger på bebyggelsen.
  • Bebyggelse langs Jernbanegata skal i hovedsak ha forretning/kontor i 1. etasje.
  • Arealbehov for nye parkeringsplasser skal fortrinnsvis søkes løst med parkeringkjeller/-hus.
  • Boligbebyggelse bør ha 1 parkeringsplass pr. boenhet på egen tomt eller som fellesløsning. I tillegg bør det settes av plasser for gjesteparkering på 0,2 pr. boenhet.
  • Frikjøpsordning for parkering
     

Frikjøpsordning for parkering
Kommunens frikjøpsordning er fastsatt i vedtekt til pbl § 69 nr. 4:
«Bygningsrådet kan samtykke i at det i stedet for biloppstillingsplasser på egen grunn eller på fellesareal blir innbetalt et beløp pr. manglende plass til kommunen for bygging av parkerings-anlegg. Kommunestyret bestemmer hvilke satser som til enhver tid skal gjelde i slike tilfeller.»

Kommunestyret vedtok heving av satsene i møte den 27.05.2013, sak 36/13. Beløpet innbetales til kommunen før byggetillatelse gis og skal avsettes på eget fond for parkeringsplasser.

Planforslaget
Generelt
Planforslaget legger til rette for ett boligbygg i 2 etasjer med boder og evt. heishus. Det er mulighet for inntil 4 boenheter. Innenfor planområdet planlegges det 2 parkeringsplasser og felles uteoppholdsareal. Det forutsettes frikjøp av 3 parkeringsplasser.

Utomhusplan: Ved bygge-/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan i målestokk min. 1:500 som viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser, uteopphold/lek med aktuelt utstyr og beplantning/vegetasjon..

Bebyggelsen
Leilighetsbygget foreslås med maksimal gesimshøyde på 7 meter (2 etasjer).
Det foreslås mulighet for pulttak med maksimal takvinkel på 10 grader og flatt tak.
Illustrert bebyggelse er med slakt pulttak.

Planforslaget viser plassering av bebyggelsen, med en nøyaktighet på +/- 2 meter. Dette innebærer blant annet at bygningen kan justeres inntil nabogrenser. Bygningen skal følge eksisterende byggelinje mot Jernbanegata.

Det er ikke tenkt forretning/kontor i 1. etasje slik retningslinjene i kommunedelplanen anbefaler.

Grad av utnytting
I bestemmelsene til kommunedelplanen er grad av utnytting fastsatt til BYA=66 %. Med en tomt på 456 m2 utgjør det 301 m2. I planforslaget er det planlagt 289 m2 bebygd areal, inkludert 2 parkeringsplasser, noe som tilsvarer 63 %-BYA.
For felt B1 på 0,3 daa er det foreslått %-BYA= 80 %.

Med et totalt areal for planområdet på 456 m2 gir dette en boligtetthet på ca. 8 boenheter pr. daa.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Adkomst blir fra kommunal veg, Jernbanegata, som har en årsdøgntrafikk på ca. 5000 kjøretøy pr. døgn. Fortauet langs eiendommen foreslås utbedret til 2,5 m bredde, iht. anmodning fra Teknisk drift.

Parkering
I bestemmelsenes § 1.4 går det fram at det innenfor planområdet skal anlegges min. 2 parkeringsplasser. I tillegg skal det frikjøpes 3 plasser fra Verdal kommune.

Fem parkeringsplasser fordelt på 4 boenheter gir 1,25 p-plasser pr. boenhet. Dette inkl. frikjøp er innenfor kommunedelplanens retningslinjer for parkering, bortsett fra at arealbehov for nye parkeringsplasser fortrinnsvis skal søkes løst ved bygging av parkeringskjeller/-hus.

Lek og uteopphold
Det er foreslått en småbarnslekeplass på ca. 19,8 m2, med tilhørende bestemmelser (§ 5).
Dette er i samsvar med kommunedelplanens bestemmelse om at hver boligenhet skal ha minimum 5 m2 felles uteareal for lek og opphold, som fortrinnsvis er utbygd som samlet enhet.
I støyvurderingen antydes det at arealet vil ligge innenfor gul støysone. Det vil si at støyskjerming kan bli aktuelt for å oppnå maks 55 dBA på lekearealet.

Ifølge planbeskrivelsen planlegges leilighetsbygget med private terrasser, men disse er illustrert innbygd – sannsynligvis av hensyn til vegtrafikkstøy. Utomhusarealene er tenkt som fellesarealer.

I planbeskrivelsen argumenteres det for flere grøntområder i nærområdet. Bl.a. ny lekeplass ved ny undergang i sentrum 220 m sør fra planområdet. Det er også et stort lekeareal på Prof. Ryghs gata på nesten 3000m2, 300 m nord fra planområdet. Verdalsøra barneskole ligger 550 m nord for planområdet med gode muligheter for aktiviteter, lek og rekreasjon for unge. Det er også kort avstand til Maritvold og Lekekroken barnehageUniversell utforming
Uteoppholdsarealet skal, som nevnt, utformes slik at universell utforming ivaretas.
Alle boenheter innenfor planområdet er planlagt som tilgjengelige boenheter.

Universell utforming og tilgjengelige boenheter 
Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles uteareal for boligene (§ 1.2).

Min. 50 % av boenhetene skal utføres som tilgjengelige boenheter (§ 1.3). For leilighetene i første etasje gjelder også Byggteknisk forskrift TEK10 § 12-2 andre ledd, som sier følgende: «Boenhet i bygning uten krav om heis som har alle hovedfunksjoner på bygningens inngangsplan, skal være tilgjengelig på inngangsplanet slik det følger av bestemmelser i forskriften, med mindre det i § 8-6 gis unntak fra krav til gangatkomst.» Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soverom, bad og toalett.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner.

Innenfor planområdet skal det bygges boliger med tilhørende anlegg. De farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk er vurdert

Grunnforhold:
Planområdet ligger i et område hvor det antas å være stabile grunnforhold, og hvor det heller ikke foreligger skred- eller rasfare.

Støyforhold
I ROS-vurderingen er planforslaget vurdert ift. «Retningslinje for behandling av støy i arealplansaker» (T-1442). Hensynet til vegtrafikkstøy fra Jernbanegata er vurdert.

T-1442 definerer gul og rød sone for utendørs støy avhengig av støybelastningen.
Rød sone er det området nærmest støykilden som ikke er egnet til støyfølsomme bruksformål (bl.a. bolig), og hvor etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal unngås.
Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold.

Det er videre vist til at det innenfor avsatte sentrumsområder, kan vurderes å tillate oppføring av ny bebyggelse med støyfølsomt bruksformål innenfor rød sone og/eller avvik fra grenseverdiene i tabell 2 i gul sone. (Ny veileder til T-1442/2012 er mer konkret på hvilke krav som bør stilles).

I veileder til T-1442 er det vist en forenklet sjablonmetode for å vurdere støy. Tabellen starter på 50 km/timen, mens fartsgrensen i Jernbanegata er 30 km/timen. Ved å bruke 4000 i ÅDT og 50 km/t har en med denne metoden fått avstander på 8 meter for rød sone og 90 meter for gul sone.
Dette tilsier at en del av bygningsmassen sannsynligvis vil ligge i rød sone, og at hele bygningsmassen og uteoppholdsarealene vil ligge i gul støysone. Det er konkludert med at det vil være behov for støydempende tiltak på bygget for å dempe støy i støyfølsomme rom.

Bestemmelsenes § 1.7 omhandler støy, men er ikke konkretisert ift. overnevnte og uteopphold..

Brann
Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse.
Bygningsmassen kommer til å ligge i nært forhold til andre bygninger så det er derfor planlagt å bygge med B60 yttervegger.

Kulturminner
Det er ingen kjente registrerte automatisk freda kulturminner innenfor planområdet.

Biologisk mangfold
Det er ikke kjennskap til eller påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, og heller ikke utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011, som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Eksisterende kunnskapsgrunnlag basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området, vurderes som tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt.

Vann-, avløp-, enerigløsninger
Området er tenkt tilknyttet bestående kommunalt ledningsnett for vann og avløp.

Renovasjon
Inntil fortauet er det foreslått et eget område til lagringshus for søppeldunker. Hele området kan bebygges (maks %-BYA = 100 %). Lagringshuset kan ha pulttak eller flatt tak, med maksimal gesimshøyde på 3 meter.

Utbyggingsavtale
Det er behov for utbyggingsavtale for å ivareta offentlig fortau på 2,5 m og felles avkjørsel til området. Avtalen har vært på offentlig ettersyn, og sluttbehandles samtidig med plansaken.

Planprosess
Medvirkning
Det er gjennomført forhåndskonferanse mellom tiltakshaver og kommunen den 06.02.2013. Planoppstart ble kunngjort i Verdalingen den 09.02.2013 og på kommunens hjemmeside. Berørte parter ble skriftlig varslet om planoppstart.

I planleggingsfasen har forslagsstiller mottatt 4 forhåndsuttalelser:

  • CBRE pva. Esso Norge AS ber om at dagens trafikkbilde og arealdisponering beholdes.
  • Nord Trøndelag fylkeskommune påpeker at planområde er innom sentrumsområdet og må behandles med tanke på eksisterende bestemmelser, som anbefaler næring i 1. etasje og parkeringskjeller samt prinsippene for universell utforming og tilgjengelig boenheter.
  • Fylkesmannen i Nord-Trøndelag forutsetter at planområde er åpent for boligbebyggelse og påpeker at synspunkter for barn, unge og funksjonshemmede kommer frem, samt grenseverdier for støy overholdes. De minner om samfunnssikkerhet.
  • NTE har ingen merknader.
     

Innspillene er kommentert i planbeskrivelsen.

I forbindelse med varsel om oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale har kommunen mottatt følgende uttalelse, som også gjelder varslet planarbeid:

Huseby Jernbanegata a/s, 29. mai 2013
Som eier og driver av Jernbanegata 25 mener vi det blir for trangt til de planlagte utbyggingsplanene for Jernbanegt. 23 B.
Det hindrer utsyn og solforhold fra våre eksisterende leiligheter både i 1. og 2. etg.
Med planlagt innkjøring til Jernbanegata 23 B, ved hovedinngang for butikk «Cartofflene», ser vi som et problem pga. parkeringsforholdene til utbyggingsplanene.
Håper kommunen står ved sitt tidligere avslag til utbyggingsplanene.

Kommentar:
Utsikt og solforhold på sørsiden av bygget blir nok endret. Plassering av ny bebyggelse sør på tomta er gjort av hensyn til nabobygget. 2 biloppstillingsplasser på tomta, og 3 frikjøpte p-plasser er iht. gjeldende føringer. Tomta er foreslått med en høy utnyttingsgrad, men det er det også mulighet for i sentrum. Foreslått plan er noe justert ift. tidligere søknad om dispensasjon for plankrav for oppføring av 4 boenheter. Kommunen ser ikke grunn til å be om endringer på bakgrunn av forhåndsuttalelsen, men det vil bli anledning til å komme med innspill i høringsperioden. Fradelt tomt bør kunne bebygges. 

I kommunen er planforslaget forelagt Teknisk drift og barnerepresentant. Det er ikke mottatt uttalelser fra dem før første gangs behandling.

Høring/offentlig ettersyn
Planforslaget har vært på høring / offentlig ettersyn i samsvar med Komité plan og samfunn i Verdal sitt vedtak i møte den 11. juni 2013, sak 43/13.

Offentlig ettersyn ble kunngjort den 15.06.13 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 12.06.2013. Høringsfristen var 3. august 2013.

Det er mottatt følgende høringsuttalelser:

  1. Trafikksikkerhetsutvalget, 19.06.13
  2. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 26.06.13
  3. Barn og unges representant i plansaker, 19.07.13
  4. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 01.08.13
     

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og eventuelt kommentert.

  1. Trafikksikkerhetsutvalget, 19.06.13
    Trafikksikkerhetsutvalget mener de trafikksikkerhetsmessige forhold kan ivaretas på tilfredsstillende måte. Jernbanegata får økt trafikk når planovergangen i Nordgata stenges, og det må derfor ikke tillates parkering i Jernbanegata utenfor opparbeidete parkeringslommer.
     
    Kommentar:
    Uttalelsen tas til orientering.
     
  2. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 26.06.13
    Planforslaget ser ut til å være i henhold til bestemmelsene i kommunedelplanen for Verdal byområde når det gjelder utnyttingsgrad, fasadelinje mot gate, høyde etc. Det er også positivt at 50 % av boligene skal oppfylle kravene til tilgjengelig boenhet.
     
    Kravet til 5 parkeringsplasser er ikke løst ved parkeringskjeller, på grunn av kostnader, men ved å ha 2 plasser på bakkenivå i «bakgården» og ved å kjøpe 3 plasser fra Verdal kommune.
     
    Planforslaget viser bolig i første etasje ut mot Jernbanegata. I forhåndsuttalelsen vår anbefalte vi at første etasje forbeholdes forretning og kontorfunksjoner, i tråd med retningslinjene for Jernbanegata i kommunedelplanen. Vi opprettholder denne anbefalingen.
     
    § 1.6 slår fast at det skal være minimum 5 m2 felles uteoppholdsareal pr. boenhet. Dette er i tråd kommunedelplanen. Arealet som er avsatt til felles lekeplass er trukket bort fra gata, dette er positivt med tanke på støy. Leikeplassen plassert helt inntil og på nordsida av bygningen. Med denne plasseringen vil området ligge i skygge store deler av dagen. Det bør søkes å finne en bedre plassering for leikfunksjonene.
     
    Kulturminner:
    Vi viser til tidligere uttalelse og minner om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på automatisk freda kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene.
     
    Kommentar:
    Planen ble sendt på høring uten forretning/kontor i første etasje ut mot Jernbanegata, i strid med kommunedelplanens retningslinjer. Kommunen ser ikke grunn til å endre på dette nå, på bakgrunn av fylkeskommunens råd.
     
    Kommunen ser det ikke som nødvendig å kreve annen plassering av lekeplassen.
     
    Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver..
     
  3. Barn og unges representant i plansaker, 19.07.13
    Forutsetter at det blir lagt til rette for lekeareal for barn i forbindelse med denne utbyggingen. Spesielt viktig blir det at små barns muligheter til lekeareal i tilknytning til boenhetene i varetas, og at det er et godt skille mellom parkering og lekeareal. Hvordan dette er tenkt framgår ikke av den planbeskrivelsen som er utsendt.
     
    I pkt. 4.4 påpekes at det er flere grøntområder som er godt egnet for rekreasjon og lek i nærheten. Med den økende fortettingen i sentrum av Verdal er det vel grunn til å tro at presset på disse områdene vil øke. Derfor må kravet til at hver enkelt utbygger legger til rette for lekeareal opprettholdes og kanskje bør også kravet forsterkes etter hvert.
     
    Når utbygger også bruker den korte avstanden til to ikke-kommunale barnehager og deres lekeareal i sin argumentasjon, regner jeg med at dette er gjort i samråd/etter avtale med disse barnehagene.
     
    Kommentar:
    Etablering av evt. fysisk skille mellom parkering og lekeareal blir opp til utbygger og beboere.
    Øvrige forhold tas til orientering
     
  4. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 01.08.13
    Landbruksavdelingen og Miljøvernavdelingen har ut fra regionale og nasjonale hhv. landbruks- og miljøverninteresser ingen merknader.
     
    Kommunalavdelingen:
    Samfunnssikkerhet
    Det er gjort en ROS-analyse av planforslaget. Det er beskrevet tiltak som skal gjøres i forhold til støy og brannfare, men er ellers ikke funnet forhold som krever særskilt oppfølging. Vi har ingen øvrige merknader til forslaget.
     
    Kommentar:
    Uttalelsen tas til orientering. 
     

Endringer av planen etter høring / offentlig ettersyn
Ingen.

Vurdering:
Arealbruken i første etasje
Planforslaget avviker fra kommunedelplanens retningslinjer om at bl.a. Jernbanegata i hovedsak skal ha forretning/kontor i 1. etasje. Når jernbaneovergangen i Nordgata stenges vil det også bli mer trafikk i Jernbanegata. Følgelig synes forretning/kontor i første etasje mer gunstig enn boliger. Flere forretninger på gatenivå kunne også vært positivt for eksisterende virksomheter, men gode løsninger for parkering og varelevering kunne blitt en utfordring. Rådmannen ser det ikke som nødvendig å kreve forretning/kontor i første etasje i denne saken. En tidligere dagligvarebutikk lenger nord i gata, i første etasje, ble også omdisponert til 2 boenheter i 2011.

Byggehøyde og takform
Bebyggelsen skal ifølge kommunedelplanens bestemmelser (§ 4.1) ha en høyde som harmonerer med det aktuelle kvartal eller strøk sitt særpreg. Videre skal bebyggelsen ha fasade i eksisterende byggelinje og bygningen skal plasseres inntil minst en av de eiendomsgrenser som støter til byggelinjen. I kommunedelplanen er det også gitt retningslinjer for bebyggelsen.

Både plassering og gesimshøyde på 7,0 m (2 etasjes boligbebyggelse) anses akseptabelt, sett i forhold til eksisterende bebyggelse i gateløpet. Eksisterende bebyggelse varierer fra 1 etasje + loft til 3 etasjer. Se illustrasjoner nedenfor. En vandring i modellen er mulig via følgende lenke: http://tema.webatlas.no/innherred/Web3D

Foreslått takform (flatt tak eller pulttak) anses også akseptabel, da eksisterende bebyggelse i gateløpet har noe variert takform. Tilliggende bebyggelse har saltak ut mot gata, men gesimshøyden vil harmonere noenlunde med nærliggende bebyggelse. Skråtak kunne gitt et høyere bygg.

Skisse over takform
Skisse over takform

Parkering og frikjøp av parkeringsplasser
Plankartet viser 2 felles parkeringsplasser og det forutsettes frikjøp av 3 parkeringsplasser.
Offentlig gateparkering i nærområdet er ikke skiltet i dag, men korttidsparkering kunne vært aktuelt. Plassene er ikke reservert for noen. Andre offentlige parkeringsplasser ligger noe unna.

Frikjøpsordningen går til opparbeidelse av offentlige parkeringsplasser. Ca. 100 m nord for planområdet, langs Fridheims gate, nordøst for jernbaneundergangen i Nordåkeren, er det i kommunedelplanen avsatt ca. 1,5 daa til framtidig parkering. Normalt bør nødvendig parkering opparbeides parallelt med utbyggingen, men når det gjelder frikjøp må en forutsette at eksisterende tilbud benyttes inntil flere plasser er opparbeidet. Parkeringsplasser noe unna boligene vil ikke fungere tilfredsstillende for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Her planlegges det minst 2 tilgjengelige boenheter. Ifølge TEK10 § 8-9 første ledd skal byggverk ha nødvendig parkerings- og oppstillingsplass tilpasset byggverkets funksjon. Her blir det minst 2 tilgjengelige boenheter, og 2 parkeringsplasser på tomta. I planforslaget er plassene ikke reservert for disse boenhetene.

I et tidligere planutkast var det vist 5 parkeringsplasser på tomta, men da var lekearealet oppdelt, og snumulighetene på tomta var så begrenset at det var stor sannsynlighet for rygging ut i gata. Løsningen ble ikke akseptert, da gata vil få økt trafikk når planovergangen i Nordgata stenges.

Bokvalitet (støy og solforhold)
I kommunedelplanens bestemmelser er det fastsatt at uteoppholdsarealene skal ha solrik beliggenhet, og tilfredsstille støykrav på maksimalt 55 dBA.

I ROS-analysen er det vurdert at planområdet berøres av både rød og gul støysone. Dvs. soner som uten tiltak har for høye støyverdier. Nedre grense i ytterkanten av gul sone er på 55 Lden. Når det gjelder vegtrafikkstøy, ligger lekearealet delvis skjermet av bygget. Det ligger imidlertid nord for bygget, og får dermed noe dårligere solforhold på dagtid. Om det er mulig å oppnå tilfredsstillende støynivå innendørs, i rød sone, er noe uklart. Men det kan altså tillates avvik.

Ifølge veileder til «Retningslinje for behandling av støy i arealplansaker» T-1442/2012 kan det tillates avvik fra anbefalingene i avsatte sentrumsområder. I slike avviksområder bør kommunen minimum stille konkrete krav til ny bebyggelse med støyfølsomt bruksformål. Kravene bør nedfelles i planbestemmelsene slik at de blir juridisk bindende.

Eksempler på krav:

  • Alle boenheter innenfor avvikssonen skal være gjennomgående og ha en stille side.
  • Minimum 50 % av antall rom til støyfølsom bruksformål i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Herunder skal minimum 1 soverom ligge mot stille side.
  • Støykrav for uteoppholdsarealer skal være tilfredsstilt.
  • Alle boenheter hvor ett eller flere rom til støyfølsom bruksformål kun har vinduer mot støyutsatt side må ha balansert mekanisk ventilasjon.
  • Vinduer i soverom på støyutsatt side og som samtidig er soleksponert, bør ha utvendig solavskjerming. Behov for kjøling må også vurderes.
     

Ved avvik fra bestemmelsene bør kommunen se til at det er utarbeidet en støyfaglig vurdering som omfatter utendørs støyforhold, effekt av avbøtende tiltak og dokumentasjon på at byggteknisk forskrift overholdes. Med bakgrunn i denne dokumentasjonen, bør kommunen utarbeide bindende krav om tiltak og planløsninger med hensyn til støy i planbestemmelsene.

I bestemmelsene (§ 1.7) er det angitt at «Krav til støyskjerming skal tilfredsstille Miljøverndepartementets skriv, T-1442/2012 «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging» eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer. Hva dette innebærer konkret er noe uklart, men kravet anses tilfredsstillende.

Høringsinnspill
Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i samsvar med Komité plan og samfunn i Verdal sitt vedtak i møte den 11. juni 2013, sak 43/13. Det er mottatt 4 uttalelser, hvorav fylkeskommunen opprettholder sin anbefaling om at første etasje langs Jernbanegata forbeholdes forretning og kontorfunksjoner, i tråd med retningslinjene i kommunedelplanen. Videre anbefaler fylkeskommunen at det søkes å finne en bedre plassering for lekefunksjonene, da lekeplassen vil ligge i skygge store deler av dagen. Barn og unges representant forutsetter at en del forhold som berører barns lek ivaretas, bl.a. et godt skille mellom parkering og lekeareal samt en generell anbefaling om at kravet til lekeareal bør opprettholdes og forsterkes etterhvert.

Planforslaget er ikke endret på bakgrunn av uttalelsene. Nabo i nord (eier og driver av Jernbanegata 25) har før saken ble tatt opp til første gangs behandling uttrykt skepsis, men kommunen har ikke mottatt noen ny uttalelse i forbindelse med offentlig ettersyn.

Konklusjon
Etter en samlet vurdering tilrår Rådmannen at det innstilles på at planforslaget vedtas.

 
 
     Til toppen av siden





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 14.08.2013 14:30
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS