Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Saksframlegg 9/12

1721/19/260 - Detaljregulering for Gyldentann terrasse - Nordåkeren 2-4.

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune  

Arkivref  : 2011/2878 - /2011002
 

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Komite Plan og samfunn 17.01.12 9/12
 

Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

  1. § 2.3: ”utarbeides” endres til ”vedlegges”.
  2. § 2.5 siste setning erstattes av følgende: Ved bygge-/rammesøknad skal det dokumenteres at både bebyggelse og uteoppholdsareal vil få tilfredsstillende støynivå. Tredje setning suppleres slik: Utendørs støynivå på uteoppholdsareal skal ikke overskride Lden = 55 dB.
  3. § 2.6 sløyfes.
  4. § 3.1.1: Maks gesimshøyde endres til kotehøyde tilsvarende 3 etasjer.
  5. § 3.1.2: Uteoppholdsarealet angis som felles for boligene og totalarealet angis som et minstekrav. Følgende tilføyes: Området skal utstyres med minimum sittebenk, sandkasse og huske.
  6. § 3.1.3: Det må gå fram at parkeringskravet regnes ift. m2 BRA i bebyggelsen og det tilføyes at minst en parkeringsplass skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede.
  7. § 3.1.4: Minstekravet for boligparkering kvalitetssikres i forhold til hva som er mulig og det tilføyes at minst en parkeringsplass skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede.
  8. § 3.2.1 og 3.2.2: Gatenavn rettes til Johannes Bruns gate.
  9. § 3.2.2: Planlagt nytt fortau angis som offentlig jf. plankart.
  10. § 4.1: Følgende tilføyes: Dette omfatter også eventuell støyskjerming av uteoppholdsarealet.
     

Det gjøres følgende endringer på plankartet:

  • Minst en parkeringsplass tilrettelagt for bevegelseshemmede (bredde minst 3,8 m) må vises.
  • Basiskartets gårds- og bruksnummer skal vises.
  • Påskrift som angir eierform bør forklares i tegnforlaringen.
  • Offentlig eierform på uteopphold og parkering endres til felles eller annen.
     

Grunneier bes redegjøre for status i forhold til eventuelt tilfluktsrom før sluttbehandling. 

Vedlagte planforslag, med overnevnte endringer, legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.
 

Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse 25.11.2011
  2. Plankart 25.11.2011 - 1. etg. og p-kjeller
  3. Plankart 25.11.2011 - 2. til 4. etg.
  4. Reguleringsbestemmelser 25.11.2011
  5. Snitt
  6. Sol-/skygge 21. juni og 23. september
  7. Illustrasjoner 26.04.2011
  8. Foto med skissert takhøyde (4 etg.)
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt 26.03.2007
  • Snøhettas mulighetsstudie 09-2011
     

 
Saksopplysninger
:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Planstyring as på vegne av Sølver Eiendom AS. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for et nytt bygg med forretning/kontor i første etasje, boliger i tre øvrige etasjer, boligparkering i underetasje/kjeller, parkering for forretning/kontor sør og øst for bygget og uteoppholdsareal i vest. Eksisterende bygning ”Radmannbygget” forutsettes fjernet.

Planområdet berører gnr/bnr 19/260 (Sølver Eiendom AS), gnr/bnr 16/296 og 19/372 inntil/innenfor kommunal veg Nordåkeren (Verdal kommune) samt kommunal veg innenfor gnr/bnr 19/223 (Coop Inntrøndelag SA).

Forholdet til overordna plan (kommunedelplan Verdal byområde, vedtatt 26.03.07)
Plankrav: Området er avsatt som boligformål i gjeldende kommunedelplan og det er plankrav for tiltak med bruksareal (BRA) fra 500 m2 eller hvis tiltaket omfatter 3 eller flere boenheter.
Både bruksarealets omfang og planlagte 11 leiligheter utløser plankrav.

Andre forhold som støtter opp om plankravet:
Det foreslås høyere gesimshøyde enn forutsatt i kommunedelplanen. Foreslått maks gesimshøyde kote +17,7 tilsvarer ca. 12 m gesimshøyde i sørvest. Kommunedelplanen tillater 6,5 m gesimshøyde. Videre går følgende fram av pbl § 29-4 første ledd: ”Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12.” Kommunedelplanen etter kapittel 11 hjemler ikke foreslått gesimshøyde. Det synes følgelig rimelig at det utarbeides detaljregulering etter kapittel 12.

Minsteavstanden til nabogrense er omtrent iht. pbl § 29-4 andre ledd: ”Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter”. Kommunen kan imidlertid godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke. Mindre avstand kan også avklares gjennom detaljregulering.

Foreslått løsning med forretning/kontor i første etasje er ikke i tråd med gjeldende kommunedelplan, hvor arealet er avsatt som rent boligformål. Videre er det i kommunedelplanens retningslinjer for lokalisering av handel og service forutsatt at publikums- og detaljorienterte virksomheter skal lokaliseres innenfor angitt sentrumsavgrensning. Planområdet ligger like utenfor, i og med at sentrumsavgrensningen går på andre siden av vegen.

Det foreslås mindre uteoppholdsareal pr. boenhet enn forutsatt for rent boligformål. Foreslått areal er likevel innenfor føringer for blanda sentrumsformål.

Foreslått blanda formål, byggehøyde, volum, uteoppholdsareal og parkering i kjeller, har større likhetstrekk med sentrumsmessig bebyggelse enn med det boligformålet det er avsatt til i kommunedelplanen. Dette fordrer avklaringer av prinsipiell karakter, som vil gi presedensvirkninger og legge føringer ved revisjon av kommunedelplanen. Faglig anses byggehøyde, volum, takutforming og naboskap som de største utfordringene.

Kommunedelplanens fellesbestemmelse (§ 2.5) sier bl.a. at nybygg skal utføres med bygningsformer, volum, materialvalg og farger tilpasset omgivelsene. Videre har kommunedelplanen ulike bestemmelser og retningslinjer for boligformål (gjelder her) og blanda sentrumsformål (som planforslaget har likhetstrekk med). For boligformål (§ 3.1) skal bl.a. takutforming og møneretning tilpasses naboskapets bygninger. For sentrumsformål (§ 4.1) skal bebyggelsen bl.a. ha høyde som harmonerer med det aktuelle kvartal eller strøk sitt særpreg.

Bomiljøet i nærområdet må hensyntas. Eierforhold er ikke vurderingskriterie.

Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger
Plan- og bygningsloven sier bl.a. følgende:
§ 12-9. Behandling av planprogram for planer med vesentlige virkninger
       For planer som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det utarbeides planprogram etter reglene i § 4-1. Planprogram kan unnlates for nærmere bestemte reguleringsplaner når disse er i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering og hvor virkningene er tilfredsstillende beskrevet i overordnet plan.

Delformålet forretning/kontor og bebyggelse i fire etasjer er ikke i samsvar med overordna plan.
Som planmyndighet har vi likevel ikke sett behov for planprogram eller konsekvensutredning. Planforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning på andre måter. Det anses som tilstrekkelig at virkningene beskrives. Pbl § 4-2 angir at alle forslag til planer etter loven skal ved offentlig ettersyn ha en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området.

Forholdet til forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre og kommunedelplanens retningslinjer for lokalisering av handel og service
Forskriftens § 3 første ledd sier følgende:
Kjøpesentre kan bare etableres eller utvides i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner.

I felles fylkesplan 2009-2012 står følgende:
Eksisterende regionalpolitiske retningslinjer og strategier for lokalisering av kjøpesentre videreføres. Dette betyr at det skal legges vekt på utvikle handelsmønstre som styrker eksisterende by- og tettstedssentre og som unngår unødvendig byspredning og økt bilavhengighet. Fylkesdelplan for areal og transport i Trondheimsregionen (Ny giv) og regionalpolitiske retningslinjer i Fylkesplanmelding nr. 2 - 2001 (Arealmelding for Nord-Trøndelag) gir retningslinjer for lokalisering av kjøpesentre. Etablering av slike sentre over 3000 m2 i strid med disse retningslinjene skal avklares med regionale myndigheter.

I kommunedelplanens retningslinjer er det forutsatt at kommunen vurderer detaljhandelsetableringer under 3000 m2 utenfor vedtatte sentrumssoner på grunnlag av fylkesplanens lokaliseringskriterier.

Det foreslås forretning/kontor kun i første etasje og formålet er på ca. 481 m2. Ifølge kommunedelplanens retningslinjer ligger planområdet like utenfor det sentrumsområdet hvor det er tillatt med lokalisering av handel og service i form av publikums- og detaljorienterte virksomheter. Planforslaget skal følgelig vurderes ift. fylkesplanens lokaliseringskriterier.

Fylkesplanens lokaliseringskriterier - punkt 4.3 første ledd:
4.3. Utenfor sentrum
Utenfor sentrum, i boligområder og lokalsentre, tillates etablert mindre virksomheter som nærbutikker, frisører o.l. dimensjonert for å dekke et lokalt behov. Utsalg av lokalproduserte varer og varer tilpasset et begrenset marked tillates, forutsatt at ikke utsalget medfører trafikk- eller andre miljøulemper for omgivelsene.

Forholdet til Snøhettas mulighetsstudie 09-2011 (ikke vurdert/behandlet av kommunen)
Mulighetsstudien kan være nyttig ved kommunens arbeid med sentrumsplan / revisjon av kommunedelplanen. Mulighetsstudien har ingen rettslig binding og legger ikke føringer for kommunens videre planarbeid, men peker på muligheter.   

 

I Snøhettas forslag til ny sentrumsdefinisjon (se over til venstre) er bl.a. bebyggelsen langs nordsida av Nordåkeren tatt med. Gjeldende definisjon til høyre. I mulighetsstudien går det fram at: ”For å oppnå vekst i handel og servicenæringen trengs flere sammenhengende gateløp med tosidig handel på gateplan. Større utbygging i høyden gir rom for mange nye boliger i sentrum.” Snøhetta nevner flere gater som har bredde nok til tosidig parkering (19 m bredde), bl.a. Nordåkeren. Foreslått løsning er ikke gjennomførbar. Gatebredden er for smal for at busser skal kunne møtes. Snøhetta skriver også at: ”For å etablere konkrete retningslinjer for høyder i sentrum av Verdal bør det utføres en 3d-studie.”

Planområdet
Planområdet omfatter ca. 1,5 dekar og ligger på Verdalsøra, nordøst for vegkrysset Håkon den VIIs allé x Nordåkeren. Eksisterende forretningsbygg i 2 etasjer forutsettes fjernet. Bygningen har hatt et betydelig forfall gjennom mange år, og framstår i dag som svært skjemmende i bybildet. Eiendommen har siden 1970-tallet vært benyttet til forretnings¬formål.

Områdene omkring planområdet består av boliger/små¬hus¬bebyggelse i vest og nord, bolig/forretning i øst og leilig¬hets-/næringsbygg med tilhørende parkeringsplasser i sør.

Planstatus
I kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt 26.03.07, er planområdet avsatt til boligformål med gesims- og mønehøyde på hhv. 6,5 og 9,5 m over ferdig planert terreng og utnyttingsgrad maks bebygd areal på 33 % av netto tomt.

Planområdet omfattes ikke av noen reguleringsplan.

Planforslaget
Generelt
Planområdet foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (uteoppholdsareal, forretning/kontor, bolig), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (kjøreveg, fortau og parkeringsplasser).

Det foreslås et nytt kombinert forretning/kontor- og boligbygg i 4 etasjer, med boligparkering i underetasje/kjeller og øvrig parkering sør og øst for bygget. Uteoppholdsareal foreslås i vest.
1. etasje er til forretning/kontor, 2.- 4. etasje til boliger. Det planlegges 11 leiligheter, men antall leiligheter er ikke tydelig angitt i bestemmelsene.

Den juridiske delen av planforslaget omfatter to plankart og bestemmelser. Det ene plankartet viser formål for første etasje samt utstrekning av parkeringskjeller. Det andre plankartet viser 2. til 4. etasje.

Utomhusplan: Det er i bestemmelsenes § 2.3 foreslått utarbeiding av utomhusplan ved søknad om bygge-/rammesøknad. Det bør presiseres at denne skal vedlegges søknaden.

Rekkefølgebestemmelser: I bestemmelsenes § 4.1 foreslås det at parkeringsplasser, uteoppholdsareal og fortau skal opparbeides samtidig med bygning. Dette bør også omfatte eventuelle støyskjermingstiltak.

Bebyggelsen
Byggehøyde og takform
Det foreslås bebyggelse med flatt tak og maks tillatt gesimshøyde kote +17,7 m.

Dette utgjør ca. 12 meter gesimshøyde på hjørnet mot vegkrysset Johannes Bruns gate x Nordåkeren. Langs nedkjøring til parkeringskjeller vil fasaden bli høyere.

Dagens terrengnivå ligger på ca. kote +6, og terrenget stiger noe mot fylkesvegen. Eksisterende bygning er i to etasjer (takkant ca. kote +12).

Kommunedelplanens føringer for boligformål er gesims- og mønehøyde på hhv. 6,5 og 9,5 m.

Undervegs i prosessen har kommunens faglige signalisert at 4 etasjer ansees som mye i dette området, men grunneier ønsker å få dette vurdert gjennom planprosessen. Se vurdering til slutt i saken.

Lokalisering på tomta
Bygget foreslås plassert noe lenger unna vegen Nordåkeren enn eksisterende bygning og øvrig bebyggelse langs samme veg. Dette er gjort for å få tilstrekkelig bredde på parkeringsplass.
Se vurdering til slutt i saken.

Byggegrenser sier noe om planlagt byggs avstand til veger (senterlinje) og nabogrense.
Ny bebyggelse på 4 etasjer foreslås lokalisert ca. 4 m fra nabogrense mot boligeiendom i nord.
Nedkjøringsrampe til kjeller kommer nærmere nabogrensa.

Tilpasning til omgivelser og strøkets bygningsmiljø
Kommunedelplanen har flere føringer for dette, både bestemmelser og retningslinjer. Planlagt nybygg bryter mer med bebyggelsen rundt enn det eksisterende bygning gjør. Dette gjelder volum, antall etasjer, takform, gesims og forholdet til eksisterende byggelinje langs gateløpet. Se vurdering til slutt i saken.

Grad av utnytting
Under bebyggelse og anlegg foreslås det prosent bebygd areal %-BYA = 100 %.
For feltene som kan bebygges er formålet forretning/kontor på ca. 481 m2 og bolig (fra andre etasje) på ca. 555 m2. Både parkeringskjeller og boligetasjer kan strekke seg noe utover første etasje. For parkeringskjeller er dette vist med bestemmelsesgrense på plankart for 1. etasje. Utstrekningen av 2-4 etasje er vist på plankart med boligformål.

Planforslagets utnyttingsgrad er ikke direkte sammenlignbar med kommunedelplanens føring om 33 % av netto tomt (eller 66 % for blanda sentrumsformål eller utbygging av flere tilstøtende eiendommer). Planens tomteareal utgjør ca. 1338 m2. 100 % utbygging av overnevnte felt/formål utgjør ca. 36-41,5 % av tomtearealet. Utnyttingsgraden bør uansett ikke være større enn at det kan skaffes tilstrekkelig parkerings- og uteoppholdsareal. Hvis også øvrige forhold anses akseptable, kan det godtas høgere utnytting. Relevante forhold er vurdert til slutt i saken.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Kjøreadkomst til planområdet er vist med to avkjørselspiler fra Johannes Bruns gate i øst, som er kommunal veg. Adkomst i nord er til p-kjeller, den andre er til parkeringen sør for bygget.

Planforslaget viser eksisterende offentlig fortau langs vegen Nordåkeren, og nytt fortau langs Johannes Bruns gate. Det bør angis i bestemmelsene at også sistnevnte skal være offentlig, jf. plankart. Feil gatenavn må rettes i bestemmelsenes §§ 3.2.1 og 3.2.2.

Tre parkeringsplasser i øst har adkomst over planlagt fortau. Med tanke på trafikksikkerhet og framkommelighet er ikke dette ideelt, men vegen har og vil få forholdsvis liten trafikk. Kjøring over fortau fordrer lav kantstein. Fortau og veg (samlet bredde ca. 6,5 m) må benyttes for å snu.

Parkering
Parkering for boliger:
I bestemmelsene er det foreslått minst 1,5 parkeringsplass pr. boenhet i kjeller. Dette er 0,3 plasser mer pr. boenhet enn minstekravet i kommunedelplanens retningslinjer og dermed tilfredsstillende. De 11 leilighetene skal da ha minst 17 parkeringsplasser i kjeller.

Parkeringskjelleren er planlagt delvis under parkeringsplass sør for bygget. Dette er vist med bestemmelsesgrense på plankartet og angitt i bestemmelsene. Adkomst til parkeringskjeller er planlagt i eksisterende nedkjøring til kjeller på nordsida av bygget.

Det er ikke mottatt illustrasjoner som viser at foreslått parkeringskrav for boliger er gjennomførbart for planlagte 11 leiligheter. Dette blir imidlertid søkers ansvar å dokumentere. (Foreløpig prosjekt med 10 leiligheter viste 15 p-plasser i kjeller, hvorav en HC, 10 boder, gang, teknisk rom, heis og rom for renovasjon). Frikjøp eller færre leiligheter må bli løsningen hvis en ikke klarer å oppfylle kravene innenfor egen tomt. Vi forutsetter at utbygger vurderer om bestemmelsen er gjennomførbar før sluttbehandling. Utfordringen vil imidlertid begrenses ved lavere bygg og/eller færre leiligheter.

Det anbefales også at det avsettes hensiktsmessig plass for daglig hensetting av sykler, barnevogner og lading av uterullestoler, gjerne i parkeringskjeller og/eller på annet egnet sted.

I kommunedelplanen er det anbefalt at der parkeringsløsning etableres i kjeller, bør behovet for gjesteparkering primært løses ved parkering på bakkenivå. Dette er ikke forutsatt her, men sambruk av forretnings- og kontorparkeringen etter stengetid er kanskje mulig.

Parkering for forretning/kontor:
Ifølge forslaget skal kontorvirksomhet ha min. 1 parkeringsplass pr. 50 m² golvareal, og forretningsvirksomhet detaljhandel skal ha min. 1 plass pr 25 m². Dette er iht. kommunedelplanens retningslinjer, forutsatt at det regnes ift. m2 BRA i bebyggelsen.

Viste parkeringsplasser forutsetter en blanding av forretning/kontor, da det ikke vil være parkeringsdekning for kun forretning når formålet er på ca. 481 m2.

Planen viser 9 + 3 normalt brede parkeringsplasser ute. De 3 plassene i øst bør kvalitetssikres ift. dører, porter og varelevering, da parkeringsfeltene vil bli juridisk bindende.
På plankartet bør parkeringsformålet gis annen eierform enn offentlig.

Vi finner at parkeringsplassen i sør er ca. 11 m bred, fra fortau til bebyggbart formål. Dette er iht. anbefalt minstekrav, men er knapt når plassen begrenses av vegger og mur.

Parkering for bevegelseshemmede: Se tema Universell utforming og tilgjengelig boenhet.

Varelevering
Varelevering til forretning vil skje på østsida av bygget. Parkering og lasting/lossing skjer der, og varer er tenkt tatt inn i bygget via port på sørsida. Detaljer avklares i forbindelse med detaljprosjektering av bygget. Lokaliseringen går ikke fram av planen.

Lek og uteopphold
I bestemmelsene er det foreslått at uteoppholdsareal for blandet sentrumsformål (bolig/forretning/kontor) skal ha et areal på min 5 m² pr. boenhet, totalt 55 m² ved 11 leiligheter. Bestemmelsen bør endres slik at uteoppholdsarealet blir felles kun for boligene (eierform på plankartet endres tilsvarende), og at totalarealet blir et minstekrav. Det foreslås ca. 240 m2 uteopphold vest for bygget, mot Fv 173. Fordelt på 11 boenheter utgjør det 21,8 m2 pr. boenhet.

Kommunedelplanen har mye lavere arealkrav til uteoppholdsareal pr. boenhet innenfor blanda sentrumsformål (min. 5 m2 fellesareal) enn innenfor boligformål (min. 50 m2 offentlig eller felles uteareal, min. 100 m2 småbarnslekeplass osv.). Planforslaget oppfyller ikke arealkravet for avsatt boligformål, men arealet anses tilstrekkelig ift. planlagt sentrumsmessig bebyggelse.

Egnethet: Uteoppholdsarealet er foreslått innenfor gul støysone. Ved ramme-/byggesøknad må det dokumenteres at tilfredsstillende støynivå vil oppnås.

Når det er krav om heis skal uteoppholdsarealet og gangadkomsten til dette være universelt utformet. Det anbefales at det legges til rette for direkte adkomst fra bygningen, utenom trafikkerte arealer.

Det bør tilføyes krav om utstyr som sittebenk, sandkasse og huske.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Temaet er berørt i bestemmelsenes § 3.1.2 om uteoppholdsareal. Minstekravene i TEK 10 vil likevel gjelde. TEK 10 krever bl.a. universell utforming av byggverk for publikum og arbeidsbygning. Enten utbyggingen blir i 3 eller 4 etasjer vil det også være krav om heis, og da inntrer krav om tilgjengelige boenheter og universell utforming av utearealer.

TEK10 har ikke konkrete krav til parkering for bevegelseshemmede. Prosentandel eller antall bør følgelig angis i bestemmelsene. Ifølge kommunedelplanens retningslinjer bør virksomheter som er åpen for allment publikumsbesøk ha minst 5 % av parkeringsplassene dimensjonert for bevegelseshemmede. Dette bør gjelde parkering for forretning/kontor. Vi foreslår at samme minimumsprosent benyttes for boligparkeringen i kjeller.

Det kan gis bestemmelser med krav om undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre virkninger for bl.a. tilgjengelighet for alle, ved gjennomføring av planen. Dette er ikke gjort. Det anbefales at tiltakshaver benytter sjekklister for å sikre at tilgjengelighet og universell utforming blir ivaretatt.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Ifølge planbeskrivelsen er området vurdert iht. DSBs veileder “samfunnssikkerhet i arealplanleggingen” mht. diverse naturfarer samt menneske- og virksomhetsbaserte farer.
Forholdet til evt. kvikkleire og støy er nærmere omtalt. Andre forhold anses lite aktuelle.

Kvikkleire/rasfare
Det framgår ikke at NVEs anbefalinger i forhåndsuttalelsen er fulgt, men det vises til at erfaringer fra gravearbeider som er utført i området omkring Nordåkeren tidligere tilsier at det er kun sand- og grusmasser i grunnen – i det minste i øvre lag.

Støy
Planområdet ligger ved Fv. 173 som ifølge Nasjonal vegdatabank har en trafikkmengde på ca. 5200 kjøretøy pr. døgn. En stenging av jernbaneovergangen i Nordgata, vil medføre at noe av trafikken kanaliseres til Nordåkeren, slik at en må påregne økt trafikk forbi planområdet i en slik situasjon.
 
Støyvarselkart fra Statens vegvesen beregnet i 2010 viser at planområdet ligger delvis i gul støysone. Gul sone er en vurderingssone hvor kommunene bør vise varsomhet med å tillate etablering av bl.a. nye boliger. Etablering av andre bygninger med støyfølsomme bruksformål kan bare tillates dersom krav til innendørs støynivå er tilfredsstilt. Ved etablering av nye bygninger med støyfølsomt bruksformål i vurderingssonen skal kommunen kreve en støyfaglig utredning som synliggjør støynivåer ved ulike fasader på de aktuelle bygningene og på uteplass. Utredningen bør foreligge samtidig med planforslag i plansaker eller ved søknad om rammetillatelse i byggesaker. Utredningen bør belyse innendørs og utendørs støynivåer ved alternative løsninger for plassering av bebyggelse og aktuelle avbøtende tiltak. Bygging av boliger bør i utgangspunktet bare tillates dersom man gjennom avbøtende tiltak tilfredsstiller grenseverdiene i tabell 2.

Aktuelle tiltak mot vegtrafikkstøy vil ifølge planbeskrivelsen være å bygge støyskjerm mot Fv. 173 og å bygge inn verandaer i glass. Videre går det fram at innvendig støy i leilighetene blir tatt hånd om gjennom det bygningstekniske. Noen støyfaglig utredning utover disse betraktningene er ikke forelagt kommunen. Planforslaget har imidlertid bestemmelser (§ 2.5) som skal sikre tilfredsstillende støyforhold og det går fram at utførelse av støydempingstiltak skal være dokumentert ved søknad om igangsettingstillatelse. Behovet for avbøtende tiltak skulle vært grundigere vurdert. Nevnte dokumentasjon bør foreligge ved bygge/-rammesøknad.

Tilfluktsrom
Det forutsettes at sanering av eventuelt tilfluktsrom vurderes av Nord-Trøndelag sivilforsvarsdistrikt og Direktoratet for sivilt beredskap. Både om det finnes et slikt og hvordan aktuell myndighet stiller seg til sanering bør utredes før planen tas opp til videre behandling. Vedlikehold av eventuelt eksisterende tilfluktsrom er eiers ansvar.

Kulturminner
Det er ikke registrert automatisk freda kulturminner i området. Fylkeskommunen har i forhåndsuttalelsen minnet om aktsomhets- og meldeplikten ift. kulturminneloven. I forslag til bestemmelser § 2.1 er prosedyre ved evt. funn angitt.

Biologisk mangfold - forholdet til naturmangfoldloven
Det er ikke registrert forhold som må hensyntas.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Vann og avløp: Ifølge planbeskrivelsen krever tiltaket ikke noe nytt kommunalt vann- og avløpsnett. Teknisk drift har påpekt at kloakk fra nytt bygg skal gå til Johannes Bruns gate.

Ifølge planbeskrivelsen er det i utgangspunktet tenkt tilrettelegging for vannbåren varme. Det finnes imidlertid mange løsninger for oppvarming i markedet, og alternativer vurderes og avklares i for¬bind¬else med detaljprosjektering. TEK 10 gjelder. Utgangspunktet er at bygning over 500 m2 oppvarmet BRA skal prosjekteres og utføres slik at minimum 60 % av netto varmebehov kan dekkes med annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet eller fossile brensler hos sluttbruker. Forskriften har også unntaksregler.

Utbyggingsavtale
Teknisk drift har uttalt (i forhåndskonferansen) at det ikke er behov for utbyggingsavtale, men at skader på kommunal veg m.m. skal utbedres av utbygger.

Andre aktuelle forhold
Renovasjon: Ifølge planbeskrivelsen er renovasjonsanlegg inntegnet i bygningsmassen, og løsningen er utarbeidet i samarbeid med Innherred Renovasjon.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse i plansaker ble gjennomført med kommunen den 22.03.2011.
Planstyring as varslet planoppstart i april/mai, og ga frist for forhåndsuttalelser til 25. juni 2011.

Forhåndsuttalelser
Planstyring mottok innspill fra fire regionale myndigheter og en nabo:

Fylkeskommunen:

  • Forretning er i strid med overordna plan og vurdering ift. KU bør inngå i planbeskrivelsen. Virkninger av planforslaget skal i alle tilfeller inngå i beskrivelsen.
  • Da eiendommen er omgitt av småhusbebyggelse, vil funksjon, størrelse og utforming være interessant ift. disse, og i forhold til bolig/forretningsbebyggelse på andre siden av Nordåkeren. Anbefaler illustrasjoner som oppriss, snitt m.v. som en del av planbeskrivelsen.
  • Det må sikres tilstrekkelig og egnet areal til lek og opphold ute for boligene.
  • Prinsippet om universell utforming bør legges til grunn og konkretiseres i bestemmelsene.
  • Minner om aktsomhets- og meldeplikten ift. kulturminneloven.
     

Fylkesmannen:
Forutsetter at det foretas ROS-analyse og at vurderingene synliggjøres i planforslaget.

Statens vegvesen:
Avkjørsel og parkering må fremgå av planen.
Det må dokumenteres at krav til uteoppholdsareal ang. støy tilfredsstilles.

NVE:
Planen må ta opp problemstilling ift. evt. kvikkleireforekomster i området. Det bør gjennomføres en geoteknisk vurdering av om det innenfor eller nært oppstrøms planområdet kan finnes mulig skredfarlige kvikkleireforekomster og ut fra dette vurdere om det er behov for ytterligere undersøkelser. Dersom det er behov for grunnundersøkelse bør denne følge planen med vurdering av evt. avbøtende tiltak for å tilfredsstille kravene i TEK 10/pbl § 28-1 om sikker byggegrunn.

Naboer:
Nabo på eiendommen nord for tiltaket hadde merknad, men ifølge planbeskrivelsen har tiltakshaver i ettertid kjøpt denne eiendommen, så forslagsstiller har vurdert merknaden som uvesentlig. Merknaden gikk på solforhold og økt trafikk ift. skolebarn og stenging av Nordgata.

Høring av kommunale fagområder
I kommunen er planforslaget forelagt barnerepresentant, Teknisk drift, kommunelege, helsekoordinator, brann og redning samt fagkyndig for universell utforming.
Det er ikke mottatt innspill.

 
Vurdering:
Området er i kommunedelplanen avsatt til rent boligformål, men det er i planforslaget lagt opp til blanda arealbruk, utnyttingsgrad, byggehøyde, bygningsvolum, parkeringsløsning (delvis i kjeller) og uteoppholdsarealer mer i tråd med føringer for blanda sentrumsformål.

Blanda arealbruk – kombinasjon med forretning/kontor
Foreslått løsning med forretning/kontor i første etasje er i strid med kommunedelplanen, både mht. formålet og ift. retningslinjer for lokalisering av handel og tjenester. Rådmannen finner likevel at det her kan aksepteres et bygg med blanding av funksjoner. Det begrensa omfanget av forretning/kontor antas å legge til rette for virksomheter som sannsynligvis vil ligge innenfor fylkesplanens lokaliseringskriterier punkt 4.3 første ledd (gjengitt tidligere i saken).

Det går ikke fram av planbeskrivelsen hvilke type virksomheter bygget planlegges for. Vi antar at formålet tjenesteyting ikke er aktuelt.

Bebyggelsen
Det foreslås en vesentlig høyere gesimshøyde enn forutsatt i kommunedelplanen. Det er foreslått maks gesimshøyde kote +17,7. Gesimshøyden i meter vil variere med planert terreng, og antas å utgjøre ca. 12 m ved sørøstre hushjørne. Kommunedelplanens bestemmelse sier maks 6,5 m over ferdig planert terreng.

Ifølge planbeskrivelsen (se også snitt) blir bygningen lavere enn andre leilighetsbygg i området og er til¬passet topografi og omkringliggende bebyggelse. Kommunedelplanen har både bestemmelser og retningslinjer for slik tilpassing.

Bebyggelse med flatt tak oppleves forskjellig fra bebyggelse med skrått tak, der taket utgjør en del av byggets høyde. Fluktende gesimser i gateløpet harmonerer bedre enn fluktende høyder fordelt på en sammenblanding av gesims og møner. Saltaksløsninger virker lavere og ”lettere” og gavlene blir langt mindre.

Det er naturlig å tillate større byggehøyder i sentrum, og en gradvis avtrapping mot omliggende omgivelser og eneboligområder. Eksempler på andre leilighetsbygg i nærheten av vanlig eneboligbebyggelse er Spinneriet og Gartneriet. I reguleringsplan for Spinneriet, mellom Møllegata og Hanskemakergata, tillot kommunen 4 etasjer mot høy møllebebyggelse og 3 etasjer mot eneboliger. I reguleringsplan for Gartneriet (Håkon den VII alle 16 A) tillot kommunen leilighetsbygg i 2 etasjer pluss saltakshøyde. Dette for at bygningene skulle passe inn i gatebildet.

Planlagt bebyggelse vil gi noe dårligere solforhold for tilgrensende boligtomt i nord. Planfaglig bør tomtas bomiljø hensyntas, uavhengig av eierforhold. Det er ca. 10 m avstand til denne boligen. Se vedlagte sol-/skyggediagram.

Et prinsipp som også er fulgt er at ingen bygninger på yttersiden av ringvegen (Nordåkeren, Håkon den VII allé, Nordgata) skal være høyere enn tre etasjer. Godkjenning av fire etasjer vil forskuttere noe av konklusjonsmulighetene i arbeidet med ny kommunedelplan for sentrum, og i noen grad skape presedens for over tid å kunne endre bebyggelsen langs Nordåkeren/Nordgata til fire etasjer med flatt tak. Slik utvikling vil ha delte oppfatninger.

Ut fra gjeldende kommunedelplans bestemmelser er den faglige vurderingen lavere byggehøyde enn fire etasjer, med at kotehøyden for gesims begrenses tilsvarende en etasje. Selv dette vil være høyere enn angitt i kommunedelplanen.

Planlagt nybygg bryter med strøkets eksisterende byggelinje mot veg, men noe klart alternativ er ikke å se. Eksisterende forretningsbygg har stort bygningsvolum, men planlagt nybygg er større, ikke bare i høyde, men også i grunnflate – se vedlagte plankart. For å få til en hensiktsmessig parkeringsplass ”foran” bygget trekkes sørfasaden ca. 2-3 m tilbake (nordover) ift. eksisterende bygg og øvrige fasader langs gateløpet. Strøkets karakter med frittstående bygning opprettholdes, men eksisterende byggelinje brytes.

Det planlagte bygget bryter, som beskrevet, med eksisterende kommunedelplans bestemmelser i og med at det er et kombinert bygg næring og bolig. Når rådmannen likevel går inn for at det kan bygges ligger det i dette en oppfølging av arkitektfirmaet Snøhettas anbefaling om å se avslutningen av sentrumsområdet i første byggerekke på andre siden av vegen Nordåkeren (ikke ved siste byggerekke før vegen). Dette vil gi føringer for den kommende kommunedelplanen, i og med at denne grensen da må trekkes for hele det aktuelle gateløpet. Rådmannen anser at dette ”bruddet” med eksisterende planverk lar seg gjennomføre i lys av de muligheter arkitektfirmaet Snøhettas studie gir oss for perspektiver om utvikling av sentrumsområdet, spesielt når vi likevel er i oppstarten av arbeidet med ny kommunedelplan for sentrum.

Likevel er det viktig å hensynta at det er boligområde i bakkant av denne sentrumslinjen, og også at dette uansett vil være det definerte sentrums yttergrense. Det gjør at vurderingene i denne saken likevel må støtte seg på eksisterende prinsipper og bestemmelser. Høyde-vurderingen er en del av dette. Snøhetta uttaler i forbindelse med sin mulighetsstudie at det er potensiale i høyden for Verdalsøra sentrum, men også at det må være en naturlig høydeutvikling fra sentrumskjernen og kornsiloene som landemerke.

I og med at bygget, uavhengig av høyde, er utenfor gjeldende planbestemmelser er denne saken av prinsipiell og politisk betydning for hvordan sentrumsutviklingen ønskes, jf at husrekken trekkes inn i sentrumsområdet. Da er også byggets høyde gjenstand for politisk skjønn, men som også vil legge føringer for framtidig byutvikling. Basert på dette ser ikke rådmannen at det i denne saken er aktuelt å dispensere fra gjeldende bestemmelser, men at det politiske skjønn legger føringer for den kommende planleggingen i denne saken.

De faglige vurderingene som er redegjort for i saksframstillingen tilsier at det anbefales å begrense bygget til tre etasjer. Andre samfunnsmessige forholdene kan tilsi å tillate å bygge i fire etasjer. Slike forhold er de generelle krav om fortetting, Verdals behov for boliger og mulighetene for innbyggervekst i en situasjon med svært positiv utvikling og stor aktivitet i vårt næringsliv.

Det er argumenter for både tre og fire etasjer, i og med at høyden uansett er utenfor gjeldende kommunedelplans bestemmelser, men at det forskutteres å trekke bygget innefor sentrumsavgrensningen (jf Snøhettas mulighetsstudie).
 

Konklusjon
Rådmannen vil ikke foregripe den politiske skjønnsutøvelsen. Derfor legges saken fram med innstilling etter den faglige linjen, med at kotehøyden for gesims begrenses til tre etasjer, samt at det gjøres diverse andre mindre justeringer av planforslaget før høring og offentlig ettersyn, se innstilling.

Planforslaget sendes deretter ut på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 18.01.2012 10:11
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS