Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

Saksframlegg 21/12

Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og fradeling av tilleggsareal til 1721/116/3 fra eiendommen 1721/116/1 Rosvold søndre til boligtomt.

Saksbehandler : Audhild Slapgård

Arkivref  : 2011/6817 - /1721/116/1
 

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Komite Plan og samfunn 14.02.12 21/12
 

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2  (dispensasjon) gis Erik Lian (grunneier) dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for Verdal kommune, om fradeling av parsell på ca. 1602 m2 fra eiendommen gnr/bnr 116/1 til gnr/bnr 116/3 som omsøkt. Fradelt parsell skal benyttes som tilleggsareal for eksisterende boligtomt. Det forutsettes at fradelt areal sammenføyes med gnr/bnr 116/3.

Med hjemmel i Plan- og bygningsloven § 20-1 litra b, (tiltak som krever søknad og tillatelse) godkjennes søknad fra Erik Lian om fradeling av parsell som tilleggsareal til boligtomt.

 
Vedlegg:
Situasjonskart
  

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad om fradeling/dispensajon
  2. Uttalelse i saken fra Fylkesmannen.
  3. Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune.
  4. Jordlovsbehandling
     

Saksopplysninger:
Søknaden gjelder fradeling av eiendom på ca. ca. 1602m2, slik at samlet bolig tomt blir ca 3 dekar.

Omsøkte tiltak omfattes av kommuneplanens arealdel 2008008, hvor området er disponert til LNFR – landbruk-, natur-, frilufts formål samt reindrift. Fradeling til utvidelse av boligtomt krever derfor dispensasjon fra plan.

Denne fradelingen innebærer også at boligtomten vil få et samlet areal på 3 dekar. Dette krever dispensasjon fra planens punkt 1.5.2, er det er slått fast at fradelt boligtomt ikke kan være større enn 2 dekar.

Kommunen opplyser samtidig om at arealet som søkes fradelt ligger innenfor et område med ras og skredfare (kvikk leire).

Søknaden lyder som følger;

“Søknad om dispensasjon fra loven om boligtomter over to dekar.

Gjelder tidligere søknad om fradeling av tilleggsareal 1721/116/3 fra
eiendommen 1721/116/1 Rosvold s. — Erik Lian. Dat. 19.08.11.

Opplvsninger: Det arealet som det er søkt om fradeling på, er i realiteten disponert som tilleggs areal til eiendommen 116/3 fra først på syttitallet til d.d. Det har sikret oss fri adkomst til tomtene og muligheter til å rydde kratt og skog mot øst slik at vi har hatt fritt utsyn fra tomten. Tomten ligger på toppen av en bratt skråning som har en helling på ca. 40 grader og er ca. 18 m høy.
Hovedeiendommen 116/1 er eid av min bror, men skal nå legges ut for salg, derfor er det ønskelig med dispensasjon fra reglene kommuneplanens arealdel på 2da.

Begrunnelse av dispensasjonssøknaden:

  • Det finnes ingen naboer som vil bli berørt, eller hindret tilgjengelighet.
  • Dispensasjonssøknaden har ingen betydning for kommunale eller statlige planer.
  • Det området som er søkt fradelt har en helningsvinkel på 40 grader og kan ikke bebygges.
  • Sikre kulturlandskapet ved at jeg som i dag kan rydde kratt og skog og sikre fri utsikt fra boligtomta.
  • Sikre kulturlandskapet ved å eie bakken nedenfor tomta slik at en ny eier av gården (116/1)ikke kan begynne med masseuttak(grusgruve)i skråningen.
  • Sikre veirett fram til tomta.
     


Etter at fradelingssøknaden kom inn til kommunen, har den vært sendt til Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for uttalelse. Det fremkommer ingen bemerkninger som tilsier negativ behandling av søknaden om fradeling. Miljøvern avdelingen har imidlertid uttalt at eiendomsgrensen ikke må trekkes så nært bygningene at det blir vanskelig å komme forbi med store landbruksmaskiner. Utfra kartet ser ikke dette til å bli noe problem i denne saken, men oppmålingsenheten vil se på dette ved grenseoppmålingen.    

Innherred samkommuneenhet for landbruk og naturforvaltning har fattet positivt vedtak i saken etter  jordlovens bestemmelser § 9 og § 12.

 
Vurdering:

Dispensasjon fra LNFR-område.

I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 første ledd, har kommunen ”adgang til å gi varig (…) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt (…) i medhold av denne lov”.

Utgangspunktet er således at kommunen kan gi dispensasjon fra gjeldende
reguleringsformål. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at ”hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra (…) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt” og videre at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er ”klart større enn ulempene” jf. pbl. § 19-2 annet ledd.

Ordlyden i § 19-2 annet ledd gir som utgangspunkt uttrykk for en høy terskel for at dispensasjon skal kunne gis. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider (Ot.prp.nr.32 2007- 2008) hvor det uttales at dispensasjon ikke skal være en kurant sak. Det vises til at dispensasjon ikke må undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag.

I dette tilfellet er det ikke snakk om å oppføre noen ny bolig eller bygninger som på eiendommen. Slik det fremgår av søknaden, ønsker kjøper å sikre seg utsikten fra egen bolig ikke forsvinner ved et salg av eiendommen 116/1. Slik det er i dag er det kjøper selv som rydder og holder området fritt for vekster. Området er udyrka og har delvis vært benyttet som tomteareal til søker. Dette medfører at den reelle bruken på området ikke vil bli forandret som følge av fradelingen. Her vil forholdet mellom eierskap og bruk bli mer riktig som følge av fradelingen. Høringsinstansene har uttalt seg med bakgrunn i at dette er en ren fradelings sak, der det ikke vil bli foretatt noen inngrep i området.

Innherred samkommunes landbruk- og naturforvaltningsenhet har vært på befaring i området om kommet med en vurdering i forhold til dette spesifikke LNFR området. Det området som ønskes fradelt er udyrket og gir liten eller ingen avkastning rent økonomisk til bruket slik det står i dag. De har innvilget søknaden etter jordlovens paragraf 9 og 2.

Kommunen har lagt stor vekt på at dette er udyrket mark som ikke er egnet til å dyrke opp.   

Fordelene ved å tillate denne fradelingen er at man er med på å sikre at området blir ryddet på samme måte som i dag, samt at familien oppnår den løsningen som fremstår som mest hensiktsmessig i dette tilfellet. Denne fradelingen må kunne anses som en hensiktsmessig og god utnyttelse av det aktuelle området. I forarbeidene til pbl § 19-2 er det understreket at vilkårene for dispensasjon ikke må bli så strenge at de hindrer hensiktsmessig utnyttelse av gjenstående arealer. Kommunen kan ikke se at kommuneplanens arealdels formål, hindrer denne fradelingen. Da det ikke skal foretas inngrep i området.

Hensynene til landbruk er ikke særlig tyngende i denne saken. Kommunen har ingen særlige hensyn som taler i mot denne fradelingen. Slik at fordelene ved fradelingen må være klart større enn ulempene i denne saken.
 
Kommunen kan heller ikke se at dispensasjonen som sådan, vil danne noe mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Kommunen har vurdert saken og kommet frem til at hensynene bake bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, ikke vil bli “vesentlig tilsidesatt” samt at fordelene ved å gi en dispensasjon er “klart større enn ulempene”. Vi finner dermed at vilkårene i pbl § 19-2 er oppfylt, slik at dispensasjon kan gis.

Dispensasjon fra pkt. 1.5.2 i bestemmelsen etter kommuneplanens arealdel

En slik fradeling som dette, medfører at boligtomten vil overstige 2 dekar i areal, og bli tilnærmet 3 dekar. Dette er i strid med punkt 1.5.2 i planen, det slått fast at fradelt boligtomt ikke kan være større enn 2 dekar.  Hensynene bak denne bestemmelse er å hindre at boligtomtene blir for store og opptar unyttig stort areal som kunne ha blitt benyttet til andre formål. I denne saken finner kommunen det litentrolig at området kunne ha blitt benyttet til noe annet. Kjøper har ikke til hensikt å hverken bebygge området eller foreta andre inngrep enn hva som alt gjøres. Man må ut fra dette kunne hevde at kommuneplanens arealdel ikke blir vesentlig satt tilsidesatt som følge av innvilgelse av denne søknaden.

Kjøper påpeker også at han vil sikre seg mot at ny eier av 116/1 får tillatelse til uttak av grus. Slik kommunen ser det, er uttak av grus på dette område lite aktuelt. Siden at arealet ligger innenfor faresoneområdet for ras/kvikk leire.    

Til slutt ønsker kjøper å sikre veiretten frem til tomten. Kommunen er av den oppfatning at dette også kan sikres på andre måter enn ved fradeling. Det man i mange tilfeller gjøres er at man tinglyser den veiretten man har opp mot gnr/bnr. På denne måten vil veiretten alltid følge eiendommen uavhengig av hvem som er eier av eiendommene. 

Ulempene med å gi en slik dispensasjon som dette, er at vedtak som dette er med på å uthule en kommunedelplan som nylig er vedtatt. Som nevnt ovenfor skal det ikke være en kurant sak å få innvilget dispensasjon. Dette kan tale i mot at kommunen innvilger søknaden. I dette tilfellet er området regulert til landbruksformål. Men siden området er udyrka og lite egnet til landbruksformål, samt at den reelle bruken ikke er til landbruksformål. Kan ikke kommunen se at hensynene til planen blir vesentlig tilsidesatt ved denne fradelingen.  
 
Ut fra en helhetlig vurdering av saken har kommunen kommet til at hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir “vesentlig tilsidesatt” samt at fordelene med å gi dispensasjon til søker i dette tilfellet er ”klart større enn ulempene”, slik at vilkårene for å gi dispensasjon i § 19-2 må anses som oppfylt.

Tiltaket kommer ikke i konflikt med nødvendige samfunnssikkerhetshensyn i henhold til pbl. §§ 4-3 og 19-2 tredje ledd.
 
Oversiktskart sak 20/12 i komite plan og samfunn
Oversiktskart.





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 09.02.2012 11:43
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS