Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Saksframlegg 20/12

Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og fradeling av tilleggsareal til 1721/116/4 fra eiendommen 1721/116/1 Rosvold søndre til boligtomt.

Saksbehandler : Audhild Slapgård

Arkivref  : 2011/6815 - /1721/116/1
 

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Komite Plan og samfunn 14.02.12 20/12
 

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2  (dispensasjon) gis Erik Lian (grunneier) dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for Verdal kommune, om fradeling av parsell på ca. 1800 m2 fra eiendommen gnr/bnr 116/1 til 116/4 som omsøkt. Fradelt parsell skal benyttes som tilleggsareal for eksisterende boligtomt. Det forutsettes at fradelt areal sammenføyes med gnr/bnr 116/4.

Med hjemmel i Plan- og bygningsloven § 20-1 litra b, (tiltak som krever søknad og tillatelse) godkjennes søknad fra Erik Lian om fradeling av parsell som tilleggsareal til boligtomt.

 
Vedlegg:
Situasjonskart
 

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Delingssøknaden
  2. Vedtak fra Innherred samkommune Landbruk og Naturforvaltning.
  3. Uttalelse fra Fylkesmannens miljøvern avdeling.
  4. Uttalelse fra Fylkeskommunen
     

Saksopplysninger:
Søknaden gjelder fradeling av eiendom på ca. 1800m2 slik at samlet tomt vil bli på omtrent 3336m2.

Omsøkte tiltak omfattes av kommuneplanens arealdel 2008008, hvor området er merket LNFR – landbruk-, natur-, og friluftsområde. Fradeling til utvidelse av boligtomt, er ikke i henhold til planen. En slik deling krever altså dispensasjon i henhold til § 19-2. Det fremgår ikke klart av søknaden at søker ønsker dispensasjon fra reguleringsformålet av det aktuelle området, men kommunen velger likevel å tolke søknaden dithen at den også gjelder for dette. Dette med hensyn til videre progresjon i saken.

Denne fradelingen innebærer også at boligtomten vil få et areal større enn 2 dekar. I kommuneplanens arealdel punkt 1.5.2 er det slått faste at fradelt boligtomt ikke kan være større enn 2 dekar. Tiltaket krever altså dispensasjon også på dette punkt.   

Kommunen opplyser samtidig om at arealet som søkes fradelt ligger innenfor et område med ras og skredfare.

Søknaden lyder som følger;

“Søknad om dispensasjon fra loven om boligtomter over to dekar.

Gjelder tidligere søknad om fradeling av tilleggsareal 1721/116/3 fra
eiendommen 1721/116/1 Rosvold s. — Erik Lian. Dat. 19.08.11.

Opplysninger: Det arealet som det er søkt om fradeling på, er i realiteten disponert som tilleggs areal til eiendommen 116/3 fra først på syttitallet til d.d. Det har sikret oss fri adkomst til tomtene og muligheter til å rydde kratt og skog mot øst slik at vi har hatt fritt utsyn fra tomten. Tomten ligger på toppen av en bratt skråning som har en helling på ca. 40 grader og er ca. 18 m høy.
Hovedeiendommen 116/1 er eid av min onkel, men skal nå legges ut for salg, derfor er det ønskelig med dispensasjon fra reglene kommuneplanens arealdel på 2da.

Begrunnelse av dispensasjonssøknaden:

  • Det finnes ingen naboer som vil bli berørt, eller hindret tilgjengelighet.
  • Dispensasjonssøknaden ar ingen betydning for kommunale eller statlige planer.
  • Det området som er søkt fradelt har en helningsvinkel på 40 grader og kan ikke bebygges.
  • Sikre kulturlandskapet ved at jeg som i dag kan rydde kratt og skog og sikre fri utsikt fra boligtomta.
  • Sikre kulturlandskapet ved å eie bakken nedenfor tomta slik at en ny eier av gården (116/1)ikke kan begynne med masseuttak(grusgruve)i skråningen.
  • Sikre veirett fram til tomta.
     

Etter at fradelingssøknaden kom inn til kommunen, har den vært sendt til Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for uttalelse. Det fremkommen ingen bemerkninger som tilsier negativ behandling av søknaden.
Innherred samkommunens enhet for landbruk- og naturforvaltning har fattet positivt vedtak utfra jordlovens bestemmelser § 9 og § 12.

 
Vurdering:
Vurdering av dispensasjonssøknad

Dispensasjon fra LNFR-område.

I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 første ledd, har kommunen ”adgang til å gi varig (…) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt (…) i medhold av denne lov”.

Utgangspunktet er således at kommunen kan gi dispensasjon fra gjeldende
reguleringsformål. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at ”hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra (…) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt” og videre at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er ”klart større enn ulempene” jf. pbl. § 19-2 annet ledd.

Ordlyden i § 19-2 annet ledd gir som utgangspunkt uttrykk for en høy terskel for at dispensasjon skal kunne gis. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider (Ot.prp.nr.32 2007- 2008) hvor det uttales at dispensasjon ikke skal være en kurant sak. Det vises til at dispensasjon ikke må undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag.

I dette tilfellet er det ikke snakk om å oppføre noen ny bolig eller bygninger som på eiendommen. Slik det fremgår av søknaden, ønsker kjøper å sikre seg utsikten fra egen bolig ikke forsvinner ved et salg av eiendommen 116/1. Slik det er i dag er det kjøper selv som rydder og holder området fritt for vekster. Området er udyrka og har delvis vært benyttet som tomteareal til søker. Dette medfører at den reelle bruken på området ikke vil bli forandret som følge av fradelingen. Her vil forholdet mellom eierskap og bruk bli mer riktig som følge av fradelingen. Høringsinstansene har uttalt seg med bakgrunn i at dette er en ren fradelings sak, der det ikke vil bli foretatt noen inngrep i området.

Innherred samkommunes landbruk og naturforvaltningsenhet har vært på befaring i området og kommet med en vurdering i forhold til dette spesifikke LNFR området. Det området som ønskes fradelt er udyrket og gir liten eller ingen avkastning til bruket slik det står i dag. De har fattet et positivt vedtak etter jordloven, sett ut fra landbruksmessige hensyn.

Fordelene ved å tillate denne fradelingen er at man er med på å sikre at området blir ryddet på samme måte som i dag, samt at familien oppnår den løsningen som fremstår som mest hensiktsmessig i dette tilfellet. Denne fradelingen må kunne anses som en hensiktsmessig og god utnyttelse av det aktuelle området. I forarbeidene til pbl § 19-2 er det understreket at vilkårene for dispensasjon ikke må bli så strenge at de hindrer hensiktsmessig utnytting av gjenstående arealer. Kommunen kan ikke se at kommuneplanens arealdels formål, hindrer denne fradelingen. Da det ikke skal foretas noen inngrep i området. 

Kommunen kan heller ikke se at dispensasjonen som sådan vil danne noe mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Vi har vurdert saken og kommer frem til at hensynene bak bestemmelsen der søkes dispensasjon fra, ikke vil bli “vesentlig tilsidesatt” samt at fordelene ved dispensasjon kan være “klart større enn ulempene”.  Kommunen anser vilkårene i pbl § 19-2 for oppfylt, slik at dispensasjon kan gis.

Dispensasjon fra pkt. 1.5.2 i bestemmelsen etter kommuneplanens arealdel

En slik fradeling som dette, medfører at boligtomten vil overstige 2 dekar i areal, og bli tilnærmet 3,3 dekar. Dette er i strid med planens punkt 1.5.2 der det slått fast at fradelt boligtomt ikke kan være større enn 2 dekar.  Hensynene bak denne bestemmelsen om maksimalt 2 dekar tomt, vil være å hindre at boligtomtene blir for store og opptar unyttig stort areal som ellers kunne ha blitt benyttet til andre formål. I denne saken er det lite trolig at området kunne ha blitt benyttet til noe annet. Kjøper har ikke til hensikt å hverken bebygge området eller foreta noen andre inngrep på arealet enn hva som alt gjøres pr i dag. Man må ut fra dette kunne hevde at kommuneplanens arealdel ikke blir vesentlig tilsidesatt som følge av innvilgelse av søknaden.

Kjøper påpeker også at han vil sikre seg mot at ny eier av 116/1 får tillatelse til uttak av grus. Slik kommunen ser det, er uttak av grus på dette område lite aktuelt. Dette på grunn av at arealet ligger innenfor faresoneområder for kvikk leire. 

Til slutt ønsker kjøper å sikre veiretten frem til tomten. Kommunen er av den oppfatning at dette også kan sikres på andre måter enn ved fradeling. Det man i mange tilfeller gjør, er at man tinglyser den veiretten man har opp mot gnr/bnr. På denne måten vil veiretten alltid følge eiendommen uavhengig av hvem som er eier av eiendommene. 
 
Ut fra en helhetlig vurdering av saken har kommunen kommet til at hensynene til formålsbestemmelsen ikke blir “ vesentlig tilsidesatt” samt at fordelene med å gi dispensasjon til søker i dette tilfellet er ”klart større enn ulempene”. Kommunen finner med bakgrunn i dette at vilkårene for å gi dispensasjon etter pbl. § 19-2 må anses som oppfylt.

Tiltaket kommer ikke i konflikt med nødvendige samfunnssikkerhetshensyn i henhold til pbl. §§ 4-3 og 19-2 tredje ledd.
 
Oversiktskart sak 20/12 i komite plan og samfunn
Oversiktskart.





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 09.02.2012 11:43
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS