Gå til innhold Globalmeny Forsiden
Verdal profilbilde

42/12-Gyldentann-terasse

1721/19/260 - Detaljregulering for Gyldentann terrasse - Nordåkeren 2-4.

Saksbehandler : Kirstine Karlsaune

Arkivref  : 2011/2878 - /2011002
 

Saksgang
UtvalgMøtedatoSaksnr.
Komite Plan og samfunn 22.05.12 42/12

 

Rådmannens forslag til innstilling:
Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:

  • § 2.3 Bebyggelse endres til § 2.3 Utomhusplan og suppleres med renovasjon og varelevering.
  • § 3.1.1: Maks kotehøyde for gesims relateres til eksisterende høydegrunnlag NN54.
     

Vedlagte detaljregulering for Gyldentann terrasse – Nordåkeren 2-4, med overnevnte endring, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.

  
Vedlegg:

  1. Planbeskrivelse rev. 27.04.12 (versjon 3 mottatt 14.05.12)
  2. Plankart første etasje og kjeller sist rev. 27.04.12
  3. Plankart andre til fjerde etasje rev. 19.01.12
  4. Reguleringsbestemmelser rev. 27.04.12
  5. Snitt
  6. Sol-/skygge 21. juni og 23. september
  7. Illustrasjoner 26.04.2011
  8. 2 stk. foto med skissert takhøyde (4 etg).
     

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):

  • Sakspapir Komité plan og samfunn i Verdal, 17.01.2012, sak 9/12 (første gangs behandling)
  • Kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt 26.03.2007
  • Snøhettas mulighetsstudie 09-2011 og høydestudie 27.04.2012
  • Planstyring, 07.05.2012 (oversendelsesbrev rev. planforslag)
  • RG-prosjekt AS, 11.05.12: Støyberegning
  • Høringsuttalelser (7 stk.)
     

Saksopplysninger:
Bakgrunn
Planforslaget er utarbeidet av Planstyring as på vegne av Sølver Eiendom AS. Planforslaget legger til rette for et nytt bygg med forretning/kontor/bolig i første etasje, boliger i tre øvrige etasjer, parkering i kjeller pluss sør og øst for bygget, og uteoppholdsareal i vest. Eksisterende bygning ”Radmannbygget” forutsettes fjernet.

Planområdet berører gnr/bnr 19/260 (Sølver Eiendom AS), gnr/bnr 16/296 og 19/372 inntil/innenfor kommunal veg Nordåkeren (Verdal kommune) samt kommunal veg innenfor gnr/bnr 19/223 (Coop Inntrøndelag SA). Støyskjerm illustrert i planbeskrivelsen berører vegvesenets grunn og kommunal grunn forutsatt kjøpt som tilleggsareal til tomta.

Forholdet til overordna plan (kommunedelplan Verdal byområde, vedtatt 26.03.07)
Plankrav: Området er avsatt som boligformål i gjeldende kommunedelplan og det er plankrav for tiltak med bruksareal (BRA) fra 500 m2 eller hvis tiltaket omfatter 3 eller flere boenheter.
Både planens omfang i bruksareal og antall leiligheter utløser plankrav.

Andre forhold som støtter opp om plankravet:
Det foreslås ca. 5,5 m høyere gesimshøyde enn forutsatt i kommunedelplanen, og samtidig ca. 2,5 m høyere maks byggehøyde. Ifølge plan- og bygningsloven § 29-4 første ledd kan bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Kommunedel-planen etter kapittel 11 hjemler ikke foreslått gesimshøyde på kote +17,7, som tilsvarer ca. 12 m over planert terreng i sørøst. Detaljreguleringen etter kapittel 12 kan hjemle større byggehøyde.

Plan- og bygningsloven § 29-4 andre ledd sier følgende: ”Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter”. Kommunen kan imidlertid godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke. Mindre avstand kan også avklares gjennom detaljregulering.

Foreslått løsning med forretning/kontor i første etasje er ikke i tråd med gjeldende kommunedelplan, hvor arealet er avsatt som rent boligformål. Videre er det i kommunedel-planens retningslinjer for lokalisering av handel og service forutsatt at publikums- og detaljorienterte virksomheter skal lokaliseres innenfor angitt sentrumsavgrensning. Planområdet ligger like utenfor, i og med at sentrumsavgrensningen går på andre siden av vegen.

Det foreslås mindre uteoppholdsareal pr. boenhet enn forutsatt for rent boligformål. Foreslått areal er likevel innenfor føringer for blanda sentrumsformål.

Foreslått blanda formål, byggehøyde, volum, uteoppholdsareal og parkering i kjeller, har større likhetstrekk med sentrumsmessig bebyggelse enn med det boligformålet det er avsatt til i kommunedelplanen. Dette fordrer avklaringer av prinsipiell karakter, som vil gi presedensvirkninger og legge føringer ved revisjon av kommunedelplanen. Faglig anses byggehøyde, volum, takutforming og naboskap som de største utfordringene.

Kommunedelplanens fellesbestemmelse (§ 2.5) sier bl.a. at nybygg skal utføres med bygningsformer, volum, materialvalg og farger tilpasset omgivelsene. Videre har kommunedelplanen ulike bestemmelser og retningslinjer for boligformål (gjelder her) og blanda sentrumsformål (som planforslaget har likhetstrekk med). For boligformål (§ 3.1) skal bl.a. takutforming og møneretning tilpasses naboskapets bygninger. For sentrumsformål (§ 4.1) skal bebyggelsen bl.a. ha høyde som harmonerer med det aktuelle kvartal eller strøk sitt særpreg.

Bomiljøet i nærområdet må hensyntas. Eierforhold er ikke vurderingskriterie.

Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger
Plan- og bygningsloven sier bl.a. følgende:
§ 12-9. Behandling av planprogram for planer med vesentlige virkninger 
For planer som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det utarbeides planprogram etter reglene i § 4-1. Planprogram kan unnlates for nærmere bestemte reguleringsplaner når disse er i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering og hvor virkningene er tilfredsstillende beskrevet i overordnet plan.

Delformålet forretning/kontor og bebyggelse i fire etasjer er ikke i samsvar med overordna plan.
Som planmyndighet har vi likevel ikke sett behov for planprogram eller konsekvensutredning. Planforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning på andre måter. Det anses som tilstrekkelig at virkningene beskrives. Pbl § 4-2 angir at alle forslag til planer etter loven skal ved offentlig ettersyn ha en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området.

Forholdet til forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre og kommunedelplanens retningslinjer for lokalisering av handel og service
Forskriftens § 3 første ledd sier følgende:
Kjøpesentre kan bare etableres eller utvides i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner.

I felles fylkesplan 2009-2012 står følgende:
Eksisterende regionalpolitiske retningslinjer og strategier for lokalisering av kjøpesentre videreføres. Dette betyr at det skal legges vekt på utvikle handelsmønstre som styrker eksisterende by- og tettstedssentre og som unngår unødvendig byspredning og økt bilavhengighet. Fylkesdelplan for areal og transport i Trondheimsregionen (Ny giv) og regionalpolitiske retningslinjer i Fylkesplanmelding nr. 2 - 2001 (Arealmelding for Nord-Trøndelag) gir retningslinjer for lokalisering av kjøpesentre. Etablering av slike sentre over 3000 m2 i strid med disse retningslinjene skal avklares med regionale myndigheter.

I kommunedelplanens retningslinjer er det forutsatt at kommunen vurderer detaljhandelsetableringer under 3000 m2 utenfor vedtatte sentrumssoner på grunnlag av fylkesplanens lokaliseringskriterier.

Det foreslås forretning/kontor kun i første etasje og formålet er på ca. 481 m2. Ifølge kommunedelplanens retningslinjer ligger planområdet like utenfor det sentrumsområdet hvor det er tillatt med lokalisering av handel og service i form av publikums- og detaljorienterte virksomheter. Planforslaget skal følgelig vurderes ift. fylkesplanens lokaliseringskriterier.

Fylkesplanens lokaliseringskriterier - punkt 4.3 første ledd:
4.3. Utenfor sentrum
Utenfor sentrum, i boligområder og lokalsentre, tillates etablert mindre virksomheter som nærbutikker, frisører
o.l. dimensjonert for å dekke et lokalt behov. Utsalg av lokalproduserte varer og varer tilpasset et begrenset
marked tillates, forutsatt at ikke utsalget medfører trafikk- eller andre miljøulemper for omgivelsene.

Forholdet til Snøhettas mulighetsstudie og høydestudie/3D-studie
Mulighetsstudien kan være nyttig ved kommunens arbeid med sentrumsplan / revisjon av kommunedelplanen. Mulighetsstudien har ingen rettslig binding og legger ikke føringer for kommunens videre planarbeid, men peker på muligheter.   
 
Kart som viser sentrumsdefinisjone i Snøhettas mulighetsstudie  Gjeldende sentrumsdefinisjon

I Snøhettas forslag til ny sentrumsdefinisjon (se over til venstre) er bl.a. bebyggelsen langs nordsida av Nordåkeren tatt med. Gjeldende definisjon til høyre. I mulighetsstudien går det fram at: ”For å oppnå vekst i handel og servicenæringen trengs flere sammenhengende gateløp med tosidig handel på gateplan. Større utbygging i høyden gir rom for mange nye boliger i sentrum.” Snøhetta nevner flere gater som har bredde nok til tosidig parkering (19 m bredde), bl.a. Nordåkeren. Foreslått løsning er ikke gjennomførbar. Gatebredden er for smal for at busser skal kunne møtes. Snøhetta skriver også at: ”For å etablere konkrete retningslinjer for høyder i sentrum av Verdal bør det utføres en 3d-studie.”

I nylig mottatt høydestudie anbefaler Snøhetta 10 m byggehøyde (3 etg. + loft) i aktuelt område. Planforslagets maks gesims kote +17,7 tilsvarer en gesimshøyde på ca. 12 m over planert terreng i sørøst, dvs. ca. 2 m høyere enn Snøhettas anbefaling. I høydestudien er aktuelt område langs nordsida av Nordåkeren kalt tilpasningsområde – ikke sentrumsområde.

Planområdet
Planområdet omfatter ca. 1,5 dekar og ligger på Verdalsøra, nordøst for vegkrysset Håkon den VIIs allé x Nordåkeren. Eksisterende forretningsbygg i 2 etasjer forutsettes fjernet. Bygningen har hatt et betydelig forfall gjennom mange år, og framstår i dag som svært skjemmende i bybildet. Eiendommen har siden 1970-tallet vært benyttet til forretnings¬formål.

Områdene omkring planområdet består av boliger/små¬hus¬bebyggelse i vest og nord, bolig/forretning i øst og leilig¬hets-/næringsbygg med tilhørende parkeringsplasser i sør.

Planstatus
I kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt 26.03.07, er planområdet avsatt til boligformål med gesims- og mønehøyde på hhv. 6,5 og 9,5 m over ferdig planert terreng og utnyttingsgrad maks bebygd areal på 33 % av netto tomt.

Planområdet omfattes ikke av noen reguleringsplan.

Planforslaget
Generelt
Planforslaget legger til rette et kombinert forretning-/kontor-/boligbygg i 4 etasjer, med tilhørende parkering i kjeller og på parkeringsplasser sør og øst for bygget. Felles uteoppholdsareal for boligene foreslås i vest. Tilliggende offentlige veger med eksisterende og planlagt nytt fortau er også tatt med i planen. Første etasje er til forretning/kontor/bolig, 2.- 4. etasje til boliger. Ved første gangs behandling var det planlagt 11 leiligheter. Etter høring er planen supplert med mulighet for bolig også i første etasje. At boligparkeringen skal være i kjeller er følgelig tatt ut. Antall leiligheter må for øvrig tilpasses krav til parkering.

Den juridiske delen av planforslaget omfatter to plankart og bestemmelser. Det ene plankartet viser formål for første etasje samt utstrekning av parkeringskjeller. Det andre plankartet viser 2. til 4. etasje.

Utomhusplan: Ifølge bestemmelsenes § 2.3 skal utomhusplan vedlegges bygge-/rammesøknad.

Rekkefølgebestemmelse: Ifølge bestemmelsenes § 4.1 skal parkeringsplasser, uteoppholdsareal, fortau og eventuell støyskjerming av uteoppholdsarealet opparbeides samtidig med bygning.

Bebyggelsen
Byggehøyde og takform
Det foreslås bebyggelse med flatt tak og maks tillatt gesimshøyde kote +17,7 m.

Dette utgjør ca. 12 meter gesimshøyde over planert terreng på hjørnet mot vegkrysset Johannes Bruns gate x Nordåkeren. Langs nedkjøring til parkeringskjeller vil fasaden bli høyere.

Dagens terrengnivå ligger på ca. kote +6, og terrenget stiger noe mot fylkesvegen. Eksisterende bygning er i to etasjer (takkant ca. kote +12).

Kommunedelplanens føringer for boligformål er gesims- og mønehøyde på hhv. 6,5 og 9,5 m.

Undervegs i prosessen har kommunens planavdeling signalisert at 4 etasjer ansees som mye i dette området, men grunneier har likevel ønsket å få dette vurdert gjennom planprosessen. Se vurdering til slutt i saken.

Lokalisering på tomta
Bygget foreslås plassert noe lenger unna vegen Nordåkeren enn eksisterende bygning og øvrig bebyggelse langs samme veg. Dette er gjort for å få tilstrekkelig bredde på parkeringsplass.
Se vurdering til slutt i saken.

Byggegrenser sier noe om planlagt byggs avstand til veger (senterlinje) og nabogrense.
Ny bebyggelse på 4 etasjer foreslås lokalisert ca. 4 m fra nabogrense mot boligeiendom i nord.
Nedkjøringsrampe til kjeller kommer nærmere nabogrensa.

Tilpasning til omgivelser og strøkets bygningsmiljø
Kommunedelplanen har flere føringer for dette, både bestemmelser og retningslinjer. Planlagt nybygg bryter mer med bebyggelsen rundt enn det eksisterende bygning gjør. Dette gjelder volum, antall etasjer, takform, gesims og forholdet til eksisterende byggelinje langs gateløpet. Se vurdering til slutt i saken.

Grad av utnytting
Under bebyggelse og anlegg foreslås det prosent bebygd areal %-BYA = 100 %.
For feltene som kan bebygges er formålet forretning/kontor/bolig på ca. 481 m2 og boligformålet i 2. til 4. etg. på ca. 555 m2. Både parkeringskjeller og boligetasjer kan strekke seg noe utover første etasje. For parkeringskjeller er dette vist med bestemmelsesgrense på plankart for 1. etasje. Utstrekningen av 2-4 etasje er vist på plankart med boligformål.

Planforslagets utnyttingsgrad er ikke direkte sammenlignbar med kommunedelplanens føring om 33 % av netto tomt (eller 66 % for blanda sentrumsformål eller utbygging av flere tilstøtende eiendommer). Planens tomteareal utgjør ca. 1338 m2. 100 % utbygging av overnevnte felt/formål utgjør ca. 36-41,5 % av tomtearealet. Utnyttingsgraden bør uansett ikke være større enn at det kan skaffes tilstrekkelig parkerings- og uteoppholdsareal. Hvis også øvrige forhold anses akseptable, kan det godtas høgere utnytting. Relevante forhold er vurdert til slutt i saken.

Biladkomst og gang-/sykkelveg
Kjøreadkomst til planområdet er vist med to avkjørselspiler fra Johannes Bruns gate i øst, som er kommunal veg. Adkomst i nord er til p-kjeller, den andre er til parkeringen sør for bygget.

Planforslaget viser eksisterende offentlig fortau langs vegen Nordåkeren, og nytt offentlig fortau langs Johannes Bruns gate.

Tre parkeringsplasser i øst har adkomst over planlagt fortau. Med tanke på trafikksikkerhet og framkommelighet er ikke dette ideelt, men vegen har og vil få forholdsvis liten trafikk. Kjøring over fortau fordrer lav kantstein. Fortau og veg (samlet bredde ca. 6,5 m) må benyttes for å snu.

Parkering
Boliger skal ha minst 1,2 parkeringsplass pr. boenhet (revidert etter høring).
Kontorvirksomhet skal ha min. 1 parkeringsplass pr. 50 m² BRA i bebyggelsen.
Forretningsvirksomhet detaljhandel skal ha min. 1 plass pr 25 m² BRA i bebyggelsen.

Overnevnte forslag er iht. minstekravet i kommunedelplanens retningslinjer.
Om parkeringskravet for boenheter også gjelder evt. hybler vil bli en vurderingssak.
I tillegg må det avsettes plass for varelevering, men dette går ikke fram av bestemmelsene.

Parkering er planlagt på parkeringsplass sør og øst for bygget samt i kjeller. Etter høring er planforslaget supplert med mulighet for bolig også i første etasje. Bestemmelser om hvor de ulike formål skal parkere er samtidig tatt ut.

Planen viser 9-10 pluss 3 parkeringsplasser ute, inkl. 1 HC-plass. Evt. plass inntil uteoppholdsarealet er lite hensiktsmessig i forhold til å snu.

Parkeringskjelleren er planlagt delvis under parkeringsplass sør for bygget. Dette er vist med bestemmelsesgrense på plankartet og angitt i bestemmelsene. Adkomst til parkeringskjeller er planlagt i eksisterende nedkjøring til kjeller på nordsida av bygget.
(Foreløpig prosjekt med 10 leiligheter viste 15 p-plasser i kjeller i tillegg til diverse andre rom).

Ved første gangs behandling var det planlagt 11 leiligheter i de tre øverste etasjene, men samlet bruk av bygget er ikke avklart ennå. Antall leiligheter og evt. areal for forretning/kontor kan justeres innenfor rammene i planen. Det blir søkers ansvar å dokumentere at relevante parkeringskrav oppfylles ved bygge-/rammesøknad. Ett eksempel på bruk kan være boligbygg med 15 leiligheter og krav om 18 p-plasser. Et bygg med for eksempel 11 leiligheter og ca. 400 m2 BRA forretning i første etasje tilsier behov for 30 parkeringsplasser, og det virker ikke oppnåelig innenfor egen tomt. Parkeringskravene for kontor er for øvrig lavere enn for forretning. Frikjøp av parkeringsplasser kan være en mulighet.

Det bør avsettes hensiktsmessig plass for daglig hensetting av sykler, barnevogner og lading av uterullestoler, gjerne i parkeringskjeller og/eller på annet egnet sted.

I tråd med retningslinjer i kommunedelplanen der parkeringsløsning etableres i kjeller, bør behovet for gjesteparkering primært løses ved parkering på bakkenivå.

Parkeringsplassen i sør er ca. 11 m bred, fra fortau til bebyggbart formål. Dette er iht. anbefalt minstekrav, men er knapt når plassen begrenses av vegger og mur.

Parkering for bevegelseshemmede: Se tema Universell utforming og tilgjengelig boenhet.

Varelevering
Varelevering til forretning er tenkt på østsida av bygget. Parkering og lasting/lossing skjer der, og varer er tenkt tatt inn i bygget via port på sørsida. Detaljer avklares i forbindelse med detaljprosjektering av bygget. Lokaliseringen går ikke fram av planen, men bør vises i utomhusplan ved bygge-/rammesøknad.

Lek og uteopphold
I bestemmelsene er det foreslått at uteoppholdsareal for boliger skal ha et areal på min 5 m² pr. boenhet. Samtidig foreslås det ca. 240 m2 uteopphold vest for bygget, mot Fv 173. I støyberegning antydes det at ca. 18 m2 går tapt ved plassering av støyskjerm. Et realistisk antall boenheter tilsier likevel at uteoppholdsarealet vil utgjøre mer enn 5 m2 pr. boenhet. Jf. vedtak ved første gangs behandling skal området utstyres med minimum sittebenk, sandkasse og huske.

Kommunedelplanen har mye lavere arealkrav til uteoppholdsareal pr. boenhet innenfor blanda sentrumsformål (min. 5 m2 fellesareal) enn innenfor boligformål (min. 50 m2 offentlig eller felles uteareal, min. 100 m2 småbarnslekeplass osv.). Planforslaget oppfyller ikke arealkravet for avsatt boligformål, men arealet anses tilstrekkelig ift. planlagt sentrumsmessig bebyggelse.

Egnethet: Uteoppholdsarealet er foreslått innenfor gul støysone, og støyberegning viser behov for støyskjerm mot fylkesvegen. Ifølge bestemmelsenes § 2.5 skal det ved ramme-/byggesøknad dokumenteres at tilfredsstillende støynivå vil oppnås. Ifølge bestemmelsenes § 4.1 skal evt. støyskjerming opparbeides samtidig med bygning.
En støyskjerm kan gi dårligere solforhold. Ifølge Husbanken bør 50 prosent av uteoppholdsarealet være solbelyst kl. 15:00 ved jevndøgn. Vedlagte illustrasjon av sol-/skygge 23. september kl. 14:00 viser ikke situasjonen med støyskjerm.  

Når det er krav om heis skal uteoppholdsarealet og gangadkomsten til dette være universelt utformet. Det anbefales at det legges til rette for direkte adkomst fra bygningen, utenom trafikkerte arealer.

Universell utforming og tilgjengelig boenhet
Temaet er berørt i bestemmelsenes § 3.1.2 om uteoppholdsareal. Minstekravene i TEK 10 vil likevel gjelde. TEK 10 krever bl.a. universell utforming av byggverk for publikum og arbeidsbygning. Enten utbyggingen blir i 3 eller 4 etasjer vil det også være krav om heis, og da inntrer krav om tilgjengelige boenheter og universell utforming av utearealer.

Ifølge bestemmelsene skal både blanda formål og boligformål ha minst en parkeringsplass som er tilrettelagt for bevegelseshemmede.

Det kan gis bestemmelser med krav om undersøkelser med sikte på å overvåke og klargjøre virkninger for bl.a. tilgjengelighet for alle, ved gjennomføring av planen. Dette er ikke gjort. Det anbefales at tiltakshaver benytter sjekklister for å sikre at tilgjengelighet og universell utforming blir ivaretatt.

Risiko- og sårbarhetsanalyse
Ifølge planbeskrivelsen er området vurdert iht. DSBs veileder “samfunnssikkerhet i arealplanleggingen” mht. diverse naturfarer samt menneske- og virksomhetsbaserte farer.
Forholdet til evt. kvikkleire og støy er nærmere omtalt. Andre forhold anses lite aktuelle.

Kvikkleire/rasfare
Det framgår ikke at NVEs anbefalinger i forhåndsuttalelsen er fulgt, men det vises til at erfaringer fra gravearbeider som er utført i området omkring Nordåkeren tidligere tilsier at det er kun sand- og grusmasser i grunnen – i det minste i øvre lag.

Støy
Planområdet ligger ved Fv. 173 som ifølge Nasjonal vegdatabank har en trafikkmengde på ca. 5200 kjøretøy pr. døgn. En stenging av jernbaneovergangen i Nordgata, vil medføre at noe av trafikken kanaliseres til Nordåkeren, slik at en må påregne økt trafikk forbi planområdet i en slik situasjon.
 
Støyvarselkart fra Statens vegvesen beregnet i 2010 viser at planområdet ligger delvis i gul støysone. Gul sone er en vurderingssone hvor kommunene bør vise varsomhet med å tillate etablering av bl.a. nye boliger. Etablering av andre bygninger med støyfølsomme bruksformål kan bare tillates dersom krav til innendørs støynivå er tilfredsstilt. Ved etablering av nye bygninger med støyfølsomt bruksformål i vurderingssonen skal kommunen kreve en støyfaglig utredning som synliggjør støynivåer ved ulike fasader på de aktuelle bygningene og på uteplass. Utredningen bør foreligge samtidig med planforslag i plansaker eller ved søknad om rammetillatelse i byggesaker. Utredningen bør belyse innendørs og utendørs støynivåer ved alternative løsninger for plassering av bebyggelse og aktuelle avbøtende tiltak. Bygging av boliger bør i utgangspunktet bare tillates dersom man gjennom avbøtende tiltak tilfredsstiller grenseverdiene i tabell 2.

Støyberegning utført av RG-prosjekt den 11.05.12 viser at det er behov for støyskjerm. Topp skjerm må være minimum 2,5 m over gangvegnivå for å oppnå tilfredsstillende lydnivå på uteoppholdsarealene. Aktuell plassering er vist i planbeskrivelsen. Ifølge støyrapporten er skjermen plassert på gangvegskulder og langs frisiktsone etter gjeldende reguleringsplan. Frisiktsonen går en del inn på planlagt uteoppholdsareal. Ca. 18 m2 av uteoppholdsarealet blir da utenom støyskjermen og følgelig uegnet som uteoppholdsareal. Det er også konkludert med at før tiltak settes i gang, må det gjennomføres støyfaglig vurdering for bebyggelsen. Ifølge planbeskrivelsen vil innvendig støy i leilighetene bli tatt hånd om gjennom det bygningstekniske. Støyskjermingen er ikke planavklart, og en bedre løsning bør vurderes til bygge-/rammesøknad.

Planforslaget har bestemmelser (§ 2.5) som skal sikre tilfredsstillende støyforhold og det går fram at utførelse av støydempingstiltak skal være dokumentert ved søknad om igangsettingstillatelse (§ 2.3) og opparbeidet samtidig med bebyggelsen (§ 4.1).

Tilfluktsrom
Vedlikehold av eventuelt tilfluktsrom er eiers ansvar. Før utlegging til offentlig ettersyn opplyste forslagsstiller om at dette er fjernet fra eksisterende bygning for flere år siden. Saken er derfor ikke forelagt sivilforsvaret.

Kulturminner
Det er ikke registrert automatisk freda kulturminner i området. Fylkeskommunen minner om aktsomhets- og meldeplikten ift. kulturminneloven. I forslag til bestemmelser § 2.1 er prosedyre ved evt. funn angitt.

Biologisk mangfold - forholdet til naturmangfoldloven
Det er ikke registrert forhold som må hensyntas.

Vann-, avløp-, energiløsninger
Vann og avløp: Ifølge planbeskrivelsen krever tiltaket ikke noe nytt kommunalt vann- og avløpsnett. Teknisk drift har påpekt at kloakk fra nytt bygg skal gå til Johannes Bruns gate.

Ifølge planbeskrivelsen er det i utgangspunktet tenkt tilrettelegging for vannbåren varme. Det finnes imidlertid mange løsninger for oppvarming i markedet, og alternativer vurderes og avklares i for¬bind¬else med detaljprosjektering. TEK 10 gjelder. Utgangspunktet er at bygning over 500 m2 oppvarmet BRA skal prosjekteres og utføres slik at minimum 60 % av netto varmebehov kan dekkes med annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet eller fossile brensler hos sluttbruker. Forskriften har også unntaksregler.

Utbyggingsavtale
Teknisk drift har uttalt (i forhåndskonferansen) at det ikke er behov for utbyggingsavtale, men at skader på kommunal veg m.m. skal utbedres av utbygger.

Renovasjon
Opplysninger om renovasjonsløsning er endret siden første gangs behandling. Kommunen har forstått det slik at løsning integrert i bygg (p-kjeller) er lite aktuelt, da renovatør ønsker å hente avfallet på mer tilgjengelig sted. Ifølge revidert planbeskrivelse skal renovasjonsanlegg utføres med felles bunntømte dunker, evt. nedgravde kammer. Løsning utarbeides i samarbeid med Innherred Renovasjon.

Kommunen er noe betenkt over at lokalisering og tilstrekkelig areal ikke avklares i planen, da plasseringen ikke bør gå utover påkrevde p-plasser. Parkeringsfelt er vist som juridisk bindende. I øst er det for eksempel tenkt nedkjøring til p-kjeller, boliginngang, parkering og varelevering. Nevnte renovasjonsløsninger krever også fri løftehøyde, og i øst er 1. etasje planlagt noe inntrukket ift. overliggende etasjer. Detaljer kan imidlertid endres innenfor planens rammer. Totalt antall parkeringsplasser er heller ikke avklart i planen, da dette må tilpasses bruken av bygget. Felles returpunkt for flere tomter innenfor en avstand på 100 m kan også være en mulighet. Hvis renovasjon skal løses på tomta bør dette vises i utomhusplan ifb. bygge-/rammesøknad.

Planprosess
Medvirkning
Forhåndskonferanse i plansaker ble gjennomført med kommunen den 22.03.2011.
Planstyring as varslet planoppstart i april/mai, og ga frist for forhåndsuttalelser til 25. juni 2011.

Forhåndsuttalelser
Planstyring mottok innspill fra fire regionale myndigheter og en nabo:

Fylkeskommunen:

  • Forretning er i strid med overordna plan og vurdering ift. KU bør inngå i planbeskrivelsen. Virkninger av planforslaget skal i alle tilfeller inngå i beskrivelsen.
  • Da eiendommen er omgitt av småhusbebyggelse, vil funksjon, størrelse og utforming være interessant ift. disse, og i forhold til bolig/forretningsbebyggelse på andre siden av Nordåkeren. Anbefaler illustrasjoner som oppriss, snitt m.v. som en del av planbeskrivelsen.
  • Det må sikres tilstrekkelig og egnet areal til lek og opphold ute for boligene.
  • Prinsippet om universell utforming bør legges til grunn og konkretiseres i bestemmelsene.
  • Minner om aktsomhets- og meldeplikten ift. kulturminneloven.
     

Fylkesmannen:
Forutsetter at det foretas ROS-analyse og at vurderingene synliggjøres i planforslaget.

Statens vegvesen:
Avkjørsel og parkering må fremgå av planen.
Det må dokumenteres at krav til uteoppholdsareal ang. støy tilfredsstilles.

NVE:
Planen må ta opp problemstilling ift. evt. kvikkleireforekomster i området. Det bør gjennomføres en geoteknisk vurdering av om det innenfor eller nært oppstrøms planområdet kan finnes mulig skredfarlige kvikkleireforekomster og ut fra dette vurdere om det er behov for ytterligere undersøkelser. Dersom det er behov for grunnundersøkelse bør denne følge planen med vurdering av evt. avbøtende tiltak for å tilfredsstille kravene i TEK 10/pbl § 28-1 om sikker byggegrunn.

Naboer:
Nabo på eiendommen nord for tiltaket hadde merknad, men ifølge planbeskrivelsen har tiltakshaver i ettertid kjøpt denne eiendommen, så forslagsstiller har vurdert merknaden som uvesentlig. Merknaden gikk på solforhold og økt trafikk ift. skolebarn og stenging av Nordgata.

Høring av kommunale fagområder
I kommunen er planforslaget forelagt barnerepresentant, Teknisk drift, kommunelege, helsekoordinator, brann og redning samt fagkyndig for universell utforming.
Det er ikke mottatt innspill.


Offentlig ettersyn
Planforslaget har vært på høring / offentlig ettersyn i samsvar med Komité plan og samfunn i Verdal sitt vedtak i møte den 17. januar 2012, sak 9/12. Komiteen vedtok noen endringer av planen, og dette ble gjennomført før høring. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 21.01.12 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 20.01.2012. Høringsfristen var 3. mars 2012.

Det er mottatt følgende høringsuttalelser:

  1. Statens vegvesen, 06.02.12
  2. Eldrerådet i Verdal, 14.02.12
  3. NTE Nett AS, 05.03.12
  4. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 03.03.12
  5. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 28.02.12 og retting 11.05.12
  6. NVE, 12.03.12
  7. Innherred Renovasjon, 12.04.12
     

I brev 07.05.2012 har Planstyring as gitt følgende kommentar til høringsuttalelsene:

  • Statens vegvesen: Støyberegning er under utarbeidelse, og rapport ettersendes.
  • NTE: Strømforsyning er avklart med NTE.
  • Renovasjon: Løsning er avklart med Innherred Renovasjon. (Denne infoen er endret senere). 
     

RG-prosjekt AS har utført støyberegninger den 11.05.12.

I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert:

  1. Statens vegvesen, 06.02.12
    Planen viser at uteoppholdsarealene er planlagt lengst mot fylkesvegen. Området ligger utsatt til med tanke på støy. I vår forhåndsuttalelse til planen, datert 17. juni 2011, skrev vi at det må dokumenteres at støykrav til uteoppholdsareal tilfredsstilles. Av tilsendte saksdokumenter kan vi ikke se at det er utført støyberegning. Dette må inngå i plandokumentene for å dokumentere at støykrav til uteoppholdsareal innfris.
     
    Kommentar:
    Støyberegninger utført 11.05.12 konkluderer med behov for støyavbøtende tiltak ift. uteoppholdsarealet samt støyfaglig vurdering for bebyggelsen før tiltak settes i gang.
    Saksutredning og planbeskrivelsens risiko- og sårbarhetsanalyse er revidert i samsvar med dette.
    Se også vurdering til slutt i saken. Løsning av støyskjermingen er ikke planavklart.
     
  2. Eldrerådet i Verdal, 14.02.12
    Kravet om universell utforming synes å være godt ivaretatt i planen. Eldrerådet har derfor ingen merknader til forslaget.
     
    Kommentar:
    Uttalelsen tas til orientering.
     
  3. NTE Nett AS, 05.03.12
    Ingen merknader til planen, men registrerer at tiltakets behov for strømforsyningsanlegg ikke er kommet med i planen. Noe avhengig av effektbehov må det avsettes plass i første etasje for egen nettstasjon alternativt kan området forsynes fra nabonettstasjon. Ber om å bli kontaktet med tanke på å få avklart evt. tiltak ift. eksisterende nettanlegg og få synliggjort i planen tiltakets behov for nettanlegg.
     

    Kommentar:
    Ifølge forslagsstiller er strømforsyning avklart med NTE. Det er ikke redegjort for løsningen. Det er heller ikke gjort endringer i planen vedrørende dette.
     

  4. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 03.03.12
    Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale jordverninteresser ingen merknader.
    Miljøvernavdelingen har ut fra regionale og nasjonale miljøverninteresser ingen merknader.
    Kommunalavdelingen har ingen merknader.
     
    Kommentar:
    Uttalelsen tas til orientering.
     

  5. Nord-Trøndelag fylkeskommune, 28.02.12
    Plassering av eksisterende bygg danner sammen med øvrig eksisterende bebyggelse en tydelig byggelinje mot Nordåkeren. Det er i seg selv uheldig at nytt bygg fraviker denne linjen, og bidrar til å utydeliggjøre gateløpet. Mot nord er avstanden fra bygget til nabogrense kun 4 m. Utenfor bygget kommer i tillegg nedkjøringsrampe til parkeringskjeller. Vedlagt sol-skygge illustrasjon viser at planlagt bygg vil skyggelegge store deler av naboeiendommene på nordsida hele dagen 23. september og selv 21. juni vil vesentlige deler av hagearealet være skyggelagt. Reduksjon av byggehøyde, og flytting av planlagt bebyggelse fram til byggelinje for eksisterende bebyggelse, er begge tiltak som kan redusere disse ulempene.
     

    Snøhettas mulighetsstudie med blant annet økt byggehøyde i sentrum illustrerer interessante muligheter med å gå i høyden og med potensiale for å bygge byen innover. De forutsetter imidlertid videre planarbeid som grunnlag for å kunne foreslå konkret utforming.

    Foreliggende forslag til reguleringsplan må vurderes i forhold til vedtatt kommunedelplan, der formålet er boligbebyggelse og med maks byggehøyde 9,5 m. Hovedformålet er i tråd med vedtatt plan, vi har ikke innvendinger til at første etasje disponeres til forretning/kontor. Mulighetsstudien fra Snøhetta kan ikke benyttes som argument for å øke byggehøyden med 2,5 m. Mulighetsstudien gir ingen hjemmel, og gir heller ingen høydeanbefaling i dette området. Byggehøyden må ta hensyn til nabobebyggelsen og det hovedformål kvartalet er disponert for med småhusbebyggelse som trenger lys og luft omkring seg.

    Saksutredningen anbefaler at det kan tillates en gesimshøyde tilsvarende 3 etasjes bygg. Med det er planområdet gitt et utviklingspotensiale, samtidig med at bebyggelse og høyde i større grad skal harmonere med det aktuelle kvartal bebyggelse og særpreg. Det åpnes dermed for en viss økning både i utnyttingsgrad og byggehøyde i forhold til gjeldende kommunedelplan.

    Uteoppholdsareal: Deler av arealet er smalt og ligger på nordsiden av bygget. Fylkeskommunen mener reguleringsplanen må følge kommunedelplanens bestemmelser for dette området (50 m2 offentlig eller felles uteoppholdsareal pr. boenhet) og stille høyere/tilsvarende krav til felles uteoppholdsareal. Planlagt uteoppholdsareal er tilstrekkelig til småbarnsleikeplass, men det må i tillegg dokumenteres tilgang til kvartals/strøksleikeplass i nærmiljøet.

    Konklusjon:
    Vi vil sterkt frarå at det tillates en byggehøyde på 17,7 m med vist lokalisering. Vi kan akseptere bebyggelse med gesimshøyde tilsvarende 3 etasjer, og plassert med byggelinje i flukt med eksisterende bebyggelse langs Nordåkeren. Videre må krav til felles uteoppholdsareal økes i bestemmelsene, vi anbefaler krav i tråd med vedtatt kommunedelplan. Det må gjøres rede for mulighet for bruk av leikeareal utenom planområdet.

    Dette prosjektet representerer en ny type bebyggelse med større volum i dette kvartalet, som kan gi føringer for seinere utbygging. Vi vil anbefale at det gis mer utførlige formingsbestemmelser for ny bebyggelse, enn det som ligger i forslaget.

    Plankartet er utarbeidet separat for ulike plan. Det må tydelig framgå i tittelfeltet for hvilke plan de ulike plankart gjelder (mangler på VA-11-02).

    Kulturminner som er automatisk freda
    Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) § 3. Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML § 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.

    Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.
     

    Kommentar:
    Fylkeskommunen har bekreftet at det er kotehøyde +17,7 m, som foreslått i planforslaget, de sterkt frarår. Uttalelsen er ikke en formell innsigelse som krever megling, men å ”frarå sterkt” er svært nært opptil en innsigelse. På grunn av evt. misforståelser omkring byggehøyder samt framtidig innføring av nytt høydegrunnlag NN 2000 bør kotehøyden i bestemmelsene relateres til gjeldende høydegrunnlag NN54.

    Fylkeskommunens råd om maks 3 etasjer, er i tråd med kommunens faglige tilråding i saksutredning ved første gangs behandling. I nylig mottatt høydestudie anbefaler også Snøhetta ca. 2 m lavere bygg (3 etasjer + loft) i aktuelt område. Hvis tillatt gesimshøyde reduseres med 2 m, og en tar vekk en boligetasje blir bygget ca. 2,8 m lavere. Første etasje er illustrert med kun 3,0 m romhøyde, så her vinner en ikke tilbake evt. tapt etasje ved å omgjøre første etasje til boliger. Se nærmere vurdering og konklusjon til slutt i saken.

    Fylkeskommunen ønsker bygget plassert med byggelinje i flukt med eksisterende bebyggelse langs Nordåkeren. Dette lar seg ikke gjøre uten å samtidig endre parkeringsløsning og dermed hele planforslaget. Rådmannen ser ikke grunn til å be om så store endringer av planen.

    Uteoppholdsareal: Reguleringsformål i vest og arealkrav pr. boenhet er ikke endret. Å øke arealkravet noe pr. boenhet er det nok rom for, men evt. nytt arealkrav pr. boenhet kan lett oppfattes som nye føringer for slike områder, og det bør ikke baseres på tilfeldige enkeltprosjekt. Etter høring er planforslaget supplert med mulighet for bolig i første etasje. En må følgelig påregne mer enn 11 leiligheter. Antall leiligheter er ikke fastsatt i planen, ei heller minimum leilighetsstørrelse. Antallet må tilpasses føringer i planen (bl.a. parkeringskrav).

    Det er gode muligheter for bruk av leikeareal utenom planområdet. Innenfor en avstand på ca. 100 til 250 m ligger 2 kommunalt eide grøntområder.
     
    Kart som viser eksisterende leikeareal i nærhet av reguleringsplanens område

    Mælbakkan friområde på ca. 5 daa ligger rett vest for planområdet, på andre siden av fylkesvegen. Fylkesvegen har ÅDT på ca. 5200 kjt/døgn, men har opphøyd gangfelt i forlengelsen av fortauet på sørsida av Nordåkeren. Friområdet grenser til friluftsområder langs elva.
     
    Rundhaugen friområde på ca. 1,5 daa ligger ca. 250 m unna, og kan nås via lokale veger i boligområdet.
     
    Eksisterende lekeplass ca. 200 m nordvest for planområdet er i kommunedelplanen avsatt som grøntområde, men ikke ervervet av kommunen.
     
    Skolens uteområde ligger ca. 500 m unna.

    Fylkeskommunens ønske om mer utførlige formingsbestemmelser er ikke imøtekommet. Det er vanskelig å gi gode bestemmelser om dette. Forslagsstiller har heller ikke foreslått dette i sin revisjon av bestemmelsene.

    Plankart VA-11-02: Det er angitt i tittelen at plankartet gjelder 2. til 4. etasje.

    Aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven forutsettes fulgt opp av tiltakshaver.
     

  6. NVE, 12.03.12
    I vår uttalelse til melding om planoppstart anbefalte vi at det ble gjennomført en geoteknisk vurdering. Dette er så vidt jeg kan se ikke etterkommet. Imidlertid anser vi sannsynligheten for funn av kvikkleire på tomta som svært liten i og med at tiltaket er lokalisert i et utbygd sentrumsområde hvor det vel tidligere ikke er registrert kvikkleire og på ei tomt som allerede er bebygd. Fra min tid i Jernbaneverket synes jeg å erindre at det heller ikke ble funnet kvikkleire i forbindelse med etablering av kulvertene på Nordåkeren/stasjonsområdet.
    På bakgrunn av ovennevnte har vi valgt å henlegge saken.
     
    Kommentar:
    Uttalelsen tas til orientering.
     

  7. Innherred renovasjon,12.04.12
    Innherred Renovasjon har fått opplyst fra grunneier at det ikke er aktuelt med renovasjonsanlegg integrert i bygningen som det står i planbeskrivelsen. Grunneier informerte om at det var avsatt område bak bygningen (nord) for avfallsanlegg. Så lenge det er framkommelig for våre biler er dette ok.
     

    Kommentar:
    Ifølge revidert planbeskrivelse skal renovasjonsanlegg utføres med felles bunntømte dunker, evt. nedgravde kammer. Løsning utarbeides i samarbeid med Innherred Renovasjon.

    Kommunen har ikke mottatt redegjørelse for planlagt plassering, og er noe betenkt over at lokalisering og tilstrekkelig areal ikke avklares i planen. Renovasjon bør vises i utomhusplan ved bygge-/rammesøknad.

    Endringer av planen etter høring
    Forslagsstiller har foreslått følgende endringer i plandokumentene etter høring:

    Planbeskrivelse
    Oppdatert i samsvar med revisjon av plankart og bestemmelser, samt ift. utført støyberegning.

    Plankart
    Formålet forretning/kontor i første etasje er kombinert med boligformål.
    Plankart VA-11-02: Det er angitt i tittelen at plankartet gjelder 2. til 4. etasje.

    Reguleringsbestemmelser
    § 3.1.2: At uteoppholdsareal for boliger skal være på totalt min. 55 m² ved 11 leiligheter, er tatt ut.
    § 3.1.3: Formålet forretning/kontor er kombinert med bolig og p-krav pr. boenhet er tilføyd.
    § 3.1.4: At hver boenhet skal ha min. 1,4 p-plasser i kjeller er endret til 1,2 p-plasser pr. boenhet.
    § 3.2.3: Det er tilføyd at området også skal benyttes til parkering for boligene.
     

Vurdering:
Området er i kommunedelplanen avsatt til rent boligformål, men det er i planforslaget lagt opp til blanda arealbruk, utnyttingsgrad, byggehøyde, bygningsvolum, parkeringsløsning (delvis i kjeller) og uteoppholdsarealer mer i tråd med føringer for blanda sentrumsformål.

Det er mottatt 7 høringsuttalelser, hvorav Statens vegvesen og Nord-Trøndelag fylkeskommune har hatt innvendinger. Statens vegvesen etterlyser støyberegninger og dette er utført 11.05.12. Fylkeskommunen frarår sterkt at det tillates en byggehøyde som foreslått og med vist lokalisering. De kan akseptere bebyggelse med gesimshøyde tilsvarende 3 etasjer, og plassert med byggelinje i flukt med eksisterende bebyggelse langs Nordåkeren. De anbefaler også at kravet til felles uteoppholdsareal økes i tråd med vedtatt kommunedelplan.

Høringsrunden har også avdekket at plassering av renovasjon ikke er avklart ennå. Løsning bør framgå av utomhusplan ifb. bygge-/rammesøknad, men kommunens mulighet til å påvirke plasseringen er da mye mindre.

Støyberegninger utført etter høringsperioden viser behov for støyskjerming av uteoppholdsarealet. Planbeskrivelsen viser en måte å støyskjerme dette på. Løsningen er ikke avklart med berørte grunn-/vegeiere (Statens vegvesen og Teknisk drift i kommunen) og ligger delvis utenfor planområdet. Løsningen er følgelig ikke planavklart. Andre/bedre løsninger bør vurderes til bygge-/rammesøknad.

Plankartet kunne vært oppdatert med frisiktsone i vest, jf. reguleringsplan for Fv. 173 – Haakon den VII`s alle - Nordgata  - Verdalsøra skoler, vedtatt 24.11.2004. Regulert frisikt synes imidlertid noe unødvendig ift. nedsatt fartsgrense.

Endringer av planen etter høring
Mulighet for boliger i første etasje er i tråd med at området i kommunedelplanen er avsatt som boligformål. Hvis en derimot vil forskuttere å innlemme denne husrekken i kommunedelplanens sentrumsområde, vil evt. leiligheter i første etasje ikke være med på å aktivisere Nordåkeren som en handle-/sentrumsgate. I snøhettas høydestudie er aktuelt område imidlertid omtalt som tilpasningsområde - ikke sentrumsområde.

Redusert parkeringskrav for boliger, til 1,2 parkeringsplasser pr. boenhet er iht. kommunedelplanens retningslinjer for leiligheter, men kan vise seg knapt.

At uteoppholdsareal for boliger skal være på totalt minimum 55 m² ved 11 leiligheter, er tatt ut. Regulert uteoppholdsareal som kreves opparbeidet ifb. utbyggingen er på ca. 240 m2, så dette er uproblematisk. I setningen er antall leiligheter nærmest bare et eksempel, og ingen entydig øvre grense for antall leiligheter.

Endringene er i tråd med overordna plan, og rådmannen ser ikke behov for høring av disse.

Blanda arealbruk – kombinasjon med forretning/kontor
Foreslått løsning med mulighet for bl.a. forretning/kontor i første etasje er i strid med kommunedelplanen, både mht. formålet og ift. retningslinjer for lokalisering av handel og tjenester. Rådmannen finner likevel at det her kan aksepteres et bygg med blanding av funksjoner. Det begrensa omfanget av forretning/kontor antas å legge til rette for virksomheter som sannsynligvis vil ligge innenfor fylkesplanens lokaliseringskriterier punkt 4.3 første ledd (gjengitt tidligere i saken).

Det går ikke fram av planbeskrivelsen hvilke type virksomheter bygget planlegges for. Tjenesteyting antas ikke aktuelt, da planforslaget ikke legger til rette for slikt formål.

Bebyggelsen
Foreslått maks gesimshøyde kote +17,7 antas å utgjøre ca. 12 m over planert terreng i sørøst. Fasadehøyden vil imidlertid variere rundt bygget. Forslaget innebærer altså ca. 5,5 m høyere gesimshøyde enn forutsatt i kommunedelplanen. Foreslått gesims er samtidig ca. 2,5 m høyere enn mønehøyden i overordna plan.

Planlagt bebyggelse kan ikke sies å være særlig godt tilpasset bebyggelsen nord for Nordåkeren. 

Bebyggelse med flatt tak oppleves forskjellig fra bebyggelse med skrått tak, der taket utgjør en del av byggets høyde. Fluktende gesimser i gateløpet harmonerer bedre enn fluktende høyder fordelt på en sammenblanding av gesims og møner. Saltaksløsninger virker lavere og ”lettere” og gavlene blir langt mindre.

Det er naturlig å tillate større byggehøyder i sentrum, og en gradvis avtrapping mot omliggende omgivelser og eneboligområder. Eksempler på andre leilighetsbygg i nærheten av vanlig eneboligbebyggelse er Spinneriet og Gartneriet. I reguleringsplan for Spinneriet, mellom Møllegata og Hanskemakergata, tillot kommunen 4 etasjer mot høy møllebebyggelse og 3 etasjer mot eneboliger. I reguleringsplan for Gartneriet (Håkon den VII alle 16 A) tillot kommunen leilighetsbygg i 2 etasjer pluss saltakshøyde. Dette for at bygningene skulle passe inn i gatebildet.

Et prinsipp som også er fulgt er at ingen bygninger på yttersiden av ringvegen (Nordåkeren, Håkon den VII allé, Nordgata) skal være høyere enn tre etasjer. Godkjenning av fire etasjer vil forskuttere noe av konklusjonsmulighetene i arbeidet med ny kommunedelplan for sentrum, og i noen grad skape presedens for over tid å kunne endre bebyggelsen langs Nordåkeren/Nordgata til fire etasjer med flatt tak. Slik utvikling vil ha delte oppfatninger.

Det er viktig å hensynta at det er et boligområde like nord for husrekken langs Nordåkeren. Planlagt bebyggelse vil gi noe dårligere solforhold for tilgrensende boligtomt i nord. Tomtas bomiljø bør hensyntas, uavhengig av eierforhold. Det er ca. 10 m avstand til denne boligen. Se vedlagte sol-/skyggediagram. Med tanke på solforhold vil det for disse boligtomtene være ugunstig med høy bebyggelse i sør. Å tillate gesimshøyde tilsvarende kommunedelplanens mønehøyde gir samme maks byggehøyde, men loft (skråtak) kan gi bedre solforhold på bakken enn flatt tak med samme byggehøyde.

Den faglige tilrådingen er at kotehøyden for gesims begrenses tilsvarende maks 3 etasjer (ca. kote +14,9, dvs. ca. 9,2 m over planert terreng i sørøst). Selv dette vil være høyere enn angitt i kommunedelplanen, men likevel mer i tråd med kommunedelplanens mønehøyde på 9,5 m.

I saksutredningen ved første gangs behandling var Rådmannens innstilling i tråd med den faglige vurderingen om maks tre etasjer. I saksutredningen gikk det likevel fram at Rådmannen selv var positivt innstilt til planforslaget, og mente det var en oppfølging av arkitektfirmaet Snøhettas anbefaling i mulighetsstudie, om å se avslutningen av sentrumsområdet i første byggerekke på andre siden av vegen Nordåkeren (ikke ved siste byggerekke før vegen). Samt at Snøhetta i forbindelse med mulighetsstudien uttaler at det er potensiale i høyden for Verdalsøra sentrum, men også at det må være en naturlig høydeutvikling fra sentrumskjernen og kornsiloene som landemerke. Rådmannens argumenter for 4 etasjer var samfunnsmessige forhold som bl.a. Verdals behov for boliger og mulighetene for innbyggervekst i en situasjon med svært positiv utvikling og stor aktivitet i vårt næringsliv.

Politikerne gikk enstemmig inn for 4 etasjer ved første gangs behandling.

Et nytt moment i saken er at det i Snøhettas høydestudie (nylig mottatt) anbefales 3 etg. + loft i aktuelt område. Samtidig er området foreslått som et tilpasningsområde - ikke sentrumsområde.

Planlagt nybygg bryter også med strøkets eksisterende byggelinje mot veg, men noe klart alternativ ses ikke. Eksisterende forretningsbygg har stort bygningsvolum, men planlagt nybygg er større, ikke bare i høyde, men også i grunnflate – se vedlagte plankart og illustrasjoner. For å få til en hensiktsmessig parkeringsplass ”foran” bygget trekkes sørfasaden ca. 2-3 m tilbake (nordover) ift. eksisterende bygg og øvrige fasader langs gateløpet. Strøkets karakter med frittstående bygning opprettholdes, men eksisterende byggelinje brytes. Plassering av bebyggelsen i flukt med eksisterende bebyggelse lar seg ikke gjøre uten å samtidig endre parkeringsløsning og dermed hele planforslaget. Rådmannen ser ikke grunn til å be om så store endringer av planen.

Saken er av prinsipiell og politisk betydning for hvordan sentrumsutviklingen ønskes, dvs. om husrekken bør trekkes inn i sentrumsområdet eller ikke. Det en vedtar i denne detaljreguleringen vil kunne legge føringer for revisjon av kommunedelplanen og framtidig byutvikling.

De faglige vurderingene som er redegjort for i saksutredningen tilsier at det anbefales å begrense bygget til tre etasjer. Rådmannen forholder seg likevel til det politiske skjønn som er utøvd ved første gangs behandling av planforslaget og går inn for planforslaget.

Konklusjon
Faglige vurderinger inkl. sterke innvendinger fra fylkeskommunen og anbefalinger i Snøhettas høydestudie tilsier at gesimshøyden bør reduseres. Rådmannen forholder seg imidlertid til politikernes enstemmige vedtak ved første gangs behandling av planen, om å akseptere foreslått gesimshøyde tilsvarende 4 etasjer. Rådmannen tilrår at det innstilles på at planforslaget vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12.





Publisert: 06.12.2011 08:13 Sist endret: 30.10.2015 12:50
Verdal kommune Postboks 24 7651 Verdal Besøksadr: Johannes Bruns gate 2
Tlf: 74 04 82 00 Faks: 74 04 82 02 E-post: postmottak@verdal.kommune.no
Åpningstid: Man-fre 09:00-15:30 Åpningstid: sentralbord 08:00-15:30 Org.nr.: 938 587 418
Nettredaktør: Ove Haugrud Ansvarlig redaktør: Jostein Grimstad Utviklet av: Sem & Stenersen Prokom AS