Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

41/12-Brakkerigg-Vangstad

Søknad om oppføring av brakkerigg/hybelhus - 1721/283/57 Magnus den godes veg 8 - Åsmund Vangstad Eiendom AS

Saksbehandler : Audhild Slapgård

Arkivref  : 2012/1931 - /1721/283/57
 

Saksgang
Utvalg Møtedato Saksnr.
Komite Plan og samfunn 22.05.12 41/12
 

Rådmannens forslag til vedtak:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 19-2 jf. § 12-4 (rettsvirkninger av reguleringsplan) gis Åsmund Vangstad avslag på sin søknad om fradeling av parsell til oppføring av rekkehus på 24 boenheter på eiendommen 283/57 I Verdal kommune.

Vedlegg:
Oversiktskart,
Situasjonsplan,
 

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  1. Søknad om oppføring av brakkerigg/hybelhus
  2. Søknad om dispensasjon
  3. Gjenpart av nabovarsel
  4. Tegninger
  5. Søknad om ansvarsrett
  6. Gjennomføringsplan
     

Saksopplysninger:
Åsmund Vangstad søkte den 12. mars 2012 Innherred-Samkommune, om fradeling av tomt til boligformål. Der har han ønske om å oppføre et permanent rekkehus med 24 boenheter, der hver boenhet er på 25 m2.
 
Planstatus:
Det aktuelle området er regulert av en eldre reguleringsplan med plan id 1973001, plannavn Ørmelen Syd, samt kommunedelplanen for Verdal by.  Reguleringsplanen Ørmelen Syd er ikke tenkt videreført, dette innebærer at ved eventuell motstrid er det kommunedelplanen for Verdal by som skal gå foran.

Det aktuelle området er regulert til forretnings formål. En fradeling til boligformål krever således en dispensasjon fra formålet. Videre ønskes bygget oppført nærmere jernbanen enn hva jernbaneloven tilsier. Oppføringen av hybelhuset krever således en dispensasjon fra jernbaneverket / jernbanelovens paragraf 10 også.  

Nabovarsling:
Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med plan- og bygningslovens paragraf 21-3. Det har ikke kommet noen merknader til tiltaket.

Andre myndigheter:
Saken har ikke vært på høring, da denne saken ikke er av en slik karakter at høring anses som nødvendig.

Dispensasjonssøknaden lyder som følger:

G/Bnr: 283/57 - Søknad om dispensasjon for fradeling av parsell til boligformål.
Eiendommen ligger i regulerings området Ørmelen Syd - stadfestet og vedtatt i
Kommunestyret den 28.03.1972.

Eiendommen ligger innenfor område som i reguleringsplanen er disponert for industri, bilservice og lignende. Det er ikke tatt med i planen at eiendommen også hadde boligformål i bygningens 2.etg. - helt fra bygget ble oppført tidlig i 1960-årene.

I henhold til Plan og Bygningslov § 19 kan det søkes om dispensasjon fra lokale planer og bestemmelser så fremt søknaden kan grunngis. Åsmund Vangstad Eiendom as vil gjennom å fradele parsell på eiendommen søke å oppføre hybelhus med 24 hybler, hver med 25 kvm bruksareal - langs Kjærhaugvegen.

En av grunnene for fradelingen er å få et ryddigere område med skiller mellom boarealer og Næringsvirksomheten som leietakere driver. Videre har leietakere på eiendommen kritisk mangel på boforhold for innleid arbeidskraft, samtidig som det er en generell mangel på boforhold for alle som driver næringsvirksomhet med innleide medarbeidere i hele regionen.
Med tanke på utleie til innleid arbeidskraft på industriområdet vil også hybelhuset være attraktivt da det ligger i gåavstand til arbeidsplassene.

Ørmelen Syd fremstår i dag mest preget av boligformål og detaljvarehandel. Industrien har på lik linje som bilbransjen flyttet til Ørin Industriområde. Det vises her spesielt til Bobyn som har flere foretak som driver detaljvarehandel. Nye planer går ut på at bygg varehus skal tilflyttes området. Industriforetaket Midt Norsk Betong as har flyttet fra området og har etablert seg på Ørin Industriområde.

Pr i dag er det ingen virksomheter som driver med bilservice som hovednæring - det er foretak som driver virksomhet opp mot bilbransjen med bildekk, mc og båt og traktor/landbruksmaskiner. Industrien har avgitt område til detaljvarehandel, bygge bransjen og til lagerområder.

Med bakgrunn i overnevnte søkes det om dispensasjon til fradeling av arealer og oppføring av hybelhus.

 
Vurdering:
Kommunens adgang til å gi dispensasjon fra gjeldende planer følger av plan- og bygningslovens § 19-2(1) hvor det fremgår at kommunen har ”adgang til å gi varig (…) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt (…) i medhold av denne lov”.

Utgangspunktet er således at kommunen kan gi dispensasjon fra bestemmelsene i reguleringsplan Ørmelen Syd.

Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid i følge § 19-2 annet ledd at ”hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse [ikke] blir vesentlig tilsidesatt”. Videre kreves det at ”fordelene med å gi dispensasjon [må] være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering”. Vilkårene er kumulative, og begge vilkår må således være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis.

Vilkårene i § 19-2 annet ledd erstatter det tidligere vilkåret ”særlig grunner” i pbl. av 1985, § 7. I følge forarbeidene (Ot.prp.nr.32 2007-2008 s.242) var hensikten å klargjøre, samt å stramme inn adgangen til å gi dispensasjon. Det gis anvisning på en interesseavveining hvor det ikke lenger er snakk om en alminnelig interesseovervekt, men hvor det kreves klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I forarbeidene er det understreket at dispensasjon ikke skal være noen kurant sak, da dette kan undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Samtidig understrekes det at den høye terskelen i § 19-2 ikke skal stå i veien for at det dispenseres fra eldre planer hvor bestemmelsene er til hinder for eller motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene.

I den foreliggende sak er det som nevnt snakk om å dispensere fra reguleringsformål forretning/industri til boligformål. Spørsmålet blir i henhold til pbl. § 19-2 annet ledd om dette medfører at hensyn bak reguleringsformålet blir ”vesentlig tilsidesatt”.

Formålet med å regulere et område til industri og forretning er klart nok et ønske om å unngå nettopp boligbebyggelse i slike områder. Blant annet gjør miljøhensyn seg gjeldende, da man som hovedregel må anta at et industri- og forretningsområde ikke er tilrettelagt for boligbebyggelse. Det kan foreligge økt forurensning og liten eller ingen tilgang til utendørs oppholdsareal. Hovedformålet bak planen selv må også ha betydning i den samlede
vurdering.

Vilkåret ”vesentlig tilsidesatt” må sees i sammenheng med pbl. § 19-2 tredje ledd. Der fremgår det at man skal legge vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Formålet med bestemmelsen er å forhindre at dispensasjon åpner for løsninger som er til nevneverdig skade for slike hensyn.

Spørsmålet er så om en samlet vurdering tilsier at fordelene med dispensasjon til boligformål er ”klart større enn ulempene”.

Fordelene med å gi dispensasjon er i dette tilfellet at man sørger for at lokale bedrifter får mulighet til å huse den arbeidskraft som er nødvendig. Fra et næringsmessig perspektiv kan tiltaket således hevdes å være positivt. Tiltaket medfører også at arbeidstakerne vil ha enkel tilgang til arbeidsstedet uten en for lang reisevei. Det er også et faktum at det er boliger i nærheten av den aktuelle tomten, da først og fremst på andre siden av jernbanen.

Videre er det slik at det pr. i dag er beboelse i 2.egt på eksisterende bebyggelse på tomten. Søker ønsker å få til et klarere skille mellom det som er industri- og det som er bolig formål enn hva som er tilfellet i dag. Søker ønsker en permanent endring og en permanent oppføring av rekkehus. Dette innebærer også at bygget som søkes oppført, må oppfylle dagens standardkrav og vil omfattes av TEK 10.

Dispensasjon i dette tilfellet vil på den annen side medføre forholdsvis stor ringvirkning. Slik at denne saken kan danne et mønster for senere avgjørelser av samme karakter. Det foreligger ingen spesielle forhold hos tiltakshaver som kan begrunne avslag på senere lignende søknader. Gjennom å innvilge dispensasjon i dette tilfellet risikerer man derfor at industriområder blir bebygget med flere slike hybelhus/ rekkehus. Det er en overhengende risiko for at industri- og forretningsformålet utvannes gjennom dispensasjon til boligformål. Det må antas at dette ikke har vært hensikten med gjeldende reguleringsplan, da slik bebyggelse ikke er nevnt i bestemmelsene. Dette er en ulempe som bør veie tungt i den foreliggende sak.

Som nevnt ovenfor er det en fordel at man sørger for tilstrekkelig boplass for innleid arbeidskraft. På den annen side finnes det muligens områder i kommunen som er mer egnet for slik bebyggelse.

Selv om tiltakshaver viser at hensyn bak reguleringsformålet til en viss grad kan ivaretas, mener kommunen at boligformål på Ørmelen Syd må anses for å være i strid med planens hovedformål, som nettopp er å sørge for at området benyttes i forretnings- og industriøyemed. Tillater man boligformål i dette området, undergraver man reguleringsplanen som informasjons- og beslutningsformål gjennom at hovedformålet bak planen i sin helhet blir ”vesentlig tilsidesatt”. De nevnte fordelene med å oppføre et rekkehus på eiendommen 253/57, kan heller ikke sies å være ”klart større enn ulempene”, all den tid man risikerer en forholdsvis stor ringvirkning med et positivt vedtak, siden denne avgjørelsen vil kunne danne et mønster for senere avgjørelser.

Ovennevnte vurdering viser at vilkårene for å innvilge dispensasjon i pbl. § 19-2 ikke er oppfylt. Kommunen har da ikke anledning til å innvilge dispensasjon.





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 16.05.2012 12:11
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS