Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Saksframlegg 19/12

Søknad om fradeling av ny matrikkel  -  innløsning av festekontrakt - 1721/18/4/2 - dispensasjonssøknad.

Saksbehandler : Oddvar Govasmark

Arkivref  : 2011/8488 - /1721/18/4/2
 

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Komite Plan og samfunn 14.02.12 19/12
 

Rådmannens forslag til vedtak:
Søknad om fradeling til uendret bruk godkjennes i samsvar med kartvedlegg merket ”uendret bruk”. Hjemmel for godkjenningen finnes i plan- og bygningslovens § 20-1 bokstav m.

Søknad om dispensasjon vedrørende tilleggsareal ut over det areal som godkjennes fradelt til uendret bruk innvilges ikke. Som begrunnelse vises det til saksframstillingen med vurdering og konklusjon.

Vedtaket kan påklages i samsvar med forvaltningslovens § 28. Klagefrist er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket har kommet fram til vedkommende part, jfr forvaltningslovens § 29.

 
Vedlegg:

  1. Kartutsnitt merket uendret bruk
  2. Flyfoto 1983, 1991, 1992
  3. Fylkeskommunens uttalelse
  4. Fylkesmannes uttalelse
  5. Søknad om dispensasjon og fradeling
  6. Situasjonskart vedlagt søknad
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Festekontrakt av 28.10.1956 

 
Saksopplysninger
:
Advokatfirmaet Christensen–Ertsaas–Kjøren–Smalås ANS søker på vegne av grunneier Ole Borgen om dispensasjon og fradeling av eksisterende festetomt med tilleggsareal.
Søker beskriver det blant annet slik:
Avtalepartenes primære ønske er at det opprettes ny matrikkelenhet på eiendommen som sammenføyes med arealet som inngår i festearealet. Festekontrakten skal deretter slettes. Subsidiært søkes det om fradeling av en egen matrikkelenhet for de arealer som ikke inngår i festeeiendommen, men som pr i dag brukes av MC-klubben.

Eksisterende festetomt er gnr. 18, bnr. 4, fnr 2.  Kjøper er Poltergeist MC som også er fester i dag. Det opplyses i søknaden at det er Poltergeist MC som eier bygningsmassen på stedet.

Søknaden:
Det søkes om tillatelse til fradeling av et areal som omfatter festetomta samt et tillegg på ca 400 – 500 m2. Søker er av den forståelse at det aktuelle området er regulert til friområde i henhold til kommundelplanens arealdel, og at det av den grunn kreves dispensasjon fra planen. Søker antar også at eiendommens nærhet til vassdrag medfører at bestemmelsen i plan- og bygningslovens § 1-8 (forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag) kommer til anvendelse.

Det søkes om dispensasjon fra kommunedelplanen vedrørende formål samt fra plan- og bygningslovens § 1-8.

I søknaden anføres det at partene er villig til å delta på befaring i området, dersom kommunen mener det er nødvendig før saken behandles.

Planforhold:
Området saken angår ligger i området til kommunedelplanen for Verdal By (ingen reguleringsplan). Planen ble vedtatt den 26.03.2007.
I kartdelen til kommunedelplanen er både festetomta og området rundt, fra gangvegen til elv/sjø, vist med formål ”friområder”. Det er ikke lagt bestemmelser til dette formålet i tekstdelen til planen. I retningslinjene til planen står det blant annet:
Det er et overordnet mål å ta vare på strandsonen, kulturlandskap, elver og bekkedrag. Ved spørsmål om dispensasjon og eller omdisponering av grøntareal, skal det gjennomføres en selvstendig grøntfaglig vurdering. Det vises til retningslinjenes pkt 9.

Før kommunedelplanen fra 2007 var det kommunedelplan for Verdalsøra som gjaldt. Denne planen ble vedtatt i 1995 og revidert i 2001. Plankartet viste det aktuelle området som ”grøntdrag, parker, friområde”. Det vil si tilsvarende som dagens kommunedelplan.

Eksisterende forhold:
Eksisterende festetomt 18/4/2 ble opprettet i 1956. I matrikkelen er arealet oppgitt til 613 m2 som er i samsvar med tomtekart over parsellen.

Bygningsmassen på parsellen er endret/utvidet flere ganger og det er i tillegg bruksendret. I følge kommunens arkiv er det registrert følgende saker/tillatelser:

  • Byggetillatelse for slakteri i 1956
  • Byggetillatelse for tilbygg til slakteri i 1968
  • Byggetillatelse for bruksendring fra slakteri til klubblokale for Poltergeist MC i 1985
  • Byggetillatelse for tilbygg til klubbhus i 1989
  • Byggetillatelse for tilbygg til klubbhus i 1992
  • Byggetillatelse for tilbygg til klubbhus i 1994
  • Byggetillatelse for påbygg til klubbhus i 1996
     

Bygningsmassen er utvidet uten at tomta er endret. Det har medført at bygningen går ut over grensene til festetomta, jfr kartutsnittet. Ingen av de ovennevnte byggesakene angår eller omtaler uteområde eller tomt.

Andre myndigheter:
Søknaden er sendt på høring til Fylkeskommunen og Fylkesmannen i samsvar med plan- og bygningslovens § 19. Ingen av instansene har innvendinger mot søknaden. Fylkesmannen har ingen merknader, mens Fylkeskommunen har en merknad som er framført slik:
Vi anbefaler generelt at kommunene ikke godkjenner fradelinger hvor tomtegrensene trekkes helt ned til sjø eller vassdrag. Av hensyn til allmennhetens tilgang og frie ferdsel i strandsonen bør et belte i strandsonen beholdes som utmark, med fri ferdselsrett. Ut over dette har vi ikke merknader til saken.

Nabovarsling:
I søknaden anføres det at det er ikke andre naboer til parsellen enn Ole Borgen, det er derfor ikke gjennomført noen nabovarsling.

 
Vurdering:
Nabovarsling:
Rådmannen kan ikke se at nabovarsling er påkrevet ved fradeling som har til formål innløsning av eksisterende festetomt og/eller formalisering av eksisterende forhold. I tillegg er det ingen andre naboer til omsøkte tilleggsarealet enn Ole Borgen. Nabovarsling anses unødvendig, det vises til plan- og bygningslovens § 21-3.

Fradeling til uendret bruk:
Deling av eiendom er søknadspliktig tiltak, jfr plan- og bygningslovens § 20-1 bokstav m. Dersom det ved delingen oppstår forhold som strider mot loven, forskrift, vedtekt eller plan, kan delingstillatelse kun gis etter dispensasjon. Derimot vil fradeling ikke kunne nektes dersom det ikke oppstår forhold som nevnt.

Det over betyr at fradeling til uendret bruk ikke medfører forhold som strider mot lov, forskrift etc. Begrepet ”fradeling til uendret bruk” er tolket noe ulikt over tid. I uttalelse fra Sivilombudsmannen datert 04.10.2010 (sak 2010/108) er begrepet omtalt og tolket. Sivilombudsmannen skriver blant annet:
En søknad om fradeling til fortsatt og uendret bruk vil i seg selv verken rammes av lovens § 31 nr. 1 eller § 20-6 annet ledd. Som nevnt i tidligere uttalelser herfra, er det avgjørende i denne sammenheng den faktiske bruk som har vært forut for vedtakelsen av gjeldende planer, forutsatt at denne bruken er lovlig og etablert. I prinsippet må dette gjelde uavhengig av reguleringsformålet i seg selv, eller av om eiendommen omfattes av en reguleringsplan, bebyggelsesplan eller arealdelen til en kommuneplan.

I Planjuss 1/2003 har Miljøverndepartementet gitt uttalelse vedrørende blant annet fradeling av tilleggsareal til bebygd eiendom sett opp mot begrepet uendret bruk.
Her anføres det blant annet:
Spørsmål om fradeling av tilleggsareal til bebygd fritidseiendom i landbruks-, natur- og friluftsområde i kommuneplanens arealdel. Fradeling til endret bruk, dvs. fradeling som medfører bruksendring, krever dispensasjon. Fradeling av mindre tilleggsarealer for å formalisere allerede etablert bruk kan være å anse som fradeling til uendret bruk, som ikke krever dispensasjon. Det må vurderes konkret om det faktisk skjer fradeling til endret bruk.

Etter departementets oppfatning er hovedspørsmålet ved fradeling av tilleggsarealer til bebygd eiendom i LNF-områder om det dreier seg om fradeling til endret bruk. Fradeling til endret bruk, dvs. fradeling som medfører bruksendring, krever dispensasjon. Fradeling av mindre tilleggsarealer for å formalisere allerede etablert bruk kan være å anse som fradeling til uendret bruk. Slik fradeling vil normalt ikke være i strid med forutsatt arealbruk, og følgelig kreves ikke dispensasjon. Det må foretas en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle av hvorvidt det faktisk skjer fradeling til endret bruk, og denne vurderingen kan i praksis være vanskelig.

I dette tilfellet anser rådmannen det slik at fradeling av parsellen med festenummer 2 med 613 m2 kan fradeles til uendret bruk. Det vil si at det ikke kreves dispensasjon fra kommunedelplanen. Vi antar også at det kan fradeles noe tilleggsareal uten dispensasjon, det vises her til at bygningsmassen er utvidet og går ut over grensene til feste nummer 2. Denne ”overskridelsen” er godkjent av bygningsmyndigheten etter søknad og bør derfor kunne fradeles til uendret bruk. Likeens kan det anses som rimelig at det kan fradeles noe uteareal til bygningsmassen med hensyn på faktiske forhold og behov for å komme til med vedlikehold av bygningsmassen.

Det søkes om et tilleggsareal på ca 400 – 500 m2 noe som er et betydelig areal i forhold til festenummer 2 med 613 m2. Det må bli et vurderingsspørsmål som tilsier hvor stort tilleggsareal som kan fradeles som uendret bruk og eventuelt hvor stort areal som skal vurderes med hensyn på dispensasjon slik det søkes om.

Kommunens kartverk viser at det er opparbeidet gårdsplass mellom bygget og elva med utfylling i elva. Ut fra kartverk og bilder ser det ut som at det vesentligste av denne opparbeidelsen/utvidelsen skjedde i tidsrommet 1991 – 1992, jfr flyfoto fra 1991 og fra 1992. Vi kan ikke finne søknader som omhandler utvidelsen av gårdsplassen i kommunens arkiver. På den bakgrunn mener vi det ikke blir rett å betrakte hele gårdsplassen/utfyllingen som uendret bruk.

Rådmannen vil, med henvisning til det over, foreslå at tomt som vist i vedlegg ”uendret bruk” godkjennes som fradeling til uendret bruk. Det vil si uten dispensasjonsbehandling. Det øvrige arealet som søkes fradelt må i så fall vurderes med hensyn på dispensasjon, jfr søknaden.

Virkning av kommunedelplanen:
Plan- og bygningslovens § 11-6 angår rettsvirkning av kommuneplan/kommunedelplan:
Kommuneplanens arealdel fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i § 1-6. Planen gjelder fra kommunestyrets vedtak, dersom ikke saken skal avgjøres av departementet etter § 11-16.

Tiltak etter § 1-6 må ikke være i strid med planens arealformål og generelle bestemmelser, samt bestemmelser knyttet til arealformål og hensynssoner.
      
Der det ikke gjelder eller er stilt krav om reguleringsplan, jf. § 12-1 andre ledd, skal kommuneplanens arealdel følges ved avgjørelse av søknad om tillatelse eller ved foreståelsen av tiltak etter reglene i § 20-1 første ledd bokstav a til m, jf. §§ 20-2 og 20-3.

Med hensyn til det over konkluderer vi med at fradeling av areal regulert til ”grøntdrag, parker, friområde” til formål tomt for klubbhus er i strid med kommunedelplanen og plan- og bygningslovens § 11-6. Eventuell tillatelse til fradeling kan bare skje etter dispensasjon.

Virkninger av plan- og bygningslovens § 1-8 (forbud mot tiltak mv langs sjø og vassdraf):
I henhold til første ledd skal det tas særlige hensyn også langs vassdrag.
I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser.

Bygge- og delingsforbudet etter andre ledd gjelder imidlertid for sjø og ikke vassdrag.
Andre tiltak etter § 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova.

Det er ikke satt byggegrenser mot vassdrag i kommunedelplanen. Det betyr at lovens § 1-8 tilsier at hensynet til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser skal vurderes i saken.

Vurdering av dispensasjon:
I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.

Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden.

I søknad om dispensasjon har søker gitt begrunnelse slik (sammendrag):

  • På 1960- og 1970-tallet ble det drevet industrivirksomhet på tomta av selskapet Brækkens Eft A/S. Selskapet hadde etter hvert behov for større bygningsmasse og sørget for oppføring av tilbygg til eksisterende bygningsmasse, men uten at grensene for festeeiendommen samtidig ble justert. Grensene ble heller ikke blitt tilpasset utearealet virksomhetene hadde behov for. Festekontrakten med påstående bygninger ble overdratt til Poltergeist MC den 19. juli 1985.
  • Situasjonen i dag er slik at deler av bygningsmassen er anlagt inne på gnr. 18, bnr. 4 tilhørende Ole Borgen, mens bygningsmassen i sin helhet tilhører Poltergeist. Partene har funnet det hensiktsmessig å ”rydde opp” i de uhensiktsmessige eiendomsforhold i forbindelse med innløsning av festekontrakten ved at areal som pr i dag brukes av Poltergeist MC og naturlig inngår som del av festeeiendommen overdras til MC-klubben.
  • Arealet det her er tale om å fradele brukes ikke som friareal for allmennheten. Arealet er gjennom flere ti-år blitt brukt av Brækkens Eftf A/S og senere Poltergeist MC. Opprettelsen av en ny matrikkelenhet vil kun bidra til at ”kartet stemmer med terrenget” bl.a. ved at hele bygningsmassen faller innunder samme matrikkelenhet. Klare eiendomsforhold er en fordel ikke bare for partene/naboer, men også for kommunen som kontroll- og reguleringsmyndighet. Det kan i denne saken ikke være tvil om at fordelene ved å gi dispensasjon fra loven er klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering.
  • Det følger av § 1-8 annet ledd at bestemmelsen ikke er til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefesteloven. I dette tilfellet vil tiltaket medføre mer enn fradeling av selve festekontrakten, men dette vil være nødvendig bl.a. som følge av at deler av eksisterende bygningsmasse er lokalisert utenfor grensene for festeeiendommen. Det etableres gjennom fradelingsprosessen m.a.o. ingen ny situasjon som kommer i berøring med sentrale naturverninteresser eller allmennhetens interesser.
     

Argumenter som kan tale mot dispensasjon kan være:

  • Ved en tillatelse til fradeling som vist på kartvedlegg ”uendret bruk” vil bygningsmassen samt et mindre uteareal komme inn under ny matrikkelhethet (tomt). Forholdene blir dermed ryddet slik at kart og terreng stemmer langt på veg uten tilleggsareal som krever dispensasjon.
  • I dette tilfellet har regional myndighet ved Fylkeskommunen anbefalt, på generelt grunnlag, at kommunen ikke godkjenner fradelinger hvor tomtegrensene trekkes helt ned til sjø eller vassdrag. Av hensyn til allmennhetens tilgang og frie ferdsel i strandsonen bør et belte i strandsonen beholdes som utmark, med fri ferdselsrett.
  • Rådmannen tviler ikke på at arealet nærmest elva ikke benyttes i særlig grad av allmennheten i dag, imidlertid bør kommunen være tilbakeholden med fradeling av slike strandnære områder med tanke på mulige endringer på lang sikt. For eksempel kan det være tenkelig at gang/sykkelvegen som i dag ligger på motsatt side i forhold til bygningene ønskes omlagt i framtiden, eventuelt også med parkmessig opparbeidelse. Det vises til retningslinjene til kommunedelplanen i pkt 9 vedrørende grøntfaglig vurdering.
  • I 100- metersbeltet langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser, jfr lovens § 1-8. Fradeling av slike arealer kan virke mot de særlige hensyn på kort og/eller lang sikt.
     

Ut fra det over kan rådmannen ikke se at fordelene med en dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må i tillegg vises til at Fylkeskommunen (regional myndighet) har uttalt seg negativt til fradeling helt ned til sjø/vassdrag. Det vises her til plan- og bygningslovens § 19 (dispensasjon).

Konklusjon:
Rådmannen tilrår at søknaden innvilges delvis, slik at det området som vist på vedlagte kart merket med uendret bruk, godkjennes fradelt. Søknad om dispensasjon for tilleggsareal som omsøkt utover uendret bruk innvilges ikke.





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 09.02.2012 11:26
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS