Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

37/12-Lysthaugen-Syd

Reguleringsendring Lysthaugen Syd, Verdal kommune.

Saksbehandler : Thomas Møller

Arkivref  : 2010/9701 - /L12
 

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Komite Plan og samfunn 17.04.12 37/12
 

Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til reguleringsendring for Lysthaugen Syd dat. 13.03.2012 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningslovens § 12-12.

     
    Vedlegg:

    1. Planbeskrivelse, dat. 13.03.2012
    2. Plankart
    3. Planbestemmelser, dat. 13.03.2012
       
       

    Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

    Innkomne høringsuttalelser til varsel om oppstart.
     

    Saksopplysninger:
    Bakgrunn
    Planstyring AS har på oppdrag fra Verdal kommune utarbeidet forslag til reguleringsendring for Lysthaugen Syd vedtatt 10.05.1988. Endringen skal legge til rette for nye boligtomter med adkomst sør for eksisterende boligfelt. Planendringen ble først varslet offentlige myndigheter og naboer per brev datert 10.12.2010, og annonsert i Trønder-Avisa 16.12.2010. Den opprinnelige kunngjøringen gikk kun i forhold til en endring av adkomstforhold. Planområdet ble besluttet utvidet og planoppstart ble varslet på nytt per brev datert 06.2.2012.
     

    Planområdet
    Planområdet ligger sør og øst for eksisterende boligområde. Området omfatter i dag friluftsområde med lysløype, skog og adkomst til lunningsplass og skogsbilveger.

    Planstatus
    Det aktuelle området er også per i dag regulert til samme formål, men med en annen tilknytning til boligfeltet/avkjørsel fra Fv. 72.

    Planforslaget
    Bebyggelsen: Planforslaget legger til rette for boligbebyggelse med 24 nye boligtomter. I tillegg innreguleres lekeplass, turdrag, naturområde og område for skogbruk i tillegg til veg og hensynssoner (sikringssone – frisikt).

    Det planlegges for eneboligtomter med en utnyttelsesgrad på35% BYA som også innbefatter parkering, enten som utendørs p-plasser eller garasje. Det åpnes for både saltak og pulttak. Bebyggelsen skal gis gode helhetsløsninger som ivaretar estetiske skjønnhetshensyn mht. plassering, harmonisk utforming og materialbruk. Dette gjelder både for tiltaket i seg selv, og i forhold til omgivelsene.

    Biladkomst og G/S veg:
    Adkomst til det nye boligfeltet vil fra Fv. 72 gå via Åsheimvegen og Lavamoen. Krysset med fylkesvegen er oversiktlig og i henhold til vegvesenets normaler. Det er regulert gangvegtrasé fra nytt boligfelt i gjeldende planer.

    Parkering:
    Parkering for eiendommene skjer på de enkelte tomtene, jf. over.

    Lek og uteopphold:
    Det skal opparbeides felles nærlekeplass for alle tomtene i området. Plassen skal ha en størrelse på minst 50 m² pr boligenhet. I tillegg er det innregulert turdrag og naturområder som bidrar til å legge til rette for uteopphold i området, og sikrer gangadkomst fra boligområdene og ut i omkringliggende terreng/skogsområder.

    Universell utforming:
    To av tomtene (område B3) skal ha tilgjengelig boenhet iht. TEK 10 § 12-2. Dette betyr at husene må ha alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) på bygningens inngangsplan. Deler av lekeplassen skal også være universelt utformet.

    Støy:
    Anbefalte støygrenser gitt i medhold av T-1442 ”Retningslinjer for behandling av støy i arealplaner” gjøres gjeldende for planområdet. I tillegg er det spesifisert egne støykrav for lekeplassen som sikrer at den ikke skal utsettes for støy ut over 55 Lden.

    Risiko- og sårbarhetsanalyse:
    Planforslaget er vurdert opp i mot DSB sin veileder for samfunnssikkerhet i arealplanlegging for vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn. Følgende forhold ble nærmere vurdert uten at det ble påvist vesentlig risikoforhold: grunnforhold, overvann/flomvann og trafikkforhold.

    Kulturminner:
    Det er ingen kjente registrerte fornminner i området. Dersom man underveis skulle gjøre funn, følges vanlige prosedyrer for funn av automatisk fredete kulturminner.

    Planprosess
    Planendringen ble først varslet offentlige myndigheter og naboer per brev datert 10.12.2010, og annonsert i Trønder-Avisa 16.12.2010. Den opprinnelige kunngjøringen gikk kun i forhold til en endring av adkomstforhold. Planområdet ble besluttet utvidet og planoppstart ble varslet på nytt per brev datert 06.2.2012. det kom inn merknader fra hhv.:

    • Fylkesmannen i Nord-Trøndelag som foreslår å revidere eksisterende plan som omfatter utvidelse av boligområdet og gjør i tillegg oppmerksom på kravet til ROS-analyse.
    • Nord-Trøndelag fylkeskommune – avventer høring.
    • Statens vegvesen forutsetter at eksisterende vegadkomst fra fylkesvegen benyttes og peker på at hensynet til gående og syklende må ivaretas.
    • Naboer har merknader som går på ønske om kjøp av areal og ivaretagelse av friområde i tillegg til adkomstforhold for Tors veg.
       

    Vurdering:
    Forslaget til planendring representerer en noe annerledes tomteinndeling og opparbeidelse enn gjeldende reguleringsplan. Området er også noe innskrenket i vest i forhold til gjeldende regulering. I tillegg er veg og adkomstforhold noe endret. De dominerende arealdisponeringer er likevel sammenfallende med plan av 1988, og i tråd med kommunens ønsker og målsettinger for videreutvikling av et eksisterende boligområde med gode kvaliteter.

    Kommunen viser til innkomne merknader fra varsel om oppstart og finner at disse i stor grad er hensyntatt i planforslaget. Det er videre gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse inkludert en vurdering av grunnforhold. Kommunen presiserer likevel at dette er en vurdering som er gjort med bakgrunn i kommunens egen kjennskap til området, bl.a. med bakgrunn i tidligere utført arbeid i området. Området er godt kjent for teknisk avdeling i kommunen. Så langt kommunen kjenner til er det lite som tilsier at dette området skal være utsatt for ustabile grunnforhold.

    Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12.

    Kommunen finner at planforslaget er godt gjennomarbeidet og ivaretar de hensyn som kommunen som oppdragsgiver ønsker å ivareta. Det er mangel på tomter for eneboliger i Verdal kommune, og planforslaget vil så måte utgjøre et kjærkomment og etterspurt tilskudd av denne boligtypen.

    Etter en helhetsvurdering finner kommunen at planforslaget legges ut til off. ettersyn i seks uker i medhold av plan- og bygningslovens § 12-10.





    Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 11.04.2012 15:08
    Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
    Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
    Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
    Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS