Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Saksframlegg 6/12

Søknad om oppføring av brakkerigg - 1721/23/14 Kassefabrikkvegen 6 - Øra Bygg AS.

Saksbehandler : Elisabeth Marø Holand

Arkivref  : 2011/9333 - /1721/23/14
 

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Komite Plan og samfunn 17.01.12 6/12
 

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 gis ikke dispensasjon fra reguleringsplan Reinsholm, dennes reguleringsformål i § 7.1, til plassering og oppføring av omsøkte tiltak.
 

Vedlegg:
Ingen 

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Uttalelse fra Statens vegvesen
  2. Søknad
  3. Søknad om dispensasjon
  4. Situasjonskart
  5. Tegninger
     

Saksopplysninger:
Innherred samkommunes enhet for byggesak mottok den 15. november 2011 søknad om oppføring/plassering av brakkerigg, herunder også søknad om dispensasjon.

Tiltaket gjelder plassering av brakkeriggen ”Hotell Vågen” med 11 hybler med egne våtrom, samt fellesareal. Tiltaket har i følge søkers opplysninger et bebygd areal på 279,5 m² og et bruksareal på 260,9 m². På den aktuelle eiendommen står i dag lager- og produksjonsbygninger som eies og benyttes av Øra-Bygg AS. Brakkeriggen er tenkt plassert i tillegg til allerede eksisterende bygninger.

 

Den aktuelle tomta omfattes av reguleringsplan Reinsholm (2000003), vedtatt 28. april 2003, og er merket som område I2. Planen er i henhold til kommunedelplan for Verdal by (2005008) tenkt videreført, slik at det er reguleringsplanens bestemmelser som kommer til anvendelse, jfr. pbl. § 1-5.

Av gjeldende arealplankart fremgår det at tomta har to reguleringsformål. Formålet er i hovedsak industri- og lagervirksomhet jfr. planbestemmelse § 7.1, mens deler av tomta i sør og øst er regulert som spesialområde/korridor for fremtidig RV757 jfr. planbestemmelse § 11.

I forbindelse med søknaden er det søkt om følgende dispensasjon;

”Omsøkte tiltak dreier seg om oppføring av brakkerigg med hybler til egne ansatte og til utleie.

Tiltaket er i strid med gjeldende planbestemmelser da eiendommen er regulert til industriformål. Videre berører tiltaket kartplanen da det i dette området er spesialområde som er båndlagt fremtidig plassering av fremtidig RV 757.

Det vises til Plan og bygningslov § 19 der det gis anledning til å søke dispensasjon under forutsetning av at den er grunngitt. Dispensasjonssøknaden grunngis slik:

Planbestemmelsen — Industri.

Jiro Eiendom AS eies i sin helhet av Jim-Roger Skogseth som også eier og driver entreprenørforetaket Øra-Bygg AS. Øra-Bygg AS har sine lagre og produksjon i eksisterende bygninger på eiendommen.

Øra-Bygg AS har 8 fast ansatte og er under stadig vekst med flere ansatte i takt med oppdragsmengdene. Det er sterkt behov for boplasser for ukependlere og prosjektinnleide medarbeidere. Skogseth har i den anledning kjøpt brakkeriggen "Hotell Vågen" som befinner seg på Frosta. Komplekset har 11 romslige hybler med egne dusj/toalettrom samt fellesrom utenom hybler. Det søkes derfor om dispensasjon fra denne bestemmelse.

Planbestemmelsen — Annet spesialområde. / korridor for fremtidig RV 757.

I reguleringskart er det på omsøkte eiendom planlagt korridor for fremtidig RV 757. Ut fra opplysninger og fremtidige vegplaner er det ikke aktuelt å iverksette planlagte vegutbygging i den førstkommende 10-årsperiode.

Det søkes da om dispensasjon for oppføring av bygning på arealene som omfattes av spesialområde.

Foretaket (JIRO Eiendom AS) er derfor villig til å etterkomme eventuelle krav fra Vegvesenet om flytting av bygget dersom de fremtidige vegplaner skal realiseres.”

I forbindelse med regulering til spesialområde har tiltakshaver innhentet uttalelse fra Statens vegvesen som lyder som følger;

”Viser til e-post datert 27. oktober 2011 med vedlagt brev fra NK-Prosjektering v/ Njål Kolsvik datert 26. oktober 2011.

I brevet bes det om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for oppføring av brakkerigg på eiendommen gnr. 23, bnr. 14 Kassefabrikkvegen 6 i Verdal.

Det fremgår av tilsendt utsnitt fra reguleringsplan Reinsholm vedtatt 26. april 2003 at omsøkte område ligger i spesialområde hvor det er planlagt trase for fremtidig rv. 757. Det fremkommer at Jiro Eiendom AS er villig til å etterkomme eventuelle krav fra Statens vegvesen om flytting av bygg, dersom vegplanene skal realiseres.

Det ligger ikke inne i våre planer å iverksette arbeid for å realisere ny veg på denne strekningen i første 10- års periode. Statens vegvesen vil derfor ikke motsette seg at det dispenseres fra gjeldende reguleringsplan for å oppføre brakkerigg som omsøkt.

Vi forbeholder oss imidlertid full rett til å kreve brakkeriggen fjernet og tomten ryddet og planert på kort varsel dersom bygging av ny veg blir aktuelt.

Adkomstforholdene vurderes som gode i området.”

 
Vurdering:
Søknad om dispensasjon fra planbestemmelse § 7.1
.

I henhold til reguleringsplan Reinsholm (2000003), dennes tilhørende plankart, er den aktuelle tomta avsatt til reguleringsformål ”industri/lager”. I planens bestemmelse § 7.1 angis det en nærmere presisering av formålet, hvor det fremgår at det ”innen området tillates bygninger i tilknytning til entreprenørvirksomhet og lager med tilhørende anlegg”.

Ordlyden ”i tilknytning til entreprenørvirksomhet” må forstås innskrenkende, slik at ikke enhver bygning i sammenheng med slik virksomhet tillates oppført. Reguleringsformålet retter seg som hovedregel mot funksjonen ved bebyggelsen, og ikke mot egenskaper ved beboerne. Funksjonen til tiltaket vil i dette tilfellet være boligformål. At beboerne vil ha tilknytning til entreprenørvirksomheten er således ikke avgjørende, og som følge av dette kan tiltaket ikke hevdes å være i samsvar med fastsatte reguleringsformål.

Kommunens adgang til å gi dispensasjon følger av plan- og bygningslovens § 19-2(1), hvor det fremgår at ”kommunen kan gi varig (…) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt(…) i medhold av denne lov”.

Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er at ”hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse [ikke] blir vesentlig tilsidesatt”. Videre kreves det at ”fordelene ved å gi dispensasjon [må] være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering”.

Ordlyden i pbl. § 19-2(2) setter som utgangspunkt en høy terskel for at kommunen skal kunne dispensere. I forarbeidene er det understreket at dispensasjon ikke skal være noen kurant sak, da dette kan undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen tilsier at det er viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjon, men ved reguleringsendring. Det kreves derfor at det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon.

I denne saken er det søkt om dispensasjon fra vedtatte reguleringsformål. Det skal ikke gjennomføres en fullstendig endring på tomta, men dispensasjon vil åpne for et blandet industri- og boligformål. Det må legges til grunn at hensikten med å regulere en tomt til industri- og lagervirksomhet, som utgangspunkt er å unngå nettopp en slik sammenblanding. Dette alene kan tilsi at hensyn bak planen blir ”vesentlig tilsidesatt”.  Reguleringsplanen i denne saken er i tillegg forholdsvis ny, og det må antas at de hensyn som lå til grunn for å disponere arealet til industri- og lagervirksomhet i mars 2003, er hensyn som fortsatt gjør seg gjeldende.

Vilkåret ”vesentlig tilsidesatt” må også sees i sammenheng med pbl. § 19-2 tredje ledd. Der fremgår det at man skal legge vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Formålet med bestemmelsen er å forhindre at dispensasjon åpner for løsninger som er til nevneverdig skade for slike hensyn.

Det kan i den forbindelse stilles spørsmål ved om miljøhensyn blir ivaretatt ved en løsning som omsøkt. Det må som hovedregel antas at et industri- og lagerområde ikke er tilrettelagt for boligbebyggelse. Det kan foreligge økt forurensning og liten eller ingen tilgang til utendørs oppholdsareal. I byggteknisk forskrift § 8-4 oppstilles det særlige krav til opparbeidelse av slike uteoppholdsareal. Der fremgår det at plassering og utforming av uteareal skal ha god kvalitet hensett til sol- og lysforhold, støy- og annen miljøbelastning.

Det må samtidig understrekes at kommunen ikke har vært på befaring på området, og at tiltakshaver ikke har blitt bedt om redegjøre for disse forholdene. Ovennevnte kan imidlertid illustrere de utfordringer som kan oppstå når man kombinerer boligformål med industriformål. Gode grunner kan derfor tale for at det i dette tilfellet ikke gis dispensasjon.

Fordelene med å gi dispensasjon vil i dette tilfellet være at det opprettes boligareal for innleid arbeidskraft. Kommunen har den siste tiden hatt forholdsvis stor pågang av søknader som omhandler oppføring av brakkerigger for innleid arbeidskraft. Felles for de fleste av søknadene har vært at tiltakene ønskes oppført på arealer som er avsatt til industriformål, slik at eventuell godkjenning også forutsetter innvilget dispensasjon. Den store pågangen tilsier at behovet for slike hybelbygg er stor. Dispensasjon kan således bidra til å redusere en slik boligmangel og fra et næringsmessig perspektiv kan dette anses for å være en fordelaktig løsning.

Reinsholmområdet er også et areal med omfattende boligbebyggelse. Dette kan tilsi at tiltaket isolert sett kan være en god løsning, da området som utgangspunkt må antas å være godt egnet for boligformål.

På den annen side må det vises til at kommunen den senere tid har ført en praksis på å si nei til slike dispensasjonssøknader. Den kan i den sammenheng vises til sak 2011/7701, hvor komité for plan og samfunn i Verdal kommune den 25. oktober 2011 vedtok å gi avslag på lignende dispensasjonssøknad. Søknaden gjaldt omdisponering av industriareal på Ørin med sikte på å opprette hybelbygg for ansatte i byggebransjen.

Det er klart at hver søknad om dispensasjon som utgangspunkt skal behandles ut fra en konkret helhetsvurdering. I ovennevnte sak gjaldt det i tillegg dispensasjon fra et annet plangrunnlag enn det som foreligger i denne saken. Tilfellene er således ikke direkte sammenlignbare. Samtidig må det legges til grunn at mange av de hensyn som ble gjort gjeldende som grunnlag for avslag i sak 2011/7701, også vil ha betydning i denne saken. 

Ulempen med å gi dispensasjon i dette tilfellet vil blant annet være at en slik tillatelse kan medføre en uthuling av gjeldende regelverk for området. Innenfor planområdet finnes det flere arealer avsatt til industri- og lagerformål. Under henvisning til likhetsprinsippet vil kommunen senere kunne oppleve problemer med å avslå lignende dispensasjonssøknader, slik at tillatelsen vil kunne få generell gyldighet for reguleringsplanen. Dispensasjon vil på denne måten kunne påvirke samtlige industriarealer innenfor planområdet og medføre at hensyn bak reguleringsplanen blir tilsidesatt. Det kan blant annet vises til sivilombudsmannens sak 2011/87 fra oktober 2011. Der uttales det at bygningsmyndighetene normalt sett bør gå veien om reguleringsendring dersom tillatelse til byggetiltaket er i strid med reguleringsformålet. Dette bør ha særlig betydning i denne saken, da tillatelsen vil være permanent og medføre generell gyldighet innenfor planområdet. 

Det er også grunn til å understreke at kommunen må ha et langsiktig perspektiv i byggesaksbehandlingen. Selv om det per i dag foreligger boligmangel for innleid arbeidskraft, trenger ikke dette være tilfellet i fremtiden. Det må tas hensyn til at det ikke finnes ubegrenset med areal som er avsatt til industri- og forretningsvirksomhet i kommunen, og at det på sikt også kan oppstå større behov for slike områder. Resultatet av utstrakt dispensasjonsbruk på søknader som den foreliggende, kan derfor i praksis medføre en mangel på tilstrekkelig industriareal. Arealdisponeringshensyn kan derfor også begrunne at det ikke bør gis dispensasjon.

I 2008 ble det for naboeiendommen 1721/23/25 som ligger like sør for aktuelle eiendom, søkt om omregulering til boligformål. Dette ble den gangen avvist av kommunestyret med grunnlag i klare signaler fra berørte fagmyndigheter. Statens vegvesen hevdet den gangen at omregulering til mer boligformål på Reinsholmområdet ville kreve planskilt kryssing av fv. 757 for gang-/sykkeltrafikk inn til sentrum, noe som i tilfelle måtte bekostes av de aktuelle utbyggingsinteresser. Fylkeskommunen mente den gang at omregulering til boligformål ville redusere areal til bynær næringsutvikling, noe som ble ansette lite framtidsrettet for utviklingen av et livskraftig næringsliv i tilknytning til sentrum.

På bakgrunn av ovennevnte skjønnsmessige helhetsvurdering, kommer kommunen i dette tilfellet til at vilkårene for dispensasjon i pbl. § 19-2 ikke er oppfylt.

Fordelene med dispensasjon kan ikke anses ”klart større enn ulempene etter en samlet vurdering”. Dispensasjon kan videre medføre at hensyn bak reguleringsplan Reinsholm blir ”vesentlig tilsidesatt”.

På bakgrunn av ovennevnte avslag, anser kommunen det ikke nødvendig å foreta en vurdering av dispensasjonssøknad i forhold til innregulerte spesialområde/korridor for fremtidig RV757. Dette er et forhold som kan vurderes i forbindelse med eventuell reguleringsendring.





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 13.01.2012 09:25
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS